房屋买卖合同纠纷案解析

1、房屋买卖合同纠纷案的前后委托人茆某在购买房屋中，与卖方赵某因买卖的房屋预留物品发生纠纷，经双方调解无效，茆某 向法院提起诉讼。并全权委托笔者担任代理人参加诉讼。原告起诉称，2006年5月18日，原告经被告某房地产经纪公司分公司居间介绍，查看了被告赵 某拟转让的位于深圳市福田区某房屋，当时双方商定房中的家私，电器留下，具体物品由清单注明。 之后，原告与被告某房地产经纪公司分公司，被告赵某的代理人卢某签订了一份房地产转让合约 该合约备注栏中注明：房内物品预留（见家私清单）”。被告某房地产经纪公司分公司的业务员彭某向原告提供了一份家私清单的复印件，但该清单上面买方的名字是其他人，彭某解释说该房屋经交

2、易过, 但没有成功，所以买方写的是别人的名字，只要卖方在清单上面签名就行。此后，原告又与被告赵某 的代理人赖某签订了深圳市房地产买卖合同 （现售）。2006年7月19日，被告某房地产经纪公司 分公司的业务员彭某打电话通知原告前去交接房屋，当原告打开房门后，发现屋内所有的家私和电器都已经搬走。原告随即找到被告某房地产经纪公司分公司及公司交涉，在公司的调解下，原告与被告 赵某进行了协商，但被告赵某拒绝全部赔偿，双方未能达成一致意见。据此，诉请法院依法判令被告 赵某赔偿原告经济损失14757元;由被告某房地产经纪公司分公司及公司同致行公司对上述债务承担 连带清偿责任；三被告承担本案诉讼费用。被告答辩

3、为：被告赵某对原告起诉主张的双方签订房地产转让合约和深圳市房地产买卖合 同（现售），其将屋内的全部家私和电器搬走的事实没有异议，但认为其从未承诺过将屋内的全部家 私和电器留归原告所有，原告手中持有的家私清单复印件是其与另一买家所签，不知道怎么会到原告手上，该清单对原告并不适用；双方对房屋已经交接清楚，原告无权在提起诉讼。被告某房地产经纪公司及分公司对原告起诉主张的其为买卖双方提供居间服务，三方签订房地产转让合约，被告赵某将屋内的全部家私和电器搬走的事实没有异议，但认为其并非房屋买卖的当 事人，对原告不负有房屋交付义务，不应承担因交付不适当产生的赔偿责任；原告在房屋交接过程中没有对房屋现状提岀任

4、何异议，现在无权再提起诉讼。延伸阅读：法律风险href="http: news.9ask.c n/fcjf/goufa ng/heto ng/200904/170473.html"target=_bla nk房屋买卖合同的法律风险房屋买卖合同纠纷举证要点无效的房屋买卖合同列举房屋买卖黑白合同”的签订【一审查明】对当事人无争议的事实予以确认。对双方争议的被告赵某是否曾经承诺将屋内的家私，电器留归原告所有的问题，原审查明，原告与被告赵某，某房地产经纪分公司在交易磋商阶段曾经签订了一份房地产转让合约，该合同备注栏规定：房内物品预留（见家私清单）”，根据一般人对该段文字的理解，结合

5、原告和被告某房地产经纪分公司的当庭陈述以及房地产的交易习惯，可以认定被告赵某当初曾经同意将屋内的物品留给原告所有，具体物品以清单为准，但双方事后未制作清单。原告手中持 有的家私清单是一份复印件，其形成时间早于双方的签约时间，所针对的对象也不是原告，并且，该 清单复印件是由被告某房地产经纪分公司的业务员彭某提供给原告，彭某作为中介公司的业务员，无权代表被告赵某对屋内物品进行处分，其向原告提供清单复印件的行为对被告赵某不发生法律效力。 综上所述，原告不能证明被告赵某承诺将清单复印件记在的物品留归其所有，对该事实本院不予确定。另查明，2006年7月25日，原告与被告赵某签署了一份交楼确认书，确认被告

