商业物业公司经营管理制度标准手册

1、 商业物业公司经营管理制度标准手册宝龙集团商业管理中心二零零九年肆月目 录1 总则1.1 商业经营管理公司经营管理制度编制目的1.2 商业经营管理公司经营管理制度实施要求1.3 商业经营管理公司经营管理制度的控制1.4 商业经营管理公司经营管理制度的解释和适用2 行政、人事、档案管理制度2.1 商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表 2.2 商业经营公司职能、架构、各部门岗位职责描述2.3 商业物业公司经营考核与奖励办法2.4 商业经营公司档案管理制度3 招商管理制度3.1 市场调查3.2 商业业态规划、招商政策及租金方案3.3 商铺招商3.4 广告招商3.5 商铺租赁情况

2、分析3.6 品牌资源库建立3.7 商业公司招商考核与奖励办法4 营运、物业、工程管理制度4.1 运营管理制度4.2 合同管理4.3 客户关系管理4.4 采购管理4.5 租费管理4.6 多种经营管理4.7 企划管理4.8 工程管理4.9 物业管理4.10 品质控制管理规范1 总则1.1 商业经营管理公司经营管理制度编制目的1.1.2.1 优化、整合商业管理及各地商业广场管理的业务流程,使之更为明确规范,切实可行;1.1.2.2 明确管理责权体系,清晰职责;1.1.2.3 加强信息沟通,提高商业管理的有效性和效率;1.1.2.4 营造开放、诚信的管理环境,促进组织的学习和创新。1.2 商业经营管理

3、公司经营管理制度实施要求1.3 商业经营管理公司经营管理制度的控制1.4 商业经营管理公司经营管理制度的解释和适用2 行政、人事、档案管理制度2.1 商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表项目开业筹备主要管理人员到岗时间表 岗位 到岗时间总经理开业前12个月(前1-3个月在商业管理中心/福州项目见习招商副总经理 开业前12个月 副总经理(物业、工程 开业前12个月 招商总监1名、招商专员1名 开业前24个月 营运总监 开业前12个月工程经理 开业前12个月 2.2 商业经营公司各部门职能及岗位职责描述 开业前招商、包括:市场调查、制定招商方案、招商实施; 开业后招商更新、供

4、应商优化; 商户更迭、装修进场/撤场管理; 对接商业管理中心招商资源与工作安排。 企划方案制定及预算提报; 平面设计; 广场形象维护; 活动策划与实施; 企业VI形象监控。 广场日常管理; 商户、顾客服务; 租金、管理费、物业费等现场催收; 商户管理。 安全保卫; 消防安全临控; 卫生保洁; 绿化美化; 物业收费统计、分摊管理。 设备设施启闭运行管理; 设备维修维护; 配电房、空调机房值守; 客户维修服务; 工程收费统计。 招聘、培训、人事、薪酬、考核、员工关系管理; 日常行政后勤管理;资产、零星采购、库房管理; 政府公共关系维护、处理对外事务; 团队建设、企业文化建设。 提报预算; 执行预算

5、; 日常费用支出控制管理; 商业管理软件的运营管理; 公司整体运作财务监督。(注:各部门副总、总监要根据架构表将岗位职责说明细化到每个具体岗位。岗位说明书岗位基本信息岗位名称 总经理所在部门 商业公司部门编制 1岗位编号 岗位系列薪资等级直接上级商业管理中心 总经理直接下级 招商副总经理、物业及工程副总经理、营运总监、行政人事部经理、财务部经理岗位 概述 根据董事会决议和方针,全面负责公司的各项经营管理工作,组织拟订、报批并实施各项经营管理计划,确保集团下达的经济指标和管理指标的实现。序号 具体内容1 全面主持公司的经营管理工作,组织实施董事会决议;2 组织制定公司年度经营计划,经董事长办公会

6、议批准后负责组织实施;3 拟订公司基本管理制度和制定公司的具体规章制度,并确保有效执行; 4主持公司经营班子日常各项经营管理工作; 5 组织制订公司月度/年度费用预算;6 负责对各部门负责人工作布置、指导、检查监督、评价和考核管理工作;7 负责召集主持总经理办公会议,检查、督促和协调各部门的工作进展;8 签署日常行政、业务文件;9 负责公司对外社会公共关系的协调处理。 岗 位 职 责岗位关键 绩效指标年度经济指标达成率、各项经营管理指标的完成情况、标准化制度的制订与执行情况、团队建设情况、中高层管理人员流失率序号 具体内容 岗位权限1 对公司主管级以下人员具有人事审批权 对副经理级总监级人员具

