上海K11商业调研报告

1、商业部商业部第四部分第四部分 业态定位业态定位 第一部分第一部分 目标项目的基础信息介绍目标项目的基础信息介绍第二部分第二部分 外围包装外围包装 第三部分第三部分 楼层布局楼层布局 研究思路第五部分第五部分 亮点亮点第六部分第六部分 总结总结 1、区位 香港新世界集团香港新世界集团旗下大陆首个K11购物艺术中心在上海6月份正式营业，位于淮海中路香港新世界大厦，前身为“香港新世界大厦购物广场”，经过了为期1年多的改建。周围有超过15家甲级写字楼及数十家家甲级写字楼及数十家5星级酒店星级酒店，地下二层直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连，地理位置得天独厚，是淮海路商圈地标建筑。下图为占据了十

2、字路口四个顶角的太平洋百货、太平洋百货、Cartier、苹果零售店、苹果零售店，及K11自身全外墙包装的BURBERRY店面。第一部分：第一部分：K11K11基础信息基础信息K11K11瑞安广场瑞安广场香港广场香港广场力宝广场力宝广场太平洋百货太平洋百货中环广场中环广场2、概况第一部分：第一部分：K11K11基础信息基础信息 开发商：开发商：新世界集团项目位置：项目位置：淮海中路黄金商务区，西邻马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路整体面积：整体面积：4万平方米停车位：停车位：四层（6、7、8、9）停车场，共计270个改造资金：改造资金：5亿商业特色：商业特色：“K11”以艺术、人文、自然为核心价值

3、，提供了艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点和展示人文历史的绝佳场所；面向公众提供包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多元化品牌名店的“创艺”生活。第二部分：外围第二部分：外围 包装包装 K11临淮海中路沿街安装了形态各异的装饰木马，与正门环形旋转木马相呼应，色彩临淮海中路沿街安装了形态各异的装饰木马，与正门环形旋转木马相呼应，色彩鲜明、生动有趣，充满艺术气息。每小时开始的十分钟环绕的木马开始旋转，不足之鲜明、生动有趣，充满艺术气息。每小时开始的十分钟环绕的木马开始旋转，不足之处在于仅限观赏，不包含其它游玩功能。处在于仅限观赏，不包含其它游玩功能。第二部分：外围第二部分：外围

4、 包装包装 9层高飞瀑将整个户外广场打造出自然的空灵，吸引众多消费者驻足拍照，不由自层高飞瀑将整个户外广场打造出自然的空灵，吸引众多消费者驻足拍照，不由自主走向商场内。夜间，屏幕投射各种色彩斑斓的精致，配以宁静舒缓的音乐，十主走向商场内。夜间，屏幕投射各种色彩斑斓的精致，配以宁静舒缓的音乐，十分美妙动人。但此屏幕白天色彩单调，效果不明显，旨在强调自然理念。分美妙动人。但此屏幕白天色彩单调，效果不明显，旨在强调自然理念。第二部分：外围包装第二部分：外围包装标志性的垂直绿化墙与年轻艺术家打造的金属蝴蝶融为一体，平面钢板镂空切割的标志性的垂直绿化墙与年轻艺术家打造的金属蝴蝶融为一体，平面钢板镂空切割

5、的蝴蝶在变化的灯光下幻化出不同色彩。垂直摆放的绿植是蝴蝶在变化的灯光下幻化出不同色彩。垂直摆放的绿植是K11的一大亮点，是对的一大亮点，是对“环保环保”主题的精准诠释。远远看去绿植排布规整，色彩清晰，但置身楼底抬头看主题的精准诠释。远远看去绿植排布规整，色彩清晰，但置身楼底抬头看就稍稍显得杂乱和枯索。不可否认的是其创意理念和技术支持。就稍稍显得杂乱和枯索。不可否认的是其创意理念和技术支持。钢管、不锈钢、三角玻璃打造的大树完美的将屋顶玻璃幕墙延伸至室内钢管、不锈钢、三角玻璃打造的大树完美的将屋顶玻璃幕墙延伸至室内圆形休息椅处，不仅增加了休憩处的美感，还完美的融进自然元素，令圆形休息椅处，不仅增加

