2012年房地产调控政策的新变化-(精)

1、2012 年房地产调控政策的新变化进入龙年以来，国家有关部门对于坚持房地产调控的调子仍然一如既往，给社会的 印象是国家的房地产调控政策不会放松。但是，如果人们细心地把相关的政策梳理 一番的话，发现在调控政策的这顶大帽子下面，许多事情其实已经悄然发生了很大 的变化，只不过是政府部门不愿意承认罢了。中国的行政部门素来喜欢用政策来指导工作，而不愿意用法律的手段来规范市 场；除此之外，中国的政策向来是摇摆不定和朝令夕改的。本轮的房地产调控政策已经实施两年了，房地产市场与人们的购房心理也在剧 烈的震荡之中经受了洗礼，人们对于房地产市场的盲目的投资和投机行为开始淡化 了，消费行为逐渐变得理性起来，这也许是

2、比房价的直接下降对于社会的正面影响 更大。在房地产市场被行政降温和欧债危机的双重影响之下，中国的房地产市场也面 临严峻的考验，迫使政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的做法。 这些新变化概括起来主要有五点：第一，被人们视为降房价的最有力的武器，征收房地产税的试点城市不会扩 大。据悉，2012 年，国家税务总局不会着力扩大房产税试点城市，而是全力推动 “应用房地产评税技术核定交易环节计税价格”工作。根据财政部、国税总局的要 求，自 2012 年 7月 1 日起，将在全国推行应用房地产评估技术加强存量房交易税 收征管。上海市财政局 1月 18 日公布的 2011 年上海预算执行情况报告显

3、示，2011 年上海房产税达 22.1 亿元，完成预算的 110.5%。而在现实层面，由于应税面窄、 税率过低，目前征收房产税对降低房价的影响微乎其微，对改善地方财政收入也收 效不大。因为房产税本身它只是作为地方政府的收入手段，但是从上海、重庆这两 个地方的试点情况来看，收入也不理想，任何税这个调节作用都要从收入的角度来 体现，如果钱收不上来的话，调节也体现不出来。有的说收到了，收的范围比较 大，只是交多交少不一样，这种调节的作用才能体现出来。其实，在对于房产税作 用的大讨论之中，调控房价的一方早已渐渐落了下峰，即使未来房产税进一步推 进，更大程度上也是基于优化地方财政的考虑。第二，保障性住房

4、的建设速度回归理性。今年的保障性住房的建设数量从当初 确定的 1000 万套减为 700 套。在 2011 年全年开工指标的落实工程中，部分地方出 现以圈占施工围挡、开挖基坑的方式注水保障房开工率的问题，住建部此后出台了 以“ 1/3 完成基坑混凝土浇筑、1/3 出正负零（地面、1/3 主体结构封顶”的考核标 准，根据住建部的统计，2011 年能够竣工投入使用的保障性住房约为 300 万套左 右。年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700 万套，对 2012 年内竣工的保障性安居工程总量目标，确定为 400 万套。而这一指标，也将随着陆续与地方签订 工作责任书的进度，而有所浮动。第三，各地的

5、金融机构开始将首套房的贷款利率回归到了基准利率。全国多地 首套房信贷利率悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首 套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的 信贷优惠政策。去年那种排队等待银行按揭的景象几乎绝迹，房贷似乎真的松动 了。第四，国家允许在农村集体土地上建设公租房项目。在 1 月 7 日至 8 日召开的 全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露，允许地方试点集体建 设用地建设租赁房，其中北京、上海已获批准。与“小产权房”不同，集体建设用 地上建设的公租房，规定不能出售给个人，产权仍然为农村集体组织所有。这使得 试点并未触及到

6、法律和制度的“红线”。如果试点运行顺利，未来很有可能成为解 决公租房盈利模式的重要渠道。事实上，早在 2010 年底，北京市政府就已经批准了在集体土地建租赁房的试 点方案。目前已有 5 个农村集体经济组织申请建设租赁住房 1 万多套。按照北京市 的试点要求，集体土地上建设租赁住房试点，必须符合土地利用总体规划等，对建 设主体、用地性质、用地方式都将严格界定，必须依法办理审批手续。除北京、上 海外，试点范围未来可能继续扩大。按照徐绍史的表态，“对于商品住房价格较 高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级人民政府审核同意并报国土部 批准后，可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。”这一说法与此

7、前的口径略有 变化。与 2011 年 5 月国土部下发关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通 知相比，国土部最新表态中，试点城市范围增加了“少数省会城市”。一些外来 人口较多、房价压力大的热点城市未来很可能加入试点行列。据了解，国土部门近 期还有望专门下发文件，对此类试点予以进一步规范约束。集体土地建设公租房的 试点一旦铺开，将有可能为解决公租房的盈利问题提供有益的探索。在我国现有的 5 种保障房类型中，廉租房、公租房等租赁型住房因投资回报周期长、利润率低而 难以吸引社会资本，成为保障房建设中主要的资金压力来源。建设租赁房的集体土 地多属于“城中村”或位于城乡结合部，基建等配套设施相对完善

8、，土地成本偏 低甚至零成本，这可以节省下不少成本。第五，北京、上海等城市纷纷提高了普通商品房的标准。北京、上海、武汉等 多个城市对普通住房标准进行调整。调整后，普通住房范围扩大，这意味着有更多 居民能够享受购买普通商品房的优惠。此次下调后，上海市将普通住房门槛设定 为：内环线以内标准为 330 万元/套以下， 内外环之间为 200 万元/套以下， 外环以 外为 160 万元/套以下，较 2008 年的标准分别提高 85 万元、60 万元、62 万元。北 京的新标准则继续按照房屋区位设定，其中，标准最高的四环内北部地区达到 38880 元/卅，最低的六环外地区达到了 17280 元/卅。北京市过

9、去的标准是以总价 区分普通住宅和非普通住宅，旧的标准下，六环路内的住宅购房面积一旦超过90卅，基本都会被列入非普通住宅范畴。北京市有关部门表示，考虑到当前北京住房价格较2008 年明显提高，普通住房优惠政策的覆盖率不足，为进一步落实差别化税收政策，引导合理住房消费，对 标准进行了调整。新标准中，北京市享受优惠政策普通住房的价格,按照房屋的区位进行了不同的调整。其中，四环内北部地区为38880 元/平方米、南部地区为34560 元/平方米， 四至五环北部地区为 32400 元/平方米、 南部地区为 28080 元/ 平方米，五至六环北部地区为 25920 元/平方米、南部地区为 21600 元/平方米，六 环外地区为17280 元/平方米。而享受优惠政策普通住房的标准则需要同时满足三 个条件：住宅小区建筑容积率在 1.0（含以上；单套建筑面积在 140（含平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2 倍。符合新的普通住房标准所能享受的税收优惠政策包括：第一、个人将购买超过 5 年（含 5 年的普通住房对外销售的，免征营业税。第二、对个人购买普通住房， 且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女唯一住房的，减半 征收契税。第三、对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一 住房的，减按 1%税率征收契税。据测算，新标准下，北京市