漯河市博亿融城国际商业发展报告2

1、漯河市博亿融城国际商业发展报告2位置：源汇区人民路北，友爱街东，距火车站和汽车站很近，附近是漯河的商业集中 区域。现状：新天地是一个商业综合体，集科技、服装、餐饮、休闲小站娱乐于一体的大型 市场，也是漯河人民的购物天堂，新天地的商业繁荣得益于绝佳的地理位置和 城市综合体的规划定位；新天地本身规划的就是城市综合体和商业的内环街； 国际龙头企业快餐业的进入（如肯德基、麦当劳）、公寓和酒店对人气的带动 消费人群从年轻到年长的一应俱全，形成了漯河这个四线城市第一商业中心， 而新天地科技市场就是这个城市综合体中的一个小型的专业市场，主要经营的 是电脑的配件和数码产品，得益于地理位置和消费人群，经营状况基

2、本良好；总结：产品多元化，多业态组合，满足人群的不同消费需求；地理位置优越，位于有 名的商业区域；入驻有大型购物商场和超市，吸聚了人气。这是新天地成功的 主要因素。新天地科技市场人民路光明市场图示人民路光明路市场商铺名称业态面积（）租金（元/月）水电费客流量汇降电器电器201100无水费电11>.2元/度较少糖果批发糖果201200无水费电1.2元/度较少鑫耗毛巾日化201200无水费电1.2元/度较少诚志电器电器201200无水费电1.2元/度较少丽人饰品饰品20500无水费电1.2元/度较少建霞日化日化15800无水费电1.2元/度较少伟业电器电器15900无水费电1.2元/度较少玩

3、具总汇玩具24500无水费电1.2元/度较少鑫鑫百货日化16800无水费电1.2元/度较少顺发体育武术器械运动器械181000无水费电1.2元/度较少俊杰日化日化181000无水费电1.2元/度较少信誉商行日化18800无水费电1.2元/度较少鸿达文具文具12432无水费电1元/度较少王健礼品婚庆礼品16672无水费电1元/度较少姐妹玩具玩具12259无水费电1元/度较少雨洁总代理日常用品281176无水费电1元/度较少喜庆商行婚庆用品12259无水费电1元/度较少皮带大全皮带12216无水费电1元/度较少阳光体育体育用品18540无水费电1元/度较少新星雨具雨具12288无水费电1元/度较少

4、斌斌毛巾毛巾16288无水费电1元/度较少辛壤文化用品文化用品14202无水费电1元/度较少 市场销售品种有电器、玩具、食品、文具及日化用品等种类繁多。但商铺面积普遍较小，所缴纳的租金、电费根据地段不同，价位也各不相同；租金两边的门面为2060元/平方；中档的租金为14元25元/平方；市场南部多归属于土产公司，靠近街口，客流量较大，电费也相对较高，越靠北，电费越低。市场充分利用空间，在楼梯道口设的也有商铺，在不影响行人进出的同时，正常营销。西边市场属于万庄，租金相对比土产公司便宜，但电费较高，北部的客流量也相对较少。光明路市场是漯河批发市场的中坚力量，定位为低端的生活用品；但是大型商超的增多使

5、小商家的数量减少，而这些小商家正是光明路市场的主要客户，还有其他种种原因整体导致了市场人流量及销售业绩有所下滑，但光明路市场在漯河的知名度非常高，并以卖“假货”而闻名；锁定的大部分都是县城和乡镇的批发商户；光明路市场以价格便宜而闻名；租金的整体趋势为两端入口处较高，越往里越便宜。而南入口比北入口租金高，而整体租金又比2008年以前降低了30%左右，由此也可看出，商业地产在2007年的下半年到2009年是非常低迷的；2010年商业地产刚刚开始转暖；整个市场无水，也就是说整个市场从建设初期就没有铺设自来水管道，这点是每个商家老板都无可奈何而又怨声载道；绝大部分商家都生活在市场内，生活用水成了生活中