6、赵某于同月19日正式将涉案房屋交付原告使用，原告签收的屋内设施与买卖合约相符，双方对房屋现状无异议。【一审认为】原告与被告赵某，某房地产经纪分公司签订的房地产转让合约合法有效，应受法律保护。虽 然买卖双方在该合约备注栏中约定将屋内物品留归原告所有，但同时约定具体物品要以清单为准， 从合约的上述内容分析，双方关于将屋内物品留归原告所有的约定只是一种概括性的规定，必须辅以清单才构成明确，具体的合同条款，才具有可操作性，由于双方事后没有制作清单，原告仅凭合约不能 向被告赵某主张实际权利。并且，原告此后在双方交接房屋的过程中，确认屋内设施与合约相符，其 对房屋现状没有异议，应视为被告赵某交付的房屋符合

7、双方约定。另外，原告为证明发生实际损失提 供的证据不充分，部分证据仅为送货单，对其真实性难以认定。给予以上事实和理由，原告要求被告 赵某赔偿违约的诉讼请求不能成立，本院不予支持。涉案的房地产转让合约是一份混合合同，包 含了房地产买卖和居间两种合同关系，被告某房地产经纪公司及分公司仅是其中的居间合同的缔约当 事人，而不是房地产买卖合同的缔约当事人，不应该承担房地产买卖合同的房屋交付义务，被告赵某 交付的房屋是否合格与被告某房地产经纪公司及分公司无关，被告某房地产经纪公司及分公司无须对此承担民事责任。根据法律规定，被告某房地产经纪公司及分公司作为中介方只是为交易双方提供媒 介服务，促使双方交易成功

8、，对交易双方的资信不负担保义务，即使被告赵某交付的房屋不合格，被 告某房地产经纪公司及分公司也无须承担连带民事责任。【一审判决】依照中华人民共和国合同法第八条，第一百零七条，第一百二十五条，第一百五十七条，第 一百五十八条第一款，第四百二十四条，第四百二十五条第二款之规定，判决如下：一，原告茆某与 被告赵某，深圳市某房地产经纪公司及分公司签订的房地产转让合约有效；二，驳回原告茆某要求被告赵某赔偿违约损失14757元的诉讼请求；三，驳回原告茆某要求被告深圳市某房地产经纪公司 及分公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。案件受理费600元，由原告茆某承担。【上诉意见】一审法院判决后，原告不服，仍聘请笔者代

9、理上诉，担任二审的诉讼代理人。请求：依法撤销原 审判决，并在查清事实后予以改判，支持上诉人原审诉讼请求。代理律师为原告撰写了上诉状，认为原审法院对本案的基本事实没有查明和认定，没有综合全案 进行分析判断认定，致使判决明显不公。具体理由如下：一, 原审查明的情况与事实不符， 且认定的基本事实有遗漏。1、原审法院查明 原告与被告赵某，某房地产经纪分公司在交易磋商阶段曾经签订了一份房地产转让合约，该合同备注栏规定：房内物品预留（见家私清单）”，根据一般人对该段文字的理解， 结合原告和被告某房地产经纪分公司的当 庭陈述以及房地产的交易习惯， 可以认定被告赵某当初曾经同意将屋内的物品留归原告所有，具体物

10、品以清单为准，但双方事后未制作清单。原告手中持有的家私清单是一份复印件，其形成时间早于双 方的签约时间，所针对的对象也不是原告，并且，该清单复印件是由被告某房地产经纪分公司的业务 员彭某提供给原告，彭某作为中介公司的业务员，无权代表被告赵某对屋内物品进行处分，其向原告提供清单复印件的行为对被告赵某不发生法律效力。”上诉人认为 双方未制作清单”和彭某作为中介公司的业务员，无权代表被告赵某对屋内物品进行处分，其向原告提供清单复印件的行为对被告赵某不发生法律效力”不符合客观事实。因为，一是被上诉人承认这一份清单的真实性；二是该份清单上是被上诉人赵某的签名；三是根据该房交易的情况，在这之前有人购买未成