7、有人事审核权 对副总经理人员的录用、任免、调职与奖惩、辞退具有直接提名、建议权2 对公司经营工作具有全面指导、指挥、监督、管理的权力 3公司核决权限范围内的财务审批权 部门之间公司各部门 分/子公司各商业物业公司岗位工 作联系公司外部1、 上级主管机关:商业管理中心2、 政府部门:派出所、物价局、工商局、技术监督局、建委、物协等3、 客 户:商家、维修保养单位等4、 中介组织:律师事务所、管理咨询公司等可以向上晋升的岗位 商业管理中心总经理可以轮换的岗位 商业管理中心副总经理、各商业物业公司总经理岗位晋升 与轮换可以晋升至此的岗位商业公司副总经理项目 具体要求最低学历 本科以上专业与知识要求

8、1、物业和商业地产、百货、超市等行业方面的知识; 2、招商管理、物业管理及商业管理知识;工作经验 5年以上大型购物中心的运营工作经验与管理工作经验。能力要求 专业能力,协调能力,有效分派工作能力,处理人际关系能力,具体工作策划能力。 职资要求身体素质要求 身体健康,无特殊要求。任职资格其他要求自信、公正、诚实、有毅力、服从、耐心,尽职尽责、爱护下属。工具设备 计算机、办公设备(电话、传真机、打印机、Internet/Intranet 网络及通讯设备环境特征 独立的办公场所岗位 特 征 时间特征 正常工作时间,需要加班,偶尔出差。岗位说明书岗位基本信息岗位名称 招商副总经理所在部门 招商部部门编

9、制 1 岗位编号岗位系列薪资等级直接上级 商业公司总经理直接下级招商总监岗位 概述 招商部门工作目标的达成及团队建设序号 具体内容1 协助公司决策层制定公司招商策略2 负责组织制定和实施本项目组的招商方案,及时了解和监督招商方案的执行情况,提出修订方案3 领导项目招商部制定年度工作计划,完成年度任务目标4领导项目组招商业务开展,完成招商任务,根据公司招商策略,组织实施公司下达各项招商工作安排5 负责在项目部成立后及时与公司招商管理部和行政部进行合同移交并立即开展项目部人员组建的工作6 负责开展项目业态规划、区域规划、品牌规划工作7 根据市场预测和商业发展趋势,编制项目招商计划和招商工作筹备进度

10、表 8 负责项目的具体招商管理工作,报批、执行项目总体招商计划、各节点招商计划、项目总体招商策略9 负责项目招商部的员工队伍建设,负责团队的培训、考核与激励 10 指导编制本部门岗位职责与工作标准,指导下属工作岗 位 职 责11监督项目招商部的工作目标和经费预算的执行情况,及时给予指导 岗位关键 绩效指标 1. 公司项目招商目标的实现;2. 费用控制情况、下属行为管理、部门关键人员流失率3.领导能力、判断与决策能力、人际能力、沟通能力、影响力、计划与执行能力、谈判能力岗 序号 具体内容1 项目招商策略建议权2 对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权,考核评价权 位 权 限3对所属下级的

11、工作的监督、检查权 部门之间各公司/部门、高层管理人员、公司内各部门、项目组各部门 分/子公司 集团内各部门岗位工 作联系公司外部政府机构、客户、合作伙伴、媒体等可以向上晋升的岗位 商业公司总经理可以轮换的岗位 商业公司副总经理岗位晋升 与轮换可以晋升至此的岗位招商总监项目 具体要求最低学历 大专以上学历专业与知识要求 市场营销、经济管理相关专业通晓房地产行业动态,掌握市场营销相关知识, 具备商业运营、品牌运营等方面知识工作经验 8年以上零售行业经营管理经验,5年商业地产行业经验 能力要求 掌握WORD,EXCEL 等办公软件使用方法,具备基本的网络知识 职资要求/身体素质要求具有很强的领导能

12、力、判断与决策能力、人际能力、沟通能力、影响力、计划与执行能力、谈判能力任职资格其他要求工具 设备 计算机、一般办公设备(电话、传真机、打印机、Internet/Intranet 网络及通讯设备 环境特征 办公场所,有时需要出差岗 位 特 征 时间特征 正常工作时间,经常需要加班岗位说明书岗位基本信息岗位名称 副总经理(物业、工程所在部门 商业物业管理公司部门编制 1岗位编号 岗位系列 高管 薪资等级直接上级 商业物业管理公司总经理直接下级 物业总监/经理、工程总监/经理、公寓物业部经理岗位 概述 协助商业物业管理公司总经理制定并实施企业战略、物业管理等政策方略,实现公司的物业管理目标及发展目

