物业管理公司的物业管理制度汇编6

1、环境组每日工作流程1 、 负责跟进保洁各项工作开展情况。2 、 负责入户保洁情况跟进。3 、 每日对小区内保洁各岗位进行卫生巡查。4 、 负责每日入户保洁情况汇总。5 、 将每日巡查结果汇总，确定整改方法及整改时间。6 、 临时工作的安排（如：突发性事件的处理等）7 、 安排次日保洁各项工作。环境组内部管理制度严格按照管理部及公司各项规章制度开展环境组各项工作。1 、 不迟到、不早退，不代打卡。2 、 节约办公用品。3 、 认真填写保洁巡查记录表及各项质量表格记录及相关记录。4 、 对业主的问题、要求用专业知识，耐心解答。5 、 上班时间不看与工作无关的书报及其他刊物。6 、 接听电话时首先称

2、：“您好！环境组”7 、 按公司要求着工装及佩带工牌，搞好个人卫生。8 、 办公桌保持整洁，物品摆放整齐，无其他与工作无关的物品。9 、 发现小区内公共设施损坏及时报告指挥中心，并做好巡查记录。10 、 对于业主投诉的问题争取在 10 分钟之内赶到现场核实， 并将实际情况及解决方式及时反馈给指挥中 心。11 、 对小区内的突发性事件积极配合。12 、 积极参加管理部及公司组织的各项活动。燃油燃气锅炉房制度一 岗位责任制 按锅炉人员配备，分别规定班组长、司炉工、维修工、油料入库检查人员、水质化验人员等岗位职责范围 内的任务和要求。1.司炉工岗位责任制1严格执行锅炉安全操作规程和各项规章制度，精心

3、操作，正确填写运行记录；2严格遵守劳动纪律，监守岗位（不脱岗、不串岗） ，上班前四个小时之内和当班时不能饮酒，不做与生 产无关的事；3发现锅炉油气管道阀门，各种报警设施有异常现象危及安全时，应采取紧急措施并及时报告负责人；4对任何危害锅炉安全运行的违章指挥应拒绝运行；5配合锅炉设备的维修工作。经常保持锅炉设备和锅炉房内外清洁，做到文明生产； ；6努力学习业务知识，不断提高操作水平。2.维修工岗位责任制1认真执行巡回检查制度，定时进行巡回检查，并做好记录；2做好锅炉设备的维修保养工作，保证其安全经济运行；3根据设备维修计划和锅炉设备情况，积极做好维修准备工作；4努力学习业务知识，不断提高技术水平

4、。3.水处理化验员岗位责任制1认真执行水质管理制度，定时进行水质分析，保证锅炉的给水，炉水符合国家标准要求；2做好水处理设备的运行和水质化验记录，努力降低消耗；3保证分析用溶液、试剂等的准确性；4做好仪器、设备的维护保养工作；5遵守劳动纪律，保持化验和工作间清洁卫生；6努力学习业务知识，不断提高技术水平。4. 油料检查人员岗位责任制1认真执行油料管理制度， 保证油料供应符合锅炉使用的质量要求。严禁不合格油料进入锅炉， 严禁不同 油料混用；2按要求对油料的供应现场实施监督，防止油料泄露到储油罐外，并做好油料的防火工作。二. 锅炉安全操作规程1. 启炉前准备1检查油泵及过滤器是否正常过油， 燃气炉

5、检查燃气压力是否正常，不要过高或过低， 打开油气的供给节 门；2检查水泵是否上水，否则打开放气阀，直至上水为止。打开上水系统的各个节门(包括水泵前后及锅炉 的上水节门)；3检查水位计，水位应在正常位置，水位计器、水位色塞需处在打开位置，杜绝假水位，若缺水可手动上 水；4检查压力管道上的阀门，必须打开，烟道上的挡风板必须全部开启；5检查控制柜上的各个旋钮均处于正常位置；6检查蒸汽锅炉出水阀应处于关闭状态，热水锅炉循环水泵出气阀也应是关闭状态；7检查软化水设备是否正常运行，制造出的软水的各种指标是否符合国家标准。2. 启炉运行1)蒸汽锅炉打开总电源；启动燃烧器；锅筒上的放气阀，冒出的完全是蒸汽时，

