沈阳理念行销铁西区商住市场总体定位报告

1、铁西区商住楼铁西区商住楼 市场调研方案市场调研方案 目录目录一、沈阳商住楼市场状况一、沈阳商住楼市场状况二、区域个案分析二、区域个案分析三、项目概况三、项目概况四、本项目四、本项目SWOTSWOT分析分析五、目标群体定位五、目标群体定位六、价格定位六、价格定位七、市场定位七、市场定位八、功能配套及装修标准建议八、功能配套及装修标准建议九、营销推广九、营销推广十、推广费用预算十、推广费用预算 一、沈阳商住楼市场状况、沈阳商住楼市场状况1-1 1-1 沈阳商住楼市场沈阳商住楼市场目前的商住楼市场来看，可以分为北站目前的商住楼市场来看，可以分为北站CBDCBD板块、金廊板块、三好板块、金廊板块、三好

2、街板块等几大板块。本项目所处的区域街板块等几大板块。本项目所处的区域铁西区缺少成规模的商铁西区缺少成规模的商住楼项目。住楼项目。南站板块南站板块代表项目：东大商巢、商贸国际、世纪星城代表项目：东大商巢、商贸国际、世纪星城区域内新盘推盘量：约区域内新盘推盘量：约10001000余套余套销售均价：销售均价：4500470045004700元元/m/m2 2元之间元之间销售方式：以对外销售为主销售方式：以对外销售为主户型面积：主要集中在户型面积：主要集中在5080m5080m2 2之间之间目标客户：多为目标客户：多为IT IT、医药行业的经营者、医药行业的经营者北站北站CBDCBD板块板块代表项目：

3、嘉兴国际、希尔斯联邦、光达大厦代表项目：嘉兴国际、希尔斯联邦、光达大厦区域内新盘推盘量：约为区域内新盘推盘量：约为20002000余套余套销售均价销售均价：4800630048006300元元/m/m2 2之间之间销售方式：以对外销售为主销售方式：以对外销售为主户型面积：主要集中在户型面积：主要集中在50100m50100m2 2之间之间目标客户：多为中小型金融、保险、科技、中介、通讯、广告等成目标客户：多为中小型金融、保险、科技、中介、通讯、广告等成 长型公司长型公司铁西板块铁西板块代表项目：荣达大厦、天宝公寓代表项目：荣达大厦、天宝公寓区域内供应量：约区域内供应量：约300300余套余套销

4、售均价销售均价：尚无可类比的商住楼项目：尚无可类比的商住楼项目销售方式：以对外销售为主销售方式：以对外销售为主目标客户：多为九路家具城或相关行业（如装修公司）的办公群体目标客户：多为九路家具城或相关行业（如装修公司）的办公群体金廊板块金廊板块代表项目：五里河城、五里河大厦、昌鑫广场、汇宝国际代表项目：五里河城、五里河大厦、昌鑫广场、汇宝国际金廊板块在建项目较多，但面向市场销售项目较少。从目前开始销售金廊板块在建项目较多，但面向市场销售项目较少。从目前开始销售的项目来看，销售业绩一般。的项目来看，销售业绩一般。和平北大街板块和平北大街板块代表项目：华丽大厦、亚洲商贸中心代表项目：华丽大厦、亚洲商

5、贸中心该板块为沈阳传统该板块为沈阳传统“写字间聚集区写字间聚集区”，华丽大厦租金在，华丽大厦租金在650650元元/m/m2 2/ /年左右，售价为年左右，售价为4888718848887188元元/m/m2 2，亚洲商贸中心租金在，亚洲商贸中心租金在680-988680-988元元/m/m2 2/ /年左右，售价为年左右，售价为88008800元元/m/m2 2。区域内竞争较为激烈，出租率。区域内竞争较为激烈，出租率多在多在6070%6070%。三好街板块三好街板块代表项目：中润国际、金科大厦、硅谷大厦、艾特国际公寓代表项目：中润国际、金科大厦、硅谷大厦、艾特国际公寓三好街通常为只租不售写字

6、间，租赁价格在三好街通常为只租不售写字间，租赁价格在600600元元/m/m2 2 / /年元左右。如年元左右。如艾特国际公寓租赁价格约在艾特国际公寓租赁价格约在500600500600元元/m/m2 2/ /年、金科大厦租赁价格年、金科大厦租赁价格约在约在400400元元/m/m2 2/ /年、硅谷大厦租赁价格约在年、硅谷大厦租赁价格约在500500元元/m/m2 2/ /年、中润国际年、中润国际租赁价格约在租赁价格约在500500元元/m/m2 2/ /年。年。2002200320022003年曾推出对外销售的商年曾推出对外销售的商住楼住楼艾特国际公寓，主力户型面积艾特国际公寓，主力户型面

7、积167220m167220m2 2，非主力南向小，非主力南向小户型销售较好，目前租赁价格约为户型销售较好，目前租赁价格约为550550元元/m/m2 2/ /年。年。 二、区域个案分析二、区域个案分析1-1 1-1 南站、北站、铁西商住楼分析南站、北站、铁西商住楼分析本项目地处铁西区，临近南站商圈。因此，南站商圈内商住楼可以本项目地处铁西区，临近南站商圈。因此，南站商圈内商住楼可以作为本项目定价的参考依据。作为本项目定价的参考依据。表一：典型个案概况表一：典型个案概况项目名称项目名称均价均价面积区间面积区间销售率销售率销售时间销售时间供应套数供应套数类型类型 南站南站商圈商圈商贸国际商贸国际

8、45004500元元/ /303010010060% 60% 9 9个月个月395395套套商住楼商住楼 东大商巢东大商巢47004700元元/ /5888588850%50%6 6个月个月8080套套商住楼商住楼 世纪星城世纪星城46004600元元/ /55805580490490余套余套商住楼商住楼 北站北站商圈商圈嘉兴国际嘉兴国际55005500元元/ /4080408060%60%8 8个月个月360360余套余套商住楼、写字间商住楼、写字间 希尔斯联邦希尔斯联邦63006300元元/ /4080408020%20%1 1个月个月酒店式公寓、写字间酒店式公寓、写字间 财富中心财富中心

