集散中心商业策划采购项目要素附件

1、 旅游集散中心商业策划方案采购项目采购要素一、项目内容及规模： 旅游集散中心商业策划方案采购项目，采购预算金额为 万元。二、投标人资质要求：1、符合政府采购法第二十二条之供应商资格规定；2、经营范围包含商业策划或招商运行等服务内容,注册资金不少于100万元的独立法人；3、近三年具有大型商业经营策划的成功经验（提供合同原件）；4、检察机关出具的投标人及法定代表人近三年无行贿犯罪记录函；5、不接受联合体投标。三、评标办法：综合评分法1满分为100分。总得分=技术得分+商务得分。2技术得分=技术评分，技术评分=各评委技术打分平均值。3商务得分=（评标基准价/投标报价）*价格权值*100，评标基准价=

2、通过技术评审的最低投标报价，价格权值=30%；4技术分评分细则（70分）序号评分项目评分细则1公司规模、实力(10分)根据公司规模、综合实力，能为本项目提供的资源进行评分,优(7,10，良 (4,7，差0,32项目理解和需求分析（10分）对项目的理解深刻，规划需求分析到位；研究范围、工作内容全面合理等进行综合评分。优(7,10，良 (4,7，差0,33方案及提报情况（20分）市场认知、项目认知、项目建议细致程度，优(14，20，良(8，14，一般（4，8，差0，44研究总体思路(10分)对项目解决问题的规划思路清晰，工作重点明确，规划理念、总体方案符合实际且具有先进性等进行综合评分。优(7,1

3、0，良 (4,7，差0,35现场解说（10分）对整个方案策划思路和主要节点现场PPT演示解说。优(7,10，良 (4,7，差0,36团队人员组成（5分）根据团队人员经验及履历，包括数量和人员学历证书打分，优(3,5，良 (2,3，差0,2(提供学历证书原件及社保机构出具的投标人为其缴纳的近6个月社保证明原件)7售后服务（3分）根据投标人后期配套服务方案可行性、完整性，合理性情况，由评审专家酌情打分，0-3分。8标书制作（2分）根据投标文件的制作规范、响应程度等酌情打分。0-2分 5、本次评审采用竞争择优入围方式。参加投标单位六家（含）以下的，取技术分前三名入围（入围单位末名得分出现并列的，并列

4、单位均入围，下同），进行商务评审（未入围的投标人不再进行商务评分，且不作为中标候选人，下同）；参加投标单位七家（含）以上九家（含）以下的的，取技术分前四名入围，进行商务评审；参加投标单位十家（含）以上，取技术前五名，进行商务评审。在商务评审环节出现废标的，按上述择优入围办法重新排定入围单位重新进行商务评审。四、招标项目内容及要求 ： 诸暨市旅游集散中心建设项目即将完工，为更好地做好商业配套服务，提升诸暨整体旅游窗口的形象，本次采购拟确定一家综合实力较强的商业策划公司，对旅游集散中心制定详细商业策划方案 。主要要求内容包含以下方面： (一) 项目内外部环境分析1 项目宏观环境认知1.1 诸暨市相

5、关旅游行业发展规划研究1.2 诸暨市城市发展规划1.3 诸暨市交通发展规划2 项目所处区域宏观环境认知2.1 项目所在区域在诸暨城市规划中的发展地位2.2 项目所在区域对外交通分析2.3 项目所在区域基础产业发展现状及趋势分析3 本项目地块分析3.1 项目地块周边环境分析3.1.1 交通环境分析3.1.2 配套设施分析3.2 地块属性分析3.2.1 地块现状分析3.2.2 可挖掘的资源分析3.3 现有设计方案解读3.4 地块的SWOT分析4 项目发展驱动力总结(二) 项目旅游文化行业发展驱动力分析我行在进行物业市场研究之前，将首先对诸暨市旅游文化行业发展情况进行深入研究，从整体把握行业发展方向

6、，以分析其对本项目未来需求的影响效应。1 诸暨十二五重点产业规划2 国家及诸暨市有关旅游行业规划及指导政策研究3 本项目所在区域旅游文化行业发展资源分析4 本项目所在区域产业发展情况4.1 现有产业结构分析4.2 现有主导产业竞争力及增长分析4.3 现有产业在发展过程中遇到的问题4.4 项目所在区域产业转型机遇和挑战4.5 项目所在区域现代服务业发展情况分析5 适宜发展的产业筛选模型构建6 产业发展的相关分析（重点是确定初步的产业范围）7 适宜发展的产业定位7.1 筛选模型研究与分析7.2 适宜发展的产业定位8 相关旅游文化行业企业需求偏好研究了解不同产业/行业对选址及物业的偏好需求，从而把握

