民法历年真题汇编11

1、民法历年真题汇编 11 （ 总分： 66.00 ，做题时间： 90 分钟 ） 一、 简答题 （ 总题数： 3，分数： 6.00） 1. 简述不动产物权登记的公信力的含义。 （中财 2011 年研） 正确答案： （ 正确答案：不动产物权登记的公信力，是指不动产物权的变动以登记为公示方法，当事人如果 信赖这种公示而为一定的行为 （ 如买卖、赠与 ） ，即使登记所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合， 也不能影响物权变动的效力。它包括两方面的内容： （1） 记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利 人，除非有相反的证据证明。这称为“权利的正确性推定效力”。 （2） 凡善意信赖公示的表象而为一定的

2、 行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认此行为所产生的物权变动的效力。我国物权法第 106 条规定了不动产或者动产的善意取得制度，第三人在符合法律规定的条件下可以信赖物权的公示而从 无权处分人处取得物权，实际上是赋予了登记、交付的公信力。这是公信原则的体现。 公信原则的目的在 于保护交易的安全，稳定社会经济秩序，但有时不免会削弱真正权利享有人的利益，这是法律从促进社会 经济发展以及在权利人的个人利益与社会利益之间进行均衡、选择的结果。 ） 2. 简述请求返还原物保护所有权时应注意的问题。 （北科 2008 年研） 正确答案： （ 正确答案：返还原物请求权，是指权利人对于无权占有或侵夺其

3、物的人，有权请求其返还占有 物。物权法第 34 条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”该项请求权是 由所有权所派生的请求权，并且是所有权效力的直接体现，只要他人无权占有或侵夺权利人的财产，权利 人都可以通过行使该项请求权而恢复其物权的圆满状态。 权利人只能针对无权占有人提出返还原物的请求， 而不能要求合法占有人返还原物。这就是说，行使返还原物请求权应注意： （1） 权利人只能请求现在占有 标的物的无权占有人返还。 （2） 必须是针对无权占有人请求返还。无权占有是指没有法律或合同依据而占 有他人的财产。如果向有权占有人请求返还，该占有人可依据其合法占有权，拒绝权利人的请求

4、。当然， 请求返还原物，必须以原物存在为前提，如果原物已经灭失，就只能要求赔偿损失。 ） 3. 判断： 交付是动产让与的公示方法。交付的方式有现实交付、简易交付、占有改定、返还请求权自让与 等类型。 （北科 2005 年研 ） 正确答案： （ 正确答案：这种说法是错误的。根据物权法第 23 条的规定，交付是动产物权变动的法定 的公示方法，交付分为现实交付和观念交付，物权法第 25条至 27 条规定了三种观念交付的形式，即 简易交付、指示交付和占有改定。题中将指示交付改为返还请求权自让与，应为错误。 ） 二、 论述题 （ 总题数： 10，分数： 20.00） 4. 物权的效力。 （南开大学 20

5、05 年研；浙大 1999年研） 正确答案： （ 正确答案：物权的效力，是指法律赋予物权的强制性作用力。它反映着法律保障物权人能够对 标的物进行支配并排除他人干涉的程度和范围。关于物权的效力，学界存在着不同的观点和学说，主要有 “二效力说”、 “三效力说”及“四效力说”。 目前通说为“四效力说”， 即物权的效力包括： 排他效力、 优先效力、追及效力及物上请求权。 （1） 物权的排他效力 通论认为物权的排他效力是指同一标的物上已成 立的物权排除互不相容的物权再行成立。具体表现为： 同一标的物上，不得同时并立两个所有权。 以占有为内容或前提的他物权，只能有一个，但地役权除外。 抵押权等担保物权复数

6、地存在于担保物上 时，针对物的不同价值部分设立，效力上有先后次序。 物权的排他效力有强弱之分。所有权最强，同一 物上绝不容许有多数所有权存在；以占有标的物为内容的定限物权如宅基地使用权则次之；非以占有标的 物为内容的定限物权，如抵押权，排他性效力最弱。 （2） 物权的优先效力 物权的优先效力是指权利效力的 强弱，即同一标的物上有数个利益相互矛盾、相互冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥或先于具 有较弱效力的权利的实现。它包括以下两方面的内容： 物权相互间的优先效力。即同一标的物上存在两 个或两个以上不同内容或性质的物权时，成立在先的物权有优先于成立在后物权的效力。成立在先的物权 因此具有优

