工程经济学课程设计 高层商品住宅楼

1、方案二：高层商品房住宅楼项目概况此房地产开发项目位于武汉市武昌区中心地带，占地面积50000，建筑容积率4：1，建筑面积为200000，建设期为3年，销售期3年。投资估算1、前期费用土地费用：800×50000×3/2000=60000万元可行性研究：200万元城市基础设施配套费：80元/×200000=1600万元消防设施配套费：5元/×200000=100万元生活垃圾服务费：12元/×200000=240万元白蚁防治费：1.3元/×200000=26万元勘察设计费：30000万元×2%=600万元规划管理费：1.8元/&

2、#215;200000=36万元2、建设期间费用建筑安装费：1500元/×200000=30000万元建筑设备：375万元供水电工程：30000×2%=600万元3、管理费：200万元基本预备费：93777×5%=4688.85万元4、建设期利息估算预估项目贷款60000万元，年利率7%，贷款在每年年中支付，并分三年等额投入。 表1建设期利息估算（万元）项目1234利息累计当年累计欠款0.00207004284966548.43当年借款20000 2000020000当年应计利息70021493699.436548.43年末欠款累计207004284966548.

3、43工程总造价105014.28万元，贷款额为60000万，自有资金为45014.28，占工程总造价的42.86%。资金筹措计划1、自有资金为45014.28，建设期为三年，贷款分三年等额投入。表2 长期借款还款计划表（万元）项目456期初累计欠款66548.4344365.6222182.81当期偿还本金22182.8122182.8122182.81当期偿还利息4658.393105.591552.80期末欠款累计44365.6222182.810表3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号项目1231总投资35004.7635004.7635004.761.1建设投资34304.76

4、32855.7631305.331.2建设期利息70021493699.432资金筹措35004.7635004.7635004.762.1项目资本金14304.7612855.7611305.332.2债务资金20700.002214923699.432、各项资本金估算（1）工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利760万； （2）财务费用：每年偿还当年利息； （3）营业费用：经预测每年营业费200万，用于宣传、推销广告等；（4）修理费：（设备+水电）×10%=（375+600）×10%=97.5万；（5）建设费用：总投资额分三年摊销 35004.76万

5、元；（6）总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。表4 总成本费用（万元）序号项目4561工资及福利7607607602财务费用4658.393105.591552.803营业费用2002002004修理费97.5 97.597.55建设费用35004.7635004.7635004.766总成本费用40720.6539167.8537615.06项目经济效益评价1、销售收入估算通过网络调查显示，按武昌区平均房价计算，将该项目房价定为平均每平方米10000元，在3年经营期内，第一年售出35%，第二年售出35%，第三年售出3

6、0%。第一年的销售收入：200000×35%×1000070000（万元）第二年的销售收入：200000×35%×1000070000（万元）第三年的销售收入：200000×30%×1000060000（万元）总销售收入为200000万元。2、增值税的估算（增值税税率为17%）：第一年应纳增值税：70000×17%11900（万元）第二年应纳增值税：70000×17%11900（万元）第三年应纳增值税：60000×17%10200（万元）3、营业税及附加估算根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30

7、%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。城镇土地使用税：200000×480(万元城镇维护建设税：第一年 11900×7%833（万元）第二年 11900×7%833（万元）第三年 10200×7%714（万元）教育费及附加： 第一年 11900×3%357（万元）第二年 11900×3%357（万元）第三年 10200×3%306（万元）表5 营业收入、营业税金及附加估算（万元）序号项目合计4561营业收入200000700007000060000

8、2增值税340001190011900102003营业收入及附加36401270127011003.1城镇土地使用税2408080803.2城市维护建设税23808338337143.3教育费附加10203573573064、利润与利润分配估算表6 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）序号项目合计4561营业收入2000007000070000600002营业税金及附加36401270127011003总成本费用117503.5640720.6539167.8537615.064利润总额78856.4428009.3529562.1521284.945所得税19714.117002.3

9、47390.545321.246净利润59142.3321007.0122171.6115963.70表7 项目投资现金流量表（万元）序号项目1234561现金流入7000070000600001.1营业收入7000070000600002现金流出35004.7635004.7635004.762327.52327.52157.52.1建设投资35004.7635004.7635004.762.2经营成本1057.51057.51057.52.3营业税金及附加1270127011003净现金流量-35004.76-35004.76-35004.7667672.567672.557842.54累

10、计净现金流量-35004.76-70009.52-105014.28-37341.7830330.7288173.225净现值流量现值-35004.76-30438.92-26468.6344495.7738691.9728757.956累计净现值流量现值-35004.76-65443.68-91912.31-47416.54-8724.5720033.387所得税7002.347390.545321.248税后净现金流量-35004.76-35004.76-35004.7660670.1660281.9652521.269税后累计净现金流量-35004.76-70009.52-105014.

11、28-44344.1215937.8468459.1010税后净现金流量现值-35004.76-30438.92-26468.6339891.6234466.4126112.3511累计税后净现金流量现值-35004.76-65443.68-91912.31-52020.69-17554.288558.07该项目税后静态投资回收期：Pt5-1+37341.78/67672.5=4.55（年）该项目税后动态投资回收期：Pt*6-1+8724.57/28757.95=5.30（年）项目投资财务净现值（税前）NPV20033.38（万元）项目投资财务净现值（税后）NPV8558.07（万元）项目投资

12、内部收益率（税前）IRR=22.94%项目投资内部收益率（税后）IRR18.52%表8 项目资本金现金流量表序号项目1234561现金流入7000070000600001.1营业收入7000070000600002现金流出14304.7612855.7611305.3336171.0435006.4431214.352.1建设投资14304.7612855.7611305.332.2经营成本1057.51057.51057.52.3借款本金偿还22182.8122182.8122182.812.4借款利息偿还4658.393105.591552.802.5营业税金及附加127012701100

13、2.6所得税7002.347390.545321.243净现金流量-14304.76-12855.76-11305.3333828.9634993.5628785.654累计净现金流量-14304.76-27160.52-38465.85-4636.8930356.6759142.325净现金流量现值-14304.76-11178.92-8548.4522243.0920007.6814311.566累计净现金流量现值-14304.76-25483.68-34032.13-11789.048218.6422530.2该项目静态投资回收期：Pt5-1+4636.89/34993.56=4.13（

14、年）该项目动态投资回收期：Pt*5-1+11789.04/20007.68=4.59（年）项目资本金财务净现值NPV=22530.2（万元）项目资本金财务内部收益率IRR=33.99%不确定性分析1、盈亏平衡分析表9盈亏平衡点分析表序号年份项目3451固定成本20857.520857.520857.52营业收入7000070000600003营业税金及附加1270127011004增值税1190011900102005BEP（%）36.70%36.70%42.83%从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的36.70%，以后两年平均销售额达到设计纲领的39.77%，项目就可以保本。因此，项目具有很强的抗风险能力。2、敏感性分析表10 敏感性分析表序号123因素