丽江豪庭物业管理方案

1、丽江豪庭物业管理方案前 言z花园丽江豪庭作为边上的高尚别墅住宅区，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。 “z市z物业管理有限公司”将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高

2、尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。 第一部分z市z物业管理有限公司简介一、公司简介z市z物业管理有限公司，隶属于zzz有限公司，成立于1999年。其经营管理范围包括别墅住宅小区、大型制造企业园区、商住写字楼

3、、商用物业等。z物业公司全面推行ISO9000质量体系，并结合国内外成功的物业管理经验，为客户提供专业优质的全面服务。目前管理的明星物业有：zz、方正z、z豪园别墅住宅小区、z高尚住宅小区等等。在管面积近50万平方米；公司下辖三个管理中心，聘有各类管理和服务人员300多人。通过几年来的不懈努力，z市z物业管理有限公司正逐步崛起成为物业管理行业内一颗耀眼的新星。 二、 公司总经理介绍 三、企业管理理念及服务理念根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本

4、企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的

5、大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前国内外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。 “真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。财务部： 1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表”。 2、负责日常账务工作的实施与管理。 3、负责对外财务相关工作的衔接。&#

6、160;第二部分 z花园丽江豪庭物业管理目标及策划方案通过对z花园丽江豪庭的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案：· z花园丽江豪庭管理处组织构架及各部门职责：部室主要工作职责：总经理：1、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施；2、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；3、主持新的经营项目的开发；4、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；5、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；6、对公司组织构架进行策划；7、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限

7、及其相互关系得到规定和沟通。 行政人事部：1、对总经理负责；2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作）；3、内外进行沟通；4、内外公文的处理及档案的管理工作；5、后勤保障工作；6、公司库房的管理工作。z花园丽江豪庭管理处：·  · 对总经理负责；· 负责z花园丽江豪庭的前期介入策划、实施工作；· 负责z花园丽江豪庭的接管验收策划、实施工作；· 负责z花园丽江豪庭的业主入主的策划、实施工作；· 负责z花园丽江豪庭的管理和服务的策划、实施工作；· 负责z花园丽江豪庭的多种经营业务的策划、实施工作。·

8、 负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。 二、人员配备情况：· 经理：1人。· 行政人事部：2人，其中主管1人，文员兼库管1人，采购1人，厨师1人，厨工2人。· 财务部：主管1人（兼会计）、出纳1人。· 物业部：主管1人，物业助理2人。· 工程部：主管1人，领班1人，土建工1人，水电工（含强弱电）3人；· 保安部：主管1人，领班2 人，副领班2 人，队员16人（二班24小时）；· 环美部：主管1人，领班2 人，

9、绿化工8人，保洁员7人；总计：59人 三、管理目标（一）、公司总目标1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率95% ；2、年度房屋及设施设备完好率递减3% ；3、年度无重大责任事故发生； （二）、目标分解1、财务部（1）、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100% ；（2）、财务分析覆盖率100% ； 2、行政人事部公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100% ；（1）、员工培训覆盖率/合格率100% ；（2）、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率80% ；（3）、员工配置优化率比上年提高25% ； 行政人事：（5）、内外文件起草合格率90% ；（6

10、）、内外部文件资料收集完整率及保存完好率95% ；（7）、公司本部清洁卫生日检查合格率100% ；（8）、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率90% ；（9）、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100% ；（10）、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率98%,校对差错率1%。 后勤保障：（12）、合格供方评定率/在合格供方采购率95%；（13）、入库物品检验合格率100% ；（14）、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100% ；  3、z花园丽江豪庭管理处物业部：（1）、管理处各项工作实现PDCA循环率100% ；（2）、业主/租赁户有效投

11、诉处理率100% ；（3）、限时服务承诺实现率95% ；（4）、内外关系沟通成功率80% ；（5）、内外关系信息传递准确率/及时率100% ；（6）、物管费收取率90% ；（7）、小区物业管理费半年收支公告率100% ；（8）、小区物业较为重大事项发生/处理率100% ；（9）、业主/租赁户动态档案建档率100% ；（10）、围绕物业所进行的多种中介服务（受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等）、特约服务用户满意率85% ；（11）、业主/租赁户对社区服务工作满意率80%； 环美部：（1）、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100% ；（2）、环境卫生日检查合

12、格率95% ；（3）、绿化检查合格率85% ；（4）、小区绿化年成活率95% ； 保安部：（1）、保安各项管理工作实现PDCA循环率100% ；（2）、保安管理按规定实施月检/季检覆盖率100% ；（3）、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率为0 ；（4）、机动车辆管理纠纷发生率1% ；（5）、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率95%,隐患信息传递准确率/及时率100% ； 工程部：（1）、各项工程管理工作实现PDCA循环率100% ；（2）、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96% ；（3）、设施设备管理按规定

13、实施月检/季检覆盖率100% ；（4）、设施设备保持完好率95% ；（5）、机电设备检修及时率100% ；（6）、设施设备检修一次合格率95% ；（7）、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100% ；（8）、保障设备设施安全运行率100% ；（9）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100% ；（10）、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98% ； 四、服务内容及标准（一）前期物业管理服务内容前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。· 项目设计方案的建议；· 施工工程