7、先享受权利和压制后成立物权的效力，但法律明定了特殊的次序或者基于公益或社会政策的理 由时并不适用这一原则。 物权对债权的优先效力。同一标的物上既有物权，也有债权的，无论物权成立 于债权之前或之后，均有优先于债权的效力。但是，物权优先于债权也有例外：一是买卖不破租赁。承租 人的租赁权优先于后设定的物权，即承租人的租赁权优先于受让人的租赁物所有权。二是基于公益或社会 政策的理由， 法律规定某些物权不得有优先的次序。 如土地增值税的征收， 优先于设定在先的抵押权。 (3) 物权的追及效力 物权的追及效力是指物权成立后，其标的物不论辗转至何人之手，物权的权利人均可以追 及标的物的所在，而直接支配该物。

8、依物权之追及效力，标的物的占有人负有容忍物权人追回标的物的义 务。在物权法中，体现追及效力内容有：遗失物之追及，即遗失物之所有权人有权向拾得人或者遗 失物之受让人、保管人追回遗失物；抵押权之追及力，即在抵押权设定后，抵押财产非经抵押权人同意 让与他人的，抵押权不受影响，抵押权人不仅可以追及抵押物和抵押物变价处分价款，还可追及因抵押物 灭失所得的赔偿金。 (4) 请求权效力 物权本质上是支配权，物权的请求权效力是物权的救济权，是因物权 支配之原权受到妨害时，基于原权的支配和排他效力产生的回复支配状态或者同质补偿的效力。 法律对物 权给予最全面的救济，不仅包括物权请求权，还包括债权请求权。物权法规

9、定的物上请求权，概括有 确认权利、返还原物、排除妨碍、消除危险、恢复原状等 5 项请求权。若物上请求权效力尚不足以维护物 权的对世性支配权时，在物权之请求权之外，权利人还得以债权请求权救济其权利，包括损害赔偿请求权 和不当得利请求权。 ) 5. 物权法定的意义。 (人大 2007 年研) 正确答案： (正确答案：物权法定，是指物权只能依法律强制性规定设立，当事人不得依意思自由创设或变 更物权的种类、内容、效力和公示方法。物权法定原则，在物权法领域居于重要的地位，具有重要的现实 意义。 (1) 物权法定的内容 我国物权法第 5条规定：“物权的种类和内容， 由法律规定。”因此， “物 权法定”属强

10、制性规范， 不得违反， 在法律规定的类型以外设立的物权， 统归无效。 具体包括两个方面： 物权的种类法定，即当事人只能依法律明文规定的物权类型和设立条件设立物权，不得设立法律未规定的 物权类型，禁止设立与物权法定类型相悖的物权； 物权的内容法定，即物权的内容由法律规定，当事人 不得变更，这实际上是“类型法定”的延伸，因为若变更物权的内容，即是间接创设新物权类型。 (2) 物 权法定的意义 物权法定有助于发挥物的效用，实现物尽其用。物权与社会经济有密切的联系，如果允许 任意创设物权种类， 对所有权设定种种的限制和负担， 会影响对物的利用。 以法律明确物权的种类和内容， 尽量将切合现实的物权形式纳

11、入物权法，建立能够满足社会经济关系的发展需要的、权利种类简明、效力 明确的物权体系，有助于发挥物的效用。 物权法定有助于维护交易安全。物权的类型法定，权利的内容 透明，公众才会了解权利的归属和利用的效力，市场的交易安全才会有保障。例如，房地产市场上所谓的 “有限产权”房， 因其权利属性不确定， 买了房也不知买了什么“权”， 这从反面说明物权法定的重要性。 物权法定主义的确立，为一国物权的类型体系的构建奠定了可行性的基础。一国经济的发展与繁荣，必 须有赖于该国物权体系的合理科学严谨的构建，各个相关制度各司其职，不可相互逾越和冲突，用益物权 与所有权的关系绝不应由私的合意来创设，而应委诸于法律的明

12、确规定。只有如此方能保持各物权的本来 面目与功效，才能构建一国的物权法律体系，一国的经济才能得以良性发展。 物权法定主义的产生，为 物权变动的公示提供了技术上的可能。诚如郑玉波先生所言：“此为物权公示原则的需要。倘物权种类许 当事人任意创设，则仅依占有而为表象不可能，而依登记以为公示，于技术上又困难殊多，故法律为整齐 划一，以便于公示计，不能不将物权的种类予以明定，而仅承认当事人在法定的物权内，有选用的自由， 并无创设的自由”。可见，从立法技术上言，物权只有法定才便于公示，才能使物权的公示简便易行。 ) 6. 试根据物权法定主义原则，就我国物权立法提出一条建议并阐述理由。 (浙大 2005 年

