公司商业地产流程优化管理咨询项目案例详解

1、谢谢观赏FT公司商业地产流程优化管理咨询项目案例详解一、项目背景（一4FT公司商业地产流程优化管理咨询项目案例详解一、项目背景（一）客户简介FT（集团）股份有限公司（以下简称“FT集团”或“集团”）是中国最大的房地产开发集团之一。集团将"以人为蓝图"作为经营理念，坚持为房产市场打造精品，在上海、北京、武汉、南京、无锡、重庆、天津、海口等地，已成功开发数十个项目。2004年2月，集团在香港联交所H股主板上市成功，成功进入国际资本市场。经过多年的努力与积累，FT在房地产界逐步形成了自身独特的核心竞争力：准确的产品定位能力、成熟的多项目管理能力、周转快速的资金运作能力、以及完善的

2、售后服务体系。2008年初，FT集团（上海）商用物业总部正式成立并完成团队组建，负责集团商用物业的全程开发、招商和经营管理。2010年更名为FT商业发展有限公司（以下简称“FT公司”或“公司”）。FT公司成立，标志着FT集团对商业地产开发模式的探索、研究进入一个全新的阶段。FT集团将逐步建立一个富有经验的商业开发经营团队，创建一个成熟的商业地产开发模式，精准定位，统一招商，专业管理。（二）商业地产运作概况第一种是地产开发商占主导地位，地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营，如：万达集团；第二种是商业运营商占主导地位，商业运营商除完成商业运营外

3、，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营，如：颐高集团。对于商业地产的后期运营，近年来，运营模式由“出售”模式向“经营”模式转变。根据中国商业地产联盟网上问卷调查显示，2009年商业地产开发选择“只租不售”模式的项目达到了50%以上，而在2006年的调查中这项指标仅为21.4%。运营模式的转变从整体上保证了所有权和经营权的统一，特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合，分工明确，实现了双赢。本咨询案例中，FT公司在项目选址、前期规划以及商业地产开发全程主导，并参与商业后期营运，开发模式属于第一种模式，后期运营则灵活采用出售或经营的不同模式。二、FT公

4、司亟待解决的问题（一）优化过度繁琐的开发流程FT公司目前使用的商业地产项目开发流程基于FT集团住宅地产项目开发流程（此套流程正是咨询顾问组在2006年参与的“FT集团住宅地产开发流程体系建设管理咨询项目”的工作成果）。在“新建型”商业地产项目中，对上述开发流程稍作优化尚可满足开发业务需求；但是对于时效性要求较高的“旧改型”商业地产项目，上述开发流程过于复杂，影响项目运作效率。因此，FT公司提出，要对商业地产开发流程进行系统梳理和优化，通过“串联”改“并联”、简化审核、审批环节，提升流程流转效率和流程绩效。（二）设计招商、营运业务流程作为FT集团内部专业进行商业地产开发和运营的专业公司，FT公司

5、成立不到两年，已开发商业地产项目目前尚未进入后期营运期阶段，在招商、营运方面缺少规范的管理流程。因此，FT公司提出，为了应对后期商业地产项目的招商、营运需求，急需系统设计相关流程。三、慧朴管理的解决方案（一）整体工作思路慧朴管理咨询团队通过对FT公司的深入调研并结合业内标杆企业的运营现状，提出以下工作思路，优化FT公司的商业地产业务流程，并对组织结构进行优化调整。图1：FT公司商业地产流程优化整体工作思路（二）调研分析、梳理商业地产开发流程体系框架商业地产开发是资本运作的过程，需要大量的资金和长远的资金安排。在项目调研阶段，我们进行了近百次的深入访谈、发放了大量的问卷调查，并结合业内标杆企梳理

6、出FT公司商业地产开发流程主要包括五个阶段：项目论证项目策划规划设计招商运营项目评估。?项目论证：项目论证是对拟开发项目在技术上是否可靠、经济上是否有利、建设上是否可行进行综合分析和全面科学论证。目的是为了避免或减少项目决策失误，提高投资的效益和综合效果。?项目策划：项目策划是一个项目的初始，用现有的资金来做何种项目是项目策划要解决的首要问题。项目策划需要考虑诸多因素，包括项目的基本情况，项目周边环境的分析，社会发展的规划，市场需求分析，区域内现有商业地产项目的业态、布局和经济效益分析。?规划设计：规划设计包括项目方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，以方案设计为重中之重！方案设计将决定商业

7、房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。?招商运营：商业地产项招商，一定要明确招商的方向和招商的目标，明确重点招商目标，要立足长期的经营管理。商业地产项目运营实际上就是一个商业地产品牌营造的问题，需要商业地产企业具备较高专业水平的的商业地产运营能力。招商与运营正是目前FT公司备受困扰的两项职能。?项目评估：项目评估就是在直接投资活动中，在对投资项目进行可行性研究的基础上，从企业整体的角度对拟投资建设项目的计划、设计、实施方案进行全面的技术经济论证和评价，从而确定投资项目未来发展的前景。（三）流程优化与开发在前期调研梳理出

8、FT公司的总流程基础上，慧朴管理咨询团队对26个核心流程进行优化与设计，明确FT公司总部的管理权限，理顺了FT公司总部和FT集团总部之间的管理关系，流程优化后，简化了审批层次，80%的业务流程可在FT公司内部实现闭合，改变了以往“事事报集团、件件皆报告”的情况，从而极大提高了流程运营效率。（四）组织结构优化，明确权责划分为了与商业地产运营流程的要求相配套，慧朴管理咨询团队建议FT公司设立店总（或营运经理）职位，负责项目日常经营和管理工作，维护商户关系，根据实际情况及时调整运营政策。四、实施效果及后续改进建议项目结束后，FT公司迅速实施慧朴咨询提出的方案，理顺了商用总部与集团、商用总部和事业部之间的权责分配，调整了组织结构，实行优化后FT公司的业务流程和新的表单，使FT公司流程更具有可操作性。通过对招商营运的流程实施提升公司业务模块的短板，加强了企业的实力，提高了市场竞争力。本次项目中，我们发现，FT商业地产企业信息化管理较为滞后，主要