2015年7月胶州商业市场调查报告

1、胶州商业物业调查报告（2015年7月）一、商业物业市场分布特征胶州商业物业从经营业态上可分为大型超市，服装专业市场，综合商业街，家具建材市场和城市综合体五种商业类型。经营业态从日常生活百货、大型专业市场到大型餐饮、娱乐、休闲为一体综合购物广场。以扬州路为界，胶州主体商业依然以老城区为主，集中了胶州85%以上的商业消费业态。从区域划分上分为4个大型商圈，分别是老城区商圈、佳乐家超市商圈、新城区利群商圈和兰州路家具家居建材街以及1个大型城市综合体和2个新增购物广场。老城区商圈：胶州市最早的商圈，包含向阳市场、国货、世纪地下商城、金沙广场（大润发超市）、盛天国际、利群、新源购物购车（金逸影城）、科润

2、城（华润万家）、财富中心。佳乐家超市商圈：辐射含概老城区南部边缘及新城区与老城区的交界区域。新城区利群商圈：以利群购物为中心，包含澳门路两侧沿街商业。兰州路家居建材街：以兰州路主干道为中心，包含两侧的家居建材沿街商业，其中重点家居建材大型购物广场4个，即禧徕乐家居博览城、亿豪家居广场、龙港家具大世界和海博家居。1个新增城市综合体：宝龙城市广场2个新增购物广场：南坦鑫汇广场，中启购物广场这几个商圈含概的商业除向阳市场作为专业的服饰市场，兰州西路作为家居建材专业市场以外，其他均是作为覆盖面较大的区域购物中心业态存在，而且内部商业经营品种比较全面。二、胶州市各大商圈及重点商业项目分析通常，我们将商圈

3、划分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。一般情况下，核心商圈（primary trading area）约占50%70%的人流量；次级商圈（secondary trading area）约占15%20%的人流量；边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量。1.老城区商圈¨ 青岛国货（世纪地下商城）青岛国货集团新世纪购物中心有限公司是于2000年12月开业的一家集购物、娱乐、休闲、服务于一体的大型综合性购物中心。购物中心位于胶州市郑州西路5号，世纪大厦一、二、三层，单层营业面积10000多平方米。楼层经营面积（M2

4、）楼层功能经营种类3楼10000家电、服装、百货、童装电视、冰箱、空调、日用百货、休闲服装、商务男装、童装等2楼10000化妆品、珠宝、鞋帽、服装、超市化妆品、金银首饰、男女服装、小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百货1楼10000租赁情况：东门：50M2，6万/年；10M2，1.5万/年西门：20M2，3万/年服装、鞋帽、饰品由于青岛国货（世纪购物中心）所占据的较为良好的地理位置，同时经营时间较长，区域已经自然形成以它为核心向外辐射的半主力店及商业街道，其影响之深在胶州人心里已经成为大宗购物的首选，周边自然配合的专业电器市场苏宁电器（目前已搬迁至苏州路蓓蕾大厦1F），通讯市场和服装、

5、手饰专卖店相互比邻，业态互补，区域消费业态非常完善。¨ 利群商场（苏州路）利群商场位于苏州路与国货（世纪购物中心）并驾齐驱，以超市为主力店带动的中高档服饰品牌商场。与国货同期，均是胶州较早投入使用的大型综合商业网点。1F,以品牌服饰、化妆品为主，对外租赁，租金水平同利群集团统一管理，以老庙黄金为例，年租金11万/年（约30）。2F,主要是利群超市卖场，同时利群商场实际是与向阳市场共用同一栋建筑， 两者在二层可以互通，这就为消费者提供了更为便利的购物通道，也使两者的客流都在不同程度上得到了提升。¨ 胶州湾财富中心胶州湾财富中心地处胶州市老城中心，东至苏州路、南至兰州东路、西至