13、研) 正确答案： (正确答案：物权法定，是指物权只能依法律强制性规定设立，当事人不得依意思自由创设或变 更物权的种类、内容、效力和公示方法。物权法定原则，在物权法领域居于重要的地位，具有重要的现实 意义。 (1) 物权法定的内容 我国物权法第 5条规定：“物权的种类和内容， 由法律规定。”因此， “物 权法定”属强制性规范， 不得违反， 在法律规定的类型以外设立的物权， 统归无效。 具体包括两个方面： 物权的种类法定，即当事人只能依法律明文规定的物权类型和设立条件设立物权，不得设立法律未规定的 物权类型，禁止设立与物权法定类型相悖的物权； 物权的内容法定，即物权的内容由法律规定，当事人 不得变

14、更，这实际上是“类型法定”的延伸，因为若变更物权的内容，即是间接创设新物权类型。 (2) 对 我国物权立法的建议 对于采用物权法定抑或自由，在物权法草案审议过程中曾有过原则性的变动。物权法 草案(第六次审议稿 )第 5条规定： “物权的种类和内容，由法律规定；法律未作规定的，符合物权性质的 权利，视为物权。”因增加“法律未作规定的，符合物权性质的权利，视为物权”一句，而使物权法定原 则变得不甚严格，但最后在物权法通过时该款却被删除，仍坚持严格的物权法定原则。这不得不说是一个 遗憾，有鉴于此， 笔者认为对于物权法定原则， 在今后的物权立法中应予以适当放宽， 兼顾私法自治原则。 其理由如下：物权体

15、系建立的一个隐含前提是物权和债权的可分性和对立性。物权的绝对性和排他性足 采物权法定主义的决定性因素，因此，物权法定原则存在的前提也是物权与债权的区分，而当今物权与债 权的区分已不甚分明，没有理由再继续坚持严格的物权法定主义原则。 层出不穷的新型权利使得大陆法 系物权法的基础发生动摇，最为典型的是顾客权、信息权、信用权、域名权、形象权等。实行严格的物权 法定主义原则必然使这些新型的权利得不到有效保护。 物权的“内容”算不上是严格的规范语词，就用 法而言，凡物权关系所涵盖者，除“主体”与“客体”外，其余都可称为“内容”。物权法想要对每一种 物权的“内容”做出封闭规定，断无可能，它所能做的，充其量

16、是对“内容”进行轮廓式的规定，而强制 范围亦仅以所规定之内容为限。这样，必然会造成法律规制范围的局限性。 综上，严格物权法定主义原则 对物权种类和内容的限制使法律失去了应有的灵活性，抑制了新型权利的出现，压抑了民间社会对权利的 创新功能，在今后的物权立法中应弱化物权法定主义，增加法律的灵活性。 ) 7. 论物权法定原则与契约自由原则在财产转让中的作用。 (中央党校 2004 年研) 正确答案： (正确答案：物权法定，是指物权只能依法律强制性规定设立，当事人不得依意思自由创设或变 更物权的种类、内容、效力和公示方法。 (1) 物权法定原则在财产转让中的作用 我国物权法第 5 条规 定：“物权的种

17、类和内容，由法律规定。”据此，物权法定原则即是指物权种类法定和物权内容法定，该 原则在财产转让中具有重要作用。 物权法定有助于发挥物的效用，实现物尽其用。物权与社会经济有密 切的联系，如果允许任意创设物权种类，对所有权设定种种的限制和负担，会影响对物的利用。以法律明 确物权的种类和内容， 尽量将切合现实的物权形式纳入物权法， 建立能够满足社会经济关系的发展需要的、 权利种类简明、效力明确的物权体系，有助于发挥物的效用。 物权法定有助于明晰物权归属，维护交易 安全。物权的类型法定，权利的内容透明，公众才会了解权利的归属和利用的效力，市场的交易安全才会 有保障。例如，房地产市场上所谓的“有限产权”

18、房， 因其权利属性不确定， 买了房也不知买了什么“权”， 这从反面说明物权法定的重要性。 物权法定确认转让后的财产归属状态，保障财产转让的目的实现。当 事人转让财产的目的即获得对物的支配权，实行物权法定可以使当事人在符合法律规定的情况下获得财产 权利，实现预期目的。 (2) 契约自由原则在财产转让中的作用 契约自由作为私法自治的核心内容，包括缔 约自由、选择契约相对人自由、确定契约内容自由和缔约方式自由四个方面的内容，各国以不同的方式， 不同程度地在法律中确立了契约自由原则。其在财产转让中的作用主要体现在以下几方面： 缔约自由是 财产转让的前提和基础。缔约自由即决定是否与他人缔结契约的自由，从

