房屋租赁的替代效应与福利评价

1、南方经济2009年第2期房屋租赁的替代效应与福利评价李培3内容摘要租房还是买房是每位住房需求者需要面临的重大决策。房与租房决策选择模型,。并通过引入空间计量分析方法,以中国216个地级市2000实证检验。结论显示,经济适用房的“不经济”引致了住房租赁市场的活跃。,获得房屋的产权。关键词生活满意度JEL分类:R21,中图分类号:F293.35文献标识码:A文章编号:100026249(2009)02200032010一引言1998年住房制度改革使得中国住宅的投资和分配机制发生了重大变化,房屋买卖市场与租赁市场都得到了不同程度的激活。在这些意义深远的变革当中,家庭住房决策也发生了相应变化。为了更好

2、地理解消费者不断变化的住房行为及其相互影响,有必要对新时期消费者的购房决策行为进行研究,以利于政府的科学决策。消费者住房决策及其对城市内部空间结构变动所产生的影响一直以来都是城市经济学关注的重点。从理论研究方面来看,Alonso(1964),Mills(1967)以及Muth(1969)建立的经典城市空间结构解析模型(AMM模型)为我们提供了一种分析城市空间一般均衡的严密范式,一直以来都是分析消费者住房决策的主要理论依据,近年来,许多学者对AMM理论模型进行了相关扩展,通勤成本、名义工资水平、城市房屋价格以及城市舒适度逐步被视为影响代表性消费者住房决策的关键因素(Millsetal.,1997

3、;Anasetal.,1998)。AMM模型是以单中心城市作为建模和理论分析的基础,Solow(1973)则认为传统经济地理中的单中心城市模型通常不考虑城市内部的拥挤成本,由于城市中心地租定价的参照系是城市郊区地段的地价,这往往会导致城中心地租被高估,从而使得竞租曲线不能充分反映社会成本的变动。作为改进,Yang(1990)和Krugman(1993)分别在新兴古典经济学与新经济地理学的研究框架下,通过构建多中心城市空间分析模型对代表性消费者的住房决策进行了相关分析,在他们的模型中城市形状(urbanshape)也由最初的方形或圆形扩展到其他各种类型。感谢匿名评审人的建议与评论;感谢中国发展研

4、究基金会对“经济适用房的公共政策与供给机制”课题的资助。3房屋租赁的替代效应与福利评价tyconstraints)以及投资风险通常被视为是影响消费者租买选择的三大主要因素(HendersonandIoan2nides,1983;Fu,1991)。消费者的租买决策不仅仅是一种单纯追求经济利益最大化的决策结果,它与住房决策者的年龄、身份、家庭规模以及价值观念同样息息相关(HuangandClark,2002)。当前,消费者住房决策的相关实证研究主要存在以下两个分支:一部分学者关注购房者个体特征与房屋不同属性对潜在购房者住房决策的影响,他们将享乐价格模型(HedonicPriceModels)作为实

5、证检验的工具(Witteetal.,1979);另一部分学者则更加关注社区特征对住房决策的影响,离散选择模型(Dis2creteChoiceModel)是他们在实证分析过程中所采用的主要分析工具(Quigley,1985;Nechybaetal.,1998)。由于多数实证研究均假定竞争性住房市场是独立运行的,在此假定下,房者的住房偏好。然而,即便是在发达国家,这一假定也与现实不相符。例如,制而无法实现自己最优的长期住房决策(Rosenthaletal.1991,住房决策空间的大小(Aultetal.,1994)。Zheng等(,通过引入空间不匹配指数(spatialdisplacementin

6、dex)ContingentValuationMethod),以北京等中国五个大城市2003年的,分析了影响个人竞租曲线的因素以及中国中国住房改革过程中所遗留的房产不清、住房贷款渠道不畅、。,住房制度改革的特殊性自然成为学者们关注的焦点(PudneyandWang,1995;Fleisheretal.,1997;Zax,1997)。住房改革使政府在房屋供给中的角色发生了改变。当前,中国各级地方政府主要通过土地价格调控、调节银行贷款利率以及与“经济适用房”开发相关的“优惠”政策直接或间接地影响房地产市场的运行(平新乔等,2004)。Fu等(2000)利用1997年北京、上海和广州实地调研收集的3