13、标,参与公司经营管理与决策,负责监督检查公司内部管理系统的正常运行。序号 具体内容1 配合总经理处理本公司的涉及商场物业管理、工程管理及公寓楼管理等方面的事务性工作和经营管理工作。2 帮助总经理制订公司总体规划,并监督各部门按规划进行工作。3 协助总经理对公司经营管理和公司发展方向的调研,并为总经理决策提出建议性意见。4 在总经理授意下,制订分管下属部门工作目标,报批后并执行。5 在总经理授意下,指导拟定分管工作内的各类重要专业技术文件。6 制订下属部门的经营目标方案和工作拓展方案并报总经理审批。7 根据工作需要进行现场指挥、指导下属部门工作。8 对下属部门经营和资金运作的整体规划提出建议性意

14、见。9 巡视、检查下属职能部门的工作现场。10 负责收集整理下属各部门能耗、物业、物资、技术、服务、安全、环保、业务等方面的统计数字。岗位职责11 对统计资料进行综合分析,对经营和市场进行预测,并提出改进方案。岗位关键 绩效指标 住宅物业费用的收缴率、商业广场治安良好、商业广场环境保洁、工程机电安全运行、事故率低、消防达到地方标准。序号 具体内容1 对物业、工程等部门主管级以上岗位有聘任与解聘的建议权。2 对下级员工有录用权、任免权、监督权、调配权、考核权、奖惩权。 岗 位 权 限3对分管各部门总监/经理的工作有指导权。 部门之间财务、人事、行政、招商、企划、营运 分/子公司无岗位工 作联系公

15、司外部1、 上级主管机关:商业管理中心2、 政府部门:派出所、物价局、工商局、技术监督局、建委、物协3、 客 户:维修保养单位、如电梯、水处理、空调等4、 中介组织:房屋中介、律师事务所、管理咨询公司等可以向上晋升的岗位 商业物业管理公司总经理、商业管理中心副总经理可以轮换的岗位 其它商业物业管理公司副总经理岗位晋升 与轮换可以晋升至此的岗位运营总监、物业总监项目 具体要求 最低学历 本科以上专业与知识要求 1、物业管理及商业管理知识;2、物业和商业地产、百货、超市等行业方面的知识;3、物业管理法律、建筑工程、装饰装修等方面的知识。 工作经验5年以上大型商场的运营工作经验与管理工作经验。能力要

16、求 熟悉企业业务和管理流程;在团队管理方面有极强的领导技巧和才能;掌握先进企业管理模式及精要,具有先进的管理理念;熟悉商场物业的全面运作、管理、各部门工作流程;具有敏锐的商业触觉、优异的工作业绩;熟练使用办公软件,具备熟练的网络知识。 职资要求中级以上职称身体素质要求 身体健康,无特殊要求任职资格其他要求 40岁55岁,男性工具设备 计算机、办公设备(电话、传真机、打印机、Internet/Intranet 网络及通讯设备环境特征 独立的办公场所岗 位 特 征 时间特征 正常工作时间,需要加班,偶尔出差。岗位说明书岗位基本信息岗位名称 招商总监所在部门 招商部 部门编制 1岗位编号 岗位系列薪

17、资等级直接上级 招商副总经理直接下级招商经理、招商文员岗位 概述 协助招商副总执行招商工作目标的达成序号 具体内容1 协助招商副总,参与招商过程管理及谈判2 制定阶段招商目标,并在实施过程中根据实际情况及时向公司领导反馈意见和建议3 协助招商副总组织项目所在城市市场调研的工作,收集相关的详细信息并深入了解当地商业发展情况,协助项目招商的整体运作,掌握市场动态,做好市场预测,及时提报相应的招商计划,认真组织和努力完成项目的招商任务工作4负责开展项目业态规划、区域规划、品牌规划的执行工作,并对项目招商客户及品牌进行筛选5 按公司各项工作流程,与公司各部门做好沟通、协调工作,并将招商过程中遇到的问题

18、进行及时反馈6 积极配合招商副总及公司内部相关部门完成市场调研及信息收集工作7 按照公司规定,定期向公司及有关部门提交工作报告(周报、月报、工作计划及招商月例会内容8 负责招商专员工资、奖金分配及项目备用金的管理 9 负责商业地产项目招商合作谈判,主持起草重要文案、合同10 控制各区块招商进度,协助各招商区块执行人员与商户谈判并及时跟进,岗 位 职 责11 负责重要招商关系网络的搭建与维护开拓,维护行业协会关系,政府主管部门,民间组织关系岗位关键 绩效指标公司项目招商目标的实现序号 具体内容1 项目招商策略建议权2 对直接下级人员调配建议权及考核评价权 岗 位 权 限3对所属下级的工作的监督、