19、另一个方面来说，它赋予当事人 以缔约的权利。正是因为有了这一权利，财产转让才有了实现的可能性。 选择相对人自由是财产转让中 确定当事人的基础。选择相对人自由，即决定与谁缔结契约的自由，一旦财产所有人选择了相对人，该财 产转让中的双方当事人即予以确定。 契约内容自由决定了财产转让的内容。根据该原则，缔约者可自由 选择契约的标的、价款、交付方式、履约的时间和地点等内容。这在另一方面决定了财产转让中的财产范 围、转让价款、转让方式以及转让的时间和地点等内容。 契约形式自由决定了财产转让的形式。契约的 形式，即是契约意思的载体，如对话、书面以及行为等。契约形式自由，就是赋予当事人选择意思表示载 体的自

20、由，它决定了财产转让的形式。 ) 8. 试述我国物权法中确立的不动产物权变动规则。 并详细列举法律对登记要件主义的例外规定。 (中财 2010 年研) 正确答案： (正确答案：不动产物权变动模式是指不动产物权产生、变更、消灭的法定方式。由于不动产物 权的公示方式是登记，所以就不动产的物权变动而言主要可以分为登记要件模式和登记对抗模式。登记要 件模式，是指登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。登记对抗模式，是 指未经登记， 物权的变动在法律上也可有效成立， 但只能在当事人之间产生效力， 不能对抗善意第三人。 (1) 我国物权法中确立的不动产物权变动规则 我国物权法第 9

21、 条规定：“不动产物权的设立、变更、转让 和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的 自然资源，所有权可以不登记。”该法第 14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律 规定应当登记的， 自记载于不动产登记簿时发生效力。”第 16 条又规定：“不动产登记簿是物权归属和内 容的根据。 ”第 17 条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 不动产权属证书记载的 事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记 簿为准。” 综上，我国物权法中确立的不动产物权变动规则是登记要件主

22、义，即登记是不动产物权变动的 生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。 (2)法律对登记要件主义的例外规定 物权法第 28 条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让 或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 物权法第 29条规定：“因 继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。” 物权法第 30 条规定：“因合 法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” 不过，对上述情形下 取得的不动产物权进行处分时，仍须办理登记手续。 物权法第 31 条规定：“依照本法第二十八条至第

23、 三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效 力。”) 9. 试论不动产物权变动的要件。 (人大 2006年研) 正确答案： ( 正确答案：不动产物权变动即不动产物权的产生、变更和消灭。不动产物权的取得，有时也称 为物权的设定，是指人们通过法律允许的方式获取自己需要的各种财产权利。不动产物权的变动依其物权 的取得方式不同可以分为两种：基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。 (1) 基于法律行 为而发生的物权变动的要件 基于法律行为的物权变动主要是基于合同而发生的物权变动，该类物权的变动 不仅需要满足合同的有效要件， 而且还需履行登记

24、的手续。 物权法第 9条规定：“不动产物权的设立、 变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见， 我国物权法对物权变动的法律规范采取的是登记生效主义，登记是物权变动的必要条件。 (2) 基于非 法律行为而发生的物权变动的要件 非基于法律行为的物权变动，是指因为法律规定的原因，如继承、法院 生效判决、征收等事实，导致物权的产生、变更和消灭。具体包括以下情形： 因人民法院、仲裁委员会 的法律文书或者人民政府的征收决定等发生的物权变动。依照物权法第 28 条的规定，该类情形下，物 权自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 因继承或者受遗赠而

25、取得物权。依照物权 法第 29条的规定，该类情形下，物权自继承或者受遗赠开始时发生效力。 因合法建造、拆除房屋等 事实行为设立或者消灭物权。依照物权法第 30条的规定，该类情形下，物权自事实行为成就时发生效 力。因此，对于上述基于非法律行为而发生的物权变动，只要其满足了法律所规定的条件，即可产生相应 的物权变动效果。 ) 10. 试评物权法关于预告登记制度的规定。 (南京师大 2008年研) 正确答案： ( 正确答案：预告登记，是与本登记相对应的概念，它是指为确保债权的实现，保障将来实现物 权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。 (1) 我国法律的规定 物权法第 20条规定：“当 事