6、最大的困难。市场用电属于商业用电，基本维持在每度一元，但每个月商家都会多加五度左右的分摊用电，这点使得各商家经营者很不满意。这对我们的项目在做商业生活配套方面提供了有益的借鉴。调查分析：长江路种子批发市场商铺名称商铺长宽商铺人流量消费者年龄/身份经 营业 态租赁价格（元/）商铺位置备注春雨科技服务站两间门面、每间两层、上下两层面积共为80（上层40、下层40、每间开间：4m、进深：10m）9:40-9:471组/7分钟35-55岁之间的城乡农民及零售商种子、农药、化肥330元/间（上下两层）8.25元/种子市场70号孙女农种业一间门面、上下两层面积共为80、（上层40

7、、下层40、每间开间：4m、进深：10m）9:48-9:554组/7分钟35-55岁之间的城乡农民及零售商农作物种子350元/间（上下两层）8.75元/种子市场69号田女兴种业两间门面、每间两层、上下两层面积共为80（上层40、下层40、每间开间：4m、进深：10m）9:56-10:030组/7分钟35-55岁之间的城乡农民及零售商农作物种子330元/间（上下两层）8.25元/种子市场65号赵先生（不愿意留电话）大民种业一间门面、上下两层面积共为80（上层40、下层40、每间开间：4m、进深10m）10:05-10:102组/5分钟40-50岁之间的城乡农民及零售商农

8、作物种子330元/间（上下两层）8.25元/种子市场66号某女源种业三间门面、每间两层、上下两层面积共为120（上层40、下层40、每间开间：4m、进深：10m）10:10-10:182组/8分钟40-55岁之间的城乡农民及零售商农作物种子330元/间（上下两层）8.25元/种子市场51号姚女药科技服务部两间门面、每间两层、上下两层面积共为80（上层40、下层40、每间开间：4m、进深：10m）10:20-10:281组/8分钟35-60岁之间的城乡农民及零售商农药350元/间（上下两层）8.75元/种子市场51号杨先/p>

9、丰收种子一间门面、上下两层面积共为90、（上层45、下层45、每间开间：4.5m、进深：10m）10:29-10:380组/8分钟35-55岁之间的城乡农民及零售商农作物种子330元/间（上下两层）8.25元/种子市场（没看到牌号）朱女士（不愿留电话）阳光种业两间门面、每间两层、上下两层面积共为80（上层40、下层40、每间开间：4m、进深：10m）10:39-10:473组/8分钟40-60岁之间的城乡农民及零售商农作物种子330元/间（上下两层）8.25元/种子市场35号杨先江路种子批发市场商铺名称商铺长宽商铺人流量消费者年龄/身份经营业态租赁价格（元/）备注滨农

10、科技漯河总经销两间门面、每间两层、上下两层面积共为160（上层80、下层80、每间开间：4m、进深：10m）9:40-9:451组/5分钟30-55岁之间的周边农民和周边的小农资商户农药600元/月（上下两层）王女士租金一交一年的聚丰一间门面、上下两层面积共为80、（上层40、下层40、每间开间：4m、进深：10m）9:47-9:570组/10分钟30-50岁之间的周边农民和周边农资小商户农药300元/月（上下两层）张微租金一交一年的【北京】丰乐三高种子有限公司两间门面、每间两层、上下两层面积共为160（上层80、下层80、每间开间：4m、进深：10m）10:00-10:100组/10分钟30

11、-50岁之间的周边农民和周边的小农资商户种子600元/月（上下两层）（不愿意留电话）喜洋洋农资两间门面、每间两层、上下两层面积共为160（上层80、下层80、每间开间：4m、进深：10m）10:15-10:201组/5分钟30-55岁之间的周边农民和周边的小农资商户种子、农药、化肥600元/月（上下两层）钱先生租金一交一年的漯河市绿苑农药经营部一间门面、上下两层面积共为80、（上层40、下层40、每间开间：4m、进深：10m）10:22-10:272组/5分钟30-50岁之间的周边农民和周边的小农资商户农药300元/月（上下两层）李女士租金一交一年的世纪金田园农资连锁店两间门面、每间两层、上下

