山西太原壹加壹时尚商城项目定位及商业规划(含租金)

1、壹加壹时尚商城商业规划方案商业规划方案第一部分.项目分析目录第二部分.项目介绍第三部分.项目规划 项目分析 Project analysis第一部分ONE1.项目城市情况2.项目商圈分析3.交通情况分析4.周边消费人群分析 5.项目区域分析 6.项目开发商介绍 项 目 分 析Project analysis1.项目城市情况项目城市情况 太原是山西省的省会，国家园林城市，濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原不仅是中国22个特大城市之一，而且是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，更是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国

2、重要的能源重化工城市，全国重要的新材料和先进制造业基地。 太原共辖6个区、3个县、1个县级市，市境总面积 6988 平方千米。市区总面积1460 平方千米，常住人口为427.77万人，中心城区常住人口300万人，流动人口100万人。 简称并，别称并州，古称晋阳，也称“龙城”，九朝古都，是一座具有4700多年历史，2500建城历史的文化古都，“控带山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要冲，控五原之都邑”的历史古城。2.项目商圈分析项目商圈分析 长风亲贤商圈 长风-亲贤商圈被定义为“新型高端消费商圈”，王府井百货、梅园百盛、北京燕莎、和信摩尔、北美购物中心相继集中于此，伴随着这些高端购物中心的发展成熟

3、，随着茂业天地的进驻，商业群聚效得到了更好的体现，商业氛围更加浓厚，聚集了大量高端消费人群，辐射至整个省城。在小店区委、区政府的大力支持下，长风亲贤商圈已发展为蜚声省城，成为具有都市气息的餐饮、娱乐、休闲、办公、居住、购物于一体的聚集地。全新的商业业态、全新的规划布局、全新的交通条件，可以说，选择了长风-亲贤商圈，就拥有了半个太原。 3.交通情况分析交通情况分析 壹加壹时尚商城雄踞长风桥咽喉要塞，坐拥长风桥东，尊处亲贤-长风商圈，南接高新科技区，北望南内环电子商圈，西依汾河，近览汾河一线水景，与长风商务区东西呼应。毗邻火车站、新铁路南站，直抵武宿机场，多达30条公交线路通达全市，市政规划未来地

4、铁交汇于此，交通极为便利。 4 . 周 边 消 费 人 群 分 析周 边 消 费 人 群 分 析 项目位于长风项目位于长风- -亲贤商圈中心亲贤商圈中心 毗邻飞云国际、和信商座、华德写字楼、万国城MOMA、 君威财富中心、泰华城市广场、千禧世纪广场、馨海银座、世贸中心、阳光国际商务中心厦等20多个高档写字间，坐享庞大消费人群； 高层社区云集，丽华苑、文华苑、奥林花园、帝景华府、阳光地带、百万庄园等60多高档小区林立，消费空间较大，市场供求关系良好，人气兴旺蓬勃；同时也是政府南移的重点区域，省公安局、太原海关、省工商管理局、太原食品药品监督管理局、省教育厅、省检察院、 省烟草专卖局集中于项目附近

5、，拥有成熟消费人群,人口素质较高，市场前景十分乐观。5 . 项 目 开 发 商 介 绍项 目 开 发 商 介 绍 山西恒实房地产开发有限责任公司山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“恒实公司”）是一家依法成立的房地产开发民营企业。从二零零二年成立至今十二年时间，恒实公司已经迅速发展成山西太原房地产业的领军企业。特别是在近几年国内大型房企大举进军太原地区，市场竞争愈加激烈的环境下，恒实公司作为本土房地产企业异军突起，屡创佳绩。继和信商业广场后，先后开发建设了华德中心广场、新城市花园、平阳景苑、吉州新城等房地产精品工程，总开发面积达230多万平方米，在山西房地产市场产生了极大的影响，树立了山西