19、检查权 部门之间各公司/部门、高层管理人员、公司内各部门、项目组各部门 分/子公司 集团内各部门岗位工 作联系公司外部 政府机构、客户、合作伙伴、媒体等 可以向上 晋升的岗位 招商副总经理 可以轮换 的岗位 总监 岗位晋升 与轮换可以晋升 至此的岗位招商经理项目 具体要求最低学历 大专以上学历专业与知识要求 市场营销、经济管理相关专业通晓房地产行业动态,掌握市场营销相关知识, 具备商业运营、品牌运营等方面知识工作经验 5年以上零售行业经营管理经验,3年商业地产行业经验 能力要求 掌握WORD,EXCEL 等办公软件使用方法,具备基本的网络知识 职资要求/身体素质要求具有较强的判断与决策能力、人

20、际能力、沟通能力、影响力、计划与执行能力、谈判能力 任职资格其他要求大专以上学历工具 设备 计算机、一般办公设备(电话、传真机、打印机、Internet/Intranet 网络及通讯设备 环境特征 办公场所,有时需要出差岗 位 特 征 时间特征 正常工作时间,经常需要加班岗位说明书岗位基本信息岗位名称 营运总监所在部门 商业物业管理公司部门编制 1 岗位编号 岗位系列薪资等级直接上级总经理直接下级营运经理/营运主管、企划经理岗位 概述对公司经营管理的全过程进行计划执行和控制,负责组建项目运营体系,指导、培训运营团队完成营运目标,对公司的经营行为及业务流程和负责,确保部门相互衔接流畅;全面负责所

21、辖商城的客户关系维持、业态规划调整、环境卫生、店柜布置、商品陈列、设施维护等软、硬件的规范管理控制;序号 具体内容1 负责把握公司在营运方面的发展方向,协助制定公司的整体发展战略规划;2 制订公司年度工作计划和整体经营管理规划;3 计划、指导、协调、控制和激励各职能部门的业务开展,授权并监督各岗位负责人有效履行岗位职责,并不断改进公司的经营状况;4公司总体经营策略指导下,制定符合当地市场需求的营运政策、市场地位政策、商品政策、客户政策、促销政策、等各项经营政策。5 负责部门经营目标的拟定(或根据公司下达的指标拟订经营计划,并将指标合理、科学地进行分解、下达并监督进展完成情况。6 在遵循公司总体

22、经营策略下,领导营运部达成公司的业绩及利润要求。7 负责各费用支出核准,各项费用预算审定和报批落实。8 负责收集商品信息,对其经营状况进行分析预测,为商户优化管理提供科学的依据。 9 定 期检查合同执行情况,完善合同基本条款。 10 负责各项业务合同的签订、变更、执行、终止。 岗 位 职 责11 负责大型促销活动方案和措施的落实和协调。岗位关键 绩效指标租金收缴率、各种费用收缴率、商业广场出租率、商业广场商户、消费者满意度达到90%、经营环境满意度达90%、多径收入完成量等。序号 具体内容1 项目营运管理有决策权2 对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权,考核评价权 岗 位 权 限3对

23、所属下级工作的监督、检查权;对所属下级的工作争议有裁决权 部门之间 商业物业管理公司各部门 分/子公司无岗位工 作联系公司外部四方面着手:1、 上级主管机关(集团商业管理中心2、 政府部门(区政府、派出所、物价局、税务局、工商局、媒体3、 客 户(广告公司、4、 可以向上 晋升的岗位 商业物业管理公司总经理可以轮换 的岗位 其它商业物业管理公司副总、营运总监 岗位晋升 与轮换可以晋升 至此的岗位营运经理项目 具体要求 最低学历 本科毕业专业与知识要求 经济、企业管理等相关专业熟悉房地产行业动态,通晓企业行政管理、战略管理知识, 具备房地产商业运营等方面知识工作经验 要求具有大型综合性商业运营管

24、理经验三年以上,熟悉商场运营的各个环节,具有良好的经营业绩。能力要求 具有很强的领导能力、判断与决策能力、人际能力、沟通能力、影响力、计划与执行能力、谈判能力 职资要求具备中级以上职称身体素质要求 身体健康,无特殊要求任职资格其他要求 掌握WORD,EXCEL 等办公软件使用方法,具备基本的网络知识工具 设备 计算机、一般办公设备(电话、传真机、打印机、Internet/Intranet 网络及通讯设备 环境特征 商业场所岗 位 特 征 时间特征 正常工作时间,需要加班2.3 商业物业公司经营考核与奖励办法 详见附件商业物业公司经营考核与奖励办法。附件:商业物业公司经营考核与奖励办法商业物业公

