投资的概念的实践

1、教学重点及难点：教学重点及难点：交易性金融资产、持有至到期投资、可供出交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产、投资性房地产的会计核算。长售金融资产、投资性房地产的会计核算。长期股权投资的成本法和权益法的会计核算。期股权投资的成本法和权益法的会计核算。第一节第一节 交易性金融资产交易性金融资产 一、交易性金融资产概述一、交易性金融资产概述 交易性金融资产，是指企业为了充分利用闲交易性金融资产，是指企业为了充分利用闲置资金，以赚取资本利得差价为目的，从二级市置资金，以赚取资本利得差价为目的，从二级市场购入的，准备在近期内出售的股票、债券、基场购入的，准备在近期内出售的股票、债券、基金等金

2、融资产。金等金融资产。 交易性金融资产两个基本特征：交易性金融资产两个基本特征： 1、有明确市价，并且能够在公开的资本市场、有明确市价，并且能够在公开的资本市场上交易；上交易； 2、企业持有交易性金融资产的目的，是作为、企业持有交易性金融资产的目的，是作为暂时闲置资金的存放形式，以保持其流动性和获暂时闲置资金的存放形式，以保持其流动性和获利性。利性。二、交易性金融资产的会计处理二、交易性金融资产的会计处理 应设置“交易性金融资产”、“公允价值变动损益”、“投资收益”等科目。 （一）取得交易性金融资产的核算（一）取得交易性金融资产的核算 企业购入的交易性金融资产，应当按照取得时的公允价值作为初始

3、成本，相关的交易费用直接计入当期损益。 当企业取得交易性金融资产时，按其公允价值，当企业取得交易性金融资产时，按其公允价值，借记借记“交易性金融资产（成本）交易性金融资产（成本）”科目，按发生科目，按发生的交易费用，借记的交易费用，借记“投资收益投资收益”科目，按实际支科目，按实际支付的金额，贷记付的金额，贷记“银行存款银行存款”等科目。如果购入等科目。如果购入的交易性金融资产价款中包含已到付息期但尚未的交易性金融资产价款中包含已到付息期但尚未领取或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独入领取或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独入账，记入账，记入“应收利息应收利息”或或“应收股利应收股利”科目的借

4、科目的借方。方。（二）应收利息或应收股利的核算（二）应收利息或应收股利的核算 取得交易性金融资产时实际支付的价款中包含的取得交易性金融资产时实际支付的价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或已到期但尚未领已宣告但尚未发放的现金股利或已到期但尚未领取的利息取的利息 ，在实际收到时应借记，在实际收到时应借记“银行存款银行存款”，贷记贷记“应收股利应收股利”或或“应收利息应收利息”科目。科目。 企业在持有交易性金融资产期间，被投资单位宣企业在持有交易性金融资产期间，被投资单位宣告发放现金股利或利息，或者在资产负债表日计告发放现金股利或利息，或者在资产负债表日计算债券利息时，借记算债券利息时，借记“应

5、收股利应收股利”或或“应收利息应收利息”科目，贷记科目，贷记“投资收益投资收益”科目。科目。（三）后续计量与出售的核算（三）后续计量与出售的核算 在资产负债表日，交易性金融资产按其当日的公在资产负债表日，交易性金融资产按其当日的公允价值计价。如果公允价值高于账面余额，应按允价值计价。如果公允价值高于账面余额，应按其差额，借记其差额，借记“交易性金融资产（公允价值变交易性金融资产（公允价值变动）动）”科目，贷记科目，贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；科目；如果公允价值低于账面余额，则做相反的会计分如果公允价值低于账面余额，则做相反的会计分录。录。 当企业出售交易性金融资产时，按实际收

6、到当企业出售交易性金融资产时，按实际收到的金额，借记的金额，借记“银行存款银行存款”等科目，按该项交易等科目，按该项交易性金融资产的成本，贷记性金融资产的成本，贷记“交易性金融资产（成交易性金融资产（成本）本）”科目，按两者的差额，贷记或借记科目，按两者的差额，贷记或借记“投资投资收益收益”科目。同时，将原来计入该交易性金融资科目。同时，将原来计入该交易性金融资产的公允价值变动额转出，借记或贷记产的公允价值变动额转出，借记或贷记“交易性交易性金融资产（公允价值变动）金融资产（公允价值变动）”科目，贷记或借记科目，贷记或借记“投资收益投资收益”科目。科目。（四）交易性金融资产核算举例（四）交易性