12、两层面积共为160（上层80、下层80、每间开间：4m、进深：10m）10:29-10:340组/5分钟30-55岁之间的周边农民和周边的小农资商户种子、农药、化肥600元/月（上下两层）张女士租金一交一年的神农种业有限公司一间门面、上下两层面积共为80、（上层40、下层40、每间开间：4m、进深：10m）10:36-10:380组/2分钟30-50岁之间的边农民和周边的小农资商户种子、喷雾器300元/间（上下两层）柴春梅租金一交一年的奥瑞金两间门面、每间两层、上下两层面积共为160（上层80、下层80、每间开间：4m、进深：10m）10:40-10:450组/5分钟30-55岁之间的周边农民

13、和周边的小农资商户喷雾器、喷壶600元/间（上下两层）赵女士租金一交一年的种子批发市场种子市场调研总结：长江路种子市场主要经营：种子、化肥、农药、农药喷雾器；种子市场正对长江路，商铺全部都是内铺街，消费者大多都是周边居民，周边有土地的农民和自己开垦一块菜地的居民，年龄在30-55；铺面全部都是一、二层相连，租一楼送二楼，并且上、下面积相同，铺面单间面积都是一样的，有单间租的，也有两、三间打通租的，单间面积为：40m2左右，开间：4米左右，进深：10米左右；种子市场铺面租金是一交一年的，租金为：300元/月（单间上、下两层的租金）；铺面都是从市场租过来的，统一租赁的。原来此市场的商户都是在各个地

14、方分散着的，后来把分散的商户集中到了长江路种子市场中，实行了前两年不收租金的优惠政策，刚开始收房租的时候也曾有过30元/月的时候，近两年才开始涨的，租金是一交一年的；因为现季节是淡季，不是春秋播种的季节，所以人流量不大，很冷清，而且很多商户都关门停业了，停业商户大概有三分之二。根据调研情况了解，此市场是统一管理的，商铺面积和租金都相差不大，此市场给很冷清，生意不好，此市场商户大多没有到郾城做生意的意愿，而且很多商户对井冈山路并不熟悉，该市场的后面，配有一些小型的物流公司，便于这些商户的收发货。结论如下：1、家具建材市场：有明显的市场机会（主要针对郾城区建材市场），但需在其基础上做诸多改进，方能

15、成功取代郾城区建材市场；2、种子市场：季节性较强，不利于人气常年聚集；收益水平一般；商户对区域认知差等表明种子市场尚不能很好的契合本项目；3、光明路批发市场：曾一度是漯河批发市场的中坚力量，但是大型商超的增多使小商家的数量减少，而这些小商家正是光明路市场的主要客户，还有紧邻漯河市周边市区批发市场的大力扩建，整体导致了市场人流量的分流及销售业绩的减少。整个市场由于管理和地理位置的特殊性，限制了市场升级改造的可能性，目前有一部分客户都在寻找新的市场；项目有一定的市场机会点；4、新天地科技市场：地理位置优越，位于有名的商业区域；入驻有大型购物商场和超市，吸聚了人气。但由于漯河市泰山路两侧和三院附近有

16、一专业的科技市场，导致了客户的分流和竞争。三、区域商业环境分析郾城区区域规划:在城市规划及发展背景下，郾城区以餐饮、休闲娱乐、商贸 等为主的现代服务业为发展主力，“商业”成为关键词，这为 本项目整体发展提供区域基础郾城区近期规划：以市场为导向，以餐饮服务，休闲娱乐文化旅游，商贸流通，物流仓储、商住地产等六大行业为重点，着力构建名、优、特商业街发展框架，全力打造沙北商业核心圈餐饮服务区。泰山路、海河路等三横六纵为载体的商业核心区。 休闲娱乐区。辽河路休闲娱乐街。旅游观光区。充分利用辖区资源，围绕双汇淘气猫乐园、开发沙河沿岸文化长廊。商贸购物区。以泰山路隆源商贸中心、时代公馆、黄山路科技市场为重点