6、关闭之；检查锅炉人孔，手孔法兰和阀门，发现渗漏处加以紧固，紧固后如渗漏，停炉检修；当气压升 0.050.1MPA 时，补水，排污，检查试验给水系统和排污装置，同时冲洗水位表；气压升至 0.10.15MPA 时，冲洗压力表存水弯管；气压升至 0.3MPA 时，“负荷大火 / 小火”旋钮旋至“大火” ，加强燃烧；气压升至 2/3 运行压力时，开始暖管送气，缓慢开启主汽阀，避免水击；排水阀冒出的完全是蒸汽时关闭之；全部排水阀关闭后，缓慢开启主气阀至全开，再回转半圈；(11)“燃烧器控制”旋钮旋至“自动”；(12)水位调节：根据负荷调节水位(手动启停给水泵)，低负荷时水位应稍高于正常水位，高负荷时，水

7、位应稍低于正常水位；(13)汽压调节：根据负荷调节燃烧(手动调节大火/小火)(14)燃烧状况判断，根据火焰颜色，烟气颜色判断空气量燃油雾化状况(15)观察排烟温度，烟温一般控制在220-250 C 之间，同时观察烟囱的排烟温度，浓度，将燃烧调整到最佳状态。2) 热水锅炉打开总电源；启动循环泵；缓慢开启循环泵出口阀；启动燃烧器；15 分钟后“负荷大火 / 小火”位色钮旋至“大火” ”“燃烧器控制”旋钮旋至“自动” 。3. 正常停炉：热水锅炉A 正常停炉：热水锅炉1“负荷大火 / 小火”旋钮旋至“小火” ；2关闭燃烧器；3关闭燃料供给阀；4闭烟道挡板5锅炉出水温降至 50 C 后，关闭循环泵出口阀

8、。6停止循环泵蒸汽锅炉1“负荷大火 / 小火”位置；2关闭燃烧器；3蒸汽压力下降至 0.05-0.1MPA 时进行排污；4关闭主汽阀；5手动补水至稍高水位；6关毕给水阀；7关闭燃烧供给阀；8关闭烟道挡板；9关闭总电源B 紧急停炉热水锅炉1关闭锅炉进出口阀门；2打开紧急排放阀和紧急补水阀；3关闭总电源开关；4通知上级领导；蒸汽锅炉1关闭主蒸汽阀；2关闭总电源；3通知上级领导。三 交接班制度1 、 接班人应提前 20 分钟到岗，并穿戴好劳动保护用品；2 、 接班人应向交班人询问，查看设备的运转及操作情况，并认真坚持锅炉设备是否完好，电源、水、起、 油管路，锅炉辅助设备（包括水处理设备，化验仪器和药

9、品）是否完好及安全附件是否灵敏可靠；3 、 交接班时要交接工具，交接各项运行记录，交班人必须按要求项目认真、准确、真实填写交接记录， 记录本要保持干净、整齐、无缺；4 、 按要求交接班后，要履行签字手续，接班人员如发现有违章和故障及不符合规定时，有权拒绝签字、 接班，并立即报告主管领导，解决问题后，再进行交接班工作；5 、 若接班人员没到岗，没有饮酒迹象，精神疲惫时，交班人员拒绝交班并及时报告主管进行处理。四 设备的维修保养制度1 、 司炉人员应明确设备保养维护工作的内容，验收标准，并认真填写检修记录；2 、 随时对压力表、温度计，水位计进行目测检查；3 、 每天应检查水泵，油泵是否缺油、渗漏

