土地估价管理办法(草案)

1、国土资源部办公厅关于征求土地估价管理方法草案征求意见稿意见的函 为标准土地估价管理，完善土地估价制度，促进土地估价行业健康发展，国土资源部起草了土地估价管理方法草案征求意见稿。为提高规章质量，现将全文公布，征求社会各界意见，请于2011年11月15日之前将意见以 或者电子邮件方式回复。感谢对我们工作的大力支持！传  真：01066558543邮  件： 二一一年十月十四日土 地 估 价 管 理 办 法草案征求意见稿第一章 总 则第一条 为标准土地估价管理，完善土地估价制度，维护土地估价市场秩序，促进土地估价行业健康发展，根据中华人民共和国土

2、地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法，制定本方法。第二条 在中华人民共和国境内从事土地估价活动，对土地估价活动实施监督管理，适用本方法。第三条 本方法所称土地估价，是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系，对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算，并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为。第四条 土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则，符合土地估价标准和标准。土地估价师依法执业受法律保护，任何组织和个人不得干预。第五条 国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履行以下监管职责：一制定土地估价管理的规章制度；二规定土地估价师资格条件；三规定土地估

3、价机构从业条件；四确定土地估价的程序和方法；五监督、指导土地估价行业自律管理；六法律、行政法规规定的其他职责。第六条 县级以上地方国土资源主管部门依照本方法的规定负责实施本行政区域内土地估价活动的监督管理。第二章 土地估价师第七条 国家实行土地估价师资格认证制度。土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试，获得中华人民共和国土地估价师资格证书。第八条 土地估价师执业，应当向中国土地估价师协会申请执业登记，成为执业土地估价师。申请土地估价师执业登记，应当具备以下条件：一获得土地估价师资格证书；二满足土地估价师继续教育学时规定；三专职在一家土地估价机构从事土地估价业务；四经实践考核合格。土地

4、估价师资格考试管理方法实施前获得土地估价师资格证书的，符合前款第二、三项规定条件的，可以申请执业登记。第九条 土地估价师实践考核包括专业实践和专业考核。土地估价师应当在土地估价机构接受不少于2年的专业实践。专业实践期满后，可以参加专业考核。第十条 执业土地估价师应当接受继续教育，取得国土资源部规定的继续教育学时。第十一条 土地估价师执业实行全国统一的执业登记制度。经执业登记的土地估价师名单，经国土资源部备案后，由中国土地估价师协会向社会公布。第十二条 土地估价师有以下情形之一的，不予办理执业登记：一年龄超过65周岁的；二具有公务员或者其他公职人员身份的；三受到刑事处罚，在服刑期间或自刑罚执行完

5、毕之日起至申请执业登记之日止未满5年的；四在评估或相关业务中受到行政处罚或撤职以上行政处分的，自行政处罚或行政处分做出之日起未满2年的；五法律、行政法规规定不予登记的其他情形。第十三条 执业土地估价师依法享有以下权利：一依法从事土地估价及相关业务，签署土地估价报告；二依照有关规定向相关政府部门或者其他组织查阅执业所需的资料信息；三根据估价对象和估价目的要求委托人及其他相关当事人提供相关的法律权属证明、财务会计信息和其他有关资料；四要求委托人及其他相关当事人为执行公允的土地估价程序提供必要的协助；五拒绝委托人及其他相关当事人对估价结果的授意；六法律、行政法规规定的其他权利。第十四条 执业土地估价

6、师应当履行以下义务：一接受土地估价行业协会自律管理；二遵守土地估价标准和标准；三保证土地估价结果的客观公正；四保守执业中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私；五法律、行政法规规定的其他义务。第十五条 执业土地估价师有以下情形之一的，中国土地估价师协会应当注销执业登记：一年龄超过70周岁的；二获得公务员或者其他公职人员身份的；三受到刑事处罚的；四以欺诈、贿赂等不正当手段取得执业登记的；五不符合本方法规定的执业登记条件而被准予登记的；六脱离土地估价机构不再专职执业的；七未完成规定的继续教育学时的；八法律、行政法规规定的其他情形。经注销执业登记的土地估价师名单应当由中国土地估价师协会向社会公布。第十六

