房产产权调换方式下的涉税处理

1、房产产权调换方式下的涉税处理开发企业用于补偿的开发产品将涉及营业税、土地增值税 和企业所得税问题。1、营业税对于房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式， 即“拆 一还一”的行为，从实质上看，属于房地产公司以自己的开 发产品抵偿债务的行为， 按照税法规定， 应申报缴纳营业税。 按照外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题 的批复（国税函发 1995549 号）的规定：“对外商投资企 业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业 税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税； 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按 同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”2、土地增值税

2、土地增值税清算管理规程 （国税发 200991 号）第十 九条规定， 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、 奖励、 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位 和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房 地产 ,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平 均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格 或评估价值确定。由于从产权调转补偿的性质上看，属于以开发产品换取其 他单位和个人的非货币性资产性质，因此开发企业应按照上 述规定进行土地增值税视同销售处理。3、企业所得税产权调换方式，企业所得税税务处理上一般情况下做非

3、 货币性交易，即“以物易物”处理（拆迁补偿为房地产企业 “存货 / 开发成本”的组成部分，可视为以开发产品换入存 货），非货币性交易的企业所得税处理按照下述政策执行： 国税发 200931 号第七条规定， 企业将开发产品用于捐赠、 赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行 为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实 际取得利益权利时确认收入 （或利润） 的实现。确认收入（或 利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场 销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价 值确定

4、；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利 润率不得低于 15%,具体比例由主管税务机关确定。 十二、房地产开发企业不同拆迁补偿方式 的涉税政策 产权调换方式同时涉及换入资产的计税成本确认问题， 目前并无专门政策文件进行规范。 但可以参考国税发 200931 号文件中关于以土地换取开发产品的规定：国税发 200931 号文件规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使 用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让 土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理， 并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应 取得的

5、）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损 失。2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时， 将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品 （包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权 两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值 计入该项目的成本。结合以上规定，房地产企业应在交付开发产品时，分解为 按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品和购入存货 两项经济业务进行所得税处理，并将购入存货的价值计入该 项目的成本，该存货的计税成本即所换出的开发产品的市场 公允价值。A 房地产企业通过出让方式取得一块国有土地并符合该块 土地上的拆迁安置工作。根据土地出让合同的约

6、定，该房地 产企业在出让地块上应建设 30 万平方的安置房用于和被拆 迁户进行产权调换。为方便说明，我们以一户被拆迁户的具 体情况来举例。该被拆迁户B （个人）原有房屋的建筑面积为 65 平方米。案例分析 经市拆迁办聘请的第三方中介机构进行评估，被拆迁户房 屋的评估价格为 4600元/ 平方米。考虑到调换房屋和被拆迁 房屋在结构和配套方面的差异，房地产企业与该被拆迁户达 成拆迁协议：第一按被拆迁户房屋实际建筑面积进行产权调 换；二等面积补偿部分，被拆迁户应向房地产开发企业支付 200元/ 平方米的结构差价； 三、调换面积低于被拆迁面积的，房地产企业按4600元/ 平方米向被拆迁户支付拆迁补偿；

7、四、超面积部分，10 平方米以内的，被拆迁户按 5500元/ 平方米向房地产企业支付补差 款，超过 10 平方米的， 被拆迁户应按市场价格 6100元/ 平方 米向房地产开发企业支付价款。最终，该被拆迁户 B 通过产 权调换取得了一套 80平方米的房屋， 根据拆迁补偿协议规定， B 向房地产企业 A 支付了 98500 元。经核定，同类房屋的建 造成本为 2100 元/ 平方米(不含地价) ，含地价成本为 3600 元 / 平方米。营业税根据国税函 1995549、国税函 2007768 号的文件规定，该 房地产开发企业实行产权调换以取得经济利益的行为属于 营业税“销售不动产”的征税范围，应征

8、收营业税。 营业税计税依据的确认：等面积部分： 65 平方米。根据国税函 1995549号文的规定， 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按 同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。这里对于成本价的 理解有两种：一种是不含地价的工程建造成本即2100元/ 平方米，二是含地价的房屋完全成本3600元/ 平方米。从目前的征税实践来看，大多数也是采用的不含地价的工程建造成 本作为营业税的计税依据。考虑到等面积部分还有200元/ 平方米的结构价差，对于这个结构价差我们认为也应征收营业税。这样，等面积部分的 营业税计税依据就是 149500元(65X 2100 +65X 200)超面积部分：根

9、据拆迁补偿协议， 10 平方米以内的，被拆 迁户按 5500元/ 平方米向房地产企业支付补差款， 超过 10 平 方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/ 平方米向房地产开发企业支付价款。超面积部分的营业税计税依据为85500 元( 10X 5500+ 5X 6100)。总体营业税的计税依据为 235000 元，应缴纳营业税 11750元。土地增值税：实行预征，计税依据同营业税，最终按项 目进行清算。应预征土地增值税 2350 元(按 1%进行预征) 企业所得税房地产开发企业将房屋进行产权调换的。在企业所得税上应 作为视同销售处理。对于等面积补偿部分，由于在进行产权调换时，我们对双 方房屋的价格都是有一个评估的，当时被拆迁户房屋的评估 价格为 4600元/ 平