北京首创象墅营销的策略案242009年ppt课件

1、北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司首创首创象墅象墅2021营销战略初判营销战略初判北京智联顾问市场营销部2019年12月北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司风高浪急风高浪急方式不明方式不明看这个市场的冬天看这个市场的冬天北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司 PART1 市场背景1、宏观经济环境把房地产市场完全变成了买方市场，而且价钱成为市场成交的主要要素。2、葫芦岛市场属于温水市场，经济方式涉及比常规市场反响缓慢，所以市场回暖相对也会缓慢。北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联

2、建邺房地产经纪公司 PART2竞争市场典型工程在售剩余房源约200000平米。项目名称项目名称多层（套）多层（套）小高层（套）小高层（套） 合计（套）合计（套）乾元山庄212212水木清华30280310都市花园175175宏运奥园110150260星河湾共11栋共8栋760书香家园30050350整个市场开发公司约100家，有工程在售的约40家，剩余面积约100万平米。现阶段打折降价、强力推行的楼盘，比如东方国际花园，销售情况也不理想。葫芦岛市场的开发方整体呈张望形状，春节前都不会有太大的推行和销售动作，都在等待年后国家政策和地产形似明朗些后蓄势待发。北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司

3、/ 北京智联建邺房地产经纪公司 大量积压商品房，势必导致开发商低价出卖以维持现金流。 钢铁等建材的降价，导致开发商本钱降低，致使其加快施工以及销售进度，用来还贷和增补因降价而损失的利润。2021年价钱主导市场！年价钱主导市场！ PART2竞争市场北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司 PART3流通市场流通市场1、葫芦岛二手房市场不景气，呵斥难以变成流通资本。2、葫芦岛2019年商品房空置面积约70万平米。固定房产栓死了大量客固定房产栓死了大量客群的流动资金！群的流动资金！北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司1、葫芦岛我们寄予厚

4、望的钼矿以五大企业除却船厂大部分苟延残喘。 PART4需求市场需求市场2、曾经我们的目的客群来源之一的重头机关单位，08年以团购的方式纷纷出手，例如林业局、教育局等。客群被瓜分或被直接降级，导客群被瓜分或被直接降级，导致我们工程高价市场难以为继。致我们工程高价市场难以为继。北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司乘风破浪济沧海？乘风破浪济沧海？继续沿用08年的营销战略，根据原定工程进度，销售方案。战略一战略一北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司3月-11月推花园

5、洋房11月-12月推小高层推盘节拍推盘节拍价钱战略价钱战略花园洋房价钱不变，维持均价4000小高层常规市场操盘战略均价在3500我们试看我们试看-北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司3月月6月月花园洋房花园洋房销售期销售期蓄水的预期，葫芦岛的冬天按照季节会不断继续到4月，我们工程本身的进度及推行操作支撑点缺乏，估计最正确的效果会和今年11月类似，也许会延续12月的情况,所以我们要到达最正确的蓄水效果至少要到6月以前。7月月11月月房源大约为227套，不包括蓄水期间有退房能够的客户。销售量45套/月.蓄水期蓄水期而集中销售量应在9月11月且有能够样板区开放前成交

6、惨淡。我们的义务那么会演化为70套/月。那么在当前的市场背景那么在当前的市场背景下，我成了赌徒！下，我成了赌徒！北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司不能逃避的景象不能逃避的景象团购！团购！大量的机关单位团购行为出现，将瓜分掉我们的大部大量的机关单位团购行为出现，将瓜分掉我们的大部分潜在客群。而我们的价钱不能够成为其团购目的。分潜在客群。而我们的价钱不能够成为其团购目的。北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司再看小高层再看小高层蓄水-9月-11月销售期-1个月数量-4栋均价-3500可以预见会反复今年乾元山庄开盘后的结局。可以预见

7、会反复今年乾元山庄开盘后的结局。即使：即使：均价定在3200/平米，一个月的时间尤其冬季也难以到达我们的预期。北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司我们定位的独一性、不可复制性的市场我们定位的独一性、不可复制性的市场定位，将随着开发周期的延伸，优势将定位，将随着开发周期的延伸，优势将大幅度减弱。大幅度减弱。惊醒！惊醒！构成出现的构成出现的工程除了不具有工程除了不具有我们工程的组团设计，其他根本类似！我们工程的组团设计，其他根本类似！北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司结局：追求高利润的前提下销售速度缓慢，势必延伸开发周期，添加本

8、钱的投入，而且滞销的不利要素，直接影响整盘工程的开发，为后期的开发呵斥严重的妨碍。乘风破浪不可取！乘风破浪不可取！北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司稳扎稳打才是赢！稳扎稳打才是赢！战略二战略二先期小高层低价冲击市场，占领先机先期小高层低价冲击市场，占领先机!北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司在市场方式的冬天，由于我们以为商场任何时候都是冬天。冬天曾经成为一种常态低价大量出卖最次房源，而后样板区开放后出卖花园洋房，优质房源永远有市场大量客户的进驻，抑制当地最小高层忧心的要素，为后期小高层推盘打下良好的口碑根底。低开高走低开高

9、走抢占中端客群，占抢占中端客群，占据最大市场份额据最大市场份额手快有手慢无！手快有手慢无！北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司首推小高层均价首推小高层均价31005层为正负零，层差层为正负零，层差100元。元。小高层定价战略小高层定价战略 PART1北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司意向客户面积需求调研70平米120平米共占81%。面积区间定位面积区间定位70-90二居二居/100120三居三居.各占各占50%。 PART2北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司销售期 5月-10月蓄水期 3月

10、5月推盘节拍推盘节拍小高层小高层花园洋房花园洋房销售期 A、3-6月平销11#12#19#剩余房源 B、8月-12月销售一切6栋花园洋房蓄水期 6月7月 PART3北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司诉求基调诉求基调突破突破08年严禁理性的诉年严禁理性的诉求调性，注入活力和暖求调性，注入活力和暖和感性的诉求。和感性的诉求。冬天需求暖和冬天需求暖和 PART4北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司执行手段执行手段1、户外继续投入、户外继续投入A、船厂门口道旗、船厂门口道旗B、中央大街道旗、中央大街道旗C、龙城街道旗、龙城街道旗D、莲花桥道旗、莲花桥道旗E、实验三小道旗、实验三小道旗F、海王府门口户外大牌、海王府门口户外大牌根据我们爆炸式低价售房战略，推行根据我们爆炸式低价售房战略，推行全面配合，立体式全方位撬动市场。全面配合，立体式全方位撬动市场。 PART1北京智联顾问 / 北京联鉴视创广告公司 / 北京智联建邺房地产经纪公司2、直投、短息继续不延续投入，1次/周3、杂志开辟完善渠道，做到维护、信息回馈、深度发掘等纳入合理化专业管理。4、充分利