25、司经营考核与奖励办法(PLSY-KH-01-2009(A为进一步调动广大员工工作积极性,集团实行员工收入与商业物业公司(项目公司经营管理业绩挂钩。对商业公司领导班子成员,根据项目公司的年终收益,结合对项目公司管理状况的考核进行奖励;对非领导班子员工,根据对综合收费完成情况和多种经营创收情况的考核进行奖励。1 领导班子成员奖励办法1.1 奖励适用范围已经开业或入伙并展开正常经营活动的宝龙集团商业管理中心所辖商业项目或物业项目(经营性项目。项目领导班子指商业物业经营项目公司执行董事/总经理、副总经理、财务负责人以及营运总监(未有以上职位的项目指项目第一负责人、负责人副职以及财务负责人。1.2 奖金

26、总额1.3 奖金分配项目总经理奖励基金:奖金总额的20%,由总经理提名,对本年度作出重大贡献的人员给予的奖励。项目公司领导班子成员奖励:奖金总额的80%,其中项目公司总经理(第一负责人奖金为本部分奖金总额的50%,另外50%根据其对项目公司其他领导班子成员的考核结果制订分配方案,报商业管理中心批准后执行。1.4 奖金发放考核以公历年度计算,奖金在年终考核后计提并发放。1.5 考核由项目公司第一负责人对其他领导班子成员进行考核,结果报备商业管理中心。2 非领导班子员工奖励办法2.1 发放范围非领导班子员工奖励包含每月经营绩效奖和年终多种经营创收奖两部分,发放范围为项目公司领导班子成员以外的正式员

27、工。2.2 发放条件(1当月综合收费率(物业费、水电费及公摊(第一年80%,第二年85%,第三年90%,第四年及以后95%;(2水电消耗率(第一年<3%,第二年<2%,第三年及以后<1%;(3上月租金收费率按不同项目年度目标责任书要求;(4历史清欠任务完成率=100%;(5年度纯利润如为负数不得计提奖金;(6多种经营收入完成月度计划目标80%。2.3 奖金总额定。(1多种经营创收达到商业管理中心下达的年度指标90%120%(不含的,按本年度多经总收入2%计提。(2多种经营创收达到商业管理中心下达的年度指标120%以上的,120%以内的按2%比例计提,超出120%部分按4%计提

28、。2.4 奖金发放(1经营绩效奖上月业绩本月考核、本月兑现。考核结果和奖金分配方案报商业管理中心及财务管理中心审核,由分管商业管理中心的副总裁签批后执行。(2多种经营创收奖与领导班子成员奖励同期发放。奖金分配方案报商业管理中心及财务管理中心审核,由分管商业管理中心的副总裁签批后执行。2.6 非领导班子员工考核及奖金分配细化方案3 领导班子成员奖励自2009年1月1日起执行,非领导班子员工奖励自2009年4月起执行。4 本办法由集团商业管理中心负责解释和修改。项目公司考核计分表(PLSY-KH-01.01-2009(A公司考核计分表 序号 考核项目目标值 完成情况基本分 指标完成率计分办法 得分

29、 评分人 等于100%25 90%-100%每低一个百分点扣2.5分 1 年度租金收缴率 100% 25 低于90%(不含0 分管财务副总:大于或等于指标30 90%-100%每低一个百分点扣3分 2 年度主营业务收入 30 低于90%(不含0 分管财务副总: 大于或等于指标 20 80%-100%每低一个百分点扣1分 3 年度多经收入20 低于80%(不含0 分管营运副总: 低于或等于指标 10 高于指标10%以下基本分*(1-超出费用/目标费用 4 年度费用控制10 高于或等于指标10% 0 分管财务副总:物业服务(2分 商业管理中心物业部评分商业服务(1分 商业管理中心营运部评分分管营运

30、副总:制度执行(1分 商业管理中心商务部评分5 综合管理 5团队建设(1分 商业管理中心行政部评分分管行政副总:企划活动(2分 商业管理中心企划部评分媒介形象(1分 商业管理中心企划部评分商户形象(1分 商业管理中心企划部评分6 品牌塑造 5公众形象(1分 商业管理中心企划部评分分管企划副总:干部廉洁(2分投诉处理(1分员工守法(1分 7 廉政法制 5劳资和谐(1分 每查实廉政问题一次扣除1分,廉政分为0分时取消当年红利分配。分管行政副总:合计 100总经理:2.4 商业经营公司档案管理制度详见附件商业物业公司经营考核与奖励办法。附:商业经营公司档案管理制度1、总则1.1 为加强公司档案管理,