11、而由上诉人继续购买，其清 单具有延续性，实际上就是一份新的清单 ；四是在办理房屋买卖过程中，上诉人从未见过被上诉人赵 某，全都由被上诉人某房地产经纪公司及分公司工作人员代办，清单也是某房地产经纪公司及分公司工作人员彭某交给上诉人的，当时上诉人问：这是卖方与上一个买方的合同，我要不要与卖方重新签 一份呢？他们说：不用了，按照这一份清单没问题的。手续办完当晚，上诉人就交了三万元定金给被 上诉人某房地产经纪公司及分公司工作人员张某；五是庭审中被上诉人赵某承认全部房屋买卖手续委 托被上诉人某房地产经纪公司及分公司予以办理。这一事实为什么原审法院不予认可，显然错误；六是没有第二份异同的清单；其实这份清单

12、的约定是双方在格式合同的手写约定，显然效力高于打印的 文字约定;八是该清单是合同的附件，按照常理一定会有一份清单；九是在双方发生争议后的调节的全过程，被上诉人也承认曾经答应支付一些赔偿款。综合全案和全部证据资料，无论从证据关系上看， 还是对合同的文义和清单的理解，以及整个交易环节，完全可以证实被告赵某承诺将屋内的家私，电 器留归上诉人所有。原审法院支离证据链条，故意曲解其证据的真实含义显然是不妥的。请二审法院 实事求是的予以分析认定。二、 原审法院的认定明显主观臆断，对上诉人显然不公。1、原审法院认为 虽然买卖双方在该合约备注栏约定将屋内物品留归原告所有，但同时约定具体物品要以清单为准。”这一

13、认为和合同约定不符，合同约定是“见家私清单）'而不是以清单为准”，显然看岀原审法院明显偏袒被上诉人。这一 改动显然加重了清单的分量。合同上着重注明房内物品预留”给卖方上诉人这是一个铁的事实，到底是些什么，卖方被上诉人有义务列有清单，实际上清单已经提供。本案上诉人举岀大量证据也证明房屋内的物品，且被上诉人也是认可的。2、原审法院认为 从合约的上述内容分析，双方关于将屋内物品留归原告所有的约定只是一种概括性的规定，必须辅以清单才构成明确、具体的合同条款，才具有 可操作性，由于双方事后没有制作清单，原告仅凭合约不能向被告赵磊主张实际权利。”既不符合事实，也不符合合约约定及相关客观事实。一是上

14、诉人认为清单客观存在，这一点在的一点中上诉人已 经全面阐述。二是上诉人为了证明房内物品的存在也举岀大量证据，而且被上诉人也是认可的，并不是被上诉人的狡辩就使法院不能分辨。三是合同已经清楚地约定，并不是必须辅以清单才构成明确、 具体的合同条款，才具有可操作性。清单也不是构成合同约定的唯一证据。这只是原审法院错误的主 观臆断。四是原审法院认为双方事后没有制作清单，原告仅凭合约不能向被告赵某主张实际权利，也 是和事实不符，更是对合同约定的曲解。3、原审法院认为 原告此后在双方交接房屋的过程中，确认屋内设施于合约相符，其对房屋现状没有异议，应视为被告赵某交付的房屋符合双方约定。”上诉人认为上诉人对房屋

15、本身的设施，现状没有异议，并不代表对房屋内的预留物品予以验收，实际上当时 上诉人在接受房屋时对被上诉人赵某违背约定将房屋内预留物品擅自搬走就提岀异议，因为交楼是中介公司被上诉人某房地产经纪公司及分公司代办的，被上诉人赵某也不在场， 所以被上诉人某房地产经纪公司及分公司工作人员告诉上诉人，交接房屋和家私电器等物品没有关系，我们帮你找他，事后 被上诉人某房地产经纪公司及分公司同致行公司确实岀面调解此事，这一点在庭审中也得到证实。 原审法院怎能无视本案事实，凭主观臆断而偏袒被上诉人呢。4,原审法院认为原告为了证明发生实际损失提供的证据不充分，部分证据仅为送货清单，对其真实性难以认定。”这一认为，上诉