7、金融资产核算举例【例例5-1】2007年年3月月5日，甲公司以银行存款购入日，甲公司以银行存款购入A公司股票公司股票20 000股，每股买价股，每股买价5.5元，共计元，共计110 000元，并支付相关交易费用元，并支付相关交易费用820元。该企业元。该企业不准备长期持有，因此将其划分为交易性金融资不准备长期持有，因此将其划分为交易性金融资产。产。 【例例5-2】2007年年7月月3日，日，C企业从证券市场上购企业从证券市场上购入入B公司公司2006年年7月月1日发行的债券，面值为日发行的债券，面值为100 000元，票面利率元，票面利率3%，三年期，每年付息一，三年期，每年付息一次。取得时企

8、业支付的购买价为次。取得时企业支付的购买价为103 000元（包含元（包含已到期未领取的利息已到期未领取的利息3 000元），另支付相关交易元），另支付相关交易费用费用1 000元。企业不准备长期持有，将其划分为元。企业不准备长期持有，将其划分为交易性金融资产。交易性金融资产。 三、交易性金融资产的期末计价与披露三、交易性金融资产的期末计价与披露 （一）（一）交易性金融资产的期末计价易性金融资产的期末计价 在资产负债表日，按照交易性金融资产的公在资产负债表日，按照交易性金融资产的公允价值进行计量，公允价值与账面余额的差额计允价值进行计量，公允价值与账面余额的差额计入当期损益。入当期损益。（二）

9、交易性金融资产的披露（二）交易性金融资产的披露 在资产负债表上：在资产负债表上： 交易性金融资产按照该科目的借方余额列示，反交易性金融资产按照该科目的借方余额列示，反映企业持有的交易性金融资产在资产负债表日的映企业持有的交易性金融资产在资产负债表日的公允价值。公允价值。 在会计报表附注中披露：在会计报表附注中披露： 交易性金融资产的种类和划分依据交易性金融资产的种类和划分依据 公允价值的确定依据公允价值的确定依据 每一类交易性金融资产在年初和年末的公允价值每一类交易性金融资产在年初和年末的公允价值第二节第二节 持有至到期投资持有至到期投资一、持有至到期投资概述一、持有至到期投资概述 持有至到期

10、投资，是指到期日固定、回收金持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可以确定，且企业有明确意图和能力持额固定或可以确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。有至到期的非衍生金融资产。 一项投资是否划分为持有至到期投资，主要一项投资是否划分为持有至到期投资，主要取决于企业管理层是否有明确的意图和财务能力。取决于企业管理层是否有明确的意图和财务能力。 二、持有至到期投资的会计处理二、持有至到期投资的会计处理 应设置应设置“持有至到期投资持有至到期投资”科目，并在该科目下科目，并在该科目下按债券种类分别开设按债券种类分别开设“成本成本”、“利息调整利息调整”、“应计利息应计利息”

11、等明细分类科目。等明细分类科目。 （一）购入持有（一）购入持有至到期投资的核算到期投资的核算 企业购入持有至到期投资的价格有三种情况：按企业购入持有至到期投资的价格有三种情况：按面值购入、折价购入、溢价购入，主要取决于购面值购入、折价购入、溢价购入，主要取决于购入时的票面利率与市场利率的差别。入时的票面利率与市场利率的差别。 从债券投资者角度看，折价是为以后少得利息而从债券投资者角度看，折价是为以后少得利息而预先得到的补偿，溢价则是为以后多得利息而预预先得到的补偿，溢价则是为以后多得利息而预先付出的代价。因此折价和溢价，都需要在债券先付出的代价。因此折价和溢价，都需要在债券存续期间内分期摊销，

12、调整各期的利息收入，以存续期间内分期摊销，调整各期的利息收入，以便正确计算投资收益。便正确计算投资收益。 当企业取得持有至到期投资时，按照该投资的面当企业取得持有至到期投资时，按照该投资的面值借记值借记“持有至到期投资（成本）持有至到期投资（成本）”科目，按支科目，按支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的利息，付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的利息，借记借记“应收利息应收利息”科目，按实际支付的价款，贷科目，按实际支付的价款，贷记记“银行存款银行存款”科目，按上述科目的差额，借记科目，按上述科目的差额，借记或贷记或贷记“持有至到期投资（利息调整）持有至到期投资（利息调整）”科目。科目。（

