20130922南昌商业市场调查报告

1、南昌商业市场考察报告考察项目一、 天虹联发店项目介绍：位于南昌市红谷滩中心区域红谷中大道的联发广场，旁边是未来谷3C（数码广场），对面是洪客隆百货和商住区域第一街区。联发广场的地上一层至地上四层物业，总建筑面积约3.8万平方米为天虹。联发广场项目占地近50亩，总建筑面积近19万平方米，联发大厦由甲级写字楼、五星级公寓、大型商业组成的大型综合性建筑。天虹商场位于联发广场地上一层至四层，楼层业态分布清晰，首层涵盖国际名品，化妆品，珠宝黄金，钟表眼镜，女鞋女包，星巴克，自助银行和中国移动电讯厅；二层为淑女、少女等女性服装及内衣，品牌数量较多，属于中高档消费；三层业态较为复杂，涵盖了天虹精品超市，男装

2、，童装，皮具，体育户外用品，床上用品，儿童乐园，烟酒茶等；四层包括部分餐饮及金逸国际影城。三层精品超市及四层餐饮人流较多，首层及二层、三层的品牌服饰，皮具皮鞋业态聚客能力较差。由于红谷滩新区还处于发展阶段，天虹距离红谷滩万达仅2公里，天虹所在区位加上天虹的商业体量不足以吸引客群目的性消费，导致天虹商场人流量较少，消费客群大多集中在餐饮及金逸影城，且餐饮的消费客户以周边居住人群及联发大厦写字楼的白领为主，但天虹内仅九家餐厅，不足以满足联发大厦将近8万平米写字楼体量。位于天虹旁边的未来谷3C广场（数码广场）发展不够成熟，无法聚集大量的人流，暂未能与天虹联动起来。但未来这三个（洪客隆、未来谷和天虹）

3、商场成熟并联动起来能聚集大量人气，并带动周边区域的发展。二、 红谷滩万达项目介绍：位于南昌市红谷滩CBD核心中央商务区，凤凰中大道与会展路交汇处。项目占地约200亩，总建筑面积约55万平方米，是南昌红谷滩第一座大型城市综合体。项目处于红谷滩新区核心地段，向北二十分钟抵达昌北国际机场，向东十分钟抵达老城区，向南十分钟抵达西铁路客运站，向西十分钟上高速，并与即将建成通车的红湾公路相邻，交通便捷。 红谷滩万达涵盖大型商业中心、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、精装SOHO、高级写字楼六大顶级业态，以室内外商业步行街为双重主轴线，将万千百货、万达国际影院、大玩家超乐场、大歌星KTV等

4、多种业态，以及世界500强的知名品牌主力店自然相连、有序组合，组成一个强大的动力引擎，从商业、休闲、娱乐、文化、商务等各个方面满足一站式享受。 除万达旗下四大主力店外，国美电器、华润万家也进驻万达，次主力店中，集合了国际著名的三大快时尚品牌ZARA、H&M、UNIQLO，均为首次引入南昌市。快餐饮包括必胜客，麦当劳和肯德基，均为国内消费市场份额最大的餐饮连锁企业。万达处于红谷滩中心区域的这个地域优势，加上万达的品牌优势，造就了更多的目的性消费。万达广场周边基本生活配套齐全，餐饮配套也较多，虽然目前未有公交直达，地铁1号线将经过该项目，所以说红谷滩万达是具备各资源优势的“一站式

5、”商业中心。万达室外步行街商铺尚未全部开业，人流也相对较少，但有了北京芳草地的经验，万达室外步行街廊道也规律地放置一些具有艺术特色的展品，增加室外步行街的聚客能力。加上万达自身配备的写字楼，星级酒店和soho，为商业中心带来广大的客群。（附万达广场品牌明细）万达广场商场品牌明细.xlsx三、 南昌百盛项目介绍：南昌百盛位于中山路商圈、胜利路步行街商圈及八一大道商圈共同形成的南昌市最大消费中心的“金三角”位置。南昌百盛经营总面积达42000平方米，是一家集购物、休闲、娱乐为一体的超大型时尚精品百货商场。商场主要经营国际名牌服装服饰、高端化妆品、皮具、鞋帽、家电、儿童用品、文具、床上用品、工艺品、