26、人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告 登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权 消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” (2) 设立预告登记制度 的法律意义创设预告登记制度是现实生活的迫切需要。随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百 姓的常见行为，但由于市场经济中信用的缺失，一房数卖已成为常态，但普通百姓作为消费者购买预售的 房屋，其只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力，其权益难以 得到有效的保护。通过预告登记制度

27、，购房人将其请求权纳入预告登记， 使其请求权具有物权的排他效力， 确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效，就可以确保购房人获得所购买的房屋。 (3) 我国 预告登记制度的解读与评析 我国预告登记制度的适用范围是房屋或其他不动产物权买卖合同。 预告 登记的申请必须由具有资格的人提出，同时还须具备一定的条件。在预告登记中，应以所保全的请求权的 权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。 预告登记的效力是预告登记制度的 中心问题。从各国法律的规定看，预告登记的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和满足的效 力。权利保全的效力，即预告登记后，义务人对不动产权利的处分在

28、妨害预告登记请求权的范围内，处分 行为无效。权利顺位的效力即当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定， 而是以预告登记的日期为准加以确定。破产保护效力 (满足的效力 )即在相对人破产，但请求权的履行期限 尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发 生指定的效果。 物权法中关于预告登记的规定只有一条，依该规定，预告登记的效力只限于保全权利 的效力，对权利顺位保全的效力及破产保护的效力均没有涉及。而对权利保全效力的规定，也不尽完善。 应该说，上述三种效力是预告登记的基本效力，我国民事立法在今后的修改过程中应当予以确认。 关于

29、 预告登记的失效问题， 物权法第 20 条规定，债权消灭和权利人逾期不申请登记为失效事由，但应当看 到，预告登记对其他的利害关系人也有重要影响，法律应当允许其他利害关系人就特定事由申请认定预告 登记无效的权利。 ) 11. 物权法第 9条第 1 款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未 经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第 15 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让 和消灭不动产物权的合同， 除法律另有规定或者合同另有约定外， 自合同成立时生效；未办理物权登记的， 不影响合同效力”。请结合物权法的有关规定，对以上条文中的不动产物权变动模式以及不动

30、产物权变动 与合同之间关系的规定加以评析。 ( 中财 2008 年研) 正确答案： (正确答案： (1) 对不动产物权变动模式的评析 不动产物权变动模式是指不动产物权产生、 变更、 消灭的法定方式。由于不动产物权的公示方式是登记，所以就不动产的物权变动而言主要可以分为登记要 件模式和登记对抗模式。登记要件模式，是指登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权 不发生变动。登记对抗模式，是指未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产 生效力，不能对抗善意第三人。 物权法第 9 条规定：“：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经 依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力

31、，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源， 所有权可以不登记。”依照该条规定，不动产物权的变动必须履行登记手续，登记是不动产物权变动的生 效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。因此，我国的不动产物权变动模式的基本原则应是登记要件 主义。 (2) 对不动产物权变动与合同之间关系的评析 物权法第 15 条规定：“当事人之间订立有关设 立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未 办理物权登记的，不影响合同效力。” 对该条的解读学界有不同的观点。一种观点认为该条确立了我国的 物权行为无因性理论；另一种观点认为该条只是借鉴德国法上负担行为与处

32、分行为之间的区分，将合同的 效力独立于物权的效力，合同的生效不受登记的影响。应该说，后者的观点更加让人信服。 我国法律借 鉴的是大陆法系特别是德国的立法模式，而在德国民法典中区分负担行为与处分行为，负担行为无须 行为人具有处分权，只产生当事人之间的债权债务关系；处分行为是行为人对自己权利的处分，因此法律 要求其必须对所处分的对象具有处分权。这种区分具有逻辑上的严密性和体系上的合理性，已越来越受到 学者的推崇。 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同行为是一个负担行为，它 只在当事人之间产生一个债权债务的请求权，实体权利并未发生改变，因此，即使行为人不具有处分权亦 不影响其效力

33、。物权法第 15 条的规定回归了这一理论根源，明确合同成立时生效，不受登记与否的影 响。该条只规定了合同效力不受物权登记的影响，至于物权登记是否受合同效力的影响则未予规定，故 无法据此认为我国确立了德国式的物权变动理论。 综上，不动产物权变动与合同之间相互联系又相互区别， 原则上，未履行登记手续不能发生物权变动，但是，合同的效力不受此影响。 ) 12. 试论建筑物区分所有权的特征。 (人大 2002 年研) 正确答案： (正确答案：业主的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单 独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。它具有以下几个特征： (1