14、的跟进及发现问题的建议并督促整改；· 参与单项工程的甲乙方交接验收；· 参与整体工程的甲乙方交接验收；· 组织物业的接管验收及问题的整改、督促；· 接受业主入住前的相关咨询；· 供业主入住前的上门服务。 （二）、业主入住管理1、 办理业主入住及接房的相关手续；2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。 （三）、后续物业管理服务内容1、公共性服务公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：（1）、清洁卫生管理；（2）、绿化日常维护管理；（3）、治安管理；（4）、

15、共用蓄水池的维护管理；（5）、水电管理；（6）、排污设施管理；（7）、道路维修管理；（8）、房屋共用部位的日常养护维修；（9）、物业档案资料管理；（10）、车辆停放及交通秩序管理；（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；（12）、代收代交水电气费；（13）、根据需要增设的其他服务项目。 2、特约性服务特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务（1）、家居设施维修包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。（2）、家居清洁服务包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。（3）、家居杀

16、虫服务包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。（4）、家政服务包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保安、汽车美容等。（5）、租赁服务包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。 （二）、物业管理服务质量标准1、房屋管理与维修（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

17、60;（二）、物业管理服务质量标准1、房屋管理与维修（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。2、设备管理设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。3、供电系统（1）、保证24小时正常运行，出现

18、故障，立即排除。（2）、限电、停电按规定提前24小时通知用户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。4、消防系统（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，消防疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。5、给排水系统（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，（5）、无长时间

19、停水事故。6、空调系统（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。7、市政公用设施管理（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。8、绿化管理定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。9、环境卫生管理（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。10、治安管理（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。（2）、无重

20、大火灾、刑事和交通事故。11、业户满意率无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。五、管理处人员素质要求及培训计划根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。 第三部分 z花园丽江豪庭管理项目启动所需资金情况物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：一、 人员薪金（元）（楼宇交付日前之三个月）经理 1人       

21、                1×3000 =3000元行政人事主管1人                1×1500=1500元文员兼库管1人          

22、60;       1×1500 =1500元采购1人                        1×1500 =1500元厨师1人             

23、;           1×1500 =1500元厨工2人                        2×800 =1600元财务部主管（兼会计）1人       &

24、#160; 1×2000 =2000元出纳1人                        1×1300 =1300元物业部：主管1人                1

25、×2000 =2000元物业助理2人                    2×1500 =3000元工程部主管1人                  1×2500 =2500元工程领班1人

26、                    1×1500 =1500元土建工1人                      1×1200 =1200元水电工（含强弱电）3人&

27、#160;          3×1200 =3600元保安部主管1人                  1×2000 =2000元领班2 人              

28、          2×1300 =2600元副领班2 人                      2×1150 =2300元队员16人          &

29、#160;            16×1050 =16800元环美部主管1人                   1×1800 =1800元领班2 人          

30、0;             2×1000 =2000元绿化工8人                       8×700 =5600元保洁员7人      &

31、#160;                7×700 =4900元按13个月工资计算每月平均小计：71175元·  · 二、员工制服（每人两套夏装） 59人×300元/套×2=35400元（每人两套冬装）59人×400元/套×2=47200元小计：82600元 三、 区外围设施大垃圾桶（生活垃圾） 40个× 50元/个 

32、;=2000 元不锈钢垃圾筒（楼层用） 6个× 400元/个 =2400 元 指示牌（若干） =1000 元大堂及车库广告栏/广告牌 5个× 500元/个=2500元大堂用吸水/吸坐垫 2张 ×200元/个=400元小计： 8300元 四、 管理处各办公室用品及设备办公桌椅 15套×400元/套=6000元文件柜 7套×500元/套=3500元对讲机（含备件） 20套×1200元/套=24000元自行车10辆×250元/辆=2500元电脑 6套×3000元/套=18

33、000元打印机 2台×2000元/台=4000元复印机 1台×10000元/台=10000元传真机 1台×1500元/台=1500元保险箱 1个×1500元/个=1500元管理处名牌制作 =2000元装订机 1台×300元/台=300元会议室家具 1套×4000元/套=4000元办公细项物品 =2000元小计： 79300元 五、工程部费用 1.常用工具费用:42000元2.工具柜 2个×1000元/个=2000元3.物料架 2个×1000元/个=2000元小计：46000元 

34、;六、保安部用品值班电筒（充电式） 12套×100元/套=1200元雨具 10套×80元/套=800元办公桌椅 9套×500元/套=4500元消防备用器材1套×3000元/套=3000元小计：9500元 七、环美部割草机1台×6000元/台=6000元洗地机1台×6500元/台=6500元吸水机1台×4000元/台=4000元常用工具1批  2000元小计：18500元 八、管理处日常费用共用水电费12000元/月设备设施维护保养费8000元/月安全管理费：2800元/月清洁保养费 1500元/月垃圾清运费 2000元/月绿化管理费 3000元/月办公费2500元/月&