9、60006000元元/ /15517515517540%40%1 1年年写字间、商住公寓写字间、商住公寓 光达大厦光达大厦50005000元元/ /421064210660%60%6 6个月个月312312套套商住公寓商住公寓 奉天银座奉天银座48004800元元/ /401504015070%70%1 1年年400400余套余套商住楼商住楼 格林自由城格林自由城55005500元元/ /50705070400400余套余套商住楼商住楼 铁西铁西荣达国际荣达国际 45004500元元/ /5012050120售罄售罄1 1年年255255套套酒店式公寓酒店式公寓 天宝公寓天宝公寓3500350

10、0元元/ /40604060慈芳大厦慈芳大厦35003500元元/ /10717410717415%15%2 2年年120120套套商住楼商住楼 新湖新湖尚峰尚峰50005000元元/ /48534853150150套套商住楼商住楼 江南春城江南春城49004900元元/ /50 50 左右左右300300套套商住楼商住楼 东环国际东环国际4010340103300300套套商住楼商住楼 表二：典型个案租赁状况表二：典型个案租赁状况序号序号项目项目租金租金销售均价销售均价位置位置类型类型1 1荣达大厦荣达大厦550550元元/m/m2 2/ /年年42004200元元/m/m2 2九路家具城附

11、近九路家具城附近酒店式公寓酒店式公寓2 2博润大厦博润大厦400400元元/m/m2 2/ /年年50005000元元/m/m2 2北二路北二路酒店式公寓酒店式公寓3 3银信商座银信商座800800元元/m/m2 2/ /年年60006000元元/m/m2 2太原街太原街酒店式公寓酒店式公寓4 4腾龙国际公寓腾龙国际公寓800800元元/m/m2 2/ /年年60006000元元/m/m2 2太原街太原街酒店式公寓酒店式公寓5 5中润国际中润国际500500元元/m/m2 2/ /年年42004200元元/m/m2 2三好街三好街商住楼商住楼6 6金科大厦金科大厦400400元元/m/m2 2

12、/ /年年45004500元元/m/m2 2三好街三好街写字间写字间7 7艾特国际公寓艾特国际公寓550550元元/m/m2 2/ /年年52005200元元/m/m2 2三好街三好街酒店式公寓酒店式公寓8 8金茂国际公寓金茂国际公寓600600元元/m/m2 2/ /年年75007500元元/m/m2 2中街中街酒店式公寓酒店式公寓小结：小结：临近本项目最近为博润大厦，租赁价格为临近本项目最近为博润大厦，租赁价格为400400元元/m/m2 2/ /年。荣达大厦有年。荣达大厦有 九路家具城为依托，租赁价格为九路家具城为依托，租赁价格为550550元元/m/m2 2/ /年；年；临近南站的太原

13、街附近项目租赁价格约为临近南站的太原街附近项目租赁价格约为800800元元/m/m2 2/ /年，但都为精装年，但都为精装 修项目；修项目；三好街商住楼（金科大厦、艾特国际公寓）租赁价格约为三好街商住楼（金科大厦、艾特国际公寓）租赁价格约为400550400550 元元/m/m2 2/ /年；年；中街附近的酒店式公寓项目租赁价格约为中街附近的酒店式公寓项目租赁价格约为600600元元/m/m2 2/ /年。年。表三：个案交屋标准表三：个案交屋标准项目名称项目名称供暖方式供暖方式室内部分室内部分公共部分公共部分商务功能商务功能南站南站商圈商圈商贸国际商贸国际地热地热地板、吊顶、厨卫地板、吊顶、厨

14、卫装修装修精装修精装修业主会所（餐饮、业主会所（餐饮、娱乐、商务娱乐、商务中心）中心）东大商巢东大商巢地热地热地板、吊顶、厨卫地板、吊顶、厨卫装修装修精装修精装修咖啡厅、业主会咖啡厅、业主会所所世纪星城世纪星城地热地热地板、吊顶、厨卫地板、吊顶、厨卫装修装修精装修精装修业主会所功能业主会所功能北站北站商圈商圈嘉兴国际嘉兴国际地热地热简装简装精装修精装修业主会所业主会所希尔斯联邦希尔斯联邦中央空调中央空调精装修精装修财富中心财富中心中央空调中央空调豪华装修豪华装修精装修精装修光达大厦光达大厦中央空调中央空调简装简装精装修精装修商务中心等商务中心等奉天银座奉天银座暖气暖气简装简装精装修精装修商务中

15、心等商务中心等铁西铁西荣达国际荣达国际 地热加中央空调地热加中央空调豪华装修豪华装修精装修精装修天宝公寓天宝公寓地热地热精装修精装修慈芳大厦慈芳大厦地热地热清水清水精装修精装修小结：小结：南站、北站、铁西商住楼的供应量到达三千余套；南站、北站、铁西商住楼的供应量到达三千余套；面积段主要集中在面积段主要集中在50100m50100m2 2之间；之间；对项目有一定参照作用的南站商圈商住楼销售均价普遍在对项目有一定参照作用的南站商圈商住楼销售均价普遍在45004500 4700 4700元元/ /，其中环宇其中环宇世纪星城精装起价世纪星城精装起价40804080元元/m/m2 2；商住楼的销售周期相

16、对住宅的销售周期较长，多在商住楼的销售周期相对住宅的销售周期较长，多在2 2年以上；年以上；新项目多采取新项目多采取“分层分层”出售的方式，试探市场的潜量；出售的方式，试探市场的潜量；老项目的商住楼（或有商住楼功能）项目定价过高出现了严重的老项目的商住楼（或有商住楼功能）项目定价过高出现了严重的 “ “滞销滞销”状态；状态；目标群体为经营者和投资者，其中投资者多热衷于选择小面积的商目标群体为经营者和投资者，其中投资者多热衷于选择小面积的商住住 楼为投资对象；楼为投资对象；装修情况较为相似，多为公共部分（大堂、电梯前庭、走廊）精装装修情况较为相似，多为公共部分（大堂、电梯前庭、走廊）精装 修，室