7、条 执业土地估价师不得有以下行为：一在两个以上土地估价机构执业；二允许他人以本人名义执业；三以个人名义接受委托执业；四谋取土地估价委托合同约定费用之外的不正当利益；五签署有虚假记载、误导性陈述、重大过失或者遗漏的土地估价报告；六违反法律、行政法规的其他行为。第三章 土地估价机构第十七条 土地估价机构是土地估价师的执业机构。土地估价机构可以依法以有限责任公司或者合伙企业的形式设立。设立土地估价机构应当具备以下条件：一有自己的名称、住所；二有符合本方法规定的执业土地估价师；三有限责任公司法定代表人或者合伙企业执行事务合伙人应当为执业土地估价师，且具有3年以上执业经历，无重大违反法律法规、行业管理规

8、定的行为。四有符合本方法规定数额的资产。第十八条 设立有限责任公司形式的土地估价机构，出资人不少于5名执业土地估价师，公司内具有连续3年以上执业经历的土地估价师不少于2名，且注册资本不少于50万元人民币，其中土地估价师出资比例不少于出资总额的三分之二。设立合伙企业形式的土地估价机构，合伙人中具有3年以上执业经历的土地估价师不少于2名，合伙企业出资数额不少于30万元人民币，且土地估价师出资人不少于出资总人数的三分之二。第十九条 设立土地估价机构，经工商行政主管部门登记后，向中国土地估价师协会申请执业注册，领取土地估价机构执业注册证书。中国土地估价师协会可以对经执业注册的土地估价机构实行资信评级制

9、度。资信评级结果记入土地估价机构诚信档案，向社会公布。第二十条 土地估价机构设立的分支机构，应当符合法律、行政法规和行业管理相关规定，并具备以下条件：一名称采用“土地估价机构名称分支机构所在地行政区划名分公司分所”的形式；二分支机构负责人应当是从事土地估价工作3年以上并无不良执业记录的执业土地估价师；三在分支机构所在地有3名以上执业土地估价师；四估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。在分支机构的执业土地估价师，不计入土地估价机构的执业土地估价师人数。第二十一条 土地估价机构设立不足3年解散的，出资人或者合伙人在3年内不得重新发起设立土地估价机构。第二十二条 土地估价机构合

10、并或者分立，在依法办理相关登记后，重新进行执业注册。第二十三条 土地估价机构的名称、法定代表人或者执行事务合伙人、注册资本或者出资数额、办公场所等事项发生变更的，应当在企业登记机关办理变更手续后30日内，到原执业注册机构办理变更手续。第二十四条 土地估价机构应当享有以下权利：一遵循市场原则，收取土地估价费用；二委托人或者其他相关当事人拒绝提供执行估价业务所需的文件、证明和相关资料的，有权中止履行合同；三委托人要求出具虚假土地估价报告或者由其他干预估价结果情形的，有权终止履行合同；四法律、行政法规规定的其他权利。第二十五条 土地估价机构不得有以下行为：一利用执业之便谋取不正当利益；二允许其他机构

11、以本机构名义执业；三冒用其他机构名义执业；四以恶性压价、给予回扣等不正当手段承揽业务；五对自身执业能力进行虚假宣传；六受理与估价对象、委托人或者其他相关当事人有利害关系的土地估价业务；七分别接受利益冲突双方的委托，针对统一估价对象执业；八出具虚假、重大过失或者遗漏的估价报告的；九包庇、隐瞒本机构土地估价师执业过错的；十法律、行政法规规定的其他行为。第二十六条 土地估价机构发生以下情形之一的，应当终止：一不能保持本方法规定的设立条件，经限期整改仍不符合条件的；二自行决定解散的；三法律、行政法规规定应当终止的其他情形。土地估价机构终止的，中国土地估价师协会应当注销该土地估价机构的执业注册证书。第四