7、964份问卷资料着重分析了政府住房补贴对购房决策的影响。结论显示,政府住房补贴会降低补贴地区的住房私有率。与西方国家保障性住房所不同的是,1998年房改以来,作为中国住房分层供应体系的主体之一的经济适用房,主要通过“只售不租”的方式提供给中低收入阶层。由于相关配套监督机制不完善,对购房者而言,经济适用房完全可以被视为一种住房投资品。那么,经济适用房政策的出台是如何影响中低收入阶层的租房决策呢?此外,前人对消费者住房决策的研究均直接假定截面单元是同质的,即将决策者视为相互独立的个体,不同城市间住房市场潜在的相互影响往往被忽视。然而,在实际经济活动中相邻城市住房市场的发展并非是独立的。地区间的人口

8、流动、住房市场发展的外部性、人为的干预都会对消费者的住房决策产生影响。忽视不同城市住房市场发展在空间上的相依性,会使计量分析结果有偏。本文将通过引入空间计量分析方法解决之前的研究方法中可能存在的不足。本文结构安排如下:引言之后在第二部分建立一个代表性消费者的购房决策模型;第三部分利用空间计量经济学基本方法,以中国216个地级市数据为样本对以上理论模型进行实证检验;第四部分以北京市与全国的两次抽样调查数据为样本,对租房与买房给消费者带来的不同主观感受进行了实证对比;第五部分为结束语。二理论分析本节通过构建一个代表性消费者的住房决策模型,对住房者的租买选择对其自身福利的影响做出相应的理论分析。我们

9、假定全国由三个城市组成,城市1和城市2为代表性城市,城市3表示除城市1与城市2以外的其他所有城市。在这个三个城市中居住着无数个理性的、同质的中低收入水平的代表性消费4南方经济2009年第2期者,中低收入阶层市民的住房决策空间只包含购买经济适用房或租赁房屋。他们可以选择在自己户口所在城市购买经济适用房(e1)或租赁商品房(r1),并消费其他消费品(m1)。此外,每位代表性消费者还可以选择去其他两个城市租赁商品房(r2或r3)。假定代表性消费者的个人效用与他们到这两个城市的次数相关(v20或v30),由此,代表性消费者的个人效用函数可以表示为:U1=u1(r1,e1,w1)+f1(m1,w1)+f

10、2(r2,v2,w1)+f3(r3,v3,w1)(1)上式中w1表示其他影响代表性消费者个人效用的外生变量向量组,ui和fi均为凹函数。如果代表性消费者不去城市2租赁商品房,则v2,r2=0,且f2(r2,v2,w1)=0。为了简化起见,我们假定代表性消费者在其户口所在城市租用商品房的月租金与购买经济适用房的“月供”相等,P1个人收入为y1,每次往返其他两个城市所需的交通费用分别为t2和t3,束为:m1=-p1r12v2-t3v3(2):,e1,2,v3=1(r1,e1,w1)+f1(m1,w1)+f2(r2,v2,w1)+f3(r3,v3,w1)+1(y1-p1(r1+e1)-t2v2-t3

11、v3-m1)(3)一阶条件为:y1-p1(r1+e1)-t2v2-t3v3-m1=0111-1p1=-1p1-1=0r1e1m12-1t20,v20,v2-1t2=05v2v233-1t30,v30,v3-1t3=05v3v3当方程存在内解时,代表性消费者在其户口所在城市租赁房屋的最优反应方程为:r1=r1(p1,y1,t2,t3,r2,r3,w1)(4)为了反映代表性消费者在其他城市租赁房屋对r1的影响,我们用r1分别对r2和r3进行求导,并利用拉普拉斯展开式可得:p1=05ri3u1u1-e1r15g2122f1f2f3f1f1222+tivi225m15v25v35m15vi22222H

12、,i=2,3(5)上式中H 为求解方程的加边海赛矩阵,当最优解存在时,H 为半负定,即H <0。通过对往返其他城市的交通费用和收入分别求导,可以将交叉通勤成本效应和收入效应分别表示为:-p15tiuu-e1r15g2122fffffti22+vi222m15m15vi5m25v25v22222H,i=2,3(6)5房屋租赁的替代效应与福利评价u1u1f1f1f1p1-2222e1r15g15m15v25v322222=y133H(7)当vi=ki=0时,=0;当vi>0时,根据我们之前对函数凹凸性质的假定,方程(5)和(7)的符号由5tiu1u1-的符号决定,方程(6)的符号则由收

