燕山新区居住区土地开发前期策划

1、燕山新区居住区土地开发前期策划（奥体新都综合居住区）2006年3月目 录1 1、 项目地块开发背景2 2、 地块基本情况3 3、 项目地块开发环境分析项目地块环境条件 项目地块的优劣分析（SWOSWO 分析）4 4、 住宅市场分析与研究济南市房地产市场现状及发展趋势 济南市房地产消费需求特征分析 济南东部房地产供给现状及未来发展方向5 5、 奥体中心周围土地开发案例研究（广州奥体中心）6 6、地块项目开发定位 地块开发总体定位 居住区功能定位 居住区目标客户定位7 7、 项目规划设计及建筑类型建议规划条件空间布局建筑类型及分布产品的建议 配套设施要求&土地开发模式建议9 9、 土地开发

2、策略建议对启动地块的规划设计的策划（环玉顶山地块） 对一、二期地块规划设计的引导性的策划（主要是保证配套现行）1010、土地出让流程及收益评估土地出让流程土地出让总收益计算（依据土地分类及基准地价及相关出让办法）土地出让次序及收益表1111、土地开发招商策略土地招商目标客户分析 土地招商方式建议土地招商流程1212、土地总体开发时序安排附件：土地开发招商手册燕山新区居住区土地开发前期策划1 1、 土地开发背景根据济南市城市总体规划（20052005 年一 20202020 年）中“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，济南主城区以向东发展为主。未来五年，济南主城区 将投资新建两个新

3、区，即燕山新区和腊山新区。其中燕山新区，以举办第十一届全 运会为契机，加快奥体政务中心的建设，带动周围开发，建成以行政办公、文化、 体育为主导的城市功能区。新区的开发建设，应该通过城市经济的两大支柱 -产业和居住的拉动，形成产 业簇群的巨大集聚效应，有效地提升整体功能。新区的建设势必带来地区土地市场 升值，成为地产商关注的热点，因此，土地使用如何实现最大化经济价值，适宜市 场开发，要求对市场做准确定位和可操作性的前期策划。其中以生活居住为功能规 划的地块也开始启动，这一地块建设开发必须建立在充足调研、理性分析、科学策 划的基础之上。2 2、 土地基本情况本地块位于历下区玉顶山西侧，西至体育东路

4、，北至经十路绿化带，东、南至 城市用地范围线，规划总用地面积约为 24002400 多亩。具体用地范围见下图:3 3、 土地开发环境分析、项目地块环境条件A A 交通条件方面济南东部交通建设力争形成“三横六纵”道路交通网，包括东西向三条道路包括经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边界，全长14.814.8 公里，双向八车道；工业南路向东延至章丘边界，双向八车道；沿经一路向东，从东二环至东绕城高速公路建设旅游路，作为山、城分界线和旅游线，全长 1313 公里；南北向六条道路包括整 治二环东路，建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路，形成东部干道 网。燕山大辛河东部新城道路交通系统以经十东路和

5、贤文路为城市快速路 ，以经 十一路、龙洞路为旅游路，规划建设“四纵四横”的新城主干道。本地块作为主城 区拓展部分，道路规划建设比主城中心区更加便利和优越。B B 景观方面东部景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向的空间景 观主轴。即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄 河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和 北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区 城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两 条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。山

6、水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等 河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌 角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有9座山体环绕在中心区内，2座位于华 山风景区内。C C 区域开发环境燕山新区位于二环东路以东，大辛河以西，形成以行政办公、公共服务、体育 休闲为主的现代化新区，南部规划以行政办公、体育休闲、文化娱乐为主导功能的 综合性服务中心，建设行政办公中心和奥体中心；北部则以布局高新产业、科研开 发、生活居住用地为主。燕山新区作为主城区的一部分，又是未来济南发展的主要 方向, , 该区域未来五年的济南城区的地位显而易见。奥体中心和政

7、务中心作为本区域 标志性工程，对本地块带动作用将非常大。同时，济南东部新城的开发以高新技术产业和高附加值制造业发展为重点，以 高新技术产业开发区为龙头，加快推进出口加工区、孙村工业区建设，启动建设唐 冶新城、郭店物流园区，完善彩石高教集中区建设，同步配建生活服务设施，在孙 村片区西部初步形成东部城区公共中心。整个东部的开发建设将使东部更加成熟， 居住环境更优越。D D 配套设施方面作为奥体中心、政务中心东临的项目地块，奥体中心的配套设施将惠及本住宅 区。同时，按照居住区配套设施规定，居住区将有包括学校、商业、银行、邮政等 完善的市政和生活配套。虽然现在新区还在建设之中，但是未来的居住服务配套将