16、人感觉到原审法院已经充当了被上诉人的代言人，实属不妥。一是在庭审中被上诉人对上诉人提交的证据真实性没有提岀异议。二是原审法院混淆了事实和法律凭证的关系。5、至于原审法院认为被上诉人某房地产经纪公司及分公司无须对次承担民事责任。是因为没有实事求是认定被上诉人某房地产经纪公司及分公司在这一起房屋买卖合同履行中所处的地位和所起的作用。一是所有交易都是其代办的；二是上诉人所取的手续都是其交给的；三是几被上诉人不能相互串通而欺骗上诉人，损害上诉人的利益， 这样对上诉人也是不公正的。综上所述，原审法院对事实认定不清，对合同约定理解有失偏颇，得岀的结论是错误的。请二审 法院查明事实，根据诚实信用，公平公正的

17、原则，实事求是的作岀改判。【被上诉人答辩】赵某称，上诉人所说的家私清单是之前与准备购买我房屋的人签署的，我并不知道中介公司的业 务员彭某将该清单提供给了上诉人。双方签订交楼确认书后，上诉人就家私家电问题与中介公司交涉 过，并未与我交涉，中介公司又找到我与上诉人就家私家电问题进行协商，当时中介公司同意赔偿 2000元给上诉人，因我和中介公司的经理比较熟，我当时愿意承担其中的100元。被上诉人某房地产经纪公司及分公司答辩称，双方签订了交楼协议书后，赵某在2006年7月19日将房屋交付上诉人使用， 上诉人收楼时并没有提岀任何异议，我方作为中介方不承担房屋交付的义务，不应在本案中承担连带责任。【二审查

18、明】诉讼中，上诉人、被上诉人赵某以及被上诉人某房地产经纪公司及分公司均确认涉案的家私电器清单表”是通被上诉人某房地产经纪分公司的业务员彭某提供给上诉人的，并确认彭某系负责本案 房屋买卖中介的业务员。在上诉人提供的 家私电器清单表”中，共列有如下家私电器：床及床垫一套，衣柜两个，电脑台 一个，窗帘三幅，空调一台，热水器一台，煤气炉一个，抽油烟机一台，厨具一套。被上诉人赵某在 交付房屋给上诉人时，搬走了部分物品，只留下橱柜，抽油烟机，煤气炉，衣柜，灯具。诉讼中，上 诉人提供了其重新购买如下家私电器的订货单及发票，用以证明其因赵某搬走清单上所列之部分物品而受到的损失：热水器一个 2380元，空调一部

19、1990元，电脑台1880元，床架及床垫一套 2350元， 窗帘三幅3167元。对原审查明的其余事实，本院予以确认。【二审认为】上诉人，被上诉人赵某以及被上诉人某房地产经纪公司及分公司三方签订的房地产转让合约，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律，行政法规的强制性规定，是有效合同，各方应遵照 履行。上述合同备注中约定了买卖的房屋内有预留物品，具体物品见家私清单。之后，虽然赵某和茆 某之间未就房内预留物品另行列岀清单，但中介方（即某房地产经纪分公司）业务员将一份赵某与之前欲购买涉案房屋的人签署的家私电器清单表提供给上诉人，足以使上诉人相信其行为是代理卖方所为之行为，并相信该家私电器清单表就

20、是房地产转让合约备注所注定之清单，从而履行了自己在房 屋买卖中的全部义务。在房屋买卖成功后，两被上诉人又否认有物品预留协议和物品清单，显然有违 诚实信用原则。根据诚实信用原则，本院认定三方之间有物品预留协议，由中介方业务员提供给上诉 人的 家私电器清单表”构成三方合同的组成部分。被上诉人赵某搬走清单上所列的部分物品的行为， 违反了三方合同，应承担相应的违约责任，赔偿上诉人因重新购买相应家私电器所受到的损失。根据 上诉人提供的发票和订单，本原认定上诉人共花费了人民币11767元重新购置相应家私，电器；考虑到折旧问题，由被上诉人赵某按照重新购置价的80%即人民币9414赔偿上诉人为宜。综上，上诉人的上诉理由和请求部分成立，本院予以支持。被上诉人某房地产经纪公司及分公司是房屋交易的中介 方，其已促成了买卖双方的交易，没有违