13、入效应:5e15r15g2122f1f1f1u1u1p1vi222-,i=2,3e1r15g25m25v25v3122222(8)和替代效应:f1f1f1u1p1ti222,e15g25m25v25v31222(9)的差值大小决定。综上所述,:,比较自己。然而,方程(5)-方程(7)。相邻城市住房市场的联动效应,中央应该在坚持“权力下放”的基础上,通盘考虑经济适用房在各城市间的建设规模分布。三计量方法、数据与结论(一)空间计量方法本文之所以选择空间计量方法为基本分析工具,主要原因包含以下两个方面:第一,消费者住房决策往往会受相邻城市间房屋租赁市场发展的影响,引入空间计量方法有助于我们理解各城市

14、间房屋租赁市场在空间上的相互影响,便于对本文中构建的住房决策模型进行实证检验。第二,传统计量经济学由于忽视观测值之间的空间相依性(spatialdependence),计量模型中不考虑变量关联的空间异质性(spatialheterogeneity)从而违反了高斯马尔可夫(Gauss2Markov)定理。这也使得OLS估计不再是最优线性无偏估计。空间计量经济学弥补了传统计量经济学的上述不足,从而使得回归结果更加可信(Anselin,1988)。我们将本文的住房租赁空间计量方程表述为方程组(10),其中Y为n×1阶因变量矩阵,X为解释变量向量组。W1和W2为n×n阶的空间权值矩

15、阵,通常反映自变量间的一阶相邻关系(first2ordercontigui2tymatrix)或一般为距离变量的函数,在此,为了便于对回归方程的系数做出解释,我们将空间权值矩阵做了标准化处理。X为解释变量向量组,表示空间自回归系数,表示空间误差移动平均系数;和为待估计参数,为随机误差项。当方程组(10)中W2值为零时的空间计量模型被称作空间自回归模型(spatialautoregressivemodel),即SAR回归模型;当方程组(10)中W1值为零时的空间计量模型称之为空间误差模型(spatialerrorsmodel),即SEM回归模型。+y=W1y+X=+W2+N(0,2In)(二)变

16、量及其数据说明(10)本文空间计量模型中所用数据均为2000年相关统计资料的数据。主要原因在于,一方面采用住房6南方经济2009年第2期改革推行三年后的数据,一定程度上可以避免政策推行中的时滞效应对回归结果所产生的影响;另一方面,2000年人口普查提供了建国以来第一次覆盖面最大、代表性最强的、城市一级的住房数据,这也是中国第一次使用长表问卷收集关于住房的信息。根据前文的理论性分析,我们确定以下变量为本文的被解释变量和解释变量:在计量方程中,解释变量为每户租房支出,由于人口普查资料没有提供各城市每户房租支出的具体数据,我们利用2000年中国城市建设统计年报中房租收入与各省、直辖市2000年人口普

17、查资料中租用商品房户数之比表示。城市一级的经济适用房价格在统计年鉴上没有反映,考虑到经济适用房价格是各地政府根据所在地区商品房价格和中低收入阶层收入水平,以保本微利的原则制定的,。因此,本文利用各城市商品房价格乘以目标城市所在省、示各城市经济适用房价格,以上数据来自各城市所属省、学对空间权值矩阵定义时所遵循的Rook准则,离的几何平均值,城市间公路距离来自,中国,一个城市的市场化水平越来越成为。,中国政府财政收入在国内生产总值中所占比重的显著。通过对城市统计年鉴中的数据做初步分析后,即多数市场化程度较高的城市,政府财政支出在地区生产总值中所占的比重也相对较低。因此,我们用各城市政府的财政支出占

18、GDP比重表示各城市的市场化水平。此外,在回归方程中我们用人均住房面积作为城市住房房源充裕程度的代理变量,用失业率作为城市经济景气水平的代理变量作为回归方程的控制变量。各城市失业率和人均住房面积数据来自2000年人口普查分县资料,其他数据来自2001年城市统计年鉴。所有计量过程通过Matlab710和Ar2view311软件完成。(三)基本结论我们通过Moran函数检验了各城市住房租赁市场在地理空间上所表现出来的相依性,检验结果显示Moran值为01051,其正态统计量Z值大于正态分布函数在0105水平下的临界值,这表明住房租赁在空间分布上呈明显的正自相关,适合用空间计量模型进行分析。Lmsa

19、r检验结果表明SAR模型的残差序列仍然存在空间自相关,而SEM模型的残差序列不存在空间自相关,所以SEM模型较SAR模型更合适(Anselin,1988)。从SEM回归方程来看,空间自回归误差系数显著为正,即房屋出租潜在的巨大利润间接刺激了相邻城市租赁市场的活跃。1998年住房政策规定财政、单位原有住房建设资金可以转化为住房补贴的地区,可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴,这一规定无形中扩大了保障性住房供给的区域性差异。事实上,即便是符合保障标准的地区,政策规定的补贴水平与房价之间也没有构建起有机的联系。为了满足自身的住房需求,绝大多数中低收入阶层家庭不得不转向租赁商品房。面对