13、二）应收利息和利息收入的核算（二）应收利息和利息收入的核算 分期付息、一次还本的持有至到期投资：分期付息、一次还本的持有至到期投资： 按票面利率计算应收未收的利息，借记按票面利率计算应收未收的利息，借记“应收利应收利息息” ；按持有至到期投资的摊余成本和实际利率；按持有至到期投资的摊余成本和实际利率计算利息收入，贷记计算利息收入，贷记“投资收益投资收益” ；按两者的差；按两者的差额，借记或贷记额，借记或贷记“持有至到期投资（利息调持有至到期投资（利息调整）整）” 。 一次还本付息的持有至到期投资：一次还本付息的持有至到期投资： 按票面利率计算应收未收的利息，借记按票面利率计算应收未收的利息，借

14、记“持有至持有至到期投资到期投资应计利息应计利息” ，按照持有至到期投资，按照持有至到期投资摊余成本和实际利率计算确定利息收入，贷记摊余成本和实际利率计算确定利息收入，贷记“投资收益投资收益” ，按其差额，借记或贷记，按其差额，借记或贷记“持有至持有至到期投资（利息调整）到期投资（利息调整）” 。（三）到期收回的核算 应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按其账面余额，贷记“持有至到期投资（投资成本、利息调整、应计利息）”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。（四）持有至到期投资核算举例四）持有至到期投资核算举例 【例例5-3】2007年年1

15、月月3日，甲公司购入一批当日发日，甲公司购入一批当日发行的面值为行的面值为100 000元、票面利率为元、票面利率为3%、每年付、每年付息一次的息一次的A公司债券，该债券的年限为公司债券，该债券的年限为5年，到期年，到期还本。甲公司购入该批债券时，其公允价值为还本。甲公司购入该批债券时，其公允价值为90 000元，相关交易费用为元，相关交易费用为3 000元，款项通过银元，款项通过银行支付。甲公司准备将该债券持有至到期。为简行支付。甲公司准备将该债券持有至到期。为简化计算，假定甲公司于每年年末计息一次。化计算，假定甲公司于每年年末计息一次。三、持有至到期投资的期末计价与披露三、持有至到期投资的

16、期末计价与披露（一）持有至到期投资的期末计价（一）持有至到期投资的期末计价 在会计期末，对持有至到期投资按照成本与可收在会计期末，对持有至到期投资按照成本与可收回金额孰低计价，并在资产负债表上列示。回金额孰低计价，并在资产负债表上列示。 如果持有至到期投资的可收回金额低于账面价值，如果持有至到期投资的可收回金额低于账面价值，应计提减值准备；应计提减值准备； 借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：持有至到期投资减值准备贷：持有至到期投资减值准备（二）持有至到期投资的披露（二）持有至到期投资的披露 在资产负债表上：在资产负债表上： 持有至到期投资项目根据持有至到期投资项目根据“持有至到期投资持有至

17、到期投资”科科目的期末余额，减去目的期末余额，减去“持有至到期投资减值准备持有至到期投资减值准备”科目余额后的净额列示。科目余额后的净额列示。 在利润表上：在利润表上： 本期计提的持有至到期投资减值准备，列入利润本期计提的持有至到期投资减值准备，列入利润表的资产减值损失项目中，冲减当期利润。表的资产减值损失项目中，冲减当期利润。 同时，企业应当在会计报表附注中披露持有至到同时，企业应当在会计报表附注中披露持有至到期投资的其他信息。期投资的其他信息。第三节第三节 可供出售的金融资产可供出售的金融资产一、可供出售的金融资产概述一、可供出售的金融资产概述 可供出售的金融资产，是指企业没有划分以可供出

18、售的金融资产，是指企业没有划分以交易性金融资产、持有至到期投资、贷款和应收交易性金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。款项的金融资产。 二、可供出售金融资产的会计处理二、可供出售金融资产的会计处理 应设置应设置“可供出售金融资产可供出售金融资产”科目。在该科目下，科目。在该科目下，应按可供出售金融资产类别，分别开设应按可供出售金融资产类别，分别开设“成本成本”、“利息调整利息调整”、“应计利息应计利息”、“公允价值变动公允价值变动”等明细分类科目。等明细分类科目。（一）取得可供出售金融资产的核算（一）取得可供出售金融资产的核算 应按照该金融资产的公允价值和相关交易费用之应按照该金