17、内厨卫精装修、顶棚吊顶、地面铺设地板，墙面刮大白；修，室内厨卫精装修、顶棚吊顶、地面铺设地板，墙面刮大白；多数商务配套尚未明确，但多为业主会所、商务中心形式；多数商务配套尚未明确，但多为业主会所、商务中心形式；商住楼拥有较多的投资性客户，小户型降低了投资门槛，因此商住楼拥有较多的投资性客户，小户型降低了投资门槛，因此5050 60 60的小户型销售较好；的小户型销售较好；北站商圈均价最低的楼盘为光达大厦，均价在北站商圈均价最低的楼盘为光达大厦，均价在50005000元元/ /；商住楼平面结构：商住楼走廊通常采用商住楼平面结构：商住楼走廊通常采用“回字形回字形”或或“一字形一字形”。表四：商住楼

18、平面布局表四：商住楼平面布局 “ “回字形回字形” 该布局的特点为采光较好、通风较好。同时，该布局的特点为采光较好、通风较好。同时，“回回”字形结构平字形结构平行交通非常顺畅，给人以较强的通透感。行交通非常顺畅，给人以较强的通透感。 嘉兴国际嘉兴国际商贸国际商贸国际荣达大厦荣达大厦海润国际海润国际“一字形一字形” ” 1-2 1-2 各个项目广告诉求各个项目广告诉求项目名称项目名称定位语定位语广告主诉语广告主诉语南站南站商圈商圈商贸国际商贸国际太原街商贸型财富公寓太原街商贸型财富公寓第第5 5大道荣耀大道荣耀 国际商务未来国际商务未来东大商巢东大商巢新派写字公寓新派写字公寓南五马路南五马路新派

19、写字公寓新派写字公寓世纪星城世纪星城太原街上的星秀领地太原街上的星秀领地沈阳太原街上的财富尊座沈阳太原街上的财富尊座北站北站商圈商圈嘉兴国际嘉兴国际CBDCBD爵版精品公寓爵版精品公寓自由国际生活自由国际生活希尔斯联邦希尔斯联邦东北亚的国际化平台东北亚的国际化平台我们的时代，人民的机遇我们的时代，人民的机遇财富中心财富中心全阵容商务总部全阵容商务总部财富无限财富无限光达大厦光达大厦传说中的上游之城传说中的上游之城比肩：国际名所规划，经典演义纯粹人生比肩：国际名所规划，经典演义纯粹人生奉天银座奉天银座产权商务楼产权商务楼实现都市新办公主义实现都市新办公主义铁西铁西荣达国际荣达国际五星级国际商务五

20、星级国际商务DCDC实现百年质感的豪宅价值实现百年质感的豪宅价值慈芳大厦慈芳大厦宜商宜住宜投资宜商宜住宜投资小结：小结：沈阳商住楼定位语及广告主述语普遍强调地段、国际化等概念；沈阳商住楼定位语及广告主述语普遍强调地段、国际化等概念；语言创意不突出，较为平实，给人留下印象不深刻。语言创意不突出，较为平实，给人留下印象不深刻。1-3 1-3 典型个案分析典型个案分析 项目名称：商贸国际项目名称：商贸国际广告语：第广告语：第5 5大道荣耀大道荣耀 国际商务未来国际商务未来定位语：太原街商贸型财富公寓定位语：太原街商贸型财富公寓项目简述：项目简述：本项目位于太原南街本项目位于太原南街8888号，是太原

21、街中央商务区与未来中央商务区的交汇处，北邻太原街商业步行街号，是太原街中央商务区与未来中央商务区的交汇处，北邻太原街商业步行街和文化宫广场，南接中国食品城和五金机电城。和文化宫广场，南接中国食品城和五金机电城。项目开发总面积近项目开发总面积近1010万平方米，分地上万平方米，分地上2828层和地下层和地下3 3层。地下一层和地上一至五层为大型现代化商场，层。地下一层和地上一至五层为大型现代化商场，地下一层与地下时尚购物街相通，地下地下一层与地下时尚购物街相通，地下2323层为停车场。层为停车场。卖点：卖点：太原街第一高度建筑，全新国际化地标；太原街第一高度建筑，全新国际化地标；波特曼风格品位高

22、级精装修公寓；波特曼风格品位高级精装修公寓； EOD EOD生态商务会所，零干扰会客场所；生态商务会所，零干扰会客场所；自然生态式休闲植物园，突破公寓无绿化历史；自然生态式休闲植物园，突破公寓无绿化历史；欧式后现代艺术品质公寓大堂；欧式后现代艺术品质公寓大堂；数码三维动态智能电梯间；数码三维动态智能电梯间；全功能酒店式商务服务；全功能酒店式商务服务；无线国际网络平台；无线国际网络平台；高品位双会所，六层娱乐顶层健身；高品位双会所，六层娱乐顶层健身；几何主义立体空间建筑，几何主义立体空间建筑，3.93.9米高户型空间。米高户型空间。简评：商贸国际以阐述太原街目前繁华程度及未来的发展前景，描绘商贸

23、国际的投资前景，以商贸型财简评：商贸国际以阐述太原街目前繁华程度及未来的发展前景，描绘商贸国际的投资前景，以商贸型财富公寓的概念区隔太原街商圈其他楼盘，以众多切实的利益点为其产品支撑，推广思路比较清晰。富公寓的概念区隔太原街商圈其他楼盘，以众多切实的利益点为其产品支撑，推广思路比较清晰。销售状况：该项目销售率约为销售状况：该项目销售率约为30%30%，由于各朝向单价差较小，导致北侧户型滞销，均价在，由于各朝向单价差较小，导致北侧户型滞销，均价在45004500元元/m/m2 2, ,起价为起价为39803980元元/m/m2 2吸引了较多购买者的注意。户型面积在吸引了较多购买者的注意。户型面积

