浅析我国商业银行房贷业务风险防范控制以江苏南通为例

1、浅析我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制摘作者居学院房需求专业长，带年级人住房务的迅学号展。这指导教师人住房答辩日期营业部成绩务的比民的住 快速增 动了个 贷款业 猛发 使得个 贷款占 贷款业 重也随以江苏南通为例南京大学商学院经济学院 金融学成教函授专升本 2018级HC1192230010袁成之快速上升，从而导致个人贷款不良资产的比重增大。本文以南通中小商业银 行为例，通过对营业部个人住房贷款的快速增长的数据对比，发现营业部存在 的风险，并针对存在的风险进行营业部内部和外部风险分析，在此基础上，还 从增强风险防范意识严格把好审核关提高管理水平和风险控制能力建立个人信 用评级制度引入保险

2、机制等方面对个人住房贷款的风险防范提出了相关对策。关键词：个人住房贷款。 风险控制。 不良贷款AbstractThe rapid growth in hous ing dema nd of the reside nts, led to the rapid developme nt of in dividual hous ing loa n bus in ess. That makes loa ns for in dividual hous ing loa ns acco un ted for sales of ACS in the rapidly risin g, lead ing to pe

3、rs on al loa ns in creased the pr oporti on of non-perform ing assets. This to Nantong smal commercial banks for cases, through on sales personal housing loan of fast growth of data contrast, found sales exi sts of risk, and for exists of risk for sales internal and exter nal risk an alysis, this ba

4、sed Shang, also from enhan ced risk aga inst con scious ness, and strictly put good audit shu t, and improve man ageme nt level and risk con trol capacity, and established pers onal c redit rati ng system in troduced in sura nee mecha ni sm, aspects on pers onal hous ing loa n of risk aga inst made

5、has related coun termeasures.Keywords: in dividual hous ing loa ns。 risk control。 non-perform ing loa ns2 目录列两层就行。小节标题用一个短语的形式，不要出现标点符号。 好的 3南通不具有代表 性 ， 第 三 章 应 从 全 国 的 角 度 来 讨 论 现 状 。 全 文 变 为 4 章 4 论文篇幅不够，尤其是第三四五章还需要加强论述。 好的 红的是新加的目录摘要 1目录 2一 个人住房贷款相关概念简介 2 一）自营性个人住房贷款3二）公积金个人住房贷款3三）个人住房组合贷款 3二 南通商

6、业银行个人住房贷款业务现状 3 一）个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势 3二）南通商业银行个人贷款有国家政策支持4三）个人住房贷款将会是南通商业银行贷款业务的龙头4三 商业银行个人住房贷款业务的风险 5.一）个人住房借款人信用风险5二）假按揭风险 6三）信贷超前集中投放导致信贷资金流动存在风险7四）抵押物的估价操作处分存在风险错误！未定义书签。四 商业银行个人住房贷款业务的风险管理对策 9 一）区分对待个人住房贷款信用风险合理嫁接给保险公司9二）强化个人住房贷款业务审查10三）推进资产证券化市场的发展1112四）培育和开辟房地产抵押二级市场 结语 13 参考文献 13 致谢 1

7、4一个人住房贷款相关概念简介1970年成立的美国联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac将个人住房贷款与 按揭贷款等同起来 , 认为按揭是对房产等不动产的留置权 , 借款人向信贷机构用 自己所购的房产做抵押 , 在贷款合同内按期按时付款 1 。中国人民银行对个人住房贷款的定义是商业银行向借款人发放的用于其建 造大修购买各种类型房屋的贷款。借款人必须用自己所购买的房屋作为抵押进 行担保后 , 银行才会发放住房贷款。一）自营性个人住房贷款 即通常所指的个人住房按揭贷款，主要包括个人一手房贷款个人再交易住 房贷款 （ 二手房贷款 。另外还有个人商业用房贷款和个人住房抵押额度贷款 等。一手房贷款和