34、) 复合 性。建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权三要素构成的特别所有权。其中，专有部分通常是在 将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，它是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体，此项单 独所有权与一般的单独所有权并无本质区分，所以，权利人可以行使完全的占有、使用、收益与处分权。 而共有部分的所有权则具有如下特点： 共有权与专有权密切联系并且是依附于专有权的。区分所有人取 得专有部分所有权，自然也就取得共有部分所有权，而转让专有权自然导致共有权的转让。专有权的大小 也常常要决定其承担修缮共有财产的义务范围， 任何买受人购买房产， 一旦取得专有部分的所有权则自然 取得共有部分所有权。

35、区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的，也就是说，对共有部分的权 利是依据法律规定产生，无论当事人之间是否有约定，共有权都是存在的。共有部分的范围以及权利和义 务内容，在当事人之间不存在特别约定的情况下，应当依据法律和法规规定。 各区分所有人对共有部分 享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有。对共同共有的财产，各区分所有人应不分份额地 共同合理地使用，而对按份共有的财产，则各区分所有人应按照确定的份额使用、收益。任何区分所有人 超越权利范围而使用、侵害他方权益，应停止侵害并赔偿损失。 (2) 专有权的主导性。在构成建筑物区分 所有权的三要素中，专有权具有主导性。表现在： a.区

36、分所有人取得专有权即取得了共有权和管理权。反 之，区分所有人丧失专有权亦即丧失了共有权和管理权； b.专有权的大小，决定区分所有人共有权和管理 权的大小；c.在区分所有权成立登记上，只登记专有权，而共有权和管理权则不需要单独登记。 (3) 体 性。建筑物区分所有权具有一体性，即构成建筑物区分所有权的三要素的专有权、共有权和管理权须结为 一体，不可分离。在转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押或继承。他人受让区分所有权时，也 须同时取得此三项权利。 (4) 权利主体的身份的多重性。建筑物区分所有权因由专有权、共有权和管理权 三要素构成，所以，区分所有人的身份也具有多重性。而在一般不动产所有权

37、，权利主体的身份只能是单 一的，要么是所有权人，要么是共有权人，不得同时兼有所有权人和共有权人的双重身份。 ) 13. 我国物权法第 70 条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。对专有 部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。请分析该条规定的是我国民法上的什么制度，并结 合民法理论说明这一制度的基本涵义和几种主要学术观点。 (中财 20lO 年研) 正确答案： ( 正确答案： (1) 本条揭示了物权法上的建筑物区分所有权制度。 (2) 该制度的基本涵义 建筑 物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由一个所有人独自使用的专用部分和由 多个所有人共

38、同使用的共用部分， 每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。 所谓建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。 区分所有权客体也包括两个方面：即单独所 有部分和共有部分。其一，单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此分割出的兼具 建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。其二，共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等， 它们都是区分所有权的客体。 (3)学术上的主要观点 一元论说，也称“一元主义”或者“一元论”，分 为“专有权说”和“共有权说”两种学说。 a .专有权说。该说认为建筑物区分所有权，指区分所有权人 对区分所有建筑物的专有部分享有的权利

39、，即专有所有权。 20世纪 60 年代，该说为日本学者所继受。专 有权说为立法所采，最早见于 1804 年法国民法典第 664条。 1962 年，日本制定建筑物区分所有权法，专 有权说再次获得肯定。 另外， 我国台湾“土地登记规则”第 71 条规定： 区分所有权人可以对其区分所有部 分的权利，单独申请登记。似仍采专有权说。 b .共有权说。该说为法国学者普鲁东和拉贝在解释法国民 法典第 664 条时，针对上述法国学者的专有权说而提出的对立主张。 该说以集团性、 共同性为立论的基点， 将区分所有建筑物整体视为由全体区分所有权人所共有。究其实质，是从共有所有权的角度来理解和把握 区分所有权。不过，

40、该说未被法国多数学者所接受，法国民法典第 664 条事实上亦不采该说，而是采专有 权说。 二元论说 该说是法国学者针对上述一元论说而提出的反对的学说，受到我国台湾学者郑玉波先 生、黄越钦先生的赞同。该说认为区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权和共用部分持分权 构成的。 二元论说为法国 1938 年法律和 1965年的住宅分层所有权法 所采取。 另外，我国台湾“民法” 第 799 条规定：数人区分一建筑物而各有其一部分的，推定为各所有人共有，其修缮费与其他负担，由各 所有人按其所有部分的价值分担。显然也采二元论说。 新一元论说 (享益部分说 ) 该说最早为法国学者 Chevallier

