房地产开发企业会计核算办法

1、房地产开发行业会计核算办法 根据企业会计制度 、企业会计准则、增值税管理条例 ，以及集团公司财务管 理制度，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，特制定本会计核算办法。第一章 会计核算的一般规定第一条 会计核算的基本前提：会计主体、持续经营、会计分期、货币计量。第二条 会计核算的基本原则：客观性原则、可比性原则、相关性原则、配比原则、 权责发生制原则、谨慎性原则、重要性原则、实质重于形式原则。第二章 会计科目使用说明第三条 会计科目的设置、名称及具体使用办法，执行企业会计准则规定。本核 算办法着重说明因房地产开发行业特点而在使用上有不同之处的部分会计科目， 略述在使 用上相同的会计科目（可参见

2、企业会计准则 ）。在不影响会计核算要求和会计报表指标 汇总，以及对外提供统一的会计报表格式的前提下企业可以根据实际情况自行增设或减少 某些会计科目。第四条 资产类科目一、“现金”科目 本科目核算企业的库存现金，其借方反映现金的增加，贷方反映现金的减少，期末借方 余额反映企业实际持有的库存现金。企业应在规定范围内使用现金，规定库存现金限额，不 得坐支现金。 企业因销售房屋等而收到的营业款以及代有关单位向客户收取的现金款项， 应 及时送存银行，在“银行存款”科目核算，不在本科目核算。企业必须设置 “现金日记账”，按照现金业务发生的先后顺序逐笔序时登记。 每日终了， 应根据登记的“现金日记账”结余数

3、与实际库存数进行核对，做到账实相符。如出现现金短 少或溢余，应通过“待处理财产损溢”科目核算，待查明原因后进行处理。月份终了， “现 金日记账”的余额必须与“现金”总账科目余额核对相符。二、“银行存款”科目本科目核算企业存入银行的各种存款， 按银行账号设置明细账， 其借方反映银行存款的 增加，贷方反映银行存款的减少， 期末借方余额反映企业实际存在银行或其他金融机构的款 项。企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款等在 “其他货币资金”科目核算，不在本科目核算；企业为客户住房按揭贷款提供担保而在贷款 银行以本企业名义存入的保证金在“其他应收款”科目核算，不在本科目

4、核算。企业应当设置“银行存款日记账” ，按照银行存款收付业务发生的先后顺序逐笔序时登 记。每日终了应结出余额。 “银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核 对一次。企业账面结余与银行对账单余额之间如有差额， 必须逐笔查明原因， 并按月编制“银 行存款余额调节表”调节相符。月份终了， “银行存款日记账”的余额必须与“银行存款” 总账科目余额核对相符。销售回款利用POS刷卡业务执行，原则上POS刷卡收入直接计入公司帐户，如根据银行需要设定的个人POS业务，视同银行存款纳入银行帐户管理三、“其他货币资金”科目 本科目核算企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证

5、 金存款、存出投资款等各种其他货币资金，应设置“外埠存款” 、“银行汇票存款”、“银行本 票存款”、“信用卡存款”、“信用证保证金存款” 、“存出投资款”等明细科目，并按外埠存款 的开户银行，银行汇票或本票、信用证的收款单位等设置明细账，期末借方余额反映企业实 际持有的其他货币资金。四、“短期投资”、“短期投资跌价准备”、 “长期股权投资”、 “长期债权投资”、 “长 期投资减值准备”五个科目按企业会计准则有关投资的规定进行核算。五、“应收票据”科目 本科目核算企业因销售商品、产品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票 和商业承兑汇票，期末借方余额反映企业持有的商业汇票票面价值和应计利

6、息。六、“应收股利”科目 本科目核算企业因股权投资而应收取的现金股利和因收其他单位的利润， 应按被投资单 位设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的现金股利或利润。七、“应收利息”科目本科目核算企业因债权投资而应收取的利息， 企业购入到期还本付息的长期债券应收的 利息，在“长期债权投资“科目核算，不在本科目核算。本科目应按债券种类设置明细账， 期末借方余额反映企业尚未收回的债权投资利息。八、“应收账款”科目 本科目核算企业因土地转让、房产销售、房产出租、工程代建等，应向购买房产单位或接受劳务的单位收取的款项。本科目应按不同单位（客户）设置明细账，期末借方余额反映 企业尚未收回的账款，期末如为