8、二手房贷款的主要区别在于前者是用于首次交易的商品住 房，后者是在二级市场上进行交易的。个人商业用房贷款的首付款比例和贷款 期限等要求较高。个人住房抵押额度贷款的形式较为灵活，借款人把自有住房 作最高额抵押给银行后，可多次支用，用于购房购车等消费性贷款，前提是在 贷款额度有效期和可用额度范围内进行。二）公积金个人住房贷款 住房公积金贷款以住房公积金为资金来源，是银行受住房公积金管理中心 的委托，为正常按期缴纳住房公积金的个人发放的专项住房贷款，是一种政策 性贷款。住房公积余为城镇企事业单位职工提供了住房保障，但是应该放开这 里的“一单位”限制，使更多的人受到保障。三）个人住房组合贷款 是指住房公

9、积金和按揭贷款组合的贷款。银行确定借款人按时缴纳住房公 积金的实际情况后，当住房公积金不够完全支付购房款时，不足的贷款由银行 提供个人住房按揭贷款，以减轻借款人的还款压力 3 。二南通商业银行个人住房贷款业务现状个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的 , 是银行的业务特色和一个重 要品牌,目前约占全国 70%市场份额 ,是其信贷资产中涉及面最广质量最好的品 种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务 , 竞争越来越激烈 , 纷纷提 出更加优惠的政策更优质快捷的服务 , 争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发 展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。一）个人住房贷款与公司贷款业务相

10、比 , 具有无可比拟的优势住房贷款期限最长达 30年,利率低,手续简便 ,不存在转贷贷新还旧的问题 , 客户负担费用少 ,银行综合经营成本低。公司贷款一般则在 5 年以下, 利率高,经 常办理转贷贷新还旧 , 每转一次 , 都要支付相应的评估保险抵押登记公证等费用 , 手续繁琐 ,客户支出的费用大 ,银行从经办部门到审批部门 , 都要投入相应的人力 和资源 , 综合经营成本高。个人住房贷款涉及面广 , 风险分散且风险程度相对较 小,社会效应大 ,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款 ,也有利于调整信贷资 产结构, 给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益。公司贷款的风险则相对 集中,一旦出现风

11、险 ,给银行造成的损失惨重。二）南通商业银行个人贷款有国家政策支持从 2000 年开始 , 国家实施新的个人住房分配政策 , 正式停止福利分房 , 实行 货币化分配。这一政策将对南通房地产市场和房地产金融业务产生深远影响 , 国 家鼓励个人买房和建房 , 发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场 , 扩大内需 , 符合国家产业政策和银行信贷政策。个人住房贷款市场存在哪些风险及成因， 如何发展和完善个人住房贷款的风险管理水平。个人住房贷款市场的健康稳步 发展和降低贷款风险，使个人住房贷款业务在金融业良性循环发展。在个人住 房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是贷款资金 的筹集

12、人。因而加强建行内部信贷管理，因此，应当把防范个人住房贷款风险 作为商业银行风险管理的一个重点。是防范个人住房贷款风险的重点所在。近 年来，我国个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，其 规模在银行资产中的比重迅速上升，银行业将个人住房贷款作为信贷业务扩张 的重点。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款存在着一定的风险， 它有借款人分散期限长变数大的特点，潜在风险很高。如果银行不能对当前个 人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来因为个人住房 贷款的快速扩张反而可能成为建行的一个不容忽视的风险源。三）个人住房贷款将会是南通商业银行贷款业务的龙头随着现代企业制

13、度的建立 , 企业的资金需求 , 主要通过发行股票债券等直接 融资方式解决 ,对贷款需求很少 , 但银行对此争夺十分激烈。一般的中小企业因 为其经营管理抗风险能力等方面的问题 , 很难得到银行贷款。因此 , 传统贷款业 务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款信用卡消费贷款汽 车消费贷款助学贷款旅游贷款个人住房贷款装修贷款综合消费贷款等纷纷出台 , 发展势头迅猛 , 社会效应大。所有这些 , 在目前和相当长的一段时期内 , 个人住房 贷款是个人贷款业务的龙头。谁抓住了这个龙头 , 谁就占领了个人贷款业务发展 的制高点。三商业银行个人住房贷款业务的风险一）个人住房借款人信用风险借款人