24、在30100m30100m2 2，主力户型为，主力户型为51m51m2 2, ,购买人群以周购买人群以周边生意群体为主。边生意群体为主。附商贸国际装修标准附商贸国际装修标准外墙：花岗岩及高级油漆涂料；外墙：花岗岩及高级油漆涂料；内墙：刮大白内墙：刮大白顶棚：刮大白顶棚：刮大白地面：地砖或符合地板地面：地砖或符合地板门窗：铝合金、彩色钢门窗门窗：铝合金、彩色钢门窗厨房：墙砖、地砖、整体橱柜、油烟机、炉具、石膏吊顶厨房：墙砖、地砖、整体橱柜、油烟机、炉具、石膏吊顶卫生间：墙砖、地砖、玻璃淋浴房、热水器、洗面盆、坐便、石膏卫生间：墙砖、地砖、玻璃淋浴房、热水器、洗面盆、坐便、石膏 板吊顶防水乳胶漆板

25、吊顶防水乳胶漆电梯：韩国电梯：韩国LGLG品牌电梯品牌电梯其他：可视对讲系统、烟感系统、地面砖或复合地板、吊顶内置公其他：可视对讲系统、烟感系统、地面砖或复合地板、吊顶内置公 共感应照明、通道墙面壁纸或乳胶漆共感应照明、通道墙面壁纸或乳胶漆赠送分体空调一台赠送分体空调一台项目名称：环宇项目名称：环宇世纪星城世纪星城广告语广告语: :沈阳太原街上的财富尊座沈阳太原街上的财富尊座定位语定位语: :太原街上的星秀领地太原街上的星秀领地项目简述项目简述: :本案地处南三与南四马路之间本案地处南三与南四马路之间, ,紧邻南五马路紧邻南五马路, ,属于太原街商圈内属于太原街商圈内, ,是比较成熟的区域。是

26、比较成熟的区域。占地面积近占地面积近1 1万平方米万平方米, ,总建筑面积约总建筑面积约5 5万平方米万平方米, ,容积率为容积率为5.05.0。居住、商务、商业相宜。居住、商务、商业相宜, ,小面积的商住多小面积的商住多功能公寓、高档的住宅及底层临街商铺。功能公寓、高档的住宅及底层临街商铺。共建筑楼宇共建筑楼宇4 4栋栋, ,底底3 3层为临街商铺。层为临街商铺。2 2栋栋2020层精装修公寓层精装修公寓, ,其为小面积商住公寓其为小面积商住公寓, ,面积段为面积段为50-7050-70平米不等平米不等, ,商居两用。商居两用。2 2栋栋1919层初装修住宅层初装修住宅,120,120平方米

27、左右平方米左右, ,商、办、居三位一体全方位配套。商、办、居三位一体全方位配套。卖点卖点地理位置地理位置- -太原街商圈；太原街商圈；商住公寓、高档住宅、时尚商业商住、住宅商住公寓、高档住宅、时尚商业商住、住宅, ,集商、办、居三位一体；集商、办、居三位一体； 5070 5070平方米小面积空间；平方米小面积空间； 8.1 8.1米挑高酒店式大堂；米挑高酒店式大堂；商务配套成熟；商务配套成熟；酒店式管理服务。酒店式管理服务。简评：综观周边环境以及产品自身特点，定位相对拔高，但基本准确。配套、大堂等硬件相对比较完备、简评：综观周边环境以及产品自身特点，定位相对拔高，但基本准确。配套、大堂等硬件相

28、对比较完备、完善，与区位优势结合的比较默契。集商、住、办为一体的小户型也贴近市场需求。与周边同一类楼群完善，与区位优势结合的比较默契。集商、住、办为一体的小户型也贴近市场需求。与周边同一类楼群的比较投资分析，不是很策略，有失妥帖。的比较投资分析，不是很策略，有失妥帖。销售状况：精装起价销售状况：精装起价40804080元元/m/m2 2，户型区间集中在，户型区间集中在5580m5580m2 2。附环宇附环宇世纪星城装修标准世纪星城装修标准外墙：花岗岩及墙面砖；外墙：花岗岩及墙面砖；内墙：内墙：顶棚：顶棚：地面：地面：门窗：彩框塑窗门窗：彩框塑窗厨房：墙砖、整体橱柜厨房：墙砖、整体橱柜卫生间：墙

29、砖、地砖、洗面盆、坐便卫生间：墙砖、地砖、洗面盆、坐便电梯：韩国电梯：韩国LGLG品牌电梯品牌电梯其他：其他： 楼梯：理石地面、不锈钢扶手楼梯：理石地面、不锈钢扶手 照明：声控照明照明：声控照明赠送分体空调赠送分体空调/ /热水器热水器注：该项目不确定装修部分较多注：该项目不确定装修部分较多项目名称：嘉兴国际项目名称：嘉兴国际广告语：自由密码、时间密码广告语：自由密码、时间密码 定位语：定位语：TASTETASTE自由国际生活自由国际生活项目简述：嘉兴国际地处北站项目简述：嘉兴国际地处北站CBDCBD与金廊的东大门要地。与金廊的东大门要地。1-61-6楼为商务配套裙楼，楼为商务配套裙楼，7-1

30、57-15层为写字楼（时层为写字楼（时间密码部分），嘉兴国际第间密码部分），嘉兴国际第1616层层-28-28层（自由密码部分）。层（自由密码部分）。卖点：卖点：周边周边1818家高级写字楼，家高级写字楼，1515家金融机构，家金融机构，8 8处顶级豪宅，多家美食府；处顶级豪宅，多家美食府；交通便捷，周边有三十条公交线路，规划地铁交通便捷，周边有三十条公交线路，规划地铁2 2号线通过项目地；号线通过项目地；会所设施齐全：健身房会所设施齐全：健身房/ /桑拿房桑拿房/ /台球房台球房/ /乒乓球室乒乓球室/ /快餐厅快餐厅/ /多功能会议厅多功能会议厅/ /商务中心商务中心/ /超市超市/ /洗