7、贷方余额，反映企业预收的账款。因购买商品房一般可以通过申请银行按揭贷款方式筹措购房款项， 对以开发商品房住宅、 写字楼为主的企业， 其应收账款一般较少， 企业也可不单独设置本科目， 而通过“预收账款” 科目核算。为了规范统一科目，我们一致用“应收账款”核算。分录：签订合同、开具发票时借：应收账款一一XXX现金（银行存款） 贷：主营业务收入 贷：应交税费 - 应交增值税 - 销项税额九、“其他应收款”科目 本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他各种应收、暂付款项，包括已不符合预付账款性质而按规定转入的预付账款等。 本科目应按不同的债务人设置明细 账，期末借方余额反映企业尚未收回

8、的其他应收款。核算的内容主要有：（一）个人借款；（二）应收的各种赔款、罚款；（三）应向职工收取的各种垫付款项；（四）集团内部单位往来；（五）存出保证金（六）已不符合预付账款性质而按规定转入的各项预付账款；（七）其他各种应收、暂付款项。企业拨付用于投资、购买物资、预付工程款的各项款项，不能在本科目核算。 因客户违约造成公司垫付客户月供的款项，在本科目（七）核算。十、“坏账准备”科目 本科目核算企业提取的坏账准备， 本公司原则上不计提坏帐准备。 十一、“预付账款”科目 本科目核算企业按照购货合同、工程承包合同规定预付给供应单位、施工单位的款项， 应按业务单位设置明细账。本科目期末借方余额，反映企业

9、实际预付的款项；期末如为贷方 余额，反映企业尚未补付的款项。因房地产项目开发周期一般比较长，配套项目较多，对同一施工单位的付款次数、结算 次数较多，为了全面反映工程付款、结算情况，与其往来业务应归口在本科目核算。根据税法规定， 所有工程款在支付时应由施工方开具相关的合法票据及发票， 否则不得 支付款项。 故在支付进度款时必须取得对方的发票方可支付款项， 工程结算时必须全部获得 相关的结算金额的发票，质量保证金部分可另由单位开具收据确定质保金金额。分录：（1）支付进度款并获取发票：A:借：预付帐款-*单位 贷：银行存款B:借：开发成本-*项目内容借：应交税费 - 应交增值税 - 进项税额 贷：应

10、付帐款 -单位（2）支付结算款并获取发票：A:借：开发成本-结算金额余额借：应交税费 - 应交增值税 - 进项税额贷：应付帐款 -扣除质保金后的应付款金额 -单位 贷：其他应付款 -质保金-单位B:借：应付帐款-挂帐金额（帐面金额）贷：预付帐款 - 挂帐金额（帐面金额）贷：银行存款（3）支付质保金借：其他应付款 - 质保金 -单位 贷：银行存款如有确凿证据表明其不符合预付账款性质，或者因供货单位（施工单位）破产、撤销等 原因已无望再收到所购货物的，应将原计入预付账款的金额转入其他应收款。分录：借：其他应收款预付账款转入贷：预付账款。各单位至少每季度与往来单位对账一次。十二、存货类科目（一）房地

11、产开发企业存货的分类：1、原材料类存货：指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，包括 各种甲供材料。甲供材应完善材料的采购入库、出库等手续。2、设备类存货：指用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设 备等。3、产成品类存货：指各种已完成开发并已验收合格，可以交付使用或对外销售的各种 土地、房屋等开发产品。由开发成本结转形成。原则上本公司存货仅指由开发成本结转部分，材料及设备实施“零”库存，会计报表 中的存货为“开发成本” 、“开发间接成本”期末余额。（二）具体存货类科目1、“低值易耗品”科目 本科目核算企业库存的低值易耗品的实际成本。单位价值在100元以上， 1

12、000元以下的各种使用年限在一年以上的在使用过程中保持原有实物形态不变的实物资产为低值易耗 品，对领用低值易耗品采用一次摊销法，应按领用部门和个人设置领用台帐。在核算时必须 通过此科目归集核算。分录：A 借：低值易耗品分类贷：银行存款（现金）B 借：管理费用办公费开发间接成本（） 贷：低值易耗品分类2、“库存商品”科目本科目核算企业全部自有的库存商品。 本科目期末借方余额反映企业各种库存商品的实 际成本。 房地产企业的库存商品主要指已经竣工验收的可以单独销售的各类不动产，包括已经开发完工的土地、 已经竣工验收的住宅、 写字楼、厂房等。房地产库存商品分类可为土地、 住宅、厂房等，住宅又可分为高层

