2014版《城镇土地估价规程》应用说明书

1、新版城镇土地估价规程应用说明二零一五年六月目 录、修订的主要内容1结构调整12、概念调整23、要求调整64、文字调整10二、报告撰写中需要注意的事项1、 报告整体需要注意的要点102、 报告撰写的须知事项113、 档案资料的管理要求14、修订的主要内容1、结构调整1 原城镇土地估价规程新 城镇丄地估价规稈JF* -刖目1范围引用标准2规范性引用文件3术语和定义3总则U总则4佔价原则及价格影响因素5价格影响因素5基本估价方法6常用宗地估价方法6基准地价评估7基准地价评估7宗地地价评估8宗地地价评估程序8主要用途十地价格评佔9不同用途七地价格评估9其他权利十地价格评估10不同权利土地价格评估附录A

2、收益还原法原理及公式A收益还原法原理及公式B市场比较法腺理及公式演变B基淮地价评佔用表C基淮地价评估用表C基准地价成果图式D名词解释D现场勘查用表E估价报告规范格式E土地估价报告及技术报告（评估工作底稿）规范格式需要重点关注的是：现场勘查用表一一估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。2、概念调整新规程第一章中的“术语内容是原规程附件中的名 词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估 价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价 期日、基准地价更新、征地费用的概念。局部概念做了调整，修改前后概念比照如下:修改前修改

3、后土地价格：是指土地的购置价格，是土地未来年期纯收 益地租的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条 件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 其权 利特征是出让土地使用权。地价：在市场条件下形成的土地权利价格，包括在 公开 市场条件下形成的客观合理的价格和在 特定市场 条件 下形成的市场关联各方可承受的价格。无特殊说明下，指公开市场条件下形成的，一定年期建 设用地使用权的权利价格，其空间内涵包括地表与地 上、地下的一定X围，也可依据权属划分，单独界定为 地下空间使用权或空中使用权价格。基准地价：是指在城镇规划区 X围内,对现状利用条件 下不冋级别或不冋均质地域的土地，按照商业、居住、 工

4、业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高 年期土地使用权区域平均价格。基准地价：在土地利用总体规划 确定的城镇可建设用地 X围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质 地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评 估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期 土地权利的区域平均价格。标疋地价：标疋地价是政府根据官理需要，评估的某一 宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使 用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标疋地价：标疋地价是政府根据官理需要，评估的 标准 宗地在现状开发利用、正常市场条件下 ，某一估价期日 法定最高使用年期下的土地权利价格。市场比拟法：是根

5、据市场中的替代原理，将待估土地与具市场比拟法：根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，修改前修改后有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进 展比拟，并对类似地产的成交价格作适当修正， 以此估算 待估土地客观合理价格的方法。且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进展比拟， 并对 类似宗地的成交价格进展差异修正，以此估算待估宗地价 格的方法。本钱逼近法：是以取得和开发土地所消耗的各项客观费用 之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税 金和土地增值收益来确定土地价格的方法。本钱逼近法：以取得和开发土地所消耗的各项客观费用之 和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和 土地增

6、值收益等确定土地价格的方法。剩余法：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正 常交易价格的根底上，扣除预计的正常开发本钱与有关专 业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土 地价格的方法。剩余法：在测算完成开发后的不动产正常交易价格的根底 上，扣除预计的正常开发本钱与有关专业费用、利息、利 润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修 正系数表等评估成果，按照替代原如此，就待估宗地的区 域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比拟，并 对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进展修 正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。公

7、示地价系数修正法：利用 城镇基准地价路线价、标 定地价等政府公示地价与其地价修正体系成果，按照替代 原如此，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价 的条件相比拟，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价 格的方法。相邻地区：指待估宗地所处的同类用途的均质地域或紧邻 所在地域的其它均质地域。相邻地区：与待估宗地用途空间紧邻的均质地域。修改前修改后地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域内某一用途 于某一时期的地价水平换算成相对于某一基准日期地价 水平的百分比指数。地价指数：特定区域内，某一用途、某一时期的地价水平 相对于某一基准日期地价水平的变动指数。综合复原利率：是将土地与其地上建筑物共冋产生