10、运转是否异常，发现问题应及时解决；4 、 每天进行水位调节器功能的检查，是否能自动上水，停泵；5 、 每天对转动、滑动，凸轮部位加润滑油并进行擦拭；6 、 每班冲洗水位计至少一次，蒸汽锅炉每班至少排污一次，热水锅炉每周至少排污一次，排污方法要正 确；7 、 每周进行一次，超低水位停炉试验，即可用模拟缺水停炉又可排污，来检查超低水位停炉的功能。8 、 每周进行一次燃烧器控制系统和电源检查，用手抽出电眼的光电管应在一秒内停炉，并对电眼进行擦 拭。9 、 每周进行阀门盘根要进行充填更换，消除跑、冒、滴、漏。10 、 每月应对锅炉给水系统，除氧系统的除污器，逆正阀，平衡阀，清理一次，每两各月清理一次疏

11、水 装置。11 、 每月要清理、清洗滤油器，油路上的除污器，煤气管路上的过滤器。12 、 安全阀每月手动，自动排放一次，手动安全阀受柄轻抬轻放，手动排放成功后进行自动排放，安全 阀每半年至少校验一次。13 、 压力表每半年校验一次，水位电眼每半年报养一次，抽出电极后，用细纱纸打磨。14、 清理烟道一般根据排烟温度超过 35 C 时，必须进行烟道清理。15、 锅炉每年应进行一次全面保养。五 巡回检查制度1 、 检查内容：设备运行情况（包括天然气调压站设备）仪表指示数字，管道及阀门是否跑、冒、滴、漏， 阀门开度位置是否有变化，所需润滑油的油位，轴承温度，电机温度及其它异常现象，及时发现及时处理 上

12、报。2 、 每两小时化验一次软化水硬度，软水箱水硬度，锅炉水质每四小时做一次氯，炉水碱度，将结果通报司炉人员监督其加强排污；3 、 每四小时化验一次溶解氧，根据化验结果相应调整装置；4、水质人员应了解所操作锅炉的结构，掌握所操作水处理设备的原理，构造流程，水质化验原理和操作 方法，并能指导停炉后的保养工作；5 、 对化学药品要保管好，尤其是有毒药品要设专人保管，加锁，以防发生其它问题，对化验仪器设备要 做好定期检验，维护保养；6 、 搞好化验室清洁，各种药品工具摆放整齐，做到文明生产；7 、 认真填写好交接班、巡回检查及化验记录。七 运行记录制度1 、 锅炉房应有以下记录：1锅炉及附属设备的运

13、行记录；2交接班记录；3水处理设备运行及水质化验记录；4设备检修保养记录；5单位主管领导和锅炉房管理人员的检查记录；6事故记录；7外来人员登记表。2 、 运行人员应准时、真实的填写运行记录，并经司炉班长检查认可，锅炉房管理人员应对运行记录定期 检查分析，各项记录应保存五年以上。八、事故处理报告制度1 、 锅炉事故分为爆炸事故和一般事故，当发生锅炉事故时，应认真贯彻执行锅炉压力容器事故报告2 、 当发生爆炸事故时，应立即将事故概况用各种快速方法报告单位主管部门和当地劳动部门，并立即组 织调查；3、爆炸事故发生后，除防止事故扩大、抢救人员和采用必要的措施外，一定要保护好现场，以备调查分 析，应认真

14、查清事故发生的原因，提出改进的措施和对事故责任者的处理意见，根据调查结果填写锅炉 压力容器事故报告书 ，并附上事故照片，报送当地劳动部门；4 、 发生锅炉重大事故的单位，应尽快地将事故情况原因及改进措施书面报告当地有关部门；5 、 发生锅炉一般事故时，操作人员应及时处理，同时要认真填写事故报告，组织全体同事认真分析造成 事故的原因和责任，责任人要有书面检查并向有关部门汇报；6 、 造成事故的主要领导和事故责任者要接受处理，包括经济处罚，行政处分及承担法律责任。九 清洁卫生制度1 、 锅炉房设备、环境应做到清洁明亮，工具、备品、备件应做到摆放整齐；2 、 明确划分锅炉房设备，内外环境卫生区的责任