13、住宅、 低层住宅、别墅等。如住宅等按建筑面积计价销售， 数量单位可为平方米；如不计建筑面积（层高在 2.2 米以下）的车库，数量单位可为个；如 厂房按栋、组、套等计价销售，数量单位可以为栋、组、套等。原则上本科目不进行核算， 只有在项目全部开发完成， 单位成本已按要求全部分配到位， 相关手续全部办理完毕，且项目销售率达到 90%以上。其剩下的房产可单独计价计入库存商 品。3、“出租开发产品”科目 本科目核算自持物业中用于出租经营的土地和房屋等开发产品，下设“出租产品”和 “出租产品摊销”两个二级科目。开发完成的用于出租的土地和房屋， 应于签订出租合同后， 按土地和房屋的实际成本，转入“出租开发

14、产品出租产品”科目，按其耐用年限分期平均 摊入成本。对外销售出租开发产品，按出租产品的余值借记“主营业务成本” ，按出租产品 累计已提摊销额借记“出租开发产品出租产品摊销” ，按出租产品原价贷记“出租开发产 品出租产品”。自持物业中用于自己经营办公的房屋，按税法要求转入固定资产。4、“周转房”科目 本科目核算用于安置拆迁居民周转使用，产权归企业所有的各种房屋，下设“在用周 转房”和“周转房摊销”两个二级科目。周转房投入使用时，按实际成本，从“库存商品” 科目转入“周转房在用周转房”科目，按其耐用年限分期平均摊入受益开发项目的征地拆 迁成本。发生的周转房维修费直接计入有关项目的开发成本。对外销售

15、周转房商品，按周转 房的余值借记“主营业务成本” ，按累计已提摊销额借记“周转房周转房摊销” ，按周转房 原价贷记“周转房在用周转房” 。（三）发出存货按移动平均法计价。十三、“待处理财产损溢”科目本科目核算企业在清查财产过程中查明的各种财产盘盈、 盘亏和毁损的价值， 设置“待 处理流动资产损溢”、“待处理固定资产损溢”明细科目。十四、“固定资产”科目本科目核算企业固定资产原价。 固定资产是指使用期限超过 1 年的房屋、建筑物、机器、 机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的单位价值在 1000 元以上的设备、器具、工具 等。不属于生产、经营主要设备的物品，单位价值在1000元以上，并且使用期

16、限超过 1 年的，也应当作为固定资产。 性质上属于固定资产， 但价值不足 1000 元的，也在本科目核算。核算固定资产后续支出的操作要点： 企业会计准则固定资产规定，与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企 业的经济利益超过了原先的估计， 如延长了固定资产的使用寿命， 或者使产品质量实质性提 高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过 该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待 摊的方式核算。 企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出是应当资本化， 还 是费用化。在具体实务中，对于固定资产发生的下列各项后续

17、支出，通常的处理方法如下：（一）固定资产修理费用，应当直接计入当期费用。（二）固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固 定资产的可收回金额。（三）如果不能区分是固定资产修理还是固定资产改良， 或固定资产修理和固定资产改 良结合在一起，则应按上述原则进行判断，其发生的后续支出，分别计入固定资产价值或计 入当期费用。（四）固定资产装修（如房屋、建筑物装修）费用，符合上述原则可予资本化的，应当 在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在两次装修期间、租赁期间 与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内， 采用合理的方法单独计提折旧。 如果在下次 装修时，该

18、项固定资产相关的“固定资产装修”明细科目仍有余额，应将该余额一次全部计 入当期营业外支出。（五）融资租赁方式租入的固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。发 生的固定资产装修费用， 应在两次装修期间、 剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较 短的期间内，采用合理的方法摊销。（六）经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出， 应单设“经营租入固定资产改良” 科目核算， 并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内， 采用合理的方法 摊销。我公司统一用“长期待摊费用”科目核算 税法规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：（一）发生的修理支出达到固定资产原值

19、 20%以上；（二）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长 2 年以上；（三）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。十四、“累计折旧”科目本科目核算企业固定资产的累计折旧。 对固定资产折旧年限和残值率的规定可根据会计 准则要求或税法要求确定，一经确定不得随意更改。十五、“在建工程”科目本科目核算企业自建自用工程发生的实际支出，包括需安装设备的价值。 十六、“固定资产清理”科目 本科目核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产价值及其在清理过程 中所发生的清理费用和清理收入等。十七、“未确认融资费用”科目本科目核算企业融资租入固定资产所发生的未实现融资费用， 期末借方余额， 反映企业