12、章 土地估价活动第二十七条 土地估价机构应当与委托人签订书面委托合同，明确双方的权利义务。执业土地估价师承办业务，应当由其所在的土地估价机构统一受理并与委托人签订书面委托合同。土地估价机构的分支机构应当以土地估价机构的名义承揽土地估价业务。第二十八条 土地估价委托合同应当包括以下内容：一委托估价人的名称或和住所；二受托土地估价机构的名称和住所；三估价项目名称；四估价目的；五估价期日；六委托人的协助义务；七估价服务费及其支付方式；八估价报告交付的日期和方式；九违约责任；十争议解决方式。第二十九条 未经委托人书面同意，土地估价机构不得转让受托的土地估价业务。第三十条 执业土地估价师与委托人或估价业

13、务相对人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求有利害关系的执业土地估价师回避。第三十一条 委托人及相关当事人应当协助土地估价师和土地估价机构进行实地勘查，如实向土地估价机构提供估价所需的资料，并对所提供资料的真实性负责。 第三十二条 执业土地估价师和土地估价机构因估价需要，可以依法查询土地登记资料、以及已向社会公布的基准地价、标定地价等公示地价信息，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。第三十三条 土地估价机构出具的土地估价报告应当加盖其公章，并有该机构2名以上的执业土地估价师的签名。土地估价机构的分支机构应当以土地估价机构的名义出具土地估价报告，并加盖该土地估价机构公章。第三十四条 委托

14、人应当按照报告中设定的评估目的，在土地估价报告有效期内正确完整使用土地估价报告。第三十五条 土地估价机构应当按规定将土地估价报告和土地估价业绩清单报县级以上国土资源主管部门备案。第三十六条 国土资源部以及省、自治区、直辖市国土资源主管部门应当定期对土地估价机构出具的土地估价报告进行抽查和评议。第三十七条 国土资源部建立全国统一的土地估价师、土地估价机构和土地估价报告备案系统，及时向社会公示有关土地估价师执业登记和注销、土地估价机构执业注册和注销以及资信评级等基础信息。第三十八条 土地估价机构应当妥善保管土地估价报告及相关资料。已提交给委托方的土地估价报告和相关材料应当与土地估价机构内部档案内容

15、一致。土地估价报告和相关资料保存期应当不少于10年。政府和政府部门委托评估以及涉及司法仲裁、企业改制、证券业的土地估价报告及相关资料保存期应当不少于15年。第五章 土地估价师协会第三十九条 土地估价师协会是社会团体法人，是土地估价机构和土地估价师的自律性组织。全国设立中国土地估价师协会，省、自治区、直辖市设立地方土地估价师协会，设区的市根据需要可以设立地方土地估价师协会。第四十条 中国土地估价师协会应当履行以下职责：一制定土地估价行业执业准则和职业道德准则；二组织实施中国土地估价师资格考试；三组织实施土地估价师执业登记、继续教育、实践考核、业务培训及对外交流等；四开展土地估价机构的执业注册和资

16、信评级；五受理对土地估价师和土地估价机构的投诉、举报，受理土地估价师和土地估价机构的申诉，调解会员执业纠纷；六接受国土资源部委托承担行业管理的其他相关事务。第四十一条 中国土地估价师协会章程由全国会员代表大会制定，报国土资源部备案。土地估价师或者土地估价机构加入中国土地估价师协会的，享有中国估价师协会章程规定的权利，履行中国土地估价师协会章程规定的义务。第六章 法律责任第四十二条 执业土地估价师有以下情形之一的，由县级以上国土资源主管部门给予警告，责令限期改正；没有违法所得的，处1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法