19、融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始成本入账，如果支付的价款中包含已和作为初始成本入账，如果支付的价款中包含已到付息期但尚未领取的债券利息，或已宣告但尚到付息期但尚未领取的债券利息，或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独入账。未发放的现金股利，应单独入账。 取得的可供出售金融资产为股票的：取得的可供出售金融资产为股票的： 应按照其公允价值和相关交易费用之和借记应按照其公允价值和相关交易费用之和借记“可供可供出售金融资产（成本）出售金融资产（成本）”科目，按所支付价款中包科目，按所支付价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利，借记含的已宣告但尚未发放的现金股利，借记“应收股应收股利利”科目，按

20、实际支付的价款，贷记科目，按实际支付的价款，贷记“银行存款银行存款”等科目。等科目。 取得的可供出售金融资产为债券的：取得的可供出售金融资产为债券的： 应按债券面值，借记应按债券面值，借记“可供出售金融资产（成可供出售金融资产（成本）本）”科目，按所支付价款中包含的已到期但尚科目，按所支付价款中包含的已到期但尚未领取的利息，借记未领取的利息，借记“应收利息应收利息”科目，按实际科目，按实际支付的价款，贷记支付的价款，贷记“银行存款银行存款”科目，按其差额，科目，按其差额，借记或贷记借记或贷记“可供出售金融资产（利息调整）可供出售金融资产（利息调整）”科目。科目。（二）应收利息和应收股利的核算（

21、二）应收利息和应收股利的核算 可供出售金融资产为债券的：可供出售金融资产为债券的： 应按票面利率计算应收未收的利息，借记应按票面利率计算应收未收的利息，借记“应收应收利息利息”或或“可供出售金融资产（应计利息）可供出售金融资产（应计利息）”科科目，同时，按可供出售债券的摊余成本和实际利目，同时，按可供出售债券的摊余成本和实际利率计算利息收入，贷记率计算利息收入，贷记“投资收益投资收益”科目，按其科目，按其差额，借记或贷记差额，借记或贷记“可供出售金融资产（利息调可供出售金融资产（利息调整）整）”科目。科目。 可供出售金融资产为股票的：可供出售金融资产为股票的： 应按被投资单位已宣告发放的现金股

22、利，借记应按被投资单位已宣告发放的现金股利，借记“应收股利应收股利”科目，贷记科目，贷记“投资收益投资收益”科目。科目。（三）可供出售金融资产的后续计量（三）可供出售金融资产的后续计量 在会计期末，可供出售金融资产应按公允价值计在会计期末，可供出售金融资产应按公允价值计量，公允价值变动计入资本公积。量，公允价值变动计入资本公积。 如果可供出售金融资产公允价值高于账面价值，如果可供出售金融资产公允价值高于账面价值，按其差额借记按其差额借记“可供出售的金融资产可供出售的金融资产公允价公允价值变动值变动”科目，贷记科目，贷记“资本公积资本公积其他资本公其他资本公积积”科目。科目。 如果公允价值低于其

23、账面价值，则做相反的会计如果公允价值低于其账面价值，则做相反的会计分录。分录。 （四）处置可供出售金融资产的核算（四）处置可供出售金融资产的核算 按实际收到的金额，借记按实际收到的金额，借记“银行存款银行存款”科目，按科目，按账面余额，贷记账面余额，贷记“可供出售的金融资产（成本、可供出售的金融资产（成本、公允价值变动、利息调整、应计利息）公允价值变动、利息调整、应计利息）”等科目，等科目，按应从资本公积中转出的公允价值累计变动额，按应从资本公积中转出的公允价值累计变动额，借记或贷记借记或贷记“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”科目，科目，按其差额，贷记或借记按其差额，贷记或借记“投资