6、了休憩处的美感，还完美的融进自然元素，令整棵现代材质打造的大树在整棵现代材质打造的大树在B1B1楼的中庭上空不显突兀。如此设计首先具楼的中庭上空不显突兀。如此设计首先具有采光、遮阳、避雨的功能，其次便捷快速地到达有采光、遮阳、避雨的功能，其次便捷快速地到达B1B1楼，从而增加楼，从而增加B1B1楼楼的人流。类似于美术馆的现代设计风格增加了其高端奢华的感受。的人流。类似于美术馆的现代设计风格增加了其高端奢华的感受。第二部分：外围第二部分：外围B3楼：楼：3000平米的艺术中心免费提供不定期艺术作品展览B2楼：楼：创意生活 休闲轻食 代表品牌：代表品牌：ECCO，mrkt，ABC cooking

7、studio、CHAME、食之秘B1楼：楼：时尚配饰 丽人美容代表品牌：代表品牌：COCCINELLE、刘娟美甲沙龙、YAANG life、BAKER&SPICEL1/L2楼：楼：国际一线 引领潮流代表品牌：代表品牌：Max Mara、Chloe、Bally、BurberryL3 /L4楼：楼：特色美食 轻松写意代表品牌：代表品牌：极食餐厅、港丽餐厅、新元素、鸿星荟海鲜酒家L6/L7/L8/L9楼：楼：空中花园/停车场第三部分：楼层第三部分：楼层第三部分：业态分布第三部分：业态分布B3楼楼:艺术作品展览馆艺术作品展览馆位于位于B3楼的艺术空间占地楼的艺术空间占地3000平米，开设不同类

8、型的艺术空间，目前正在举办关于上平米，开设不同类型的艺术空间，目前正在举办关于上海当代艺术的群展，免费为消费者开放。海当代艺术的群展，免费为消费者开放。第三部分：业态分布第三部分：业态分布B2平面图及品牌组合：平面图及品牌组合：B218 B220B222B221B219B216B217B207B205B204B203B202B201B208/B209B210B211B214B215B213/B246B230B223/B225B224/B226B227B229 B228/B229aB243B239B234B240B235B236B237a/B238B231B232B233B242B241B237

9、B201: Cellect PointB202: axes femmeB203: retro galleryB204: ECCO 爱步爱步B205: on&onB207: ChekyB208/B209 :Giordano/ladies 佐丹奴高级女装佐丹奴高级女装B210: dzzitB211: ABC cooking studioB213/B246: tuttimelon 特迪梅仑特迪梅仑B214: MIXTRA 美思嘉美思嘉B215: Rose bullet B216: MRTK 马克兔马克兔B217: Be in loverB218: Eplaza 创创e品味品味B219/B22

10、1: Havaianas/totes 哈瓦那哈瓦那/都达斯都达斯B220: Elecom 宜丽客宜丽客B222: SanrioB223/B225: costa coffeeB224/B226: TKF spasso 斯帕颂斯帕颂B227: TITUS 铁达时铁达时B228/B229a: JINS 晴姿晴姿B229: MorellatoB230: Watsons 屈臣氏屈臣氏B231: Organic+ 有机家有机家B232: skin food 思亲肤思亲肤B233: Neroly 莱薏莱薏B234: Blink 琳琳B235: CHAME 茶米茶米B236: Bojoo Dessert 宝珠

11、奶酪宝珠奶酪B237: Mvuke Tokyo 歌布东京歌布东京B237a/B238: Fresh every juice bar 每日新鲜水果吧每日新鲜水果吧B239: Gindaco 银章鱼银章鱼B240: 西树泡芙西树泡芙B241: Linas 蛋糕和甜点蛋糕和甜点B242: secret resipe 食之秘食之秘B243: The Grace Floral 婷意花宇婷意花宇第三部分：业态分布第三部分：业态分布B2楼：创意休闲楼：创意休闲B2楼云集世界各地创意潮流品牌，休闲小食、服饰、配饰、箱包、护肤品等一应俱全。楼云集世界各地创意潮流品牌，休闲小食、服饰、配饰、箱包、护肤品等一应俱全

12、。第三部分：业态分布第三部分：业态分布B1平面图及品牌分布：平面图及品牌分布：B108/B109/B110B107B106B103/B105B101/B102B119B120B127/B128/B129B112B113B118B134/B135/B136B137B114/B115B116B117B101:/B102: LOVE MASCHINOB103/B105: RED VALENTINOB106: WolfordB107: IBLUES 意布鲁斯意布鲁斯B108/B109/B110: P-PlusB112: YAANG lifeB113: COCCINELLE 可奇奈尔可奇奈尔B114/B