17、追究刑事责任：一伪造、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让土地估价师资格证书；二允许他人以本人名义执业；三签署有虚假记载、误导性陈述、重大过失或者遗漏的土地估价报告；四谋取合同约定费用之外的不正当利益；五违反法律、行政法规的其他行为。第四十三条 土地估价机构有以下情形之一的，由县级以上人民政府国土资源主管部门给予警告，责令限期改正；没有违法所得的，处1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，对主要责任人和直接责任人依法追究刑事责任：一伪造、涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让土地估价机构注册证书；二以给予回扣

18、、压低收费等不正当方式承揽业务；三故意抬高或压低估价，显失公平的；四出具有虚假记载、误导性陈述、重大过失或者遗漏的土地估价报告；五未按规定对土地估价报告进行备案；六一年内抽查土地估价报告有两次以上不合格；七违反法律、行政法规的其他行为。第四十四条 因违法违规行为给当事人造成损失的，土地估价机构依法承担赔偿责任，并可对负有责任的土地估价师进行追偿。第四十五条 国土资源主管部门和土地估价师协会及其工作人员在行政监管或者行业自律管理工作中，玩忽职守、滥用职权或者徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章 附 则第四十六条 受政府或者政府部门委托进行的基准地价、标定地价等政府公示地

19、价评估以及国有土地资产处置评估应当参照本方法执行。 第四十七条 本方法自 年 月 日起施行。关于土地估价管理方法草案征求意见稿的起草说明一、立法必要性土地估价制度伴随土地使用制度改革而产生，1990年国有土地使用权出让和转让暂行条例的实施为土地估价制度奠定了法律基础。1993年，原国家土地管理局印发土地估价师资格考试暂行方法等规定，正式建立了土地估价师资格考试认证注册和土地估价机构管理制度。1994年城市房地产管理法进一步明确了涉及土地估价的一系列管理制度。同年，经民政部注册登记，成立中国土地估价师协会。2006年，为适应土地估价行业改革和发展的需要，我部以部门规章的形式颁布了土地估价师资格考

20、试管理方法，对土地估价师考试作了进一步标准。经过多年的发展，土地估价的行业技术标准、准入体系、领导机构、专业队伍、行业自律组织等逐步健全。目前，全国共有3万余人取得土地估价师资格证书，其中1.6万名土地估价师分布在近2600家土地估价机构中执业。土地估价行业通过为国企改革、清产核资、税费征管、金融服务、住房制度改革特别是土地使用和管理制度改革服务，已成为经济社会发展不可或缺的重要力量。在2003年国务院办公厅转发财政部关于加强和标准评估行业管理意见的通知国办发2003101号中，土地估价师已被确定为国家根据社会主义市场经济发展需要的六类资产评估专业资格之一。但是，随着形势的变化与发展，特别是行

21、政审批制度改革的不断深入，有必要总结改革和实践成果，制定土地估价管理方法以下简称方法。主要理由如下：一是行业管理需要统一标准。中央领导多次就加强评估行业管理作出批示，相关评估行业主管部门，如房地产评估、资产评估等行业主管部门相继出台部门规章，强化对评估人员和机构的管理。而土地估价管理活动缺乏专门立法，有关土地估价的原则、标准、管理方式，土地估价机构和土地估价师的权利义务等方面的规定散见于多个部门标准性文件和协会文件中，土地估价机构和土地估价师的法律地位、法定职责得不到法律保障，这在一定程度上影响了土地估价制度作用的进一步发挥。因此，为标准土地估价管理，同时与相关评估行业发展和评估立法进程保持一