14、信用风险分两种，被动违约风险是指借款人因为某种客观原因造成 支付能力不足，无法如期偿还住房贷款的本息而造成的违约风险。这种违约一 般发生在借款人收入减少支付能力下降等情况下，而与房地产市场价格变化等 没有直接关系。 商业银行的经营性质一般都还是在柜台提供咨询和服务，而在 网页里找不到实用的、有效的、快捷的信息，顾客不能更好的了解相关的贷款 产品。在通讯技术日益更新的现在社会，个人贷款作为商业银行中间业务之 一，要以先进的电子技术、发达的金融网络为依托。而在我国金融电子化、网 络化、信息化水平比较低，相应的硬件设备也比较落后、陈旧，在计算机联 网、软件的开发上与应用上有很大的局限性。一些先进的自

15、主商业银行设备没 有得到有效的推广，电话商业银行还不普及，手机商业银行、网上商业银行才 刚刚起步。各分行分散地进行电子化建设的现象突出， 形成了多家分行有多个 数据处理中心、多种业务版本、多种硬软件系统的格局。在这种业务系统和网 络格局下，产品的开发不可能一致，在营销管理发面出现混乱的状态，更大的 业务风险会产生，对商业银行的信任度会降低，导致商业银行贷款业务的开展 更困难。再细分到顾客资料库分析系统，我国多数商业银行的顾客信息极为有 限，目前商业银行的运行系统是建立在顾客账户的基础上的，因此无法有效的 分析加以利用。顾客的资料要得到全方面的，这样才有商业银行为顾客贷款的 开端，在介绍贷款产品

16、的时候提供适合他们的，也避免了商业银行的经营风 险。而目前我国缺少这方面的系统支持，致使贷款者不能确定目标群体。建立 和运用顾客资料库分析系统是商业银行顾客贷款的基础，以顾客而不是以账户 为基础的顾客资料库在个人贷款业务中扮演着重要的角色，商业银行可以通过 整理和分析顾客资料，如顾客资金增减、资金流动趋势、顾客对商业银行服务 的不同选择等等，及时了解顾客不断变化的需求，筛选优质顾客，确定贷款目 标群体，并以此为基础为顾客提供个性化的贷款建议，实施贷款服务，实现顾 客资产的保值和增值。主动违约风险是指借款人选择终止偿还贷款从而在经济上对其更有利的一 种违约风险，借款人主观上有意赖帐恶意不还款，产

17、生这种现象的原因有 : 信用 观念差，虽然没有逃废借款债务的故意行为，却有不认真对待合同的过错，若不及时催收，很可能变成拖欠。赖账的原因有多种，或起因于对产品，如房屋 装潢耐用消费品等的质量不满意。 或者延期交房产权证未办妥等外生矛盾。 或 者借款人改变购物意愿而有意制造纠纷。 夫妻离婚，或者虽未离婚但感情破 裂，导致借款人不愿意履行还款义务，甚至转移财产。 在房价下跌时，借款人 放弃续借，反而可能带来更大利益而导致的违约行为等等，不一而足。通常这 与借款人的财力无关，是借款人自主选择的一种理性违约行为。借款人购房不 是自住，购买商铺不是经营，而是以保值投资投机为目的，一旦判断失误，就 有可能

18、拖延欠款或弃楼不还贷款，一般地说，房价在升值时，不存在这种理性 违约的行为。二）假按揭风险“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关 系人冒充客户和购房人，通过虚假销售 （ 购买 方式，套取银行贷款。我国的个人住房消费贷款普遍采取在建设过程中销售期房的做法。因为销 售行为在楼盘建设过程中就完成了，因此开发商大量依靠按揭回款进行项目资 金投入。但是随着全国楼市进入饱和的买方市场行情，各楼盘间的竞争加剧， 在这种状态下，销售回款不畅的开发商，为偿还银行开发贷款股东垫款拖欠的 项目款等极有可能铤而走险采取欺诈的手段，利用虚构的房屋买卖关系获得银 行的按揭贷款。据工商银行个人信贷