41、? 针对法国 1938 年法律采取二元论说提出的主张。 1965 年，法国废除 1938 年法律制定现行法， 该说受到重视。迄至最近，因该说在理论上具有明晰化的特征，故获得了法国多数学者的赞同，成为居于 主导地位的新说。 该说否定二元论说区分专有部分和共用部分的做法， 径直将二者合并， 称为“享益部分”， 认为以该“享益部分”为标的物而成立的不动产权利即是区分所有权。换言之，所谓区分所有权，是指区 分所有人对区分所有建筑物的“享益部分”享有的权利， 它不仅是一种财产权， 而且也是一种全新的物权。 三元论说 为德国贝尔曼 (J Barmann) 先生所倡，又称“广义的区分所有权说”。认为区分所有

42、权，是由 区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持分权和因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别 所有权。日本学者丸山英气先生、我国台湾学者戴东雄先生等，均持该说。 三元论说为德国现行住宅所 有权法所采取。即按照德国住宅所有权法，区分所有权是由三项要素所构成：专有所有权、共用部 分持分权和成员权。 由该三要素构成的区分所有权是一种特别的权利， 而且它可以作为处分或继承的标的， 不过应将三者视为一体为之。区分所有人不得保留专有部分所有权而抵押其共有持分，也不得保留成员权 而转让专有部分所有权和共用部分持分权。 与此相应， 受让区分所有权时， 受让人也同时取得专有所有权、 共用部分持分权和成

43、员权三项权利。 ) 三、 名词解释题 ( 总题数： 7，分数： 14.00) 14. 物权法定主义 ( 北科 2010 年研；人大 2006 年研 ) 正确答案： ( 正确答案：物权法定主义是指物权的设立采法定主义，即物权的种类和基本内容由法律规定， 不允许当事人自由创设物权种类或随意确定物权的内容。 物权法定主要包括两个方面的内容： 种类法定。 物权必须由法律设定， 不得由法律之外的规范性文件随意规定， 也不能允许当事人通过法律行为随意创设。 内容法定。物权的内容必须要由法律规定，当事人不得创设与法定物权内容不符的物权，也不得基于其 合意自由决定物权的内容，当事人不得作出与物权法关于物权内容

44、的强行性规定不符的约定。 ） 15. 公信原则 （北科 2011 年研；上海海事大学 2007 年研） 正确答案： （ 正确答案：公信，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方 法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律也仍然承认 其行为具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。 公信原则实际上是赋予公示的内容公信 力。所谓公信力，就是指法律上对此种信赖的保护效力。公示与公信是密切联系在一起的。公信原则最早 适用于动产物权，以后逐渐扩展到不动产物权。 ） 16. 物上请求权 （北科 2006 年研；浙大 2001 年研

45、 ） 正确答案： （正确答案： 物上请求权是指当物权的圆满状态受到妨害或有可能发生妨害时，物权人为了使其 物权恢复到圆满状态，请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。 我国民法目前还没有明确规定这一 制度，但民法通则第 134 条规定的停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失 等几种承担民事责任的方式与德国民法典中规定的物上请求权的种类极近相似，因此可以说我国民法 从传统理论上仍然认知了它的存在。 ） 17. 预告登记 （ 东财 2011 年研） 正确答案： （ 正确答案：预告登记，又称假登记，是指为确保债权实现，以保障将来取得不动产物权，限制 债务人重复处分将来的不动产物

46、权而为的登记。我国物权法第 20 条规定，当事人签订买卖房屋或者其 他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经 预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产 登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 ） 18. 业主的建筑物区分所有权 （ 东财 2010 年研） 正确答案： （正确答案： 业主的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单 独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。业主的建筑物区分所有权是我国 物权法专章规定的不动产所有权的一种形态

47、。建筑物区分所有权的内容主要包括区分所有建筑物专有部分 的单独所有权、共有部分的共有权以及因区分所有权人的共同关系所生的管理权。 ） 19. 建筑物共有部分 （人大 2011 年研 ） 正确答案： （正确答案： 共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物 的其他部分。对于共有部分的范围，需要注意的是：共有部分既有由全体业主共同使用的部分，例如， 建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，也有仅为部 分业主共有的部分，如各相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯等。 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属

48、于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有， 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房， 属于业主共有。 建筑区划内规划用于停放汽车的车位， 以及占用业主共有道路或者其他场地增设的车位， 应当首先满足业主的需要。 ） 20. 相邻关系 （首都经贸 2010 年研） 正确答案： （ 正确答案： 相邻关系是两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的 所有权或使用权时，因相邻各方应当给予对方便利和接受限制而发生的权利义务关系。不动产相邻各方， 应当按照有利生产、 方便生活、 团结互助、 公平合理的精神， 正确处理相邻

