房地产狼性销售技巧培训

1、房地产狼性销售技巧培训房地产狼性销售技巧培训 房房 地地 产产房地产，包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权。房地产的特性房地产的特性 不可移动性； 独一无二性； 寿命长久性； 数量有限性； 用途多样性； 相互影响性； 易受限制性； 价值高大性； 难以变现性； 保值增值性。房地产的类型房地产的类型按程度划分； 按建筑物的使用性质分类； 按层数和高度的分类； 高层建筑的国际分类；按程度划分v 生 地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； v

2、毛 地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房 屋的土地；v 熟 地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上 进行房屋建设的土地；v 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地 产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；v 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地 产，它可能是新的，也可能是旧的按建筑物的使用性质分类v 居住建筑 v 工业建筑v 公共建筑v 农业建筑vv居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。 按层数和高度的分类此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。高层建筑的国际分类房地产市场分类一级市场：是土地市场，

3、是土地供应市场（房地产增 量市场）； 二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行 现楼交易或预售，实质上是房地产的开发 与市场销售的结合( (房地产存量市场) )； 三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。一、土地及综合类土地用途包括哪些种类？ v 土地分为农用地 直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等v 建设用地 指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等v 未利用地。农用地和建设用地以外的土地。 各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ v 居住用地：七十年v 工业用地：五十年v 教育

4、、科技、文化、卫生、体育用地：五十年v 商业、旅游、娱乐用地：四十年v 综合或者其他用地：五十年v 加油站、加气站用地：二十年。 土地使用权出让合同包括哪些内容？ v 双方当事人的姓名或者名称、地址v 出让土地使用权的宗地号、面积v 土地使用年期及起止时间v 土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；v 交付土地的时间v 规划、市政设计要点v 项目竣工提交验收时间v 市政设施配套建设义务v 使用相邻土地和道路的限制v 建设附属、附加设施的项目及义务v 违约责任v 当事人认为必要的其他条款v 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。土地使用权的出让方式有哪些？v 拍卖 是指在指定的时间

5、、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 v 招标 是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。v 协议 是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。二、规划与设计类 什么是建筑覆盖率（建筑密度）？v 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。 基底面积 覆盖率（% %） 用地面积 什么是建筑容积率？v 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比

6、率（%）。 总建筑面积总建筑面积 容积率容积率= 建设用地面积建设用地面积 容积率容积率4 高层高层什么是绿化率？ v 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 各类绿地面积 绿化率（% %）= 用地面积什么是绿化覆盖率？v 在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。 实用率 实用（套内建筑面积）面积 实用率(%)(%) 建筑面积地下室v房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高12者。半地下室v房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高13且不超过12者。建筑层数建筑层高楼层净高v建

7、筑层数： 层高大于22米的楼板结构分层层数。v建筑层高： 相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。v 楼层净高： 楼(地)面至楼板结构底面之间的垂直距离。平方米与平方尺的换算v国内：平方米 v香港：平方尺 1 1平方米=10.765=10.765平方尺 “三通一平”路通、水通、电通场地平整。“七通一平” 道路通、水上通、排污通、 排水通、电力通、通讯通、 煤气通、土地平整。 什么是房屋的基底面积？v 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。什么是房屋的建筑面积？v 房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。 房屋建筑面积如何计算？v 套内建筑面积+分摊的共有

8、建筑面积v 套内建筑面积部分为独立产权v 分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 房屋的建筑面积包括哪些部分？ v 套内(单元)建筑面积v 按规定应分摊的公用建筑面积套内建筑面积由哪些部分组成？ v套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积三部分组成。什么是套内房屋使用面积？ 是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：v （1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；v （2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；v （3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均

9、计入使用面积；v （4）内墙面装饰厚度计入使用面积。 什么是套内墙体面积？ v 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 目前深圳市对套内墙体面积的执行规定如下：v （1）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；v （2）分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；v （

10、3）电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；v （4）套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。本处所指的“其他公用面积” 包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。什么是套内阳台建筑面积？v 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。什么是房屋的共有建筑面积？ v 房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑

11、面积 。包括：v 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。v 还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。房屋的公用建筑面积是如何分摊的？ 每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：v (1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；v (2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)各套(单元)建筑面积。什么叫宗地？宗地号代表什么意思？v 宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