19、部门统计，该行个人住房贷款的不良资产 中，有 80% 是因假按揭造成的。尽管 2003 年 6 月央行出台了中国人民银行 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，其中对房地产开发贷款作了更 为严格的规定，但“假按揭”仍然屡禁不止，“假按揭”以个人住房贷款的形 式出现，实则是房地产开发企业恶意套取银行资金，资金数量巨大，已成为个 人住房贷款最主要的风险源头。 商业银行个人贷款业务风险包括信用风险 （如承 诺担保业务 、市场风险 （ 如基金业务 和狭义的操作风险 （如结算业务、代理业 务，同时还有法律风险、汇率风险、信誉风险等。个人贷款业务相对于商业银 行表内资产业务，虽然从总体上看风险较低，但并

20、不能说没有风险，像那些提 供保底收益的贷款产品，其市场风险其实并不低。而一些或有负债业务，例如 金融衍生业务，它的风险甚至比信贷风险还要高。尤其是由金融衍生品组成的 贷款产品具有很高的杠杆效应，保证金越低，杠杆效应越大，风险也越大。就 目前而言，人民币贷款产品的资金较多地集中在商业银行间市场，随着人民币 贷款产品规模不断扩大，商业银行间市场是否有足够的市场容量来接纳？而如 果商业银行间市场一旦发生变动，如收益下降，就必然会对商业银行的资金安 全及流动性产生风险。另外，一些外汇贷款产品往往又与境外外汇衍生产品进 行挂钩，由此也会将境外外汇市场的波动风险传递给商业银行。高素质的复合型贷款者匮乏，已

21、成为制约我国商行个人贷款业务深入发 展的瓶颈。贷款业务涉及面广，不仅限于金融产品的投资分配、资金运用的合 理规划，还包括帮顾客进行住房规划、教育规划、风险管理、税务筹划、退休 规划、遗产规划等等。具有技术性强、知识密集等特点，是一项全新的综合性 的业务。从业者不仅要掌握综合全面的专业知识，通晓各种金融投资工具和金 融市场，具备娴熟的投资技能，拥有丰富的贷款经验， 还应掌握房地产、法 律、市场营销相关知识，并具有较强的市场营销能力、人际交往能力、组织协 调能力和公关能力。商业银行现有的个人贷款服务人员，多是原来从事传统商 业银行业务的员工，对证券、保险等专业知识知之不多，文化素质也普遍不 高，

22、他们大多数只能指导顾客填写存取单，简单地教顾客一些传统业务。贷款建议还只是停留在为顾客提供储种选择、个人存单质押等与传统储蓄 业务相关的服务上，而未能真正为顾客提供适当的贷款建议，其中能为顾客提 供综合财务规划的贷款专家凤毛麟角，与目标顾客的综合贷款需求存在着巨大 差距。三）信贷超前集中投放导致信贷资金流动存在风险在适度宽松的货币政策环境下，信贷的集中投放对扭转地区经济下滑实现 经济企稳向好发挥了重要作用，但在贷款高增长背景下，信贷结构不平衡现象 比较明显，截止 2007 年末，我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的 占比只接近 10%。并且值得一提的是， 20的警戒线是针对房地产市场较

23、为成 熟的国际大城市而言，对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段，这一占比 在短期内超过 20也不会出现太大风险。但对于资产规模较小资产种类较为单 一的部分南通市商业银行来说，实际上已经开始要关注到流动性问题。 商业 银行的个人贷款业务也逐渐发展，贷款产品也日显丰富和复杂。基于我国经济 快速发展的脚步，个人财富也是日趋富余，个人贷款业务具有广阔的市场前 景，而随着贷款知识和贷款产品在中国的逐渐出现、普及，我国居民的贷款观 念已经开始转变。与此同时，随着商业银行业的不断变革，一方面各行千方百计竞争存 款，导致营运成本大幅提高；另一方面因为贷款集中在一些垄断性的行业、集 团，风险加大，利率却偏低，