6、广州路、北至郑州路，商业街建筑面积达85000平方米，可容纳400多户商家，2007年9月试营业。财富中心地上分为A、B、C、D四个楼座，地下为维客超市（目前已关闭）和大型停车场。地上商业面积业态分布：一层：麦当劳、珠宝首饰、品牌服装、手机卖场、银行等各类品牌店二层：A座、B座为时尚服装服饰、妇女儿童用品 C座休闲服装、数码广场；D座精品鞋帽、箱包三层：A座为小饰品、家居用品；B座儿童服饰 C座娱乐广场； D座美食广场商铺售价：F1：14000元/平方米-20000元/平方米F2：均价12000元/平方米F3：均价6000元/平方米租金水平：1F，沿街网点主要是一些大型品牌服装形象店，主要以购

7、买为主，商城内对外出租价格在57万元不等，营业面积100平米左右。2F，以猫眼休闲服装为例，营业面积50平方米，年租金5万；以金银首饰小饰品为例，营业面积20平方米，年租金1.5-2万，周末来逛街的客户不多，生意冷淡，。3F，出租的20平米店铺，平均要价10000-12000/年。项目招商完成约70，但真正经营业户不足30%左右，尤其是2F、3F经营业户更少。¨ 金沙广场项目位于胶州市广州路老向阳市场北临，由青岛盛世嘉业商业发展有限公司开发，全部采用统一收银，统一管理，一期建筑面积约为7万方，商铺形态分为临街和内铺2种（地上5层，地下2层），其中1楼主要以品牌服装、化妆品、肯德基和餐

8、饮（阿香米线）为主，2-3楼为大润发超市，4楼主要以餐饮、KTV、电子游戏娱乐为主。目前运营模式以“对外承租”为主，北门区域经营类型主要为服装、鞋帽类，每天人流量较少，多数因经营不佳，对外转租。租金水平：1F，北门区域主要以服装、鞋帽类为主，知名较大品牌为百信鞋服城，对外出租面积为15-150不等，年租金5-7.5万不等；南门区域（大润发主门），以品牌服装、化妆品、肯德基和餐饮（阿香米线）为主，对外出租面积35-300不等，年租金8-15万不等。2-3F，为大润发超市，营业面积约为4500平方米，年租金初步估算120万左右。4F，主要以餐饮、KTV、电子游戏娱乐为主，对外出租面积75-300，

9、年租金7-12万不等。金沙广场地处广州路最繁华地段，后因大润发超市带动，日均消费客群约为5000-6000人，极大的带动了周边商业消费，但北门区域经营类型服装、鞋帽类问津较少，多少经营户开始陆续对外转租。¨ 盛天国际胜天国际地处胶州市郑州东路北，人民银行以西位置，由青岛盛天置业有限公司开发，总占地面积4.5万，由13.6万平小高层和3.7万平沿街商业组成，商业部分持有，部分销售面积从35-400（南北沿街商业西侧最南头目前由工商银行使用），其中规划的南北沿街商业招商已招满，东侧沿郑州路规划交由银座商城使用，因其他原因银座商城后续工作并未展开。商铺销售价格18000元/-22000元/

10、；租金水平：规划南北沿街商业，以韩国首尔婚庆店为例，3层总面积约为300，年租金12万。¨ 科润城（华润万家）科润城地处兰州西路与广州南路交汇处，商业总建筑面积约为15万方，地下负一层为华润万家超市，地上1-4F主要为高档服装、品牌鞋帽和高档餐饮。商业销售价格：起价12888元，均价区间2-3万，门头房最高价5万多；租金价格：1-4楼对外出租，面积从35-350平米，年租金8-18万不等。老城区商圈情况汇总：项目建面（万平米）业态定位功能定位形象定位商业物业产权青岛国货（世纪商城）3地下一层、地上一层为以低档服装百货为主理由娱乐场；二楼三楼超市、珠宝等高档百货及服饰综合性中档自持+销