31、衣房洗衣房/ /咖啡咖啡吧等；吧等；简评：由于自由密码是嘉兴国际的住宅部分，可住可办公，与简评：由于自由密码是嘉兴国际的住宅部分，可住可办公，与7-157-15层写字楼部分功能重合，此部分重点层写字楼部分功能重合，此部分重点突出投资回报。突出投资回报。7-157-15楼为时间密码，此部分重点突出以全天候商务的概念，但其支撑点与自由密码部分楼为时间密码，此部分重点突出以全天候商务的概念，但其支撑点与自由密码部分非常相似，因此将写字楼与商住隔离成两部分以两个密码的形式来推广，没有明显的形象定位语，非常非常相似，因此将写字楼与商住隔离成两部分以两个密码的形式来推广，没有明显的形象定位语，非常容易造成

32、受众混淆概念，记忆度不深。容易造成受众混淆概念，记忆度不深。销售状况：销售率约为销售状况：销售率约为60%60%，销售状况较好，该项目均价在，销售状况较好，该项目均价在55005500元元/m/m2 2, ,购买群体为投资者和的中、小购买群体为投资者和的中、小发展型公司。发展型公司。附嘉兴国际装修标准附嘉兴国际装修标准外墙：花岗岩及墙面砖；外墙：花岗岩及墙面砖；内墙：乳胶漆内墙：乳胶漆顶棚：乳胶漆及局部吊顶顶棚：乳胶漆及局部吊顶地面：复合地板地面：复合地板窗：彩框塑窗窗：彩框塑窗厨房：墙砖、地砖、整体橱柜厨房：墙砖、地砖、整体橱柜卫生间：墙砖、地砖、洗面盆、坐便、热水器卫生间：墙砖、地砖、洗面

33、盆、坐便、热水器电梯：德国品牌电梯电梯：德国品牌电梯其他：其他： 楼梯：理石地面、木制扶手楼梯：理石地面、木制扶手 照明：声控照明照明：声控照明赠送分体空调赠送分体空调项目名称：光达大厦项目名称：光达大厦广告语广告语: :比肩国际名所规划，经典演绎纯粹贵胄人生。比肩国际名所规划，经典演绎纯粹贵胄人生。定位语定位语: :传说中的上游之城传说中的上游之城项目简述项目简述: :本案居于北站商圈本案居于北站商圈, ,邮政大厦、北站左右相依邮政大厦、北站左右相依, ,属于北站商圈核心区位。属于北站商圈核心区位。卖点：卖点：小户型小户型,40,40106106； 50 50年土地使用年限；年土地使用年限；

34、配套上配套上,1800,1800平米四季恒温室内游泳池、业主会所；平米四季恒温室内游泳池、业主会所；一对一的物业。一对一的物业。简评：定位语比较模糊，延展的解释空间不到位。其他方面更是模棱两可。总体感觉没有什么亮点和产简评：定位语比较模糊，延展的解释空间不到位。其他方面更是模棱两可。总体感觉没有什么亮点和产品支撑点。其销售非常低，为该区域内价位最低的项目。品支撑点。其销售非常低，为该区域内价位最低的项目。销售状况：该项目销售率约为销售状况：该项目销售率约为60%60%，而且势头处于旺势。均价在，而且势头处于旺势。均价在50005000元元/m/m2 2, ,属于区域内价位最低的商属于区域内价位

35、最低的商住楼。住楼。三、项目概况三、项目概况建筑面积：建筑面积：23800m23800m2 2套数：共套数：共350350套（套（1414套套* *2525层每层层每层1414户，商住楼共户，商住楼共2525层）；层）；层数：共层数：共2828层，层，1 1至至3 3层为商业网点；层为商业网点；建材情况：建筑结构为框剪结构；建材情况：建筑结构为框剪结构；装修标准：公共部分精装修，室内部分为厨卫精装修，其余部分为装修标准：公共部分精装修，室内部分为厨卫精装修，其余部分为 简装。简装。四、本项目四、本项目SWOTSWOT分析分析1 1、优势、优势位置优势位置优势 公交路线便捷，交通四通八达，可以方

36、便的通往各个区域。公交路线便捷，交通四通八达，可以方便的通往各个区域。地标式建筑地标式建筑 目前在区域内属于第一高建筑。目前在区域内属于第一高建筑。立面外风格独特立面外风格独特 色彩鲜明，非常醒目（建议改为涂料）。色彩鲜明，非常醒目（建议改为涂料）。2 2、劣势、劣势铁西区缺少商务氛围铁西区缺少商务氛围 缺少商务氛围是本项目的致命缺点，没有浓厚的商业氛围，意味着缺少商务氛围是本项目的致命缺点，没有浓厚的商业氛围，意味着 周边没有经营型客户，投资型客户也不愿到此投资。周边没有经营型客户，投资型客户也不愿到此投资。市场潜力较小市场潜力较小 目前，商住楼市场的需求较小，商住楼销售率普遍较低。目前，商

37、住楼市场的需求较小，商住楼销售率普遍较低。新兴区域，购买人群特征不明显，炒作成本较高。新兴区域，购买人群特征不明显，炒作成本较高。 3 3、机会、机会铁西区域发展势头较好，相信在未来的几年内商业氛围将会提升。铁西区域发展势头较好，相信在未来的几年内商业氛围将会提升。 4 4、威胁、威胁竞争对手实力雄厚竞争对手实力雄厚 本项目的主要竞争对手为东环国际花园，其商住楼的产品形式与本项目的主要竞争对手为东环国际花园，其商住楼的产品形式与 本项目非常相近，对本项目的威胁较大。本项目非常相近，对本项目的威胁较大。 临近铁西区的商住项目将会对本项目构成威胁临近铁西区的商住项目将会对本项目构成威胁五、目标群体