20、所在地区的有限房源、不发达的房地产中介服务以及发展滞后的住房三级市场,他们往往不得不选择去周边相邻城市租房。因此相邻城市间的距离也就往往成为他们进行租房决策时所考虑的主要因素之一,从SEM回归方程的结果来看,相邻城市距离与房屋租赁在统计上呈现弱负相关。通勤成本对消费者住房决策的影响意味着,关于住房支付能力的相关研究不应该仅仅关注收入和房价之间的关系,还应该充分考虑到住房支出成本与通勤成本之间的消长关系。因为,工作岗位和居住地在数量和质量上的空间不匹配(SpatialMismatch)可能会导致更高的失业率,对不同群体在城市中的和谐共存产生不利影响,并对城市发展带来巨大的交通压力(kain,19

21、68)。7房屋租赁的替代效应与福利评价从回归结果我们可以明显看到,人均收入与房屋租赁在统计上呈显著的“倒U”型关系。即存在一个“收入阀值”,在“收入阀值”之下随着收入水平增加会有更多人选择租房,当收入水平超过“收入阀值”时,越来越多的人会选择买房,这一结论符合住房梯度消费的规律(Sweeney,1974)。住宅的耐用性决定了在其几十年的使用年限中,可能会有几个甚至几十个购买者或使用者。同一个家庭在不同时间,随着家庭结构、消费偏好以及支付能力的变化,对住房消费的水平也不同。由此决定了人们对住宅消费往往会遵循“先租后买、卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”的原则。然而,规范居民住宅消费行为的前提之一就是

22、,存量交易在一定时期内占总交易的绝大多数。由此,中高收入阶层购买新房后才会将原来的房子卖给消费层次较低的家庭,并最终带动低收入阶层承租由中低收入者腾出来的旧房,从而实现整个社会住房条件的帕累托改进。而中国住房市场的现状却是,二、机制尚未形成。,但这两个市场都明显存在缺陷。民间租赁市场运作不规范,这往往使得租赁房屋的供源不稳定;2006年全国仍有近四分之。“家”的理解多数是建立在“住房自有”的基础上,因此,U”曲线的“拐点”可能相比西方其他国家会出现的更早一些。表1解释变量相邻城市距离人均收入2经济适用房价格人均住房面积市场化水平失业率空间滞后误差系数空间自回归误差系数BP检验LR检验/Mora

23、nI检验Lmsar/Lmsem检验值F检验/极大似然比OLS回归中国城市房屋租赁回归分析SAR回归SEM回归SEM稳健性回归-0.146333(-1.71)-0.135(-1.52)3-1.125(-4.59)30.903(6.26)3-1.255(-3.87)-0.100(-1.15)3-1.058(-4.37)31.021(6.99)3-1.276(-3.86)-0.104(-1.21)3-1.115(-4.58)30.984(6.75)3-1.311(-3.97)3-1.124(-4.51)30.907(6.20)3-1.256(-3.81)-0.137(-0.89)0.196(1.60

24、)-0.136(-0.90)0.197(1.62)0.006(0.39)-0.153(-1.01)0.21233-0.146(-0.96)0.21733(1.73)(1.77)30.368(3.93)0.25533(2.53)3314.681333333333333调整R2样本空间注:(1)括号内为t值。(2)33333、分别表示在1%、5%和10%水平上显著。(3)空间权值矩阵为标准化后的以Rook标准计算的邻近矩阵,SEM稳健性回归中的空间权值矩阵为以Queen标准计算的邻近矩阵。8南方经济2009年第2期从回归方程中我们不难发现,经济适用房价格与房屋租赁需求呈显著正相关。经济适用房原本是

25、以中低收入阶层为供给对象的保障性住房,然而,在缺乏必要监督机制的条件下,让开发商这一市场主体来承担社会保障功能,以至于许多城市的经济适用房已经变得不“经济”。2005年中国绝大多数城市的经济适用房平均售价与中低收入家庭平均年收入之比均大大超过了国际平均为6的水平。经济适用房的高房价不但有碍于政府实现最初设想的通过建设经济适用房实现扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目标,相反却刺激了各地房屋租赁市场的发展。伴随着城市化进程的加快,一方面,拆迁规模的扩大衍生出了很大一部分的拆迁承租需求;另一方面,大量外地务工人员也成为城市租房的主力军。房地产市场上的买房行为与租房行为都具备一个共