13、115: LJ nail salon 刘娟美甲沙龙刘娟美甲沙龙B116: Frank provost PARIS 梵珀巴黎法梵珀巴黎法式发艺式发艺B117: Cell CareB118: Mixtra 美思嘉美思嘉B119: Belfe 贝丽飞贝丽飞B120: Tonino Lamboeghini 托尼诺。兰托尼诺。兰博基尼博基尼B127/B128/B129: BAKER&SPICEB134/B135/B136: Paule KA第三部分：业态分布第三部分：业态分布B1楼：都市丽人楼：都市丽人B1楼主要打造成为女性生活馆，包含女性服装、配饰、美甲、美容等国内外知名品牌，楼主要打造成为女

14、性生活馆，包含女性服装、配饰、美甲、美容等国内外知名品牌，第三部分：业态分布第三部分：业态分布1F平面图及品牌分布：平面图及品牌分布：103104105101/102108/109107106101/102: DOLCE & GABBANA 杜嘉班纳杜嘉班纳103: MAX MARA 麦克斯麦克斯.马勒马勒104: BURBBERY 博柏利博柏利105: Chloe 蔻伊蔻伊106: Musk Cat Coffee 麝香猫麝香猫咖啡咖啡107: Simply Life Bakery Caf 简单生活简单生活108/109: BALLY 巴利巴利第三部分：业态分布第三部分：业态分布2F平

15、面图及品牌分布：平面图及品牌分布：203204201/202208202: DOLCE & GABBANA 杜嘉班纳杜嘉班纳203: MAX MARA 麦克斯麦克斯.马勒马勒204: BURBBERY 博柏利博柏利205: Bruno Magli206: Emporio Armani207: 0-0 shop 零一零眼镜店零一零眼镜店208/209: BALLY 巴利巴利210: COVA第三部分：业态分布第三部分：业态分布L1/L2楼：国际一线楼：国际一线相比其他高端商场，相比其他高端商场，K11的的国际品牌并不多，但对于国际品牌并不多，但对于

16、一个一个4万方的购物中心来说，万方的购物中心来说，5个主打国际一线已然足够，个主打国际一线已然足够，虽少却精致，品牌文化也虽少却精致，品牌文化也与其艺术气息不谋而合。与其艺术气息不谋而合。第三部分：业态分布第三部分：业态分布3F平面图及品牌分布：平面图及品牌分布：302303301304306307305都市农场都市农场301: Charme Restaurant 港丽餐厅港丽餐厅302: GATTEN SUSHI 合点寿司合点寿司303: g+ The Urban Harvest 极食餐厅极食餐厅304: HANAMARUUDON 花丸乌冬面花丸乌冬面305: Green Massage 青

17、籁养身青籁养身306: Ninethirty by awfullychocolate 九点半九点半307: Charme Restaurant 港丽餐厅港丽餐厅 水吧水吧第三部分：业态分布第三部分：业态分布4F平面图及品牌分布：平面图及品牌分布：401402403404406407405401: HOME THAI RESTAURANT402: Element Fresh 新元素新元素403: Pizza Marzano 比萨马上诺比萨马上诺404: Azul Urban405:Super Star Seafood Restaurant 鸿星荟鸿星荟海鲜酒家海鲜酒家406: Clb de TO

18、MATO 铭品番茄铭品番茄407: Agora.Japanese Restaurant 阿吾罗日本阿吾罗日本料理料理第三部分：业态分布第三部分：业态分布L3/L4楼：饕餮盛宴楼：饕餮盛宴K11精选源自中国、意大利、日本、泰国、西班牙、美国等国家超过而时间食肆汇聚于此，精选源自中国、意大利、日本、泰国、西班牙、美国等国家超过而时间食肆汇聚于此，部分更为首次登陆中国。部分更为首次登陆中国。第三部分：业态分布第三部分：业态分布L3/L4楼：都市农场楼：都市农场第三部分：业态分布第三部分：业态分布极食餐厅极食餐厅极食餐厅采用国际领先植物种植科技，成为国内首个在餐饮室内种植各种菌菇，芽极食餐厅采用国际领

19、先植物种植科技，成为国内首个在餐饮室内种植各种菌菇，芽苗菜，和各种香料的创意餐厅，真正提供苗菜，和各种香料的创意餐厅，真正提供“零公里运输零公里运输”，不含任何化学剂的新鲜，不含任何化学剂的新鲜食材，精心为每一位前来用餐的客人提供前所未有的美食体验。在极食餐厅小憩，食材，精心为每一位前来用餐的客人提供前所未有的美食体验。在极食餐厅小憩，用餐，想用到的不仅仅是美食，而更是全新概念的健康生活理念。用餐，想用到的不仅仅是美食，而更是全新概念的健康生活理念。第三部分：业态分布第三部分：业态分布L6/L7/L8/L9楼：空中花园楼：空中花园&停车场停车场K11 L4楼餐饮多为复式双层，因此没有楼