8、的未来 纯收益转化为价格的比率。综合复原率：是将土地与其地上建筑物共冋产生的未来纯 收益复原为某一期日的不动产价格的比率。土地复原利率：是将土地产生的未来纯收益转化为价格的 比率。土地复原率：是将土地产生的未来纯收益复原为某期日 的土地价格的比率。建筑物复原利率：是将建筑物产生的未来纯收益转化为价 格的比率。建筑物复原率：是将建筑物产生的未来纯收益复原为某 期日的建筑物价格的比率。城镇拆迁安置费用：指用地单位为取得城镇国有土地使用 权而与原土地使用权人发生的拆迁补偿的各项客观费用。 主要包括拆除房屋与构筑物的补偿费与拆迁安置补助费。征收补偿费：征收土地和地上建筑物、构筑物与其他附着 物所发生的

9、区域性、客观补偿性费用之和。土地取得费：指用地单位为取得土地使用权而支付的各项 客观费用。土地取得费：为取得土地权利而支付的各项区域性客观费 用。土地开发费：是为使土地达到定的开发建设条件而投入 的各项客观费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。土地开发费：为使土地达到定的开发建设条件而投入的 各项区域性客观费用。主要涉与宗地内外的土地开发投入 费用。修改前修改后土地增值：是待估土地因改变用途或进展土地开发， 达到 建设用地的某种利用条件而发生的价值增加， 是土地开发 后市场价格与本钱价格之间的差额。土地增值：是待估土地因用途改变或进展土地开发， 达到 建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。标

10、准宗地：是在城镇的一定区域内设定的，其深度、 宽度、形状、用途等特征在该区域内具有代表性， 使用状 况相对稳定又起示X与比拟标准作用的宗地。标准宗地：在均质区域内确定的，其深度、宽度、形状、 用途、开发利用状况等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定，能够起示X与比拟标准作用的宗地。标准深度：指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道 路对土地利用价值影响为零时的深度。标准深度：随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用 价值影响为零时的深度。里地线：标准深度的连线为里地线。里地线与道路之间的 区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。里地线：标准深度的连线。公示地价：以维护经济和市场的

11、平稳健康开展为目标， 遵 循公开市场价值标准评估，并经政府确认，公布实施的地 价。包括基准地价、标疋地价、课税地价等。课税地价：为课税需要，以基准地价、标定地价为根底测 算，并由政府确疋的，作为计税依据的土地价格。3、要求的调整关于技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包 含在区域地价评估技术中。关于估价原如此新规程中保存了替代原如此、最有效利用原如此、预期收益原如此、供需原如此、贡献原如此。剔除了报酬递增递减原 如此和变动原如此。调整的出发点是：城镇土地估价规程是技术规程，需 要

12、更多的反映土地估价技术，保存的原如此与估价方法的选用 有密切的关系，剔除的原如此以与没有增加的合法原如此、慎重原如此更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵 循。关于方法选用新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择 适宜的两种以上评估方法。针对特殊情况，提出了“评估少 有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土 地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的根底 上,可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。的解决方案。注：在假设开发法应用过程中，确定未来开发价值时采 用市场比拟法，对于宗地评估来讲仍然是一种评估方法。关于主要估价方法 市

13、场比拟法根本公式：将年期修正系数进展了单列。比拟实例选择：明确了估价期日距比拟实例的交易日原如 此上不超过3年。比拟实例与待估宗地条件的相似性大于差异 性。地价指数应符合城市地价动态监测技术规XTD/T1009-2007的有关要求。容积率修正系数：当容积率对地价影响较大时，应单独修，正。关于其他因素修正： 除进展上述修正外， 经过充分调查和 专家论证，还可根据比拟实例与待估宗地的条件差异进展其他 必要的修正。 收益复原法估算年总收益：应考虑客观闲置损失。确定年总费用：不动产出租方式的，不再扣除房屋年折旧 费。确定折旧年限：利用不动产收益评估土地收益价格时，当房屋经济寿命早于设定土地使用年限时，

14、应按照房屋经济寿命确定折旧年限，合理估算剩余年期的土地价格；当房屋经济寿 命晚于设定土地使用年限时， 应按照土地使用权期限确定折旧 年限，并合理估算房屋余值。 剩余法两种情形的应用：在格式上明确了剩余法应用中的两种情形，评估现有不动产中所含土地价格， 评估待开发土地的价格。利润测算：采用现金流量法，折现率的取值综合考虑了利 息和利润因素，可不单独测算利润。 本钱逼近法新规程根本保存了老规程的内容，在土地取得费、开发费、土地增值和价格修正中的表述有所调整，增加了其严谨性。注：应加强对客观费用的理解， 规程中没有列举的， 在实 际征地过程中客观发生的， 有文件依据的本钱费用应计入本钱 构成。由于增