26、同特征,不动性。由于户籍制度和城市住房之间的联系在很大程度上仍然没有被触动,主流的住房分配体制之外。他们往往只能寄居于“城中村”、,形成了一种当地人口与外来人口分割居住、以租赁为主的“,供需缺口越小,。反之,消费者则更加倾向于租房。租房与买房的效用分析前文的模型假定房屋消费者是同质的,且买房和租房给消费者带来的效用无差异,即住房者并不重视房屋产权的归属。那么房屋产权对中国城市居民生活满意度的影响如何?居住面积又在多大程度上影响中国城市居民对生活水平的主观评价呢?城市房价远高于全国平均水平的大城市的居民对以上两个问题的回答是否与全国一致呢?本文将利用2004年北京市居民生活质量意向调查资料和20

27、03年全国综合社会调查资料(城镇部分)中的部分数据加以检验。(一)实证检验本文建立了如下的Probit模型来对上文提出的几个问题进行实证检验:P(Yi=1)=(+1Agei+2Sexi+3Mari+4Hukouii)+5Medui+6Hedui+7Areai+8HPi+(11)(11)式中下标i表示第i个家庭,方程左边的P(Yi=1)表示第i个家庭对生活满意的概率,其他解释变量的名称和定义见表2。对于以全国数据为样本的回归方程,我们还采用了以被调查者对自身生活水平评级为解释变量的稳健性检验。考虑到数据收集中可能存在的自选择偏误,本文使用Heckman(1978)提出的两阶段回归法加以克服。根据

28、回归结果,我们可以得到以下主要结论:首先,住房产权与居民对生活的满意度呈显著正相关。中国城镇居民由于深受历史传统的影响,购房置业的心态在多数人心中仍旧根深蒂固,拥有自己的住房始终是大多数家庭所追求的首要目标。相比较西方国家,在中国老百姓的传统观念中,“居者有其屋”往往被理解为“居者有其产”。甚至对于很多人而言,他们看重的不仅仅是住房的使用价值,更看重其符号象征意义,即他们更加强调住所长期的稳定性和“家的感觉”。在能力允许的条件下,他们更愿意买房而不是租房。在笔者2007年10月对北京经济适2004北京市居民生活质量意向调查数据库为中国人民大学叶裕民教授主持的“北京市城市居民提高生活质量意向调查

29、研究”课(城镇部分)是由中题成果的一部分,抽样调查对象为北京市城八区居民,总共收回有效问卷1308份。2003年全国综合社会调查数据库国人民大学社会学系和香港科技大学社会调查研究中心合作主持的问卷调查项目,调查为全国性抽样调查,涉及28个省、市、自治区的559个居委会,总共收回有效问卷5894份。9房屋租赁的替代效应与福利评价用房小区的问卷调研中,71.2%的经济适用房住户在经济适用房只租不售的情况下,不愿意租用,即他们看重房屋产权的归属。其次,房屋居住面积与居民对生活的满意度也呈显著正相关。中国自1980年开始实行城镇住房制度改革以来,人均住房面积已由1978年的不足7平方米,提高到2005

30、年的人均26.11平方米,居民的住房条件得到了很大改善。然而,伴随着住房的商品化与市场化,人们潜意识中“买房就要买面积大的新房子管一辈子”的渴望似乎已经可以变成现实(Chiu,2002;HuangandClark,2002;宇宙,2006)。1998年住房改革使得中高收入阶层长期被压抑的住房需求一下子得以释放,许多人争相追求越来越大的户型,住房消费呈现出一种非理性化的倾向。然而,即便是对一个100,如果平均每人扩大5平方米的住房建筑面积,假定新建楼层高度平均为10层,就要占去几十平方公里的土地。由此可见,住宅“一步到位”、居民收入水平以及土地供应的总体情况而言,。最后,家”的特殊情结往往会使人

31、们将“居所”视为世代相传的重要资产,这一观念并没有明显的地域界限。此外,租赁的房屋基本上都源于个体或家庭,即租赁者很少能够将租赁期限延长到十年,甚至上百年。对于租房者而言,居住在租赁的房屋中没有“家”的感觉也就不足为奇了。表2自变量年龄(Age)性别(Sex)婚姻状况(Mar)户口(Hukou)中等教育(Medu)高等教育(Hedu)房屋产权(HP)收入水平(Inc)居住面积(Area)MPseudo2RLR检验2居民生活满意度影响因素(OrderedProbit)北京市30.013(4.41)全国(1)0.00333全国(2)0.001(0.83)3-0.188(-6.31)30.264(6