24、收益投资收益”科目。科目。 （五）可供出售金融资产核算举例（五）可供出售金融资产核算举例 【例例5-8】2007年年1月月5日，日，B公司以每股公司以每股20元的价元的价格购入格购入T上市公司股票上市公司股票10 000股，作为可供出售的股，作为可供出售的金融资产投资，另支付相关税费金融资产投资，另支付相关税费8 500元。款项已元。款项已通过银行支付。通过银行支付。2007年年12月月31日，日，T公司股票的公司股票的公允价值为公允价值为17元。元。2008年年12月月31日，日，T公司股票公司股票的公允价值为的公允价值为17.5元。元。2009年年5月月20日，日，B公司以公司以每股每股2

25、1元的价格将元的价格将T公司股票全部售出，另发生相公司股票全部售出，另发生相关税费关税费9 000元。元。三、可供出售金融资产的期末计价与披露三、可供出售金融资产的期末计价与披露 在会计期末，可供出售金融资产按照公允价值计在会计期末，可供出售金融资产按照公允价值计量，公允价值与账面价值的差额直接计入资本公量，公允价值与账面价值的差额直接计入资本公积。积。 在资产负债表上：在资产负债表上： 可供出售金融资产应根据该科目的期末余额填列，可供出售金融资产应根据该科目的期末余额填列，反映企业持有的可供出售金融资产的公允价值。反映企业持有的可供出售金融资产的公允价值。 同时，在会计报表附注中披露相关信息

26、。同时，在会计报表附注中披露相关信息。第四节第四节 长期股权投资长期股权投资一、长期股权投资概述一、长期股权投资概述企业的长期股权投资，包括四个方面：企业的长期股权投资，包括四个方面： 1.企业持有的能够对被投资单位实施控制的投资，企业持有的能够对被投资单位实施控制的投资，即对子公司的投资。即对子公司的投资。 2.企业持有的能够与其他合营方一同对被投资单企业持有的能够与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制的权益性投资，即对合营企业的位实施共同控制的权益性投资，即对合营企业的投资。投资。 3.企业持有的能够对被投资单位施加重大影响的企业持有的能够对被投资单位施加重大影响的权益性投资，即对联营企

27、业的投资。权益性投资，即对联营企业的投资。 4.企业对被投资单位不具有控制、共同控制或重企业对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。能可靠计量的权益性投资。 除此以外的权益性投资，应根据管理层的意图分除此以外的权益性投资，应根据管理层的意图分为交易性金融资产或可供出售金融资产。为交易性金融资产或可供出售金融资产。二、长期股权投资初始成本的确定二、长期股权投资初始成本的确定 长期股权投资初始成本是指取得长期股权投资时长期股权投资初始成本是指取得长期股权投资时支付的全部价款，或放弃非现金资产的公

28、允价值支付的全部价款，或放弃非现金资产的公允价值或账面价值，以及支付的税金、手续费等相关费或账面价值，以及支付的税金、手续费等相关费用，不包括为取得长期股权投资所发生的评估、用，不包括为取得长期股权投资所发生的评估、审计、咨询等费用，也不包括实际支付的价款中审计、咨询等费用，也不包括实际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利。包含的已宣告但尚未领取的现金股利。 根据长期股权投资的取得是否与企业合并有关，根据长期股权投资的取得是否与企业合并有关，将其来源分为两类，一是企业合并形成的长期股将其来源分为两类，一是企业合并形成的长期股权投资，二是非企业合并形成的长期股权投资。权投资，二是非企业合

29、并形成的长期股权投资。（一）企业合并形成的长期股权投资（一）企业合并形成的长期股权投资 1同一控制下企业合并形成的长期股权投资，应同一控制下企业合并形成的长期股权投资，应在合并日按取得被合并方所有者权益账面价值的在合并日按取得被合并方所有者权益账面价值的份额，作为长期股权投资的初始成本。份额，作为长期股权投资的初始成本。 如果初始成本与所支付的现金、转让的非现金资如果初始成本与所支付的现金、转让的非现金资产或承担的债务账面价值有差额，应调整资本公产或承担的债务账面价值有差额，应调整资本公积。资本公积不足以冲减时，冲减企业的留存收积。资本公积不足以冲减时，冲减企业的留存收益。益。2非同一控制下企

30、业合并形成的长期股权投资，应在购买日，即购买方实际取得对被购买方控制权的日期，按照所确定的合并成本作为长期股权投资的初始成本。 合并成本包括购买方付出的资产、承担的债务、发行的权益性证券的公允价值以及为进行企业合并所发生的各项直接费用。 合并成本与所付出资产、承担的债务的账面价值与公允价值的差额，计入当期损益。 （二）以合并以外的其他方式取得的长期股权投资（二）以合并以外的其他方式取得的长期股权投资 1以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。 初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。 2以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照