49、关系。 相邻关系的特点包括： 相邻关系是依据法律的规定而产生的； 相邻关系的主体必须是两个或两个以上的人； 相邻关系因种 类不同而具有不同的内容； 相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益。 ） 四、 案例分析题 （总题数： 3，分数： 26.00） 2003 年 10 月 8 日，钱某与丁某签订了一份房屋买卖合同，合同约定：钱某将其所有的商品房一套 （ 面积以 权威部门最后测定的数据为准 ） 卖给丁某，总价款 18万元，首付 10万元在合同签订之日起 1 个月内交付， 余款在 2004 年年底支付。首付 10 万元付清后钱某须将该房交与丁某居住。房款全部交齐后双方再到房管 部门办理过户

50、手续。合同签订后，丁某依约履行了合同，钱某亦依约将房屋交与丁某居住，但一直未与丁 某办理房屋过户手续。 2005年 8月，钱某又将该房以 23 万元的价格卖给姜某并在同年 9月与其办理了房 屋过户手续。丁某得知后于 2005 年 11月向法院提起诉讼，请求法院依法判决房屋归自己所有，判决钱某 承担违约责任。钱某辩称：自己与丁某签订的合同存在重大误解，因为该房的实际面积为 68 平方米，而出 卖时因误测为 57 平方米，所以才以 18 万元的价格卖给丁某。 故请求撤销与丁某之间的房屋买卖合同。 （ 中 财 2007 年研） 问题（回答问题时需说明理由 ） ：（分数： 8.00 ） （1）. 钱某

51、与丁某之间的房屋买卖合同是否可以撤销 ? 正确答案： （ 正确答案：合同不可撤销。具体分析如下： 本案中，钱某与丁某的房屋买卖合同中，钱某对 房屋的面积存在重大误解，依法属于合同法所规定的可以撤销的事由。但是合同法第 55 条同时规 定， 具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的， 撤销权消灭。 钱 某与丁某 2003年 10月即订立合同，至 2005 年 11月起诉时已经过去两年，钱某的撤销权已消灭，故不可 撤销。 ） （2）. 钱某与姜某之间的房屋买卖合同是否有效 ? 正确答案： （正确答案： 钱某与姜某之间的房屋买卖合同有效。 具体分析如下： 依照合同法的

52、相关规定， 钱某与姜某属完全行为能力人，双方意思表示真实，合同又不违反法律的强制性规范或公序良俗，符合合 同的生效要件。钱某虽然已经与丁某签订了房屋买卖合同并已交付房屋，但是不动产物权变动以登记为 生效要件，钱某与丁某并未办理过户手续，钱某仍是该房屋的所有人，有权与丁某另行订立合同。 ） （3）. 在纠纷发生时该房屋的所有权属于谁 ? 正确答案： （ 正确答案：在纠纷发生时，该房屋属于姜某。具体分析如下： 依照物权法第 9 条的规定， 我国不动产物权变动采用登记生效主义，未经登记，不动产物权不发生变动。丁某虽然与钱某签订了房屋 买卖合同且已占有该房屋，但因其未就该房屋办理过户手续，并不取得该房

53、屋的所有权。相反，姜某虽然 不占有该房屋，但其已与钱某办理了过户手续，依照物权公示公信原则，姜某是该房屋的所有权人。 ） （4）. 钱某是否应当向丁某承担违约责任 ? 正确答案： （ 正确答案：钱某应向丁某承担违约责任。具体分析如下： 钱某与丁某之间的房屋买卖合同已 成立并生效。依照该合同的约定，在丁某付清全部价款之后，钱某应为丁某办理过户手续。现丁某已经付 清了全部房款，钱某不但未与之办理房屋过户登记，还将该房屋转让给了姜某，使丁某确定不能获得该房 屋的所有权，已构成了违约，故钱某应向丁某承担违约责任。 ） 甲于三月一日出售某屋于乙，业已交付，但未办理登记。甲于四月二日又将该屋出售予丙，并即办妥所有 权移转登记。 （浙大 2007 年研） 试问：（分数： 6.00 ） （1）. 甲与乙、甲与丙之间的买卖合同是否均为有效 ? 正确答案： （ 正确答案：有效。物权法第 15 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭 不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影 响合同效力。”故只要甲乙之间、甲丙之间的合同符合合同法中关于合同效力的规定，该合同即为有 效。 ） （2）. 甲与乙、甲与丙之间的买卖合同何者优先 ?