38、定位五、目标群体定位1-1 1-1 目标群体目标群体本项目的目标群体主要为经营者（本项目的目标群体主要为经营者（80%80%）和投资者（）和投资者（20%20%），分别如下：），分别如下：经营者：经营者：南站、铁百商圈中、小发展型公司南站、铁百商圈中、小发展型公司 以中小型商贸公司（如区域办事处）为主，主要为区域内的经营的公司以中小型商贸公司（如区域办事处）为主，主要为区域内的经营的公司在铁西区有业务的中大型公司在铁西区有业务的中大型公司 业务范围已经拓展至铁西区或准备进军铁西区，多为房地产、保险、建业务范围已经拓展至铁西区或准备进军铁西区，多为房地产、保险、建 材、金融等公司。材、金融等公司

39、。投资者：投资者：对本区域有一定预测能力、有一定投资经历的人士。对本区域有一定预测能力、有一定投资经历的人士。1-2 1-2 预计目标群体分布预计目标群体分布 铁西区铁西区50%50%（其中经营型占（其中经营型占70%70%，投资型占，投资型占30%30%） 和平区和平区30%30% 沈河区沈河区20%20%1-3 1-3 目标群体选址条件目标群体选址条件中小型公司中小型公司地段、社区具有一定的商务氛围和生活配套设施地段、社区具有一定的商务氛围和生活配套设施选择住宅选择住宅/ /办公室合一的一套住宅，能省不少开支办公室合一的一套住宅，能省不少开支与公司所经营业务相关区域来决定办公地点选择与公司

40、所经营业务相关区域来决定办公地点选择交通便利交通便利, ,到达个区域方便到达个区域方便价位较低价位较低中大型公司中大型公司综合配置要求较高综合配置要求较高物业知名度较高物业知名度较高, ,能够体现公司形象能够体现公司形象位于市中心区域位于市中心区域可整层出售（出租），墙体可以拆分，便于间隔可整层出售（出租），墙体可以拆分，便于间隔大型公司所需面积较大总价较高因此多采用租赁方式大型公司所需面积较大总价较高因此多采用租赁方式交通便利交通便利附近一定要有充足的车位，使客户不必担心没地方停车附近一定要有充足的车位，使客户不必担心没地方停车六、价格定位六、价格定位销售价格：从目前市场状况来看，临近本项目

41、附近的和平区项目均价在销售价格：从目前市场状况来看，临近本项目附近的和平区项目均价在4500480045004800元元/ /，而本项目这周边缺少商业氛围，因此，在精装修的，而本项目这周边缺少商业氛围，因此，在精装修的情况下，定价不宜超过情况下，定价不宜超过40004000元元/ /，形成，形成500500元元/m/m2 2的差价。因此，我公的差价。因此，我公司提供两套方案，建议如下：司提供两套方案，建议如下：方案一：装修标准为方案一：装修标准为300300元元/m/m2 2公共部分精装修，室内厨卫精装修，室内吊顶、地面复合地板、墙面刮大白公共部分精装修，室内厨卫精装修，室内吊顶、地面复合地板

42、、墙面刮大白第一组团的公开价格为第一组团的公开价格为37003700元元/m/m2 2，推盘量为，推盘量为30%30%；第二组团的公开价格为第二组团的公开价格为39003900元元/m/m2 2，推盘量为，推盘量为40%40%；第三组团的公开价格为第三组团的公开价格为40004000元元/m/m2 2，推盘量为，推盘量为30%30%；总体销售均价约为总体销售均价约为39003900元元/m/m2 2。方案二：公共部分精装修，室内为清水房。方案二：公共部分精装修，室内为清水房。第一组团的公开价格为第一组团的公开价格为35003500元元/m/m2 2，推盘量为，推盘量为40%40%；第二组团的公

43、开价格为第二组团的公开价格为36003600元元/m/m2 2，推盘量为，推盘量为30%30%；第三组团的公开价格为第三组团的公开价格为38003800元元/m/m2 2，推盘量为，推盘量为30%30%；总体销售均价约为总体销售均价约为36003600元元/m/m2 2。七、市场定位七、市场定位 目前商住市场并不明晰，需求量较小，如长期持有，则风险会较大目前商住市场并不明晰，需求量较小，如长期持有，则风险会较大本项目的销售价格在本项目的销售价格在3600400036004000元元/m/m2 2，从回报率，从回报率10%10%的角度来看，的角度来看， 租金在租金在360400360400元元/

44、m/m2 2/ /年；年；区域内项目辐射区域内的租金在区域内项目辐射区域内的租金在400500400500元元/m/m2 2/ /年，又一次年，又一次 锁定了本项目的租金在锁定了本项目的租金在360400360400元元/m/m2 2/ /年。年。 租金租金349元元/m2/年年349元元/m2/年年705元元/m2/年年268元元/m2/年年452元元/m2/年年280元元/m2/年年376元元/m2/年年481元元/m2/年年308元元/m2/年年建议：建议：在本区域内开发写字间（商住楼）并长期持有风险较大。在本区域内开发写字间（商住楼）并长期持有风险较大。 快速资金回流，有利于千缘公司滚

45、动开发其他项目。因快速资金回流，有利于千缘公司滚动开发其他项目。因 此，此， 建议提供符合本区域的商住项目，在产品无太大突建议提供符合本区域的商住项目，在产品无太大突 破的情况下以低价快速解套；破的情况下以低价快速解套；目前项目所处区域缺少商务氛围，定位为高档项目的可行目前项目所处区域缺少商务氛围，定位为高档项目的可行 性性 较小，因此建议本项目定位为中档产品，无论商务配较小，因此建议本项目定位为中档产品，无论商务配 套、装修等套、装修等 各方面为中档配置。各方面为中档配置。八、功能配套及装修标准建议八、功能配套及装修标准建议 参考沈阳市同类物业，结合项目自身情况和经营者的状况。我参考沈阳市同