24、盈利空间不断变小，于是积极拓展个人贷款业务 便成为商业银行服务的主攻方向，实践表明个人贷款业务正在成为温州商业银 行产品和服务创新的主要领域。商业银行个人贷款业务带来的中间业务收入已 经成为众多商业银行新的利润增长点。因为缺乏必要的宣传，即使是一些不错 的贷款产品，实际了解的顾客也并不多。近几年，温州商业银行都逐步设立了 产品研发部门，但迄今为止，却未看到哪家商业银行建立有专门开拓市场的部 门。有些商业银行虽有专门负责广告、宣传的部门，但其领域过于狭窄，远没 有把这个过程提升到“服务”的高度。商业银行未按顾客需求实施整合性营销，营销能力弱。再者，温州商业 银行个人贷款业务的主营销渠道仍是营业网

25、点，主要依靠有形的网点扩张来达 到扩大市场份额，这样的分销体系，让商业银行无法与顾客实现无缝对接，且 让顾客无法得到完全服务或只能得到部分服务。而且商业银行网点设施落后， 绝大多数营业网点仍延续着传统的以记账算账为主要内容的运作模式；网点内 的结构仍以传统的窗口式服务为主，工作人员以会计员、出纳员、储蓄员为 主，没有个人顾客经理，业务人员不知营销、不懂营销、更不会营销，各种新 业务在网点营销中往往受阻，网点营销功能弱。四）抵押物的估价操作处分存在风险因为目前房地产市场极不成熟 ,银行对楼市进行准确的预测相当困难 ,使银行 取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息 ,造成抵押贷款的损失。

26、 同时处分抵押物难。从法律角度来说 ,抵押贷款到期未还 ,银行就有对抵押物行使 处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。因为大部分地区的房地产 交易市场还处于初建时期 ,房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不 完备的条件下 ,抵押贷款逾期的越多 ,需要处分的土地房屋也就越多 ,而实际操作 起来也就越难办。 在我国商业银行个人贷款业务发展过程中，个人贷款的品种 由简单的储蓄与代理代 等业务演变为多种产品服务体系；贷款手段已经变得十 分丰富，由手工记账发展成为电脑记账，各家商业银行相继建立了自己的系 统，如电话银行、网上银行等，力求为客户提供更加方便快捷而又准确周到的 个人贷款服务。

27、 “个人贷款中心”不断升级，服务模式突破传统的柜面服务， 在全开放式的柜台上，客户经理提供“一站式”的、一对一、面对面的个性化 服务，根据客户的不同金融需求和资产状况，量身定制贷款方案，帮助或代理 客户实现资产的保值、增值，一切更加周到，满足了中高端贷款者的需求 中国经济的持续繁荣带来带来个人消费和投资风暴，人们日益关心的资产 是否能够保值增值，对个人贷款武夫的热情达到了新的高点。个人贷款业务不 仅是各户的需求也是个人，也是商业银行利润的增长点，商业银行之间的竞争也从网点扩张转移到服务质量上来，谁的服务好就能赢得顾客随着我国加入世界贸易组织，获准进入我国经营个人外汇业务的海外大 商业银行纷纷成

28、立贷款中心，通过私人贷款来抢夺优质顾客。个人贷款业务是 国外商业银行普遍重视的服务型产品，是是实现网点营销，服务优质顾客，增 加中间业务收入的有效手段。因此为顾客提出合理的贷款建议是国内商业银行 必须予以高度关注的问题。同时因为抵押登记制度的不健全 ,使银行相当一部分 的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记 ,不能受到法律保护 ,这就影响到抵押贷款 的有效性 ,直接威胁抵押贷款的安全。四商业银行个人住房贷款业务的风险管理 对策一）区分对待个人住房贷款信用风险合理嫁接给保险公司对借款人非恶意拖欠且逾期时间较短，可以电话通知，进行催收。对于借 款人还款能力明显卜降，贷款出现长期拖欠的，应主动上门进行清

29、收。对于还 款意愿好，但因为贷款期限的确定与借款人经营周期不匹配，造成客户还款压 力增大，在风险可控的情况卜，可办理贷款展期，减轻借款人还款压力。对于 恶意不还款的借款人，要及时向人民法院提起诉讼，减少贷款损失。将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障，选择高资质 的保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用 度，保证资金安全贷放金融贷款风险防范必须具备系统性，贷款业务风险应当 纳入金融机构的整体风险管理体系。商业银行应该在完善现有内控体系的基础 上，建立和健全风险管理系统，并将操作风险作为一种主要风险来管理，确保 操作风险管理系统受到内审部门全面、有效的监督