17、生态宜居区。大力发展房地产业，以建业森林半岛、金地兰乔圣菲、亚泰。名仕公馆、双汇国际花园、山水杭城为建设重点，使沙北成为全市理想的居住之地。物流仓储区。规划建设青山路大型食品批发市场及淞江路4S店汽车配件维修、销售、仓储中心和淞江路大型花卉、建材交易市场，提高专业物流服务层次，促使沙北第三产业向更大规模、更高水平发展。 项目所处郾城区区域规划郾城区产业支撑：郾城区的“食品加工、医药化工、建筑建材、机械制造、制衣制鞋”五大产业集群目前得到了迅猛发展。今年上半年，全区第三产业增加值预计完成11.5亿元，同比增长13%；全区社会消费品零售总额预计完成21.5亿元，同比增长18%；全区第三产业从业人员

18、达6.8万人，同比增加8%；全区新增注册资金50万元以上的三产企业47家，新增个体工商户897户。第三产业已成为扩大就业，改善人民生活水平的重要支撑，成为该区新的经济增长点。该区还筛选出产业突出、优势明显、带动作用强的陆路口岸、银都大酒店、天苑酒店、凯旋阳光酒店等第三产业重点企业4家，把这些企业作为第三产业发展重点培育对象，实施了优惠政策方面的倾斜，这些企业的示范带头作用更加有力。占地563亩豫南最大的陆路口岸连续几年扩大投资规模上项目，陆路口岸的快速成长，吸引了相关物流企业对我区的关注。2010年，已有5家拟入驻物流项目进入了选址阶段，其中聚能物流、爱华物流2个项目已将部分地款打入区财政专户

19、。银都、天苑、凯旋阳光等大型餐饮企业，大力提升服务档次吸引高端客户，带动了周边各个休闲服务行业的集聚发展，以黄河路、海河路、辽河路、泰山路、黄山路、崂山路、舟山路等街区为基本框架的休闲娱乐、特色餐饮专业街区基本形成，个体经济蓬勃发展，产业链条日趋完善，服务品牌不断提升，企业效益越来越好，成为了经济增长的新亮点。 本项目位于郾城区的淞江经济开发区，淞江经济开发区的产业结构如下：漯河市淞江经济区位于漯河市区北，距河南省新郑国际机场90公里，107国道和京广铁路横贯其中，交通便利，区位优势明显，投资环境优良。淞江经济区总规划面积38平方公里，由东区、中区、西区构成，东区规划面积14平方公里，由高新技

20、术产业区和商住区组成，重点进驻科技含量高的相关产业项目和精品商住综合开发项目中区规划面积14平方公里，由特色食品加工区和配套服务区组成，重点推进企业自主创新，实现二次创业；西区规划面积10平方公里，由中小企业创业区和化工、建材、食品机械加工区组成，重点为中小企业搭建创业平台，注重发展化工、新型建材、食品机械相关专业。淞江经济区组建以来，通过加强基础设施建设，改善投资环境，采取更加优惠的政策，吸引国内外的投资，现入驻园企业200余家，经济区企业占郾城区限额以上工业企业的75以上，一批强势企业、支柱产业正在崛起，形成了以上海小帅才、金星、宏丰、方汇、大河型材等多领域产业集群。到2010年底，经济区

21、企业销售收入有望达到220亿元，利税25亿元。目前，淞江经济区已进入全新的发展阶段，呈现出前所未有的开发态势。 位于城市边缘地带，漯河郾城淞江经济开发区，片区具 备良好的发展前景。位于漯河市郾城区北部的井冈山大道两侧，仅靠郾城区公安局，距离会展中心约1.5km；项目所在区域属于漯河市房地产片区中的西北区，“北移西扩”的城市发展格局，促使西北区迅速发展；本项目位于西北区段，属于城市边缘区域。周边缺乏相应的生活配套小环境分析有了对城市发展容量及阶段癿初步判断，接下来，通过对项目地块条件、区域规划、区域商业环境的梳理，确定项目的定位基调14地块四临及资源分析 地块自然资源一般，周边建筑景观较差从地块