32、.01)VIF检验值解释变量定义0=女性1=男性0=无配1=有配偶0=其他1=城市户口0=其他1=中等教育0=其他1=高等教育0=其他1=有产权-0.031(-0.50)-0.056(-0.72)3-0.246(-2.81)3-0.087(-2.88)0.072(1.60)-0.057(-0.93)30.299(8.42)30.661(15.2)30.222(5.83)30.002(15.98)30.004(15.65)0.010(0.17)30.177(5.06)30.430(0.04)30.141(3.80)30.001(11.01)30.002(6.92)0.079(1.07)30.29

33、3(3.50)30.246(3.34)30.001(4.41)30.006(5.99)333样本空间33注:(1)方程3被解释变量为被调查者对生活水平层次的自身感受。(2)3、分别表示在1%、5%水平上显著。(3)括号内的数值为稳健性标准差。(3)M为逆Mills比率(InverseMillsRatio),从3个方程回归结果来看,M不显著且接近于0,说明自选择问题不明显。北京市经济适用房小区问卷调查抽样时间为2007年10月,抽样对象为北京市所有建有经济适用房小区的10个区,涉及50个经济适用房小区,共收回有效问卷1184份。10南方经济2009年第2期(二)买房与居者有其产2005年中国城镇

34、住房自有率已经达到81.62%,远远高于西方发达国家的平均水平。那么,这是否已经意味着拥有私房的家庭已经实现了“居者有其产”的目标了呢?笔者认为,问题的答案是否定的。原因在于,城市土地属国家所有,城市居民不能像农民那样,有权占用自己的宅基地,无法拥有私人地产也就意味着城市居民不可能有真正意义上的私人房产。此外,自启动住房制度改革以来,中国个人住房交易信贷业务也随之发展迅猛,商品房按揭付款已经成为买房人弥补资金不足的首选方式。从大多数家庭住宅消费模式角度分析,他们购房后只不过将租赁的“房东”由原来租房的所有者转变成了银行。因为购房者通过按揭贷款买到房子,虽然他们拥有住房使用权,但产权证却留在银行

35、,房子,而不是购房者。银行可以长期为购房者提供房屋“租赁”,”。由此看来,这种运作模式本质上只不过是一种特殊的租赁罢了,。那么,对于购买能力达到买房支出的购房者而言,?在此,我们假定房屋的一般使用期限为50年,房屋均价为6000/,90平方米的房子买价为54万元,首付按30%计算,余款在307%计算,则每月买房“月供”约为2276元。,租房者用2276元基本上可以租到一套。,重要的是租房与买房所形成的社会信用和财富分配截然不同。“住房自有”的追求,特别是对于“夹心层”而言,永久的居所象征着他们分享城市经济增长的起点。与此同时,这一运作模式在某种程度上,也实现了劳动者可以主动为自己的社保投资的目

36、标。因为劳动者通过这一过程,在城市中得到固定财产,也就同时获得了未来的社会保障。当其退休时,他们所拥有的固定财产就可以作为其养老资本的抵押。因此,这种运作模式本质上为劳动者提供了一种不依赖国家福利机制,自己养活自己的社会机制。五结语随着住房消费市场化和住房分配货币化改革的实施,以及城镇居民住房消费观念的转变,越来越多的城市市民可以通过市场购买或租赁的方式满足自己的住房需求。然而,当前中国房地产供求组合是典型的“高价格、大规模”的模式,即高收入阶层可以通过“用脚投票”的方式选择自己的宜居住所,而面对不断“狂飙”的房价和有限的经济适用房供给,中低收入阶层却往往只能“望楼兴叹”,租房往往成为多数满足自住性需求的中低收入阶层市民的唯一选择。市场机制下,个体经济能力的差异决定了个人和社会群体在争夺优势资源过程中的相对竞争力。住宅公平体现社会公平,居住条件以及分配方式也会直接影响社会稳定,因此,政府应该更加关注社会空间资源分配的公平性问题。如果租房不能给租房者带来“家的感觉”,而对经济适用房“只售不租”的供给模式会使有钱人有动机购买经济适用房,从而分享未来城市发展带来的土地溢价的话,政府是否可以考虑采取“先租后售”的供给模式呢?因为这一模式不但可