31、提高档案管理工作规范化水平,根据集团档案管理制度(PL-RX-17-2009(A等有关规定,结合公司实际情况,制定本制度。1.2 本制度适用于除财务帐薄以外的所有档案管理。1.3 公司行政部负责统一领导档案管理工作,并设立档案室和专门档案管理人员集中统一管理各类重要档案。2、存档范围2.1企业基本信息档案:指注册资料、资质文书、营业执照、税务登记证及企业各类信息卡类等;2.2文书档案:指公司的各类合同、协议、制度、签批文件、决策、记录、会议纪要、发文、收文、工作函件、计划、总结、考核、证书等;2.3 电子档案:图像、图形、影象、声音、多媒体、程序、数据等。3、立卷方式3.1 档案编码方法为:全

32、宗号+类别号+案卷号+文件号;3.2 以发文单位确定文件存档位置;3.3 全宗号+类别号(说明:序号 资料内容 全宗号 类别号 备注1 外来单位往来档案 PL××·SY WL “××”(例:福州为FZ2 行政类档案 PL××·SY XZ “××”(例:福州为FZ3 财务类档案 PL××·SY CW “××”(例:福州为FZ4 招商类档案 PL××·SY ZS “××”(例:福州为FZ5 营运类档案

33、 PL××·SY YY “××”(例:福州为FZ6 物业类档案 PL××·SY WY “××”(例:福州为FZ7 企划类档案 PL××·SY QH “××”(例:福州为FZ3.4 各案卷号预定两位数:从01-99号;3.5 案卷内文件号按日期先后编排,流水号为日期+二位数流水号(从01到99号;3.6 案卷目录预先打印空白文件,手写填入;3.7 案卷标题要求:标题明确简洁,如要属保密文件需注明密级(分为秘密、机密、绝秘,注明保管期限(永久、长期:

34、10年、中期:3-10年、短期:3年以下等四种,注明案卷内容收进的起止时间;立卷方式细目:序号资料内容全宗号类别号案卷号文件号1 外来单位往来档案 PL××·SY WL 01-99年月日流水号2 行政类档案 PL××·SY XZ 01-99年月日流水号3 财务类档案 PL××·SY CW 01-99年月日流水号4 招商类档案 PL××·SY ZS 01-99年月日流水号5 营运类档案 PL××·SY YY 01-99年月日流水号6 物业类档案 P

35、L××·SY WY 01-99年月日流水号7 企划类档案 PL××·SY QH 01-99年月日流水号4、档案管理员主要职责4.1 负责公司工程技术资料、产权人档案、租赁者档案、公司重要资料等管理工作。4.2 严格执行档案资料保密制度,查阅机密、绝密档案,必须进行登记按规定程序审批后方可查阅。4.3 严格档案室入库制度,认真做好分类登记,对档案的分类做到科学合理,便于查找。4.4 档案借阅应按规定办理登记手续,认真检查到期归还的资料是否完整无缺,发现问题及时报告和处理。4.5 建立多功能查询电子档案管理文档,便于调阅、查找。4.6 档

36、案查阅以电子文档为主,对于档案原件的借阅按档案管理规定办理。4.7 定期更新档案信息库,获取最新的档案汇总信息。4.8 按有关规定对档案进行例行的保养、管理或销毁,做到信息库与档案原件相符。5、文档收集程序5.1 公司档案管理的基本原则:集中管理原则,即公司文书档案由总经办集中统一管理,公司各部门在各项活动中形成的具有参考价值的文件、材料,由主办人负责将自己办完的文件资料及时归档。5.2 档案查阅与借阅:同意。不得在资料上划线、圈点、涂改或作其他标记。由有关部门人员陪同进行。5.3 档案销毁:同意。期档案清单,报主管公司领导审批。6、附录附1: 一般档案资料销毁清单附2: 秘密档案资料销毁清单

37、附3: 案卷目录3 招商管理制度3.1 市场调查城市广场建筑资料,城市行政、人口、经济资料,市场调查表格,当地商业地图等。由集团商业中心规划部组织招商中心、物管部、人力资源部、当地商管公司成立市调小组;由集团商业中心规划部门对当地商业管理公司相关人员进行市调培训;主要商圈情况,不同业态在当地商圈的分布情况、数量和面积比例、经营状况,未来发展规划等;基本情况,总面积,规划布局,业态面积配比,档次定位,开业时间,历史经营状况,消费环境,消费结构(客层定位,租金价格或合作条件,相关费用(物业管理费,人力资源费用、品牌情况,服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等;地理位置、项目规模、周边

38、环境,交通,2-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居住户数、人均收入、人均消费支出、消费特性、物业状况(规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况,工程进度时间等;对本项目定位、商业规划、招商政策、目标品牌及租金价格物业费标准的建议。调查各种媒体的收费标准和当地主流媒体、广告媒体合作单位的情况。根据各部门数据形成调研结论,指导当地商管公司完成物管费测算、工资薪酬水平、开办费预算、招商宣传推广费预算、组织架构编制。3.2 商业业态规划、招商政策及租金方案商业业态规划、招商政策及租金方案经批准后,由集团商业管理中心下发给各商业公司。集团商业管理中心