8、 是非常好的，也是可以预见的。、项目地块的优劣分析（SWOSWO 分析图）主打生态、交通、人文、运1 1 环玉顶山公墓地块开发专案动等主题，解决，提出可行的解决方案；2 2 区内开发建筑及配套，根据 地形地貌差异安排机会（O O优势（S S）1 1 交通便利；2 2 环境生态，无污染；3 3 与奥体、政务中心相邻, 有利于人文环境提升；4 4 周围有山水景观；劣势（W W1 1 地块东紧挨玉顶山公墓， 阻碍形象的塑造和提升；2 2 地块形状不规则，不利于 整体的规划开发；毫无疑问会成为未来济南地产市场的领舞者研究表明，济南南部、东部、中部的住宅吸引力指数分别为、100%100% % %而西部和

9、北部的吸引力指数分别为 75%75%、50%50%这说明在济南人的心目中“住南不住北”、“住东不住西”的传统观念依然浓厚。尽管南部、东部地区房价高，但是南部和东 部地区优美的居住环境、高素质的人文环境、便利的交通、完善的基础设施还是吸 引了大部分人的视线，这是济南人长期的居住倾向形成的必然结果。南部旅游区大 大限制了其住宅产业的发展，而东部地区在很大程度上说居住在这里已经成为富贵 身份的相争。加上“东拓”引导，东部新城区位优势明显，东城板块将持续升温。 特别是东部新城板块和高新区板块近几年将持续升温，现已开发并建成了许多中等 规模的高品质社区， 如中润世纪城、 如意苑、 荷兰庄园等。 在济南“

10、东拓”空间发 展战略引导下，东部新城相对丰富的土地资源将成为开发商竞争的沃土。该地段道路、环境等基础设施好，未来房价的增值空间较大。济南市房地产市场现状及发展趋势通过对全市近 100100 个在售楼盘数据资料的分析，可以根据销售价格、分布区域特征、供给形式、应对客户群，对济南市房地产楼盘开发总结如下:4 4、住宅市场济南善，人文加上为举1 1 地块处于重点开发区域，开 发热度对地块开发有促进作 用；2 2 先期土地开发成本低，后期增值潜力大，开发盈利空 间大；3 3、东部大力开发，将聚集人 气并提升商业、居住氛围。全运会，奥体中心、政务中心、金融商务 区、唐冶新城等一大批项目的开展实施，问将是

11、济南未来发展的重中之重，东部也南新的城市名片。得天时、地利、人和的分析与研究东部地理环境优越、交通便利，基础设施完 气息浓厚，再 办第一届 区、咼校院 东部毫无疑必将成为济东部地产将威胁（T T）1 1 周围有的居住区楼盘开发，由于竞争给开发商来-定的投资抗性；价格区间数量特征分布区域特征供给形式应对客户群分析优势20002000 元以下3030 多个多位于离市中心稍远的非繁华地带，象七里河路、工业南路、工业北路、 华农路、花园路一带的东部地区，也 是济南房地产开发的热点区域。西 部、北部两个区域更是居多。以多层住宅为主， 户型 以中小户型为主（以两 房两厅、二房两厅，面积区间在 70-130

12、70-130 平方米），总价在 2020 万 兀左右。广大工薪阶层、刚刚参加工作 正准备成家的青年朋友。区域未来的配 套、交通有优 势、价格优势。2000-30002000-3000 元占主流地 位 不是处在绝对的市中心，但是位置也 相当不错，交通四通八达，有多条公 交线路直达，周围有成熟的商业网 点、日常生活有保证。以公寓、小高层为主， 户型以错层、中小户型 为主（以两房两厅、二 房两厅，面积区间在70-13070-130 平方米），总 价在 3030 万兀左右。为改善居住条件中老年人、收 入较咼的单身贵族、有一定积 蓄的三口之家、经济富裕的投 资者等。在位置、配套、社区景观和物 业管理方面

13、具 有优势。3000-40003000-4000 元 以下品牌大盘 为主楼盘多占据城市中极佳位置、或位于 城市的成熟地带、或位于市区中绝版 地段、或位于随着城市规划的出台， 刚刚热起来的潜力地段。象花园路、 山大路、解放路、文化路、经十东路。以小高层、 高层住宅为 主，户型以大户型为主（二房两厅， 面积区间 在150-200150-200 平方米），总价在 7070 万兀左右。有经济实力的市民、对居家生 活要求颇咼的都市白领和城市 中产阶级为主。楼盘个性突出、性能价比极高、 楼盘的品牌含 量高。40004000 元以上少量精品 楼盘多占据市区风景景点或坐拥都市闹 区、核心地段。以打风景、山水牌