46、类物业，结合项目自身情况和经营者的状况。我公司建议如下：公司建议如下：1-1 1-1 配套功能：配套功能：商务中心商务中心咖啡厅、书店咖啡厅、书店保健医院（供在此工作的白领阶层工作疲劳时按摩、休闲）保健医院（供在此工作的白领阶层工作疲劳时按摩、休闲）中型会议厅中型会议厅 1-2 1-2 装修标准：装修标准： 大堂精装修，显示出宽敞、气派；大堂精装修，显示出宽敞、气派； 电梯前庭精装修，给人以华丽的感觉；电梯前庭精装修，给人以华丽的感觉； 走廊精装修，有通透感、现代感较强走廊精装修，有通透感、现代感较强（突出吊顶、地面的设计）（突出吊顶、地面的设计）； 室内部分简装（复合地板、吊顶、厨、卫装修）

47、或室内部分不装室内部分简装（复合地板、吊顶、厨、卫装修）或室内部分不装 修，进而调低价格，增强价格竞争力。修，进而调低价格，增强价格竞争力。 室内商务样板间装饰参考图片室内商务样板间装饰参考图片走廊装饰参考图片走廊装饰参考图片大堂装饰参考图片大堂装饰参考图片 电梯前庭装饰参考图片电梯前庭装饰参考图片1-3 1-3 相关建议相关建议建议引进知名咖啡厅（如上岛等），增加商务氛围，如不能成功引建议引进知名咖啡厅（如上岛等），增加商务氛围，如不能成功引 进，可由开发商自营一段时间。进，可由开发商自营一段时间。封顶后设立楼体导视系统，在楼顶用霓虹灯字案名，提高本项目知名度。封顶后设立楼体导视系统，在楼顶

48、用霓虹灯字案名，提高本项目知名度。争取铁西区政府政策支持争取铁西区政府政策支持多角度效果图（大堂、外立面、室内各视角）多角度效果图（大堂、外立面、室内各视角）大堂展示大堂展示临走廊墙体采用玻璃制墙体，凸现其通透性（在样板间可以采用）临走廊墙体采用玻璃制墙体，凸现其通透性（在样板间可以采用）每一户的进户门加高、加宽，显示出立体感每一户的进户门加高、加宽，显示出立体感户型多种摆放形式（商务型、居住型）户型多种摆放形式（商务型、居住型）打造整层交屋样板间（打造整层交屋样板间（4 4楼）楼）在在1 1号楼大堂设立单独的销售中心，用于销售商住楼和网点号楼大堂设立单独的销售中心，用于销售商住楼和网点九、营

49、销推广九、营销推广1-1 1-1 案名案名 1、西区第一中心西区第一中心因本产品在园区中属于一号楼，因此以第一来给产品命名，同时因本产品在园区中属于一号楼，因此以第一来给产品命名，同时“第一第一”可突出产品在区域内的品质性和形象性，并且作为本区域内配套、品质可突出产品在区域内的品质性和形象性，并且作为本区域内配套、品质等方面的首个高档办公场所出现，可增强企业入住后的心理感受。即增等方面的首个高档办公场所出现，可增强企业入住后的心理感受。即增强产品自身的形象，同时，也使企业形象上具有很高的荣誉度。强产品自身的形象，同时，也使企业形象上具有很高的荣誉度。2 2、新总部大楼、新总部大楼在该区域有聚集

50、众多企业的总部大楼，在该区域内已形成很高的知在该区域有聚集众多企业的总部大楼，在该区域内已形成很高的知名度，因此，延续总部大楼的影响力，以新总部大楼为名度，因此，延续总部大楼的影响力，以新总部大楼为1 1号楼定名，号楼定名，即有延承又有不同，在形象上、内容让突出新的概念，吸引区域内即有延承又有不同，在形象上、内容让突出新的概念，吸引区域内的企业入住，同时借用铁西新区未来的所呈现的新形象、新面貌，的企业入住，同时借用铁西新区未来的所呈现的新形象、新面貌，形成与总部大楼相呼应新的企业办公聚集地。形成与总部大楼相呼应新的企业办公聚集地。3 3、西区商务国际、西区商务国际“西区西区”取铁西新区，取铁西

51、新区，“商务商务”直接点出办公形象，直接点出办公形象，“国际国际”突出突出品位感和高尚性。在区域上，不回避传统观念中铁西区被认为工业品位感和高尚性。在区域上，不回避传统观念中铁西区被认为工业区的形象，以区的形象，以“西区西区”引领，在区位上释放出项目所在地。以引领，在区位上释放出项目所在地。以“商商务务”和和“国际国际”释放产品形态和品质。使产品具有很高的功能形象释放产品形态和品质。使产品具有很高的功能形象和品质形象。和品质形象。4 4、建大商务中心、建大商务中心“建大建大”即建设大路，在地理位置上，因近邻一线景观大路，便捷即建设大路，在地理位置上，因近邻一线景观大路，便捷的交通环境，是产品的

52、重要优势点之一，并以此引申产品案名，使的交通环境，是产品的重要优势点之一，并以此引申产品案名，使案名具有实际的意义。而商务中心，可反映出产品是作为铁西新区案名具有实际的意义。而商务中心，可反映出产品是作为铁西新区建设大路沿线的商务办公的中心，突出本产品形象和地位上的不可建设大路沿线的商务办公的中心，突出本产品形象和地位上的不可代替性。代替性。5 5、知本置地大厦、知本置地大厦“知本知本”是具有儒雅的形象和比喻，同时也是人才的特征，也可作是具有儒雅的形象和比喻，同时也是人才的特征，也可作“资本资本”讲。现在时代进入讲。现在时代进入“知本经济时代知本经济时代”，而作为办公场所正，而作为办公场所正式

53、聚集人才的场所，同时也是企业资本运作的指挥所，知本正是体式聚集人才的场所，同时也是企业资本运作的指挥所，知本正是体现出这种意义。置地具有现出这种意义。置地具有“不动产不动产”的意义，企业购买办公场所，的意义，企业购买办公场所，是对于不动产的投资，具有浓郁的商务味道。是对于不动产的投资，具有浓郁的商务味道。6 6、国际知本中心、国际知本中心以大概念和大形象来提升产品的形象和地位，并以以大概念和大形象来提升产品的形象和地位，并以“知本知本”的概念的概念来作为产品的中心概念，突出产品的高知识聚集地的特征和形象。来作为产品的中心概念，突出产品的高知识聚集地的特征和形象。是企业的是企业的“知本知本”地所