39、计划管理部负责追踪各商业公司制定招商计划书及招商工作进度计划,并报集团商管中心审批后监督各商业公司执行。招商条件:租金及递增比例、合同年限、租金及押金收取方式、招商优惠条件等;招商范围:业态、业种、品牌档次,每个铺位锁定三个目标品牌,分高中低三个档次;招商城市:本地及异地城市;任务指标:铺位数量、面积;时间节点安排:从启动到完成整个过程的时间节点;房屋租赁合同及附件及相关要约文本,并将签字盖章的合同统一编号存档;3.3.4.1 招商工作需严格遵守集团规定及当地商业公司规章制度和管理办法,认真贯彻和落实招商政策和租金指标,不得有弄虚作假、徇私舞弊、贪污受贿的行为,一经发现将严肃处理并追究其法律责

40、任;3.3.4.2 各商业公司应严格控制空铺率,不得超过1.5%(面积占比。对于空铺补充招商,原则上商铺空置时间不得超过30天;3.3.4.3 对于商铺品牌更换,应签订后续品牌后方可与现经营品牌签订终止合作合同;3.3.4.4 新城市广场商铺租赁合同审批,需集团商业中心项目负责经理会签,监督招商政策及租金条件的执行情况;3.3.4.5 各商业公司应遵循集团规定招商审批权限,严格按照各种招商工作流程开展招商工作,超出权限应及时上报集团商业中心审批;3.3.4.6 对已经形成的城市广场步行街商业规划定位、执行方案、招商政策、租金价格进行调整和改动的,需事先上报集团商业管理中心批准后方可更改;3.3

41、.4.7 各商业公司每周五将招商进展上报集团商业中心计划管理部;包括招商进度汇总表,并附品牌明细表。3.3.4.8 招商的前期启动,以一线主力品牌客户、次主力店为重点,率先洽谈,优先签约,确保招商质量及城市广场一流的市场地位,可在确保实现租金整体目标和集团总体要求的基础上,对重点关键品牌的合作条件在上报批准后可给予优惠扶持政策;3.4 广告招商妥善保管。3.4. 9 综合指标小组集体审核意见,确定中标单位,并由招标小组成员在中标标书上现场签字确认,指定人员起草评标、定标报告,附中标标书,分别报集团商业管理中心和集团招标部审核。3.5 商铺租赁情况分析3.6 品牌资源库建立品牌资源档案表按统一标

42、准填写,各商业公司于每月25日前上报更新品牌。招商部建立品牌档案资源库,理清品牌资源明细,清算品牌档案总量,根据每月上报品牌资源情况于当月30日对资源库总数进行调整。并定期对品牌资源库内容进行整理,清除无效品牌资源,达到有效化和实用化。各商业公司每月20日前对在场经营商户情况进行整理,按统一表格要求上报各地公司在场经营商户变动情况,招商部根据各地公司上报的商铺经营情况进行及时更新。根据集团招商部签订战略联盟品牌情况建立详细的战略联盟品牌资源档案。以季度为整理时间段,每季度的最后一个25日前汇总完毕。由集团招商部负责收集整理,主要品牌资源为首次进入中国销售的世界知名品牌,取得联系后根据相关资料建

43、立品牌资源档案。以月为整理时段,每月15日整理汇总。以上单位时间内整理品牌资源库数量,以标线体系整理数量变化,以明确表现资源库内品牌增减量。3.7商业公司招商考核与奖励办法详见附件商业物业公司经营考核与奖励办法。附件:商业物业公司经营考核与奖励办法商业公司招商考核与奖励办法(PLSY-KH-02-2009(A为激励商业公司(项目公司的招商人员工作积极性,规范招商人员工作,使之在招商工作中能把握集团的利益方向,争取更佳的合作条件,并保质保量按时完成招商任务,对参与招商人员进行考核评价,根据考评结果进行招商月度绩效奖励和开业奖励。1 月度绩效奖励1.1 发放范围项目公司根据阶段性招商目标,将任务分

44、配到招商小组或个人,按月度对招商人员的工作绩效进行考核评价,根据考评结果发放招商月度绩效奖金。考评以正式合同签订为前提。1.2 月度绩效考核1.3 奖金计算实发绩效奖金=核定的绩效奖金基数×招商月度绩效考核分/100。各级招商人员绩效奖金基数标准:职务绩效奖金基数(元/月备注招商总监 10001500招商经理 7001000招商助理 300500各项目公司须将招商人员的绩效奖金基数在上述标准范围内确定,报商业管理中心审核,分管副总裁审批。1.4 奖金发放2 开业奖励2.1 发放范围项目按照既定的时间开业且营业面积达到预定目标以上的,对项目公司参与招商的人员进行奖励。2.2 开业考核(