6、商业地产业恒实品牌形象。 十二年来，恒实公司在总经理孙国太的带领下，始终秉承“恒久发展、创新务实”的经营理念，以打造精品为目标，以回报社会为己任。使公司迅速发展成为一个以房地产开发为主营业务，同时集房地产销售、商业管理、物业管理、餐饮、百货、娱乐为一体的集团化公司。目前恒实旗下拥有山西恒实平阳房地产开发有限公司、山西润成房地产开发有限公司、太原华德利达房地产有限公司、山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实文化物业管理有限公司、太原天使汇娱乐有限公司等下属公司。并拥有一支1900多人的专业管理团队和严格完善的管理体制。在经营发展过程中恒实公司以自己良好的信誉和商业价值赢得了战略投资者的青睐，先后和北

7、京国际信托公司、中信信托、东方资产管理公司等国内知名金融机构战略合作，走出了一条金融地产合作共赢的成功模式。公司在取得良好经济效益的同时，不忘社会责任，为政府排犹解难，在环保慈善事业中积极贡献，受到太原市政府的高度重视和社会各界的广泛好评。多次被太原市政府及有关部门授予诚信企业、文明单位、企业纳税五十佳、山西绿色环保协会会员、服务业五十强、开拓企业、标杆企业等荣誉称号。 和信摩尔shopping mall200420082010华德中心广场现代综合建筑群现代综合建筑群新城市花园多业态城市综合体平阳景苑life style center吉州新城城市新特区20136.项目区域分析项目区域分析 平阳

8、景苑介绍 平阳景苑是由山西恒实房地产开发有限责任公司开发，是山西首座第四代城市综合体，项目承接了杨家堡城中村改造暨亲贤北街西段打通工程，属市政府重点项目，也是山西省目前为止体量最大、功能最全，也是建成最早的综合体项目。平阳景苑座落于优美的汾河岸边，东临平阳路，西依景观滨河东路，南靠长风街，又有亲贤北街穿攘而过；与长风文化商务区隔岸相望；与新建太原市政府所在地、丽华苑高档住宅群仅一河之隔。不仅是亲贤消费圈、长风商圈的有力衔接点，更是四大交通干道的枢纽。平阳景苑是山西首个同步全球的第四代商业综合体，以风靡世界的“时尚生活体验”为模式，集国际一线百货购物中心、开放式立体商业街区、大型地下商业广场、五

9、星级商业酒店、繁华深处珍惜住宅、纯商务智能写字楼、鼎级精装双子公寓、城市顶级娱乐中心为一体的一个超级商业综合体。平阳景苑规划净用地20万平米（约300亩），总建筑面积约116万平米，包括45万平米高层住宅，6万平米高档写字楼，14.6万平米的五星级大酒店，地上8万平米临街商铺，地下10万平米商业，18个下沉式购物广场。同时提供优质、专业、人性化的物业服务，拥有38部扶梯，6000余个停车位，配套有1.23万平米小学及2995平米幼儿园。 项目简介 Project Introduction 第二部分TWO1.壹加壹公司介绍 2.项目介绍3.商业定位 项 目 定 位 山西恒实壹加壹商业有限公司（以

10、下简称壹加壹商业公司）成立于2014年3月，是山西恒实房地产开发有限责任公司的子公司。我们受恒实委托，全权管理恒实所开发的平阳景苑17#、18#、19#商业地产项目。壹加壹商业公司拥有优秀的管理团队，先进的经营理念，科学的发展战略，良好的运行机制以及健全的规章制度。公司运用先进的经营管理方法，对总公司委托的地产项目提供全程周到的市场调研、项目可行性研究分析、营销策划、品牌招商、经营管理等一站式服务，并力求不断创新、精益求精，为客户提供更专业、专心、专注的服务。壹加壹商业公司本着“比壹多壹，比好更好”的企业精神，奉行“一分耕耘，一分收获”的经营理念，坚守“一马当先，一鸣惊人”的招商原则，恪守“优