54、在，也是知识经济下企业办公的资本所在地。地所在，也是知识经济下企业办公的资本所在地。中心则突出产品在该区域的核心性的重要地位。中心则突出产品在该区域的核心性的重要地位。7 7、动力总部、动力总部“动力动力”一是指作为办公场所，是企业的动力所在，二是指，在振一是指作为办公场所，是企业的动力所在，二是指，在振兴东北的大环境下，铁西区是重要的发展的区域之一，而区域的发兴东北的大环境下，铁西区是重要的发展的区域之一，而区域的发展则需要区域内企业的发展，而本产品正是为这些企业提供一个优展则需要区域内企业的发展，而本产品正是为这些企业提供一个优良的办公平台，一个好的办公环境为企业提供优质的办公环境的同良的

55、办公平台，一个好的办公环境为企业提供优质的办公环境的同时，也使企业拥有了更好的发展动力。从而更好的推动整个区域经时，也使企业拥有了更好的发展动力。从而更好的推动整个区域经济的发展。动力总部，即是推动力和原动力的办公地的聚集地。济的发展。动力总部，即是推动力和原动力的办公地的聚集地。8 8、西贸中心、西贸中心“西西”取取“铁西新区铁西新区”中的西字概念，在区域上点出产品所在地，中的西字概念，在区域上点出产品所在地，“贸贸”为商务、经济的意义，表现产品商务办公的内涵本质。在产品的形象和本为商务、经济的意义，表现产品商务办公的内涵本质。在产品的形象和本质上突出国际性和现代性。西贸正是具有这样的味道。

56、质上突出国际性和现代性。西贸正是具有这样的味道。9 9、千缘、千缘爱都国际爱都国际从延续品牌的战略上考虑，并从整体产品形象上出发，作为千缘从延续品牌的战略上考虑，并从整体产品形象上出发，作为千缘爱城爱城整体开发产品之一，即区别作为住宅部分的千缘整体开发产品之一，即区别作为住宅部分的千缘爱城，又在商务形象爱城，又在商务形象上进行表达，并体现出产品自身的上进行表达，并体现出产品自身的 大气感，取大气感，取“爱都爱都”正是这种大气正是这种大气感的完美呈现，而感的完美呈现，而“国际国际”又使产品的商务形象溢于言表，同时，现代又使产品的商务形象溢于言表，同时，现代感强烈。具有区域内的高品质办公环境的基调

57、。感强烈。具有区域内的高品质办公环境的基调。1010、千缘、千缘杰座杰座出于延续品牌效应的考虑，以千缘为前缀，可与爱城形成呼应。杰是杰出于延续品牌效应的考虑，以千缘为前缀，可与爱城形成呼应。杰是杰出，杰作之意，也指产品在品质上、形象上的突出优势。座指大型建筑，出，杰作之意，也指产品在品质上、形象上的突出优势。座指大型建筑，亦是旧时的敬辞，指高级长官，可引申为尊贵之意。亦是旧时的敬辞，指高级长官，可引申为尊贵之意。“杰座杰座”表达了产表达了产品自身的优越性，张扬的自信力，与市场上一般的商务楼形象能够形成品自身的优越性，张扬的自信力，与市场上一般的商务楼形象能够形成明显区隔。整个命名简洁有力，联想

58、性好，记忆度高。明显区隔。整个命名简洁有力，联想性好，记忆度高。1-2 1-2 商住概念商住概念本项目虽然为商住楼，但需要赋予与其新的概念，与市场上其他商住本项目虽然为商住楼，但需要赋予与其新的概念，与市场上其他商住楼在概念上形成差异化。因此，我公司建议赋予本项目新的形象概念。楼在概念上形成差异化。因此，我公司建议赋予本项目新的形象概念。商住概念一：商住概念一：办公公寓办公公寓释义：办公公寓兼办公、居住之意，从而使本产品商住定位完全呈现。释义：办公公寓兼办公、居住之意，从而使本产品商住定位完全呈现。使本产品在市场中迅速被认知，跳脱出激烈的竞争漩涡，形成属于自使本产品在市场中迅速被认知，跳脱出激

59、烈的竞争漩涡，形成属于自己的独特的产品气质。在不失去产品商住形象基础定位上。使产品具己的独特的产品气质。在不失去产品商住形象基础定位上。使产品具有国际化的商务特征，具有现代感和档次感。有国际化的商务特征，具有现代感和档次感。商住概念二：商住概念二：工寓工寓释义：释义：即工作寓所之意。即工作寓所之意。“工寓工寓”的概念，我们以最精简的用字，概括的概念，我们以最精简的用字，概括出产品宜商宜住的属性。产品概念表达新颖，能够很快与市面上其他商出产品宜商宜住的属性。产品概念表达新颖，能够很快与市面上其他商住楼形成明显区隔，塑造出独特的识别标志，具有一定的话题性。同时住楼形成明显区隔，塑造出独特的识别标志

60、，具有一定的话题性。同时“工寓工寓”谐音公寓，意义一目了然，无须太多概念阐释，比较容易传播。谐音公寓，意义一目了然，无须太多概念阐释，比较容易传播。1-31-3项目定位语项目定位语定位语（广告语）：西区领衔商务门户定位语（广告语）：西区领衔商务门户释义：释义：西区意为铁西区。领衔突出本项目在形象的优越性，作为铁西新区西区意为铁西区。领衔突出本项目在形象的优越性，作为铁西新区的高档商住公寓，是目前铁西新区商务形象的代表者。的高档商住公寓，是目前铁西新区商务形象的代表者。“商务门户商务门户”则从本项目地理位置和形象上再次提升。作为建设东路沿线上的商则从本项目地理位置和形象上再次提升。作为建设东路沿