20、 未实现融资费用的摊余价值。十八、“无形资产”科目无形资产，是指企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人或为管理目的而持有的、没 有实物形态的非货币性长期资产。企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权， 按照实际支付的 价款，借：无形资产一一土地使用权一一XXX土地 贷：银行存款并按本制度规定进行摊 销；房地产企业将需开发的土地使用权账面价值转入开发成本 （该项土地开发自建自用房时 将账面价值转入相关在建工程），借：生产成本 贷：无形资产。十九、“投资性房地产”科目投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地产，按成本模式计量。1、形成

21、可独立使用的房产借：投资性房地产一一*贷：开发成本一一*贷：应交税费-应交增值税-进项税转出？2、取得收入借：现金（银行存款）贷：其他业务收入贷：应税税费-应交增值税一销项税3、折旧借：其他业务成本贷：累计折旧第五条负债类科目一、“短期借款”科目本科目核算企业借入的期限在1年以内的各种借款。借款利息的计提，应通过“预提费 用”科目，借款利息符合资本化条件的，计入相关项目的成本。二、“应付账款”科目本科目核算企业因购买材料、商品、接受劳务供应等而发生的债务，应按往来单位（供 应商）设置明细户。应付账款一般按应付金额入账，而不按到期应付金额的现值入账。如果 形成的一笔应付账款是带有现金折扣的， 应

22、付账款入账金额应按不扣除折扣的金额记账， 获 得的现金折扣，冲减财务费用。某些应付账款由于债权单位撤销或其他原因无法支付或无需 支付，应计入“营业外收入”。“应付帐款”科目的核算，结合“预付帐款”进行相应账务处理。三、“预收账款”科目本科目核算企业因销售房屋、转让土地、代建工程而预收的款项等，贷方反映预收的款 项和客户补付的款项；借方反映应收的款项和退回多收的款项；期末贷方余额，反映尚未结 清的预收款项，借方余额反映应收的款项。房地产销售一般交易金额较大，交易周期较长，客户可以分期付款，房地产企业的预收 账款通常较多。对于成片、成组销售的厂房、写字楼等，本科目可以按客户单位设置明细账； 对于开

23、发大型的住宅项目，其客户众多且多为个人，同一客户可能购买住宅、车库、商铺等 多个物业，如果按客户姓名设置明细账，则日常录入和查询不甚方便，这时应按所售物业的 名称编号设明细账。四、“应付职工薪酬”科目： 分别核算企业职工工资、职工福利费、社会保险等支出，按企业会计准则执行。五、“应交税费”科目 本科目核算企业应交的各种税金及税费附加，如营业税、增值税、企业所得税、土地 增值税、城市建设维护税、房产税、土地使用税、车船使用税、个人所得税、教育费附加、 防洪基金、残疾人保障基金等。 印花税和耕地占用税按照规定一次纳税， 不需要通过此科目。房地产企业的转让土地使用权、销售不动产按规定应交的营业税、土

24、地增值税、城市建 设维护税、教育费附加计入主营业务税金及附加，房产税、土地使用税、印花税计入管理费 用，耕地占用税等计入土地成本。一般纳税人计税会计分录（增值税）1、销售货物借：银行存款（现金）贷：预收帐款 *贷：应交税费 - 增值税 -销项税2、支付劳务或材料借：开发成本 * 贷：银行存款（现金） 贷：应交税费 - 增值税 - 进项税3、支付税费借：应交税费 -增值税 - 已交税费贷：银行存款（现金） 小规模纳税人会计分录（增值税）1、销售货物借：银行存款（现金）贷：预收帐款 *贷：应交税费 - 增值税 -销项税2、支付劳务或材料借：开发成本 * 贷：银行存款（现金）3、支付税费借：应交税费

25、 -增值税 -已交税费 贷：银行存款（现金） 其他税费核算方式按原会计核算办法。六、“其他应付款”科目 本科目核算企业除了应付票据、应付账款、应付工资等以外的应付、暂收款项。本科目 应按应付和暂收款项的类别和单位或个人按置明细账。 房地产企业因协助客户办理按揭贷款、 代办产权等而代房地产局、银行、公证处等单位向客户收取某些款项，为了便于分析客户的 交款情况，应按交款客户结合委托收款单位设明细账。其他应付款设置二级科目分别核算相关往来。七、“预提费用”科目 本科目核算企业按照规定从成本中预先提取但尚未支付的费用。 房地产项目的实际开发成本， 只有在整个项目竣工结算后才能准确计算得出， 而房地产