11、质服务、诚信经营、规范管理、持续改进”的质量方针，不断优化公司内部结构，旨在打造太原首个主题特色时尚商城。1、壹加壹公司介绍 恒实壹加壹时尚商城位于平阳景苑项目B区17#、18#、19#楼，为三栋独栋的商业建筑，总建筑面积18426平米，是平阳景苑项目中面向时尚人士及0-14岁儿童的主力店。 壹加壹时尚商城包含三个场馆：儿童馆、达人馆、美食馆，分别定位为童真、时尚、个性。经营内容包括：特色美食、婴幼儿用品、儿童服装服饰、儿童用品、儿童娱乐、时尚服装服饰、工艺家居、金银首饰、美甲彩妆、数码礼品、特色餐饮、娱乐配套等品类。 壹加壹时尚商城旨在打造太原南部商圈首个新型集购物、娱乐、休闲、美食为一体的

12、多元化购物商城，带给您不一样的购物新体验！2 、 壹 加 壹 时 尚 商 城介 绍17#-17#-美食馆美食馆体验地域美食享受味蕾大餐融合地方特色，在简约、雅致、时尚的用餐环境中体验味蕾上的享受，感受中国博大精深的饮食文化商业定位 时尚精致餐厅、时尚休闲餐厅、休闲时尚小吃、中高端会所。区域面积：区域面积：建筑面积：3469.18平方米商铺套面：1917.76平方米商铺数量：84套3 . 商 业 定 位业态规划老太原老太原湘菜馆川菜馆火锅龙门烤肉1F2F3F4F5F饕餮美食为项目写字楼、周边住宅及商务人士提供休闲、商务洽谈的一个餐饮消费地。满足商城白领、蓝领就餐要求。融入地方特色，打造地域美食形

13、象定位：形象定位：17#17#美食馆美食馆25-50岁，收入中高偏上人士，平均客单价：50-80元/人，满足追求时尚、健康、快捷、优雅就餐环境的中高层家庭和年轻白领。汇聚地域美食容纳八方来客儿童主题式、一站式购物中心 儿童总动员商业定位1.整合儿童消费上下游产业链，创造“家庭+儿童教育机构+益智娱乐商户”的互动圈，最大限度拉动客流，增加商场营业时间。 2.集儿童零售、娱乐、教育、配套服务四大模块于一体，整合玩具、童装，早教、主题游乐、配套服务等业态资源，剑指太原南城儿童主题购物中心第一商场。定位：定位：18#-18#-儿童馆儿童馆区域面积：区域面积：建筑面积：6385.44平方米商铺套面：36

14、02.35平方米商铺数量：237套打造健康、快乐、舒适、益智的儿童成长第三空间。业态规划马博士儿童游泳贝琳娜产后护理番茄田艺术培训嘉文主题儿童乐园量贩KTV沙滩娱乐饕餮美食快乐童装生活配套成长童鞋纯真内衣稚气配饰动感娱乐孕婴用品童趣玩具1F2F3F4F5F业态占比49%25%10%8%10%太原儿童产业发展滞后，刚处于萌芽阶段，定位儿童城迎合契机，顺应商业发展潮流；装修融入儿童主题元素，使商场营造良好的儿童购物环境，提高儿童消费的趣味性；项目周边住宅、写字楼、购物场所众多，人气充足，缺乏儿童主题消费场所。加大配套娱乐业态比例，打造南城儿童一站式消费场所街区商铺面积10-25平米，以儿童业态为经

15、营主题，整合儿童上下游产链，打造南城首个儿童一站式主题购物中心。 儿童儿童零售零售+娱乐娱乐+教育教育+餐饮四业整餐饮四业整合合，打造儿童一站式，打造儿童一站式主题消费场所，成为主题消费场所，成为让孩子健康、快乐成让孩子健康、快乐成长的儿童王国。长的儿童王国。情景式时尚主题中心年轻风向标，时尚新据点区别于周边传统购物消费模式，引入主题消费元素，突出情景氛围，铺铺时尚，风格不同。打造太原的时尚聚集地。商业定位以趣味潮流、时尚特色、体验生活和引领时尚风向标为主题概念的主题购物场所。时尚潮流贯穿始终，满足亲青春时尚人士对乐活的追求。定位：定位：19#-19#-达人馆达人馆区域面积：区域面积：建筑面积