11、售财富中心25地下一层为维客超市；地上一层为服装百货（中低档），二层为精品服装专卖，三楼儿童生活馆商业街+超市中档自持+销售金沙广场7一楼以品牌服装、化妆品、肯德基和餐饮（阿香米线）为主，二、三楼为大润发超市，四楼为餐饮、KTV、电子游戏娱乐综合性中档自持+销售盛天国际3.7常州路东最大单体为银座商城，其余皆为临街商铺，金融、娱乐、休闲、数码、特色餐饮设有专区综合性中高档自持+销售向阳广场（含利群）17利群单体百货、综合超市；向阳广场为服装、鞋帽、日常生活用品主题精品街综合性中至中高档自持+销售科润城15地下负一层为华润万家超市，地上1-4F主要为高档服装、品牌鞋帽、化妆品和高档餐饮等 服装百

12、货+超市中档自持+销售2.新城区利群商圈、宝龙城市广场商圈¨ 新城区利群商圈项目地址澳门路南世纪大道东开发商利群集团商管机构利群集团占地面积/建筑面积12.28万平米建筑单体形式及数量单体外部交通状况88、7、18、77、203等公交线路，交通畅达商铺形态临街与内铺，地上7层地下1层车位概况及租/售价格地下停车位、地上停车位面积范围整体基本桩距8米层高5米左右商业物业产权自持业态定位百货、娱乐、影院功能定位综合性（购物、餐饮、娱乐、休闲）定位优势体量、地段、品牌市场定位终端消费群为中高档消费人群经营定位统一收银 统一管理形象定位中高档客流量三千人次左右（常规工作日）新城区利群主要针对

13、胶州新城中高端客群，其中一到三楼主要经营中高端服装、鞋帽、品牌化妆品、黄金首饰等，四楼为餐饮、KTV娱乐、西海岸国际影城等，因高端消费群体较少，四楼餐饮经营较为惨淡。¨ 宝龙城市广场商圈项目地址胶州宝龙城市广场开发商青岛宝龙英聚置地发展有限公司商管机构宝龙集团物业占地面积7.8万建筑面积34万（商业约22万）建筑单体形式及数量单体外部交通状况502、5039、18、203、201等公交线路商铺形态临街与内铺，地上5层，地下1层车位概况及租/售价格地下停车位、地上停车位面积范围45-400基本桩距4米层高5米左右商业物业产权自持+销售业态定位超市（大润发）、餐饮、娱乐、影院功能定位综合

14、性（购物、餐饮、娱乐、休闲）定位优势体量、地段、品牌市场定位消费群为中高档消费人群经营定位统一收银 统一管理形象定位中高档客流量二千人次左右（常规工作日）宝龙城市广场是目前胶州最大的城市综合体，集商业、公寓、写字楼为一体的复合型商业体，一楼主要经营高端品牌服装、鞋帽、化妆品，二楼大润发超市，三楼主要为横店影院、KTV及部分餐饮，四楼主要经营为餐饮。商业售价格为：12000-18000元/ 租金：1-4楼对外出租（除大润发外），面积从45-400平米，年租金7-15万不等。3.佳乐家商圈¨ 佳乐家购物中心佳乐家购物中心位于广州路和扬州路交汇处，总营业面积3万多平方米，在城区商业消费场所

15、来说已经算是相对偏远，其辐射含概老城区南部边缘及新城区与老城区的交界区域，但边缘区域的人口密集度不高，总体商业业态并不均衡。楼层经营面积（M2）楼层功能经营种类3楼10000飞拉利小商品城手机、电脑、休闲服饰、玩具2楼10000服装、鞋帽休闲服装，商务男装、品牌鞋类1楼10000珠宝、玉器、服装、超市化妆品、金银首饰、珠宝、童装、小食品、烟酒糖茶、蔬菜水果、生鲜加工、日用百货三、专业市场及综合商业街分析3.1专业市场¨ 向阳市场向阳市场区域是胶州市最繁华的小商品集散地。1988年建成后，由工商局统一对外出租。市场内部两边网点以13000元/平方米的价格正式对外销售，中间搭建铺位仍由工

