城市商业综合体物业管理特点及其运作方案

1、城市商业综合体物业管理特点及其运作方案综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、写字 楼、公寓。综合体物业包含大量智能化设备 ，例如，楼宇自动化系统，智能 化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管 理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体 系。一、综合体物业管理特点1.综合体物业管理的任务由于城市综合体一般是收益性物业，因此,城市综合体物业管理 的任务并不但仅是传统物业管理所包含的”对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 ”而且更重要的任务是实现 物业中长期净收益最大化，并保持和提高物

2、业的市场价值以及未来 发展潜力。综合体物业管理在卫生和绿化方面能够分片管理，在智能化工程方面能够统一管理并负责工程维护费用单独核算。根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。2商业综合体物业基本的管理职能为： 办公室（含前台、财务、采购、仓库）；客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）；公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）；环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。基本机构配置为办公室、物业部、管理

3、部。能够根据具体情况进行调整。3.物业管理收费特点由于综合体物业管理复杂要求高，收费要高于普通物业。1购物中心收费 2030元T月平方米省扱城市4050元f月F平 米五星级酒店由酒15管理公司猿畝根据规模和眼务妥求一檢费用霜賽200万元tOO万元普通証元月平方米涉字授叹深圳大中 军由际金融中心为例物业费| B.8帀月/平 米公ir3-S元年方米五星级别曙店式公萬收 费&丁元/月f平米二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设综合体商业管理公司综合体物业管理公司购物中心物业管理处 -I写字楼公寓和住宅卫主清洁 保安部财务部工程与设备部工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师

4、、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。为了管理商业设施的便利性，一般购物中心物业管理处由商业 管理公司垂直管理。三、综合体前期物业管理服务介入方案综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与 装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发 各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与 前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势 ，确保 产品更具人性化优势与恒久的品质。项目规划设计阶段（一）参与人员前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理能够聘请专家参与 ，增加专业力量。（二）主要工作内容1从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等 提出建议。2参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入 口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路 设置残疾人通道等的建议。成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口3全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型 工作，前期介入小组从管理需要