22、内部看四周，地块四周多临都市村庄和工厂，周边环境噪杂，西边紧邻经济适用房项目”天鹅湖及村庄“东侧紧邻许哇村及工厂等，严重影响项目的形象，项目分布于井冈山路的两侧，属于临街建筑，不利于小区的整体规划布局；地块内部场地低洼，增大了项目后期的建设难度目前与项目地块紧邻的开发项目”天鹅湖“”宏昌新苑“都属于中低档项目，不利于提升本项目的形象。井冈山路新北环路郾城公安局许哇村交通状况分析 外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路相对较差龙江路 井龙江路 岗岷江路凇江路 山 路凇江路地块南侧为淞江路，主要为漯河的老北环；漯河的主干道地块北侧侧为龙江路，主要为漯河的新北环；漯河的主干道井冈山的改造，将连通

23、淞江路，岷江路、龙江路等路段，将成为一条市政主干道和城市的次干道；但目前地块与外部连接的道路状况较差，中心地段距离已有市政主干道较远；周边目前公交线路较少，随片区开发进程较快和居住人口增多，这一状况将会得以改善。区域商业环境分析 道路条件道路类别高度影响项目商业性质及轵射能力 城市主干道城市的主干道，连通城市车流量较大的区域，承担综合性功能。流量构成兼有过境车流和市内公交。商业属性有利二进端辐射（机动车和公交车均可到达），但 不利于商 圈地型的建立（消费者微观对流）。 城市次干道城市的次干道，主要承担市民工作、生活出行功能，流速相对较低。商业属性有利于相当范围内的市内消费者到达和驻留，因而大型

24、综合性商业地产项目宜建设在城市次干道上，可临近城市主干道。城市主干道淞江路 新北环井冈山路 岷江路 （纬一路）东西向通往主城区和各商业中心以及各个乡镇支路我们的观点：本项目四周紧邻优等级城市主干道、区域主干道，东西贯通，南北通畅，对本项目的人气提升，商业聚集及物流疏导有一定便利条件。16龙江路岷江路淞江路井冈山路区域主干道南北向通往市中心多条主干道，东西通往区域经济的中心项目所属的郾城区（老郾城县）的商业现状分析-专业市场郾城区建材市场黄河广场新都服装市场项目所属的郾城区（老郾城县）的商业现状分析-百货，超市黄河路，沙北路物美廉超市辽河路上利思达超市项目所属的郾城区（老郾城县）的自发形成的商业

25、-辽河路商业辽河路自发形成的区域商业街项目所属的郾城区（老郾城县）的未来的重点商业中心 辽河路与嵩山路交叉口东北角正在勘测的丹尼斯地块图紧邻丹尼斯地块的住宅区宽阔的辽河路 郾城区商业分析：郾城区商业主要分布区域在黄河广场附近、辽河路商业街、沙北彩虹桥路段，本区域由于历史的原因，并没有形成繁华的商业中心，除郾城区建材市场，黄河广场附近的新都服装市场为小型的专业市场外，其余多是以街铺，专卖店的形式出现的。目前本区域百货超市以利思达超市和物美廉超市为主。利思达超市在本区域共3家店铺（直营店），在漯河130余家加盟店；（乡镇）其中总店面积约1800平方米左右，加盟店面积在120平方米左右。物美廉在漯河

26、共5家直营店，其中在郾城区的黄河广场店和沙北店是5店面积中最大的。面积分别为1800平方米和400平方米。其余三家店面分布在翟庄、双汇路、八一路；随着城市的发展，辽河路和嵩山路交叉口丹尼斯的入驻是未来二到三年内郾城区集中商业的又一亮点；因为丹尼斯定位是高端；并且做的都是集中商业；而集中商业对于带动区域经济的繁荣和发展是攻不可没的；郾城区的高端房地产住宅市场在2007年到2010年也得到了很大的发展，区域人口极速增加，随着淞江新区以及周边各大小区业主的入住，目前商业配套还不能满足该区域人们的购物消费需求。丹尼斯在该区域的入驻，正是看到了中高端客户这一市场空白点。项目周边配套情况分析 受限于淞江经

