举例说明房地产估价报告中的估价假设和限制条件应用

1、估价假设和限制条件是房地产估价报告的重要组成部分，该部分内容对房地产估价活动的前提作出了必要合理假设，对报告使用者正确理解估价结果的内涵及正确使用估价报告具有重要作用，对保护估价机构及注册房地产估价师具有重要意义。根据房地产估价规范GB/T50291-2015第7.0.15条:估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定，不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。估价假设和限制条件应包含如下内容：1、一般假设应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和

2、完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定;对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、监测的情况下，对其安全的合理假定等。估价对象的权属、面积、用途等应以委托人提供的产权证件记载信息为准。根据中华人民共和国法第十三条：评估专业人员有义务对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。但在实际中估价师难以到相关主管部门对产权证件进行核查和验证，故应对估价对象的权属、面积、用途等信息进行一般假设;对房屋安全、质量缺陷、环境污染等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、

3、查阅现有资料后可作出常规判断时应对其进行一般假设，当无法作出常规判断时应建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构或专家进行鉴定并以此为依据进行估价，并在报告中说明;房地产市场环境对估价对象价值或价格具有重大影响，但鉴于房地产交易双方往往存在信息不对称的状况，且房地产市场客观上也并不属于公开市场，所以应对房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场作出一般假设。2、未定事项假设应说明对估价所需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。未定事项是指估价委托人已提供了与估价对象相关的所有资料，但某些仍尚未明确或不够明确的估价所需的事项。例如某些取得时间较早的土地，取得土地时无

4、规范的规划条件，其容积率客观上尚不明确;或储备机构已完成储备的土地，在尚未纳入供应计划时，尚无明确的规划指标，导致其容积率或商住比例尚不明确，此时均需对其进行未定事项假设。3、背离事实假设应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。背离事实假设通常是由于估价目的的需要而对估价对象做出与其实际不符的假设。例如追溯性评估项目中对估价对象实物状况的假设、拍卖评估项目中对其查封状态的假设等，此类假设一般仅对估价对象的某些特殊实物或权益状况进行假设，以便促使估价目的的实现。在实际估价中必须充分了解估价目的后才可有针对性地进行假设。4、不相一致

5、假设应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价对象所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。在不动产登记暂行条例施行之前，很多地方的房地产会分别核发房屋所有权证和国有土地使用证，其发证主管部门不一致，且不同主管部门的登记簿记载信息不完全一致，可能会导致上述产权证件的登记地址、用途等不一致。房地产权属发生转移或产权人名称变更时，受让方或产权人若仅办理了房屋所有权证的变更手续而尚未办理国有土地使用证的变更手续就会导致上述产权证件的登记权利人不一致。上述情况下均应作不相一致假设。在实际估价过程中，存在

6、不同权属证明上记载的信息不一致时，应结合估价目的做出最合理的假设。5、依据不足假设应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料对相应的估价对象状况的合理假定。首先需要注意未定事项假定与依据不足假设的区别，未定事项假设是对客观上尚不明确或不够明确的事项进行假定，而依据不足假设是对客观上已明确但由于估价委托人无法提供必需的资料且注册房地产估价师已进行了尽职调查仍然难以取得该资料时的假定，其根本区别在于假定事项客观上是否已明确。例如估价对象为已建成房地产，估价委托人一般仅能提供其产权资料，无法准确证明其准确建成年代，注册房地产估价师亦难以收集到其竣工验收报告，故难确定其建成年代，而其建成年份是客观存在的，故应对上述因素进行依据不足假设而不应作未定事项假设。6、估价报告使用限制应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项。每个估价报告的估价目的应具有唯一性，在说明估价报告的用途时应结合估价目的给以明确的限制。估价报告的使用期限需精确至日。以上