26、项目一般工程周期长，实行分期开发，各项工程竣工有先后，工程结算过程耗时较长，为了 及时结转销售房屋的开发成本，房地产企业会较多使用“预提费用”科目，通常期末余额较 大。例如，住宅已经竣工交付， 但公共及配套设施、 基础设施尚未完工， 或者工程尚未结算， 暂时不能计算出所售住宅的实际成本， 这时就要合理预计住宅的工程成本， 可以按照项目工 程预算中预计的住宅单位成本作为销售成本价格。发生工程费用，一般按工程项目、工程成 本大类、成本细项计入工程成本，而预提成本一般只按工程项目成本大类进行，不必要也很 难合理地明确至各个成本细项。按常规，一项费用预提后，实际发生费用时应冲减预提费用。但为了便于连续

27、、总体地 统计、分析工程项目成本发生情况，通常在发生工程费用时并不立即冲减预提费用，而是继 续计入生产成本，这样，就可能造成企业在某个会计期间的资产（生产成本）和负债（预提 费用）会虚增金额，为了消除此因素对财务状况的不实反映，应于每半年度对生产成本清理 一次，并分析冲减预提费用。预提费用的计提金额与比例， 应参照当地税务部门在核算所得税及清理土地增值税时所 依据的相关法律文件。八、“长期借款”科目本科目核算企业向银行或其他金融机构借入的期限一年以上（不含 1 年）的各项借款。 房地产行业是一个资金密集型行业，企业因开发项目需要，一般会争取银行的贷款支持，且 贷款期限一般在一年以上， 即房地产

28、企业一般都有长期借款。 借款费用符合以下资本化条件 的，应计入工程成本，而不计入财务费用：（一）企业为开发项目已经发生支出。（二）借款费用已经发生。（三）项目的实体建造活动已经开始。第六条 所有者权益类科目一、“实收资本”科目 本科目核算企业按照企业章程的规定， 投资者投入企业的资本。 企业收到投资者投入的 资金，超过其在注册资本所占的份额的部分，作为资本溢价或股本溢价，在“资本公积”科 目核算，不计入本科目。二、“资本公积” 科目 本科目核算由投资者或其他人（或单位）投入，所有者归属于投资者，但不构成实收资 本的那部分资本或者资产，包括资本和股本溢价、接受捐赠资产、股权投资准备、关联交易 差

29、价等。三、“盈余公积”科目本科目核算企业按照规定从净利润中提取的各种积累资金，下设“法定盈余公积” 、“法 定公益金”、“任意盈余公积” 三个明细科目。 盈余公积用于弥补亏损、 转增资本、分配利润； 当法定盈余公积达到注册资本的 50%时可不再提取，盈余公积转增资本后留存的盈余公积数 额不得少于注册资本的 25%。四、“本年利润”科目 本科目核算企业本年度实现的净利润，贷方登记转来的收入总额，借方登记转来的费 用总额，年度终了，结出全年累计实现的净利润总额 （或净亏损总额），年底将余额转入 “利 润分配未分配利润”科目后，本科目无余额。五、“利润分配”科目 本科目核算分配本年实现的利润和上年结

30、存的利润，借方登记已分配的利润数，贷方 登记年末从“本年利润”科目转来的本年盈余额和弥补以前年度亏损额。会计期末应将“利 润分配”科目下的其他明细科目的借方余额，从其贷方转入“利润分配未分配利润”科 目中，该科目年末余额，反映企业历年积存的未分配利润（未弥补亏损） 。下设 “提取法定 盈余公积”、“提取法定公益金” 、“提取任意盈余公积” 、“应付股利”、“未分配利润” 等科目。第七条 成本类科目一、成本对象是指为归集和分配开发产品开发、 建造过程中的各项耗费而确定的费用承 担项目。计税成本对象的确定原则如下：（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行 成本核

31、算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本 摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的 群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作 为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大 差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差 异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托

32、代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分 别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不 能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。二、“开发成本”科目（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项 费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地 闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、 回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性 研究

33、、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开 发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包 括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境 卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体 业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特 定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人