16、：8572.21平方米商铺套面：4774.82平方米商铺数量：372套 商业规划傣妹火锅饕餮美食潮流服饰数码产品炫彩鞋吧丝滑内衣精致饰品动感娱乐优雅家居1F2F3F4F5F时尚主题餐厅动漫城特色美食小吃林生活配套业态组合街区商铺面积10-25平米，经营业态时尚潮流，铺铺个性，铺铺相连，在不改变原有铺位的基础上，业态互动随心所欲，共同演绎风情时尚的魅力，将为年轻人群提供一个最时尚、最动感的聚友处，潮圣地。淘宝淘宝+ +娱乐娱乐+ +休闲休闲融入主流时尚元素，使建筑展示出独特的文化内涵，不仅仅满足购物休闲，更是一个商业景点，使顾户流连忘返。项目周边写字楼、购物场所众多，商业竞争激烈，将项目打造成一

17、个情景式商业街，以此吸引人流。引进个性的品牌和时尚潮牌，打造全新潮人新据点。融入时尚元素，打造主题潮流创意商城项目规划Project planning 第三部分THREE1.租金费用标准2.招商推广3.招商策略4.经营模式5.盈利模式6.VI系统规划7.招商进度计划项 目 规 划租金、费用标准：17#-美食馆1、租金费用标准租金、费用标准：18#-儿童馆租金、费用标准：19#-达人馆2、招商推广：全民招商 1、广告招商： 发放DM单，招商人员对目标商场发放，同时对目标商户进行面对面、点对点沟 通收集商户信息、介绍项目情况，邀约来项目考察达到招商目的； 悬挂宣传喷绘布，进行大范围的招商； 2、电

18、话招商：收集目标商户的信息电话沟通邀约招商。 3、网络招商：及时更新网上发布招商信息，做好电话接听招商记录并进行回访；利用网络宣传，微信、微博、朋友圈等进行全民招商。（1）、按小商铺租赁 针对单铺面积小，商户承租能力有限的情况，我司将零售类商铺均按小铺出租，增加经营品类，提高租金水平。并且将品牌做精，吸引稳定客流，提升客流消费能力。（2）、租金制定及培育期 因本项目位于内街，前期人流较难汇集，可视度相对较差，综合考虑其经营类型及租金水平，商业经营需要一段培育期，租金水平必然要经历由低到高的过程，因此在起始阶段租金不宜过高。（3）、按套外面积计租 综合市场型经营模式，经市场调研后分析，市场认可的

19、计租方式是按照实际量取的面积即使用面积计算，结合我项目特殊情况而言，考虑到业主回报率，因此在计租单位方面建议以套外面积计租。3、招商策略（4）、合同期限 鉴于壹加壹时尚商城是新项目，同时考虑到商户的承租能力及运营管理，并考虑到新项目的市场培育期，小商户合同进行二年一签，以便商场可依据实际发展情况做出适当的调整。（5）、商家的选取 招商人员先对目标商场商户进行分类：A类商户：商铺装修风格新颖，货品陈列丰满，上货渠道是远程上货，老板常在店里经营；B类商户：商铺装修风格新颖，货品陈列丰满，上货渠道远程上货，老板不常在店里经营；C类商户：商铺无装修，货品陈列稀少，服装城上货，我项目主要招商目标对象是A

20、类B类商户。 （6）、 最低开业率不能低于90 开业率是衡量商业项目运营效率和成功程度, 对于壹加壹时尚商城，如果开业率过低的话，后期运营将非常困难，因此要力求开业时品牌入驻率达到90以上。 （7）、营造商业空间设计及商铺店面形象设计把控 通过对街区公共区域及景观的塑造，营造一个时尚、潮流的商业氛围，满足年轻消费群体的需求。建议通过对14#-15#、15#-16#、14#-20#之间进行呼应景观式设计，打造一条充满创意时尚青春气息的商业街。开发商业主壹加壹商业公司租赁经营者销售合同委托授权委托合同租赁合同4、经营模式商铺租赁意向书经营模式：统一经营主题：统一项目的业态规划和品类布局。统一服务管理：为商户提供专业的服务咨询，统一设立总服务台，提供客户服务，提升项目的服务水平