14、居 多，或商住楼、写字楼。总价在 80-10080-100 万元左 右。多为私营业主、个体老板、外 资企业高级白领及从事投资、ITIT 等城市高收入职业的人士。地段、 环境、 配 套、物管有绝对 的优势。济南市房地产消费需求特征分析根据相关的调查数据，济南市民对于住宅的面积、价位、户型等需求如下：1面积需求结论：需求面积在 100100120120 平方米的占% %，80-10080-100 平方米的占% %其他占整体面 积需求集中在 100100 平方米左右。2价位需求表结论：承受的总价多集中在 20-3020-30 万元（占 37%37%、30-4030-40 万元（占 36%36%间，在

15、认可面积在 100100 平方米，单价在 30003000 元/ /平方米左右是市场的主力购买群体。3户型需求结论：对三房二厅的需求占到 50%50%说明目前房地产的开发热点应集中在开发功能完善、面积适中的产品。通过以上需求分析可以看出，居住区楼盘规划设计必须必须注意消费者要求, 户型较好、面积适中、总价在承受的范围内的产品，将大大受到欢迎。同时产品开发 程中必须控制好面积、户型设计方面灵活多进行户型创新加大产品的科技含量， 降低成本、采用多种付款方式，形成有效供给。济南东部的房地产供给现状及未来发展方向东部房地产开发现状本地块所在区也的住宅区，绿化率大 4 4 都以上。均价约为 9595 勿

16、平方米，销 售情况已经基本售完或已经进入尾盘销售阶段；主力户型为二房二厅、三房二厅。面 范围在 9 9 -5 50 0平方米；都聘请了专业的物管公司，管理费在元米月左右。目前济南东部新城高档楼盘出现不少，从多层向小高层、高层精品楼盘迈定，短短一 的时间高新区内的住宅楼已经 0000 （元/ /平方米上涨到了 00C00C 多元平方米新开的楼 盘也在几个月的时间内销售一空。周围辐射区房产开发分析周围辐射区房产楼盘状况如下表:项目名称售价范围均价主力户型销售情况三箭吉祥苑起价 43504800三室65%已售中润世纪城398050003980三室、复式销售良好三箭平安苑270033503000二居、

17、三居结论:通过对本居住片区周边直接或间接住宅区资料分析和调研，对黄金时代、悉尼花乡、新天地、三箭平安苑、锦绣泉城、荷兰庄园 、正大城市 花园、齐鲁涧桥等十多个居住区，包括位置交通、周边环境、小区配套、 整体规划、建筑规模及类型、销售状况、销售价格等多方面的分析，可以得出周围住宅区按照品质的大致分类:代表住宅区档次分类均价消费群体锦绣泉城、中润世纪 城、荷兰庄园等为代 表高档40004000 元以上政府官员、企业咼管、私营业主等咼 收入人群富翔天地、上海花园 等为代表中高档3000-40003000-4000元之间企业团购、私营老板、白领阶层等三庆都市新城、茂 岭花园、科苑小区等中低档25002

18、500 元左右中青年白领、普通市民、安置居民等5 5、奥体中心周围土地开发案例研究案例研究：广州市天河区东圃房地产的崛起，与广东奥林匹克体育中心（以下简称奥体中心）的建设有着重要的联系。20012001 年奥体中心建成，使周边土地 的区位价值提高、人口密度增加、交通及基础设施完善和商业环境提升等，导致区域土地开发成为城市的热点板块。经过对东圃板块楼盘调查得到以下结论：（1 1）奥体中心建设前后周边同等档次楼盘的平均差价为每平方米 800800 元人民币左右，剔除物价自然上涨和其它因素，价格增长率在1717%左右。我们视楼盘平均差价为土地价值提升的表现。（2 2）奥体中心对周边土地 增值辐射面积约为平方公里。（3 3）奥体中心对周边土地增值辐射呈环形放射 状分布，分析表 1 1 数据和调查对象的地理位置靠近奥体中心的楼盘受到的 增值效应更加明显。结论：奥体中心实际是区域土地开发的“引擎”。由于奥体中心的建设带动区域城市景观和基础设施的建设，从而改变了区域发展地位。所以，6 6、地块项目开发定位地块开发总体定位考虑地块的地理环境、开发环境、居住需求、规划要求等方面因素, 本项目地块居住区开发定位为：济南东部高品质、低密度、生态运动型大型综合居住区土地开发功能定位以居住功能为主，建设成为一个具有良好的购物、休闲、运动、娱乐 环境氛围的商业中