31、发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。 为发行权益性证券所支付的手续费、佣金等从溢价发行收入中扣除，溢价收入不足以扣除的，应顺序冲减资本公积和留存收益。 3投资者投入的长期股权投资，即投资者以其持有的对第三方的投资作为出资投入企业，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本。 但如果合同或协议约定价值明显高于或低于该项投资公允价值的，应以公允价值作为长期股权投资的初始成本。 三、长期股权投资的成本法三、长期股权投资的成本法 成本法，指投资按投资成本计价的方法。 在成本法下，长期股权投资以取得股权时的成本计价。其后，除了投资企业追加投资、收回投资等情形外，长期股权投资的账面价值保持不变

32、。 投资企业确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。 （一）成本法的适用范围（一）成本法的适用范围 1投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。 企业对子公司的长期股权投资采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。 2对被投资单位不具有共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。（二）成本法的核算特点（二）成本法的核算特点 1初始确认时，按照初始投资成本增加长期股权投资的账面价值。 2被投资单位宣告分派的利润或现金股利，投资企业按应享有的部分，确认为当期

33、投资收益。 投资年度的利润或现金股利的处理 投资年度以后的利润或现金股利的处理。（三）成本法核算举例（三）成本法核算举例 设置“长期股权投资”科目。该科目的借方登记企业所支出的长期股权投资的初始成本，贷方登记已收回的长期股权投资成本，余额在借方，反映尚未收回的长期股权投资成本。 【例5-13】甲企业2007年4月5日购入乙公司股份100 000股，占乙公司有表决权资本的5%，并准备长期持有，每股价格8.50元，另支付相关税费25 000元。乙公司于2007年5月2日宣告分派2006年度的现金股利，每股0.5元。2007年度乙公司每股盈余为0.6元。2008年5月5日乙公司宣告分派2007年度的

34、现金股利，每股0.4元。 四、长期股权投资的权益法四、长期股权投资的权益法 权益法，指投资企业的长期股权投资最初按投资成本计价，以后随着投资企业在被投资单位所有者权益中享有份额的变动，对投资的账面价值进行调整的方法。 （一）权益法的适用范围（一）权益法的适用范围 我国企业会计准则规定，投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算。 权益法适用于两种情况：1.企业对被投资单位具有共同控制的长期股权投资，即企业对合营企业的长期股权投资。2.企业对被投资单位具有重大影响的长期股权投资，即企业对联营企业的长期股权投资。 （二）权益法的核算方法（二）权益法的核算方法 长期股权投

35、资采用权益法核算时，应当在“长期股权投资”科目下开设“成本”、“损益调整”、“其他权益变动”明细科目，进行明细分类核算。 （二）权益法的核算方法（二）权益法的核算方法 1长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，将该部分差额视为投资企业在接受该项投资中通过购买价格体现出的与所取得股权份额相对应的商誉，构成长期股权投资的初始投资成本。 长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，应看作被投资单位原有股东无偿赠与投资企业的价值，应确认为当期收益，并调整长期股权投资的账面价值。 2企业在持有长期股权投资期间，当被投资单位实现净

36、利润时，应按持股比例计算应享有的份额，借记“长期股权投资损益调整”科目，贷记“投资收益”科目。 当被投资单位发生亏损时，则做相反的会计分录，相应减少长期股权投资的账面价值，但以将本科目的账面价值减记至零为限。 3企业在持有长期股权投资期间，对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，也要按持股比例计算应享有的份额，借记或贷记“长期股权投资其他权益变动”，贷记或借记“资本公积其他资本公积”科目。 五、长期股权投资核算方法的转换五、长期股权投资核算方法的转换（一）成本法转为权益法（一）成本法转为权益法 按转换时该项长期股权投资的账面价值作为权益法核算的初始投资成本。 初始投资成本小于应享有的被