27、济开发区整体发展进度，项目周边交通、医 疗、教育、商业等配套尚不完善项目位于城市边缘，属于房地产格局中的西北区，邻近郊区，各项市政基础设施较为匮乏；配套商业设施：建材市场、部分临街商业教育配套设施：市直幼儿园、公共交通系统： 36路、9路、77路 ：10分钟一班；医疗、健身、娱乐、金融配套较为匮乏。 片区房地产开发建设的不断深入使得该区域逐步成为漯河市民购房的首选区域之一，但是配套设施的建设和完善过程却明显滞后，在一定程度上制约了该区域房地产的发展。项目竞争商业情况表项目名称天泰大厦开发商漯河市天泰房地产开发有限公司物业管理公司未定管 理 费未定占地面积26亩左右建筑面积40000总户数360

28、余户层数17层，一梯三户。13层集中商业，一层为临街商铺，面积从137平米147平米；2层3层为商场户型（面积）种类72.1389.33二房二厅、100.12、113、122.88三房二厅二卫、50左右的一房，191 复式。129 三房一厅的跃层主力户型三房二厅主力客户群郾城区中等消费能力的客户和周边乡镇的居民销售价格均价：2500元销售情况付款（折扣）方式交2000抵5000元卖 点3200平米的地下停车场，中央空调，高速光纤，电子对讲，外墙外保温周边配套状况银基超市，物美廉超市，许慎市场，巴山路市场，电力酒店，郾城大酒店郾城区实验幼儿园，实验小学，伊平小学，实验高中，第二高中，骨科医院，郾

29、城区中医院，公疗医院，慈善医院，工商银行，农行，建行，商业银行，农村信用社。周边交通状况7路、39路、36路售楼部气氛、客流量无客流、气氛一般调查总结小区位于郾城的老城区，紧邻休闲区钟楼广场，但整体规划水平一般，定位不准确，主打配套牌，营销推广能力较差。天泰大厦图示效果图施工现场图项目属性界定项目是位于城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大、资源状况一般的复合地产项目。 属 性 界 定地理位置城市边缘地带片区发展具备良好发展前景项目规模较大规模（相对于漯河市场）资源状况无明显比较优势配套资源现状配套设施匮乏结论：郾城区通过引导同业集聚，打造出个性鲜明、各具特色的新型商业街，满足不同层次消费

30、群体的需求。经过几年的发展，目前，沙北已经形成了以新天苑、凯旋阳光、黄河假日等为首、以辽河路、海河路东段、泰山路北段为核心、多达300多家餐饮业的餐饮服务区，以豪仕生态温泉酒店、新玉洁、平步青云、五洲云水、百度养生会所为首的休闲娱乐区，以泰山路北段集名烟名酒、名牌服饰、名优水果为一体的商贸购物区目前，全区各类三产企业达2000多家，从业人员6万多人，第三产业呈现出遍地开花的发展之势。但是项目所处的大环境在郾城区的边缘地带，恰属于淞江开发区，由于其配套的滞后性，该区域并没有成熟的商业业态，有的只是街铺，周边几个社区的商业网点均以少量零售商业业态为主。井冈山路凭借其优越的地理位置和四通八达的交通优

31、势，项目商业的建设，在一定的程度上会弥补该区域匮乏的商业生活配套；但因为漯河属于四线城市，市区人口不到50万，按照商业的业态指数分布,目前漯河的商业已呈供过于求的发展态势；但就郾城区的商业而言，除了黄河广场的新都批发市场和郾城区的建材市场外，其余的商业都是随着时间自发形成的；所以随着淞江新区的开发建设，大批业主的入住，加上政府对淞江经济开发区的产业规划，郾城区的商业有一定的市场机会点，但随着丹尼斯入驻嵩山路和辽河路，郾城区的商业机会点会面临激烈的竞争，所以项目在规划定位、业态分布更要有自己清晰的差异化定位以及项目的运营上要讲究运营周期以及运营的高效率。 四、消费者问卷需求研究前文阐述了根据市场