15、区域，做到定时定人清扫整理；3 、 规定废渣、废水、废油的处理要求。十 安全保卫制度1 、 严格执行事故处理报告制度；2 、 明确规定锅炉安全生产的具体要求，措施，必要的安全用具，劳保用品；3 、 明确规定锅炉房为安全重地，无关人员不准进入，其他人员进入时应经允许后办理登记手续；4 、 对锅炉房内的设施，非锅炉房当班人员不得动用；5 、 无证的司炉工、水质化验员不得独立操作锅炉及及水处理、水质分析；6 、 加强电器、线路和照明设施，油路与气路的安全防护；7 、 加强锅炉消防设施的管理，落实定期检查人员的岗位。设备间防火制度一 电气设备的安装、拆除要遵照国家技术规范进行，严格禁止非电工操作，严禁

16、拉设临时线。二 定期检查电气设备和供电线路运行情况，发现异常现象，必须立即修理，不得拖延，禁止带病使用。三 架空线路应与易燃易炸物品有一定距离。四 不准使用电杆做各种依托。五 不准用铜、铁线及其它导体代替熔丝。六 配电室装置的继电保护装置要良好。七 配电室内不得存放易燃易爆和与工作无关的物品，室内通风良好，防止小动物进入。八 配电室室内及周围保持清洁。九 充油设备定期检查，防止油渗漏或溢出，不准超负荷运行。十 配电室必备消防设施，值班人员要熟悉灭火器的性能，使用方法，加强管理，定期保养。设备间防火制度 设备间是社区消防安全工作的重点部位，一旦发生火灾将会造成重大经济损失，因此对设备间的消防安全

17、 管理必须做到定人、定责、定措施，确保设备设施的安全运行。1.各设备间要有专人负责，门锁钥匙由专人保管，并报消防中控室备案，禁止一切无关人员进入设备间；2.设备间负责人对机房的消防安全负全责；3.巡查人员要经常检查电器设备和线路，发现问题应立即修理；4.设备间内要保持清洁，严禁吸烟，不得存放其它无关物品；5.设备间负责人要妥善保管好机房内的消防设施，熟练掌握灭火器的使用方法，会报警，能够迅速扑灭或 控制初起火灾；6.每日对机房设备设施检查一次， 发现门窗损坏或其他可疑情况要立即采取补救措施， 并填写巡查记录及 时报告主管，拖延或有意不报要追究责任和赔偿经济损失；7.积极参加公司组织的消防活动，

18、认真学习消防知识。设备间门禁制度设备间是安全运行、治安防范的重点部门，为确保社区设备设施的安全运行，防止意外事故的发生，特对 设备间门禁制度做如下规定：一 设备间门窗要随时关闭并锁好，因通风或工作需要打开门窗，要保持有人职守，完毕后及时关闭锁好 门窗。二 设备间为安全重地，禁止一切与工作无关的人员进入。室外应安装有“闲人免进”的标示牌，电器设 备区域应明显设有 “请勿靠近”的标识，设备间的通讯电话只做本范围工作使用。三 确因工作需要进入设备间的来访人员，需征得工程主管同意，在工程组人员陪同下进入。来访人员要 先验明访客身份经确认无疑后，填写“配电室来客登记表”后方可进入。四 被允许进入变配电室

19、的人员要严格执行设备间内各项规定，不准携带易燃易爆物品进入， 不得随意触 摸电气运行设备，服从工程人员的指挥。五 设备间内禁止私人会客，任何人员都不得从事与工作无关的事情。六 设备间内不准堆放各种杂物，卫生责任人要按时清扫，保证环境卫生及安全消防通道畅通。七 提高警惕，备齐消防器材、消防材料，有安全防火制度，防止破坏事故和电气火灾事故发生。水泵房操作规程为了确保水泵房的设备设施正常完好地运行，特制定以下操作规程及制度：1.非操作人员严禁操作水泵房设备；2.因工作需要进入水泵房的人员必须遵守设备间出入登记制度；3.为保证设备正常运行，操作人员必须每日进行一次巡查，并填写设备巡视检查表；4.水泵房