37、投资单位净资产份额的差额，同时增加投资成本和营业外收入，即借记“长期股权投资（成本）”科目，贷记“营业外收入”科目。（二）权益法转为成本法（二）权益法转为成本法 当投资企业由于转让股份使其对被投资单位的持股比例下降，或由于其他原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响时，长期股权投资的核算应由权益法改为成本法。 投资企业应按转换时长期股权投资的账面价值作为成本法核算的初始投资成本。 六、长期股权投资的处置六、长期股权投资的处置 处置长期股权投资时，应按实际取得的价款与长期股权投资账面价值的差额，确认为当期投资损益，并同时结转已计提的长期股权投资减值准备。 用权益法核算的长期股权投资，应当将原计

38、入资本公积的部分相应转入当期损益，借记或贷记“资本公积其他资本公积”科目，贷记或借记“投资收益”科目。 七、长期股权投资的期末计价与披露七、长期股权投资的期末计价与披露（一）长期股权投资的期末计价（一）长期股权投资的期末计价 我国企业会计准则规定，长期股权投资在资产负债表日按照账面价值与可收回金额孰低计价。 如果有迹象表明长期股权投资的可收回金额低于其账面价值，应确认为减值损失，计提减值准备。 （二）长期股权投资的披露（二）长期股权投资的披露 在资产负债表上： 长期股权投资项目应根据“长期股权投资”科目的期末余额，减去“长期股权投资减值准备”科目期末余额后的净额填列。 在利润表上： 本期计提的

39、减值准备，列入利润表的资产减值损失项目中，冲减当期利润。 同时，企业应当在报表附注中披露与长期股权投资有关其他信息 。第五节第五节 投资性房地产投资性房地产一、投资性房地产概述一、投资性房地产概述 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （一）投资性房地产包括的内容（一）投资性房地产包括的内容 1已出租的土地使用权 2持有并准备增值后转让的土地使用权 3已出租的建筑物 （二）不属于投资性房地产的项目（二）不属于投资性房地产的项目 1企业自用房地产 2作为存货的房地产 3某项房地产，其中一部分用于出租，赚取租金或实现资本增值，另一

40、部分自用 二、投资性房地产的确认和初始成本的确定二、投资性房地产的确认和初始成本的确定 （一）投资性房地产的确认条件（一）投资性房地产的确认条件 首先要符合投资性房地产的定义；其次要同首先要符合投资性房地产的定义；其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件时满足投资性房地产的两个确认条件 。 与该投资性房地产有关的经济利益很可能 流入企业； 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （二）投资性房地产初始成本的确定（二）投资性房地产初始成本的确定 1外购投资性房地产的成本，包括购买价格、相关税费和可直接归属于该项资产的其他支出。 2自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前所发

41、生的必要支出构成。 三、投资性房地产的会计处理三、投资性房地产的会计处理 企业进行投资性房地产的核算，需要设置“投资性房地产”科目，并在该科目下按照投资性房地产类别和项目开设明细科目，进行明细分类核算。 我国企业会计准则规定，投资性房地产按照初始成本入账后，在资产负债表日还需对其进行后续计量。后续计量有两种模式，一种是成本模式，另一种是公允价值模式。 成本模式： 指对投资性房地产的取得、计提折旧或摊销均以其初始成本为计量依据，在会计期末，按照成本与可收回金额孰低计价，如果可收回金额低于账面价值，应计提减值准备。 公允价值模式： 指企业外购和自行建造的投资性房地产按照初始成本入账，将自用固定资产

42、转换为投资性房地产和作为存货的房地产转换为投资性房地产，按照转换日的公允价值入账。入账后的投资性房地产平时不计提折旧，也不进行摊销。 在会计期末，按照资产负债表日的公允价值对投资性房地产计价，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。 采用公允价值模式的，应同时满足以下两个条件： 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。 由于公允价值模式的应用需要具备相应的房地产交易市场，企业要能够随时取得该房地产的公允价值信息，因此在实际工作中，大多数企业会选用成本计量模式。 （一）取得

43、投资性房地产的核算（一）取得投资性房地产的核算按照应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”或“在建工程”等科目。 （二）投资性房地产的折旧与摊销（二）投资性房地产的折旧与摊销 当计提折旧或摊销时，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（或摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。 （三）投资性房地产的转换（三）投资性房地产的转换1将投资性房地产转为自用 如果转换前采用成本计量模式，应按投资性房地产在转换日的账面价值作为转化后资产的入账价值。 将其在转换日的账面余额、累计折旧、累计摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“固定资产减值准备”等科目。 2将自用或作为存货的房地产转换为投资性房地产 将转换前