32、调研后得出的项目基本发展方向认知，这些认知能否满足当地消费者需求，是否是他们所需要的商业业态，在本章节中，将通过消费者问卷的形式进一步加以论证4.1 漯河淞江新区会展中心附近小区高端消费者需求研究/前言1.了解现状项目周边高端消费者对本项目的现有看法；2.可能走向对本项目以后可能打造的商业业态类型了解消费者的消费意愿；3.消费习惯深入市场，了解项目附近区域消费者的现有消费习惯。结和漯河实际情况，为项目以后可能的定位方向提供决策依据问卷样本访谈目的问卷说明： 本次调研问卷采集点分为两个区域，一个区域为会展中心附近的各高档小区，如西班牙玫瑰，欧洲故事，淞江芳园等。另外的一个区域为天鹅湖及附近区域，

33、问卷的类型为两类，一类是甄别部分，一类是基础部分；其中会展中心附近的调研问卷甄别部分162份，基础部分157份；总计319份；天鹅湖附近调研问卷甄别部分30份，基础部分30份；总计60份，根据消费者问卷调查，我们预计，在项目周边成熟社区入住后，其人流能在一定程度上拉动本项目的消费，并且客观上高端客户也缺乏一定的生活配套，为本项目的市场定位提供了一定的机会点。4.2项目周边区域消费者需求研究问卷一的调研分析（162份）受访客户的基本情况问卷解析1： 为掌握项目区域周边的高端消费人群对本项目的看法，本次调研主要在会展中心附近高档小区内进行的，从调研问卷分析来看，该区域的客户占到了调研总人数的96%

34、，受访者的性别比例为：76（女）：86比较符合调研的要求；受访者中26-35岁的中青年消费群体以及35-50岁的青年消费群体占85%，为目前该区域的消费者的主流年龄段；从受访者的学历及职业来看，以大专或本科毕业的私营企业主或企业的中高层管理人员，机关事业单位干部或附近工厂的工人为主。这个区域的客户多以个人月收入在2000-3000，家庭月收入在30005000以上的已婚人士为主，这也正是我们项目的消费客户群体。受访客户消费习惯偏好问卷解析2： 该区域的首访客户，从调研情况来看，大家出来购物的情况并不多，约占总比例的34%，而出来随便逛逛的却占到了总比例的47%，说明，在本区域，由于生活配套的极

35、其匮乏，人们走出小区只为欣赏环境和锻炼身体，真正的购物一般不在本区域。人们习惯在市中心解决自己的购物问题；从大家出行使用的交通工具，以乘坐公交车为主，占到了总比例的31%，助力车或自行车占到了总比例的28%，私家车的比例占到了总比例的25%，说明该区域居住的人群还是以漯河的富贵一族为主（中高阶层只能是占据一定比例，而不能说以高端客户为主），从居住地道井冈山项目，一般的时间都在20分钟的车程范围内，只有少量人，可能对井冈山路不了解，拉大了其心理距离。从商场的购物情况来看，每月光顾商场36次的占到了74人，610次的为28人，3次以下的为56人，说明区域的人们有较好的购物习惯和较高的购买能力。受访客户消费习惯偏好问卷解析3： 从人们接受的最远购物距离来看，人们对时间的要求一般都不是很苛刻，一般在走路20分钟左右，开车15分钟左右均能接受，大家比较喜欢去商场和超市去采购物品，二者占到总比例的71%，只有6%的客户喜欢去小型街铺采购物品，说明该区域的人们对生活质量要求很高，从客户到居住的区域之外购物的频率来看，多数客户都在每月1-2次或两次以上，二者占到总比例的57%，每半年23次的客户占总比例的15%。人们对区域外采购商品还是比较频繁的；说明人们对生活质量有一定程度的要求。受访客户购物、餐饮、休闲、娱乐情况受访客户