34、员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。开发成本的归集，应严格按照企业所得税处理办法进行相关的帐务处理，确保核算 的合理与清晰。开发成本的归集，应根据一般纳税人的一般计税方法和简易计税方法进行不同的合计核 算方式。1、一般计税方法的开发成本计入分录借：开发成本-*借：应交税费-增值税-进项税额贷：银行存款（应付帐款等科目）开发成本金额二发票总金额/ （1+税率）2、简易计税方法的开发成本计入分录借：开发成本-*贷：银行存款（应付帐款等科目）开发成本金额=发票总金额第八条损益类科目一、“主营业务收入”科目本科目核算企业在销

35、售房产或提供劳务及让渡资产使用权等日常经济活动中所取得的 收入，应按主营业务的种类设置明细账。对销售房地产收入，为了方便分析收入和计算成本， 可以按库存商品的明细分类来设置收入明细账。房地产商品房销售以房屋办理了移交手续交付业主使用确认收入的实现。开发的土地、 商品房在移交后，将结算账单交付买方并得到认可时，确认收入。如果房地产企业事先与买方签订合同（该合同是不可撤销的），按合同要求开发房地产 的，应作为建造合同，按建造合同的处理原则处理。建造合同的结果能够可靠地估计，企业 应当根据完工百分比法在资产负债日确认合同收入和费用；建造合同的结果不能可靠地估计,应分别以下情况进行会计处理：合同成本能

36、够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同 成本加以确认，合同成本在其发生的当期确认为费用。合同成本不可能收回的，应在发生 时立即确认为费用，不确认收入。如果合同预计总成本将超过合同预计总收入，应将预计损 失立即确认为当期费用。借：预收帐款一一*贷：主营业务收入贷：应交税费 -增值税 - 应交税费未交税费 =应交税费 - 已交税费 应交税费=不含税销售额 *税率= 预收帐款/ （1+税率） *税率二、“主营业务成本”科目 本科目核算企业取得主营业务收入应配比的成本，应按对应“主营业务收入”科目设 置明细账。商品房销售成本为房屋的开发成本， 房屋出租成本为出租房的折旧费、 维修费等， 工程代建为工

37、程的建筑安装成本等。借：开发成本 借：应交税费 - 增值税 -进项税额贷：银行存款（应付帐款等科目）三、“主营业务税金及附加”科目 本科目核算因销售产品等应交城建税、教育费附加、土地增值税、其他税费等。四、“营销费用”科目 本科目核算企业在销售产品、提供劳务等日常经营过程中发生的各种费用以及专设销 售机构的各项经费， 包括工资、职工福利费、 交通费、差旅费、汽车费用、 办公费、水电费、 折旧费、物料消耗、低值易耗品摊销、展览费、广告费、业务宣传费、租赁费、交易手续费 等。本科目应按费用项目设置明细账，进行明细核算。一般纳税人按一般计税方法会计分录：借：营销费用 借：应交税费 - 增值税- 进项

38、税额 贷：银行存款（现金）五、“其他业务收入”科目 本科目核算除主营业务之外的其他业务收入， 如房地产开发公司物业部门的物业管理收 入、投资性房地产租赁收入等。如根据物业管理合同，物业部长期为客户提供物业管理服务 应于每月末定期收取物业管理费，则企业应在每月末将应收取的物业管理费确认为收入。六、“其他业务支出”科目 本科目核算因组织其他收入而发生的成本费用，包括应交税费的税金及附加。七、“管理费用”科目 本科目核算企业行政管理部门为组织和管理经营活动而发生的各种费用， 包括管理人员 工资、 职工福利费、工会经费、职工教育经费 、业务招待费、交通费、差旅费、汽车费用、 办公费、水电费、折旧费、修

39、理费、物料消耗、低值易耗品摊销、印花税房产税、土地使用 税等相关税金、诉讼费、咨询费、坏账损失、社会保险、劳动保险费、防洪保安基金、残疾 人保障基金、董事会会费、其他等。本科目应按费用项目设置明细账，进行明细核算八、“财务费用”科目本科目核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生费用， 包括利息支出（减利息收入）、 汇兑损失（减汇兑收益）、相关的手续费及其他财务费用。企业为开发房地产项目而借入款 项发生的借款费用符合资本化条件的计入项目开发成本，不通过“财务费用”科目。一般纳税人应考虑财务利息支出的增值税进项税额。因资金融资业务发生的咨询费、顾问费、手续费等支出不得进行进项税额抵扣。九、“投资收益