20、设备为 24 小时自动供水，为确保供水系统的正常运行，必须对水泵房水泵手动试车； 手动试车运行操作规程如下：（1 ）.把各水泵自动控制开关转换为手动控制；（2 ）.手动盘动水泵，应轻松转动；（3 ）. 用手动按钮启动水泵，查看电流表指示是否正常，正常压力中区为0.7mpa ，高区为 1mpa ；（4 ）.试验完毕将水泵控制转为自动控制。（5 ）.全部试验操作完毕后，将操作人员、操作时间、操作过程记入保养维修记录表中。5.在巡查过程中如发现水泵运行有异常现象，应严格按照设备巡查和缺陷管理制度规定执行。设备巡查和缺陷管理制度一 工程组设备运行班每天对社区内无人职守设备间进行巡查，并认真填写巡查记录

21、。二 巡查人员首先要检查设备间门窗是否关闭及门锁是否完好，消防器材是否齐备。三 巡查过程中对安全隐患要及时排除并记录，当场不能排除的隐患要做好记录并及时向上级报告， 制定 解决方案，排除隐患。四 运行中的电器设备发生异常，虽能继续使用，但影响安全运行，均称为设备缺陷。设备缺陷可分为三 大类：1.危急缺陷：缺陷的严重程度已使设备不能继续安全运行，随时可能导致发生事故或危及人身安全，必须 尽快消除或采取必要的安全技术措施进行临时处理。2.严重缺陷：对人身和设备有严重威胁，不及时处理有可能造成事故者。3.一般缺陷：对运行虽然有影响但尚能坚持运行者。五. 有关人员发现设备缺陷后，无论排除与否均应由巡查

22、人员做好记录，并向上级领导汇报，危急缺陷、 严重缺陷应及时排除或采取措施，防止造成事故，并报上级主管部门；需其他部门处理时应及时上报，并 督促尽快处理；对一般缺陷可列入计划进行处理。六有关领导应定期检查设备缺陷消除情况，对未消除者应督促尽快处理。巡视检查制度一 变配电所应根据本所的具体情况， 制定各类设备巡视周期，巡视时间及要求， 值班人员应按规定对设备 进行巡视检查。二 巡视高压设备时，注意保持安全距离，禁止移开或越过遮拦，禁止触摸高压电气设备，不得在其上面进 行工作。雷雨天气巡视室外高压电气设备的绝缘部分，不得靠近避雷针和避雷器，距避雷针和避雷器应大 于 5M 以上。三 寻找高压设备接地故

23、障点时， 应穿绝缘靴， 运行人员对故障点的安全距离： 室内大于 4M ，室外大于 8M ， 手接触设备外壳和架构时应带绝缘手套。四 巡视人员在巡视开始和终了时，均应告之本值人员，终了时应说明巡视结果，并做好记录。五 巡视中发现设备缺陷，应报值长研究消除，对威胁设备安全运行的情况，并可能引起严重后果的，应向 有关领导汇报，并做好记录。六 用电气单位的电气技术负责人应定期对变（配）电所的设备进行巡视检查。电气设备维护制度一 电力变压器如不经常过负荷，每年小修一次，十年大修一次。二 高压开关的检修周期应根据开关存在缺陷和实际运行条件来确定。一般情况下每2 3 年小修一次， 5年大修一次，新投入的高压开关，一年后进行一次大修，故障掉闸三次以上或严重喷油喷烟时，立即停电 检修。三 高压隔离开关，负荷开关及跌落保险每年检修一次。四 低压配电装置的检修和试验， 一般情况下每年不少于两次， 时间安排在雨季到来之前和冬季高峰负荷到 来之前进行；五 投切负荷用的低压刀闸每半年检查一次触头。六 配电盘和二次回路，应在每年春季和秋季，分别进行一次检修和清扫。七 整流设备蓄电池每半年检查维护一次。八 电压、电流互感器的检修周期，应根据历年预防性实验结果，通过绝缘分析来确定，但一般随同