6、超市以及国际精品；除必胜客、肯德基设在首层外，百盛没有其他配套餐饮。化妆品品牌档次是南昌市最高、品牌最全的，男女休闲装档次高，与财富购物广场持平，品牌数量较多，为南昌档次最高的百货。进驻百盛的超市部分体量较小，经营状况较差。由于南昌百盛是较早期规划，楼层越往上，业态分布越杂。百盛处于南昌老城区的金三角位置，旁边是天虹，斜前方是动壹基地（餐饮聚集地），这些都是老城区较为成熟的商场，中山路这个商圈是南昌联动最强，人流最多的商圈。目前中山路进行地铁施工，未来地铁将经过此地，交通十分便利。（附百盛商场品牌明细表）南昌中山路百盛品牌明细.xlsx四、 南昌天虹项目介绍：南昌中山路天虹百货位于南昌市核心商

7、圈中山路，共11层，总面积5.4万平方米，是目前南昌市单体面积最大的百货商场，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体，品种丰富、环境舒适、服务一流。 中山路天虹百货以“时尚百货+精致超市+饮食+休闲+娱乐”为业态模式，坚持“品位、时尚”的定位，按照国际标准及理念打造成南昌最顶级的百货商场，让顾客体验MALL级购物享受。天虹的业态布局与百盛类似，首层以化妆品为主，二三四层均为女装，畅销少淑装品牌较为齐全，品牌以中档为主，五六层为男装，六层以上的业态较为复杂，涵盖电子产品，体育户外，床上用品，电影院，餐饮等。天虹的品牌数量较多，属南昌中档百货中业态较全的商场，但餐饮却属于中档消费，聚客能力较强。交通和区位

8、优势与百盛一样。五、 中山路步行街南昌的中山路位于南昌最繁华的市中心，八一广场西侧至中山桥，是南昌最有名的商业区。中山路的日用百货、五金电料、服装鞋帽、珠宝钻石、金银首饰餐饮小吃等，服装品牌多，以中档为主。 中山路是国内商业联动最强的大型购物场所，国有品牌、老字号最集中之地。南昌百货大楼、外文书店、天虹大厦、百盛大楼、洪客隆百货、地王大厦、万寿宫市场与黄庆仁、东南饼家、煌上煌店构成了这条2公里的商气十足的现代化商业街，更是南昌市最繁华的商业街之一，各类高档的大型商场超市、各类服装店共700多家。中山路虽然有较好的区位优势，但中山路商业街的商铺与道路设置不合理，中山路不是完全的步行街，周末不论是

9、车流还是人流，都是很拥堵的，拥堵的道路对沿街的商铺造成人流的分割；其次，中山路的购物环境也是有待提高的，作为南昌一条主流商业街，人行道相对较窄，人流造成拥挤对消费者来说都是很抗拒的。对中唯南昌商业中心的启示：通过对南昌新旧城区几个具有代表性的商场进行考察，南昌的消费客群大多以中档消费为主，无论是百盛，天虹还是万达，中高档消费的客群大多属于目的性消费，因为这几个商场都有它们特有的品牌。每一个商圈人流最多最密集的就是餐饮，对考察的几个商场而言，它们的餐饮都是极具吸引力的，由此可见，一站式的商业业态是最能满足消费者的。针对南昌商业中心而言，以写字楼为核心的附庸型写字楼商业，由于写字楼的体量相对较大，

10、我们需要匹配足够的餐饮以满足需求。我们既要满足写字楼的餐饮，同时要吸引更多消费客群的目的性消费，因此商业中心的业态可定位为以中端的快餐饮为主（如大家乐、味千、蒙自源等中型快餐饮），附以特色主题餐厅（如绿茶餐厅、麻辣诱惑等）和中高端咖啡厅甜品屋（costa、糖糖正正、许留山）等。结合持有的一万平米陶瓷博物馆，可引进一些儿童体验馆，如DIY陶瓷制作中心。O2O模式和体验式商业是以后发展的大趋势，南昌商业中心招商可参考O2O模式，通过酒店的官方网站、微博微信公众平台，联合酒店管理公司，建立小型O2O体验中心。通过引进快时尚中高端餐饮休闲业态，结合酒店、博物馆，主打线上下单，线下消费的形式，吸引周边写字楼、住宅客群消费，增加体验效果，拉动人流。餐饮休闲商户方面的操作可参考O2O的团购模式，在招商时就给商家提出体验式O2O模式的概念，为商家提供线上线下多渠道消费群，给商家以信心。博物馆除自建创意