22、致，制定出台系统标准土地估价行业的部门规章十分迫切。二是土地估价行业健康发展需要加强评估立法。由于土地估价法律制度不健全，行业管理缺位，致使有些土地估价机构内部管理机制不健全、人员素质不高，不严格遵守职业准则，违法违规执业现象严重。因此，需要制定方法，完善监管体系，强化法律责任，促进土地估价行业整体健康发展。三是国土资源部关于土地估价制度改革成果需要上升到法律层面。1998年建部后，我部坚持行政审批制度改革大方向，切实转变职能，按照行业自律为主，政府加强监管的思路，陆续开展了土地估价机构与政府主管部门脱钩、完善土地估价师资格考试制度、取消土地估价报告确认、改革机构和人员监督管理方式等一系列工作

23、，稳步推动全行业走上自主自律发展的道路。2008年，国务院办公厅关于印发国土资源部主要职能内设机构和人员编制规定的通知国办发200871号，进一步转变职能，取消土地评估等国土资源相关行业机构和从业人员资质审批，明确要履行“标准和监管国土资源相关中介机构和行为”的职责。因此，为稳固改革成果，切实加强对土地估价机构和人员的监管，有必要加强相关立法。二、起草过程方法是部2011年立法工作计划确定的出台类立法项目。按照立法工作计划安排，利用司成立起草小组启动起草工作，形成初稿。期间多次征求行业协会和相关部门意见，并征求省级国土资源主管部门意见和相关部门意见，研究修改后形成方法送审稿。我司收到送审稿后，

24、会同利用司、中国土地估价师协会于去年12月在宁夏召开了部分省市国土资源主管部门法规处长和利用处长参加的座谈会，听取地方意见，并于今年1月召开了专家论证会，听取了全国人大法工委、国务院法制办、高等院校、土地估价机构及律师事务所等相关专家、学者和实务工作者的修改意见。其后我们多次会同利用司和中国土地估价师协会对方法逐条修改完善，形成了现在的征求意见稿。三、需要说明的几个问题目前形成的征求意见稿共七章四十七条，主要对土地估价师执业登记与注销，土地估价师的权利与义务，土地估价机构的设立与执业注册，土地估价报告的备案与抽查，土地估价活动标准管理，土地估价师协会和法律责任等内容做了规定。一明确土地估价师资

25、格与执业资格的取得方式。方法与土地估价师资格考试管理方法相衔接，规定土地估价师资格的取得应当通过全国土地估价师资格考试，获得中华人民共和国土地估价师资格证书第七条。同时，要求土地估价师执业，应当申请执业登记。经执业登记的土地估价师成为执业土地估价师，可以从事土地估价业务第八条第一款。申请执业登记的具体条件是：获得土地估价师资格证书；满足土地估价师继续教育学时规定；专职在一家土地估价机构从事土地估价业务；经实践考核合格第八条第二款。二落实对土地估价机构的监督管理。加强对土地估价机构的管理，是标准土地估价活动的重要保障。国务院关于整顿和标准市场经济秩序的决定国发200111号要求“标准中介机构的行

26、为，实行中介机构市场准入制度”，考虑到土地估价行业的特殊性，应当正确处理土地估价机构“入市”与“入行”的关系，方法规定：土地估价机构可以以有限责任公司或者合伙企业的形式设立第十七条，并对土地估价机构的成立条件作出相应规定第十八条。土地估价机构执业还要进行执业注册，领取土地估价机构执业注册证书第十九条第一款。为加强对土地估价机构的管理，提高土地估价质量，方法充分发挥行业自律的作用，规定中国土地估价师协会可以对经执业注册的土地估价机构实行资信评级并向社会公布第十九条第二款。三关于土地估价活动方法专章规定了土地估价活动，主要包括承揽业务、委托合同、报告签名、报告使用与存档等内容。为标准土地估价机构和人员从业行为，提高行业信誉，减少恶性竞争，方法第二十七条要求执业土地估价师承办业务，应当由其所在的土地估价机构统一受理并签订书面委托合同。另外，未经委托人书面同意，土地估价机构不得转让受托的土地估价业务第二十九条。在土地估价活动中，委托人及相关当事人要如实提供材料，协