40、”科目：本科目核算企业对外投资取得的收入或发生的损失。十、“营业外收入”科目：本科目核算企业发生的与其生产经营无直接关系的各项收入，含固定资产盘盈、处置固定资产净收益、罚款收入等，如客户违返房屋买卖合同而支付的违约金。十一、“营业外支出”科目本科目核算企业发生的与其生产经营无直接关系的各项支出，含固定资产盘亏、处置固定资产净支出、非常损失、出售无形资产净损失、罚款支出等，本科目应按费用项目设置明 细账。十二、“所得税”科目本科目核算企业按照会计准则计算的税前会计利润在进行纳税调整事项调整后应承担 的所得税费用。十三、损益类科目余额在月末结转本年利润科目，月末无余额。第三章账簿设置第九条 原则上

41、企业应执行电算化管理，如前期未执行电算化，企业应设置的主要账簿有：一、总分类账（订本式）二、现金日记账，（订本式）三、银行存款日记账（订本式）四、资产类明细账（三栏式）五、权益类明细账（三栏式）六、损益类明细账（多栏式）七、固定资产明细账八、非固定资产明细账九、成本类明细账（多栏式，分项目设立）十、库存商品品明细账（数量金额式）实行电算化会计后不再考虑相关的帐本，但银行日记帐和现金日记帐应有相关的手工 账簿。第十条 企业可根据业务的实际情况设置各类辅助账包括固定资产台账、低值易耗品台账和部门费用明细台账等。第四章会计报表及会计报表附注第十一条 会计报表及会计报表附注参见企业会计准则第十二条 集

42、团公司要求提供的会计报表： 一、资产负债表二、利润表三、现金流量表（年度）四、管理费用明细表五、营业费用明细表六、项目开发成本支出明细表七、应收账款明细表八、预付账款表细表九、其他应收、应付等往来报表 十、其他集团公司需要的报表附录一企业会计科目名称和编号顺序号 编号（ 根据电算化实际调整 ）名称一、资产类11001现金21002银行存款31009其他货币资金100901外埠存款100902银行本票100903银行汇票100904信用卡100905信用证保证金100906存出投资款41101短期投资110101股票110102债券110103基金110110其他51102短期投资跌价准备611

43、11应收票据71121应收股利81122应收利息91131应收帐款101133其他应收款113301单位113302个人111141坏账准备121151预付账款131161应收补贴款141201物资采购151211原材料161221包装物171231低值易耗品181232材料成本差异191241自制半成品201243库存商品211244商品进销差价221251委托加工物资231261委托代销商品241271受托代销商品251281存货跌价准备261291分期收款发出商品271301待摊费用281401长期股权投资140101股票投资140102其他股权投资291402长期债权投资140201债

44、券投资140102其他债券投资301421长期投资减值准备311431委托贷款143101本金143102利息143103减值准备321501固定资产331502累计折旧341505固定资产减值准备351601工程物资160101专用材料160102专用设备160103预付大型设备款 为生产准备的工具及器具160104361603在建工程371605在建工程减值准备381701固定资产清理391801无形资产401805无形资产减值准备411815未确认融资费用421901长期待摊费用431911待处理财产损溢191101待处理流动资产损溢191102待处理固定资产损溢二、负债类452101短

45、期借款462111应付票据472121应付账款482131预收账款492141代销商品款502151应付职工薪酬512161应付股利522171应交税费217101应交增值税 进项税额 已交税金 转出未交增值税 减免税款 销项税额 出口退税进项税额转出 出口抵减内销产品应纳税额 转出多交增值税未交增值税217102应交营业税217103应交消费税217104应交资源税217105应交所得税217106应交土地增值税217107应交城市维护建设税535455565758596061626364218121810121810221810321810421810521810621912201221123012311231101231102231103231104232123312341应交房产税217109应交土地使用税217110应交车船使用税217111应交个人所得税217112教育费附加217113防洪保安基金217114残疾人保障基金217108其他应付款单位个人 客户 代收代付 社会保险 工会经费 预提费用 待转资产价值 预计负债 长期借款 应付债券 债券面值 债券溢价 债券折价 应计利息 长期应付款 专项应付款 递延税款 三、所有者权益类310131033111311101311102311103311104311105311106实收资本（或股本） 已归还