15、值收益率论证的缺失， 建议省内的估价师尽可能防 止采用本钱逼近法评估宗地价格。 公示地价系数修正法方法内涵：三种方法的统称，包含基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法。基准地价系数修正法：进一步明确了适用X围。标定地价系数修正法：明确了标定地价系数修正法的应用 过程和适用要求。公布标定地价，期日差距不超过1年。关于基准地价制定 更新周期：明确基准地价更新视市场情况而定，更新 频率不得低于每三年一次，每隔六年进展全部更新。 不同更新方式的要求 ：明确全面更新应在收集最新地 价影响因素资料的根底之上，重新划分土地级别和均质区域，局部更新可利用符合要求的地价指数完成。 基准地价内涵：将确定

16、基准地价内涵的技术地位进展了明确。“基准地价内涵主要包括基准地价对应的土地权利类型、 使用年期、用途、期日、开发利用程度与容积率等开发建设条 件。基准地价内涵应根据区域内现状总体情况，并考虑政府管理需求确定。 资料调查：资料调查内容中增加了土地联营、合作建房、房屋售价与租金资料。关于不同用途地价评估 用途分类：评估中，待估宗地用途的设定宜参照 土地 利用现状分类的二级类进展细化，对于具混合用途的待估土 地，应分别界定各用途的构成比例。土地估价中，土地用途可分为以下根本类别：住宅用地、工矿仓储用地、商服用地、公共管理与公共服 务用地、交通运输用地。 方法选择原如此：新规程中对于不同用途的土地评估

17、均提出了方法选择的 原如此，估价师在方法选用的过程中应严格遵守。新规程P38-41。不同权利状态下土地价格评估新规X针对不同权利特征对土地价格的影响，更加科学、 清晰的阐述了各类权利状态下土地评估的技术要点。新规程P42,重点分辨不同权利状态的评估技术要点。4、文字调整新规程在文字表达中更加规 X准确，规X了局部技术用语旧规程新规程征用征收房地产不动产复原利率复原率基准日期日商业用地商服用地居住用地住宅用地二、报告撰写中需要注意的事项1 、报告整体需要注意的要点封面增加电子备案号。土地估价报告中估价基准日改为估价期日，统改名称。地价定义新规程明确规定地价定义应注明：在公开市场或特定市场条件下、

18、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特 征下的土地使用权或包含其他内容价格。对涉与抵押的估价，估价结果下边应注明上述估价结果 中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用与处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用与其他应付费用等。第八和第九项的签字盖章必须在一页上。估价结果一览表按照新规程要求修改，表格的上方增加估价目的，表里用途和容积率进展了细分。报告有效期统一描述为：本报告的估价结果自提交估价 报告之日起一年内有效。附件土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价机构盖章，最好让委托方盖章，否如此写在特殊事项说明 里。附件需要附现

19、场勘查表，并由现场勘查估价师签字。能够证明签字估价师现场查勘照片。2、报告撰写的须知事项第一局部封皮摘要报告的年度编号应与提交报告年度一致，如2014年开始做的报告2015年提交，应使用2015年的报告编号。技术报告关键词，年度写提交报告年度。技术报告中的结果一览表上写“土地估价技术报告编 号：宁*2015技字第*号。土地估价报告中估价基准日改为估价期日第六项地价定义新规程明确规定地价定义内涵为在公开市场或特定市场条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定 的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特 征下的土地使用权或包含其他内容价格。第七项：估价结果：增加：对涉与抵押的估

20、价，应注明上述估价结果中是否包 含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用与处置时的登记费用、 拍卖佣金、司法诉讼费用与其他应付费用等。第八、九项：土地估价师签字、土地估价机构盖章必须在一页上。土地估价结果一览表按新格式填写序号变更项新规程变更内容1表格上方内容新：增加估价目的2宗地位置新：无“宗地位置列3用途新：总列“估价期日的用途 分列“证载或批准、实际、设定用 途4容积率新：总列“容积率分列“规划、实际、设定容积率5年限旧：“土地使用权年限 新：“剩余土地使用权年限第二局部估价对象界定估价报告中的估价对象， 要明确估价对象是否为土地还 是包括其他内容如地上建筑物；如果有其他内容在地价定 义里相应说明土地登记状况说明估