45、1独立商铺及品牌店经商业管理中心分管该项目公司的招商总监审核,商业管理中心领导审批。(2次主力店及主力店经商业管理中心分管招商副总经理审核,商业管理中心领导审批。2.3 奖金计算实际招商开业奖金=招商开业奖金基数×招商开业考核分/100。招商开业奖金基数为商业管理中心所得招商佣金的10%。2.4 奖金分配 实际招商开业奖金分配标准备注 主办招商人员占60% 主办招商人员招商体系内的直接上级占20%项目公司招商团队占70% 招商部团体奖金占20%根据项目公司招商部对招商工作评优情况进行发放项目公司招商团队以外的占30% 项目达到开业目标后,根据对项目公司招商部以外员工评优情况进行发放注

46、:1、参与项目招商的商业管理中心人员以对应方式及对应的职务分配招商开业奖金。2、如主办招商人员在招商体系内无直接上级,则将主办人招商人员奖金以外所有部分作为招商团队奖基金(即40%2.5 奖金发放3 惩处规定3.1 连续3个月未达成个人业绩指标,按工作不合格给予辞退,不予补发辞退前一个月的招商月度绩效奖金和已招商部分的招商开业奖金。3.2 出现损害公司利益、公司形象的言行,如:z擅自承诺商家无法达成的商务条件;z向客户虚构商场业态规划;z透露商场招商机密(如商务条件底线;z收取商家任何名目的回扣或服务费;z私下帮助业主或商家出租或转租店面。按严重违反公司纪律给予辞退,不予补发辞退前一个月的招商

47、月度绩效奖金和已招商部分的招商开业奖金。4招商月度绩效奖励自2009年4月1日起执行,招商开业奖励自2009年1月1日起执行。5本办法由集团商业管理中心负责解释和修改。项目公司招商月度考核计分表(PLSY-KH-02.01-2009(A项目公司招商月度绩效奖金分配汇总表(PLSY-KH-02.02-2009(A项目公司招商开业考核计分表(PLSY-KH-02.03-2009(A项目公司招商开业奖金分配汇总表(PLSY-KH-02.04-2009(A公司招商月度考核计分表一、招商质量评分表编号: 填表日期:项目名称: 商户名称:建筑面积: 目标租金: 元/月/ 实际租金: 元/月/序号 考核项目

48、 权重 目标值 实际情况 考核内容 计分方法 实际得分大于目标租金 30×实际租金/目标租金等于目标租金 301 租金价格 30少于目标租金,在目标租金60%以上30×实际租金/目标租金在目标租金60%或以下 0按时开业 202 达成时间 20延期6个月以内 20×(1-逾期天数/180天延期6个月以上 0低于目标免租期 20×目标免租期/实际免租期等于目标免租期 203 免租期 20高于目标免租期6个月以内 20×目标免租期/实际免租期高于目标免租期6个月或以上 04 达成质量 15 目标商户 15同档次商户 8-14低于目标档次一档 1-7

49、低于目标档次二档 0按预定租期 125 租赁期 12高于预定租期四年以内 12×(1-增加年数/4年高于预定租期四年或以上 0齐全、及时 3齐全不及时 26 资料档案 3不齐全及时 1不齐全不及时 0合计 100二、招商数量评分表序号 考核类别 计划值 实际完成 计分方法 实际得分1 按商铺数 实际完成除以目标值×1002 按面积数 实际完成除以目标值×100实际得分注:表格编号采用“XX-×××-YYYY-N”形式,其中,XX为所属项目公司的拼音简写,×××为所属业种的拼音简写,YYYY表示招商的年份,

50、N为一年内该业种的招商序号。如郑州商业公司2008年第一家成功招商并开业的餐饮业种商铺,编号为:ZZ-CY-2008-001公司招商月度绩效奖金分配汇总表序号 姓名 职务 绩效奖金基数(元绩效评分 实得绩效奖金 备注 合 计公司招商开业考核计分表编号: 填表日期:项目名称: 商户名称:建筑面积: 目标租金: 元/月/ 实际租金: 元/月/序号 考核项目 权重 目标值 实际情况 考核内容 计分方法 实际得分大于目标租金 30×实际租金/目标租金等于目标租金 301 租金价格 30少于目标租金,在目标租金60%以上 30×实际租金/目标租金在目标租金60%或以下 0按时开业 202 达成时间 20延期6个月以内 20×(1-逾期天数/180天延期6个月以上 0低于目标免租期 20×