20、餐饮多为复式双层，因此没有L5楼，故楼，故L4楼层高较其他楼层显著提高，约楼层高较其他楼层显著提高，约7.5米，而作为停车场的米，而作为停车场的L6/L7/L8/L9层高较低，约为层高较低，约为3.2米。空中花园设有水吧，但米。空中花园设有水吧，但因气温较热、环境舒适度低、知名度不高等原因没有顾客。花园内植物缺乏照料，因气温较热、环境舒适度低、知名度不高等原因没有顾客。花园内植物缺乏照料，略显破败，未体现其价值。略显破败，未体现其价值。第四部分：项目定位第四部分：项目定位 K11将自己定位为购物艺术中心和艺术舞台。购物艺术中心和艺术舞台。目标消费群体是25岁至50岁的中产阶级，以及拥有一定的经

21、济能力，懂得享受并追求生活品味的消费者。K11的艺术立足于当地的文化底蕴，营造国际化氛围以及艺术气质，并使其与购物形成强烈的契合。第五部分：亮点第五部分：亮点位于位于3楼的极食餐厅将自然与环保，融入到精美的菜色中。整片的玻璃幕墙内种植着各楼的极食餐厅将自然与环保，融入到精美的菜色中。整片的玻璃幕墙内种植着各类的菌菇与各种绿色蔬菜，与类的菌菇与各种绿色蔬菜，与3楼楼K11的都市农庄有机的结合在一起，既肯定了品牌的的都市农庄有机的结合在一起，既肯定了品牌的特色又增加了视觉冲击特色又增加了视觉冲击。第五部分：亮点第五部分：亮点商场的休息处、电梯内、扶梯旁，随处可见国内外知名设计师的创作，作为购物中心

22、的商场的休息处、电梯内、扶梯旁，随处可见国内外知名设计师的创作，作为购物中心的新兴业态，在新兴业态，在K11似乎更能完美的融合艺术与商业。让大众消闲或购物的同时，可欣赏到似乎更能完美的融合艺术与商业。让大众消闲或购物的同时，可欣赏到不同的艺术作品，培养市民对艺术的欣赏，亦让年轻艺术家获得更多机会创作及发表作不同的艺术作品，培养市民对艺术的欣赏，亦让年轻艺术家获得更多机会创作及发表作品。品。第五部分：亮点第五部分：亮点第四部分：亮点第四部分：亮点与其他商场不同的是，在与其他商场不同的是，在B2B2楼开辟了一个小小的吸烟室，解决了某些烟民逛商场的楼开辟了一个小小的吸烟室，解决了某些烟民逛商场的苦恼

23、。吸烟室对面为苦恼。吸烟室对面为ATMATM取款室，里面安置了取款室，里面安置了4 4台不同银行的自主取款机。台不同银行的自主取款机。第五部分：亮点第五部分：亮点现如今，每个购物中心，商场都推出了自己的会员卡。会员积分兑换商品也成为了商现如今，每个购物中心，商场都推出了自己的会员卡。会员积分兑换商品也成为了商家吸引消费者的手段之一，家吸引消费者的手段之一，K11另辟稀径消费积分所兑换的不仅仅有商品更有艺术人另辟稀径消费积分所兑换的不仅仅有商品更有艺术人文体验。在文体验。在B3楼的楼的K11学院内，针对各类注重生活品质人士的需求，特别开设了艺术学院内，针对各类注重生活品质人士的需求，特别开设了艺术人生、小资生活、饕餮盛宴、魅力女人等五大系列的若干定制活动。只需凭当提消费人生、小资生活、饕餮盛宴、魅力女人等五大系列的若干定制活动。只需凭当提消费满满1000元的购物小票即可在元的购物小票即可在B2的服务台换领学院课程参与券两张。而金卡会员凭的服务台换领学院课程参与券两张。而金卡会员凭10,000积分，也可兑换一次学院课程的参与机会。积分，也可兑换一次学院课程的参与机会。第五部分：亮点第五部分：亮点K11的精致体现在任何角落都能发现呈现给顾客的诚意，不管是扶梯下的动感体验的精致体现在任何角落都能发现呈现给顾客的诚意，不管是扶梯下的动感体