30、。商业银行要对贷款产品的设计开发、审查、销售、信息披露、风险提 示、业务流程、资金管理运用、账务处理、合同制定与签订、收益分配等方面 进行统一规范，完善有关规章制度和工作程序，明确责任机制，严格授权管 理；按照市场风险管理指引的要求，建立和完善识别、计量、监测、控制和处 理相关风险的管理体系；高度重视贷款业务操作风险的防范，在积极培养合规 文化的同时，进一步完善和落实有关规章制度，完善业务流程和信息系统，切 实防范操作风险；建立科学的产品研发、定价和监控机制，研究新产品潜在的 风险；贷款产品的名称应恰当反映产品属性，避免使用带有诱惑性、误导性和承诺性的称谓。风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它

31、，掌握它，那它还有什么可怕的 呢？围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心， 有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实， 加强奖罚措施力度，范防和控制风险是水到渠成的事。商业银行的信用风险是 指山于借款人或交易对手违约而可能给银行造成的损失。在借款人被信贷机构 降低信用评级的情况下，借款人的债务市场价值的预期可能会下降，造成的损 失也是一种信用风险 4 。个人住房贷款信用风险是指个人住房贷款的违约风 险，是指借款人因为自身原因不能履行个人住房贷款借款合同中的约定，不能 按期偿还按揭贷款本息而给银行造成的经济损失。 二）强化个人住房贷款业务审查在贷

32、前调查中，要全而了解借款人的主体资格和个人资信，防止恶意贷款 的发生。同时确认借款人具备一定的偿还贷款木息的能力。贷中审查时，一定 按照银行机构关于住房贷款业务的相关操作规程进行审查，贷款审批人认真履 行自己的职责，独立决策，任何人不得对贷款审批进行干扰。贷款发放后，加 强贷后管理，随时观察借款人家庭或经济状况变化情况。个人住房贷款借款人 违约造成的损失会转嫁给银行。当银行的不良资产累积到一定程度，信用风险 会急剧扩大，导致资本市场混乱，严重的会引发金融危机 5 。在经济繁荣阶 段，人们收入增加，对借款买房的需求增大。银行对行情预期乐观，扩大对房 地产企业和个人的信贷业务，房地产行业的突飞猛进

33、刺激房价的进一步上升， 购房者认为房屋较容易变现，用于自住和投资的购房需求增加，银行的个人住 房贷款业务不断扩大，我国历年的个人住房贷款余额的增速，南通市个人住房 贷款数量也同样增速较快。在经济进入衰退阶段，借款人的个人可支配收入下 降，违约风险增加，投资者对购房预期下降，房价下跌，房屋变现能力下降， 曾经被认为是银行优质资产的个人住房贷款的不良率增加。当信用风险不断累 积，呆坏账的数量达到一定程度，银行资产出现资不抵债时，出现无法正常运 营情况，因此控制不良资产具有重要意义。美国的次贷危机雷曼兄弟的倒闭美 国政府对花旗银行等金融机构的救市来挽回对民众的信用，避免挤兑等更严重 的金融危害发生。

34、对个人住房贷款信用风险的预测是指运用各种科学合理的数量模型，信贷 机构对借款人的经济信用和社会关系等真实情况进行全面分析，从而对个人的 偿还能力和风险控制程度进行综合判断。通过对借款人的信用情况量化，对借 款人是否违约进行判断，运用信用评估系统使放贷决策自动化和科学化 6 。各 商业银行通过对客户信用信息的收集，形成客户信用记录档案数据库，做到各 银行间信息联网共享。同时通过与政府各部门的合作，对客户在税收债务及诚 信等方而发生的不良行为及不良信用能迅速准确地反映。对于出现逾期但尚未 出现贷款不良情况的申请人，应该审慎审批，预防风险的发生。按照要求制定 了商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完