16、商局统一出租。经过近20年的商业浸润，积聚着1100家商业网点和小商贩。楼层经营面积（M2）经营种类租金水平2楼12服装两头网点1万/年，中部网点1.3万/年1楼12服装、鞋帽、饰品、箱包两头门口网点1.5-2万/年，中部网点1.2万/年其中中间搭建铺位由工商局统一出租，价格为1.2万/年。3.2综合商业街¨ 广州路综合商业街广州路综合商业街是胶州市区的中轴线、著名的商业街之一，主要以经营服装服饰、日用百货、家用、美发、食品、餐饮等为主的综合性商业街。整条路自南向北租金价格根据面积不同，租赁时间不同，租金价格起伏不定，忽高忽低。平均租金一般都在每平米1-2元/天之间，部分小面积商铺达

17、到3元/天（如华润万家、国货附近，20平米服装店，年租金是2万多元）。¨ 苏州路商业街北起青州东路南至兰州路，主要商街集中在胶州路与郑州路段。利群就坐落在本条商街上。路段很短，但店铺却非常集中，业态也比较全。主要经营服装、鞋帽、美发，租金价格一般都在2元/天/左右，利群南侧局部单层小面积商铺甚至达到4元/天/。¨ 兰州西路商业街兰州西路商业街是胶州市最集中的建材销售一条街，主要经营建材、陶瓷、五金、地板、卫浴、装饰材料、灯具等。沿街网点大多为两层200平米，平均租金一般在每平米0.41元天/左右，部分100平米两层商铺能达到0.6元/天/。¨ 澳门路商业街澳门路商

18、业街是胶州市新城区最繁华的路段，东起温州路至福州路为最繁华地段，其中新城区利群就坐落在本条商街上，路段全长约为2000米，但店铺却非常集中，业态也比较全。主要经营服装、鞋帽、美发、汽车美容、超市、高端餐饮等，租金价格一般都在2-3.5元/天/左右，利群南侧局部单层小面积商铺甚至达到4.5元/天/。四、胶州商业销售情况分析4.1胶州重点项目商业销售情况分析 胶州市2015年上半年商业成交，主要集中在以北京路为界，胶州新、老城区区域。离本案最近项目皇骐河滨华庭1-6月仅成交4套，成交价格为8590元/。胶州市2015年1-6月重点项目商业情况汇总项目名称成交套数（套数）成交价格（元/）库存量（套数

19、）禧来乐国际家居博览城31310620257盛天国际291856213宝龙城市广场231582797正北名苑51452455御花园51308643皇骐河滨华庭4859023幸福居4840065科润城326257163正北蔚蓝半岛31539816融城220099281宋城美域214065120中央公园22359532联谊景尚名都210766170正北半岛蓝湾11201867合计398151291402胶州市2015年1-6月重点项目商业共计成交398套，除禧来乐国际家居博览城网签313套，占比约78.64%及盛天国际和宝龙城市广场外，其他项目按照网签月均成交不足1套，成交量较少。4.2本项目周边

20、商业情况分析本案周边存有社区商业共计7个项目，如上图所示，其中宝丽金山水国际和东苑新天地为死盘，社区商业情况不做分析。各项目销售情况如下：时间/销售情况台湾花园书香名苑隆福馨河湾皇骐河滨华庭正北半岛蓝湾2012年0套，0，0元/0套，0，0元/5套，920.35，12284元/0套，0，0元/0套，0，0元/2013年0套，0，0元/0套，0，0元/0套，0，0元/4套，872.5，8590元/0套，0，0元/2014年1套，262.66，7018元/0套，0，0元/0套，0，0元/0套，0，0元/1套，172.3，12018元/2015年0套，0，0元/0套，0，0元/0套，0，0元/0套，0，0元/0套，0，0元/合计1套，262.66，7018元/0套，0，0元/5套，920.35，12284元/4套，872.5，8590元/1套，172.3，12018元/注：以上数据来至青岛网上房地产网。2012年到2015