7、本项目导入这些产业的可行性。8.1 选址条件 （区位、交通、配套、商务环境等）8.2 租金/价格承受力8.3 产品偏好8.4 对本项目的考虑因素(三) 本项目拟开发物业市场研究1 商业市场研究0.1 诸暨市商业总体市场分析0.1.1 诸暨市商圈分布特征分析0.1.2 诸暨市主要商圈商业供需分析0.2 全市同类可比商业项目分析0.2.1 基本情况0.2.2 客源及结构0.2.3 总体定位及功能布局0.2.4 开发体量及档次0.2.5 商业物业经营类型与业态分析0.2.6 租售模式及租金/价格0.2.7 对本项目的借鉴性分析0.3 诸暨全市特色旅游文化主题商业市场分析0.3.1 全市特色旅游文化主

8、题商业分布0.3.2 全市特色旅游文化业态分析0.3.3 全市特色旅游文化经营情况分析0.4 全市旅游文化特色商业需求分析0.4.1 消费者调研0.4.2 商业业态意向性调研0.5 全市旅游文化特色商业经营户分析0.5.1 经营户需求调研0.5.2 入住意向性调研0.5.3 场地需求分析0.6 项目辐射区域商业未来发展预测3 酒店物业市场研究1.1 周边酒店总体市场分析1.1.1 周边酒店市场分析· 项目辐射区域或可比性区域研究范围确定· 过往3年总体客房供应量1.1.2 周边代表性酒店项目分析· 区位· 酒店管理公司品牌引入情况· 市场表现1

9、.2 周边酒店需求分析1.2.1 酒店入住客户分析· 客源及结构分析· 平均租期1.2.2 酒店管理公司需求分析· 建筑物业偏好· 建筑形态偏好1.3 项目辐射区域酒店市场未来发展预测(四) 国内外类似案例分析为保证本项目定位的先进性和前瞻性，我行将根据项目自身特点，选取国内外类似的成功产业特色综合体开发案例，分析其总体定位、功能及布局特点、各业态配比、目标客户、经营及盈利模式等多方面的情况，以期为本项目定位提供可借鉴的依据。1 开发背景2 项目基本特征（规模、概况）3 项目产业定位4 项目结构及内部业态构成5 项目物业载体与产业的互动性分析6 盈利模式

10、及市场表现7 项目出售/租赁水平及比例8 项目租金/出售价格9 租售策略10 成功要素及经验教训(五) 项目定位1 项目总体定位1.1 项目总体定位1.2 项目总体功能分区及布局建议1.3 项目产品总体类型、比例和规模建议2 项目规划布局建议2.1 项目不同产品功能布局建议2.2 项目不同产品功能间的协调性建议2.3 项目交通动线建议3 本项目旅游文化主题发展定位3.1 旅游文化行业发展的策略建议3.1.1 行业发展特点分析3.1.2 产业发展模式建议3.1.3 行业发展形态建议3.1.4 产业发展路径建议3.1.5 产业发展前景预测4 各细分物业定位4.1 商业物业4.1.1 目标客户定位4

11、.1.2 物业总体定位4.1.3 商业业态定位及配比4.1.4 商业经营特色建议4.1.5 商铺面积划分（面积、开间、进深）4.1.6 整体功能布局建议4.1.7 商业动线建议4.1.8 相关商户经营分割建议4.1.9 建筑要求建议4.1.10 配套建议（如停车位）4.1.11 主要承租户的位置安排4.1.12 主力店及次主力店4.1.13 旅游文化品牌业态的引入及比例4.1.14 餐饮及娱乐场所具体位置及建筑、设备要求（若有）4.1.15 建筑形态建议4.1.16 租售模式及租金/售价建议4.2 酒店物业4.2.1 目标客户定位4.2.2 物业总体定位4.2.3 物业开发档次建议4.2.4

12、项目特色化建议4.2.5 房价建议(六) 本项目开发/经营策略建议1 项目整体开发策略研究1.1 项目整体开发周期建议1.2 项目分期开发策略及计划1.1.1 各分期开发的差异化策略1.1.2 各分期开发的衔接策略1.1.3 各分期开发之间的协调统一性策略1.3 项目各类型物业互动开发策略1.4 项目整体运营特色研究1.5 线上线下互动性研究2 项目经营策略2.1 项目经营方式2.2 自主经营（持有租赁）2.3 项目出售2.4 合作经营2.5 经营风险研究(七) 其他要求：1、时间要求：合同签订后30天内完成整体策划方案2、本项目项目负责人须具有本行业10年以上从业经验，具有高级及以上职称；3、成果要求：策划方案定稿后向采购人提供纸质方案6套，电子档案3套。4、合同签