35、善个人住房贷款的风险控制政 策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理审核审批贷后管理等环节分 别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准，并强化贷款操作过程的监 督管理。三）推进资产证券化市场的发展尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高 银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融 工具。为了化解个人住房贷款带来的风险应积极鼓励商业银行采取市场化的手 段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级 市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融 机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷

36、款为担保发行抵押贷 款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一 方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一 方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房 贷款的证券化应当提上日程。 个人贷款业务的积极创新，对于商业银行竞争优 势的培育具有极为重要的作用。商业银行可以在不违反现有政策的前提下创新 业务。第一，加强贷款产品和服务的整合。整合具有竞争性的、有特色的存款 产品、中间业务产品、资产业务产品，突出这些产品的亮点，作为贷款产品的 主打产品。近几年中资商业银行在零售产品的整合方面做了很多探索，各子系 统融会贯通，集存贷

37、汇、消费、缴费、贷款于一身的贷款产品。第二，加快贷款新产品的创新，提高金融业务和金融产品的开发创新能 力。商业银行应加强与证券公司合作，创新风险性更大、收益率更高的产品， 适时推出存款工具证券化、有价证券质押贷款、住房贷款证券化、期货、期权 等衍生产品，满足顾客资本市场投资需求；与保险公司合作创新兼具流动性、 保障性的保险产品，如推广分红保险等银保合作产品；与基金管理公司以及房 产商、汽车商等高档消费品商家的合作，利用网络优势，依托信用资源，拓展 基金业务，加强银企合作，从而促进个人贷款业务大发展。四）培育和开辟房地产抵押二级市场就长远而言 ,开辟抵押二级市场 ,符合我国住宅业成为新的消费热点

38、和经济增长点 的现实需要。按照发达国家房地产金融市场的发展规律 ,在住房抵押贷款业务形 成一定规模以后 ,金融机构就可以以房地产抵押作担保 ,向社会发行抵押担保债券 形成二级抵押市场 ,筹集更多的住房资金。总之 ,个人住房贷款在我国刚刚起步 它是住房制度改革和经济发展的必然产物 ,在银行商业化之交拓展业务的一个新 的重要领域 ,因此,商业银行要转变观念 ,提高认识 ,加快制度更新 ,改善管理 ,完善业 务操作 ,迅速拓展个人住房贷款业务。个人贷款业务作为一项新业务，具有涉及面广、政策性强、服务要求高等特点，因此培养一支勇于开拓创新，善于 经营的复合型贷款者队伍，特别是顾客经理的专业素质，是贷款

39、中心在未来的 发展竞争中掌握主动权，获得更大生存和发展空间的关键。级经营行要在个人业务部门的直接管理下，设置个人贷款中心，根据具体条 件配备数名个人顾客经理。顾客是商业银行生存和发展的根基，商业银行通过 实施以顾客开发为主的顾客经理制，可以获得稳定的顾客群，为实现效益最大 化目标奠定坚实基础。各根据顾客经理管理能力和业务能力的不同，分别设置 普通顾客经理和顾客经理主管的岗位，普通顾客经理直接负责为顾客提供贷款 服务，而顾客经理主管除了负担一部分顾客服务的工作外，还要负责组织和管 理本贷款中心的全面工作，包括给普通顾客经理提供业务授权、组织业务学 习、考核普通顾客经理的工作业绩等。目前通行的以产

40、品销量为考核指标的薪酬激励机制并不适合个人贷款经理岗 位，个人高端顾客的稳定性与资产的成长量才是体现贷款经理岗位业绩的度量 仪。在内部激励制度上，主要是建立和完善顾客经理考核办法，可从三个方面 进行考核，即：关键指标考核体系、顾客满意度和顾客信息收集与反馈。因为 顾客经理所从事的是具有一定风险、富有挑战性的工作，因此应当充分体现责 任与所得对等的原则，建立相应的激励与约束机制。对贷款经理，可以其所管 理优质顾客的数量和顾客总资产量核定其业务量工资，以其所管理的顾客资产 总额的增减数量以及顾客平均资产增减量考核其效益工资，从而调动贷款经理 的工作积极性和主动性。为满足 VIP 顾客日益增长的金融服务需求，国内商业