连云港市房地产业税收发展现状分析与对策

1、连云港市房地产业税收发展现状分析与对策连云港市房地产业税收发展现状分析与对策连云港市国家税务局征 收计统处连云港市地方税务局计 划财务处近几年来，伴随着国民经济持续快速稳步的增长，房地 产行业已经成为国民经济支柱产业，在每年的经济增长率 中，房地产业的直接和间接的贡献率约为两个百分点。但是 2008 年以来， 国际经济环境不利因素增多， 全球经济增长放 缓，继续呈回落态势， 我国经济增长同样也已步入趋降通道， 特别是今后一段时期我国经济将处于最艰难、最困难的阶 段。经济决定税收，地税税收收入将面临前所未有的压力和 挑战，组织收入工作形势十分严峻。从我市的房地产业税收 发展角度剖析房地产税收情况

2、，有助于强化行业税源管理， 做到应收尽收，增强我局今年组织收入的主动性。一、 我市房地产业及其税收基本概况（一）房地产业基本情况 随着我市城市化进程的加快以及国际海滨城市、现代化 的工业港口城市、山海相拥的知名旅游城市等框架的逐步形成，我市的房地产业得到了快速增长，商品房住宅价格由 2002 年的每平方米 1264 元，价格逐年上扬， 2008 年商品房 住宅均价达到了每平方米 3202 元，年平均增幅为 16.76% 。 我市现有从事房地产开发企业正常户 740 户，具体情况分布 如下图所示：从企业的分布情况来看，市区是房地产企业关注热点， 占了全市一半以上的房地产企业户数；四县依次排开的房

3、地 产开发企业户数基本与各县自身经济发展情况相对应。从我 市房地产开发企业分经济类型情况看，房地产开发企业主要 集中在私营有限责任公司和其它有限责任公司两种类型，这 两种类型占比接近 85%。（二）房地产业税收收入情况 房地产业作为第三产业的重要组成部分，已成为各地经 济发展的重要引擎产业，对拉动经济快速增长发挥了积极作 用。我市房地产行业从 1998 年开始实质性启动， 到 2008 年， 全市规模以上房地产投资达到 95.12 亿元，占当年全市固定 资产投资 777.68 亿的 12.23%，房地产业已经成为推动我市 经济增长的一支重要力量。房地产业的迅猛发展，拉动了税 收的增长。 通过对

4、近五年国、 地税税收收入数据的收集整理， 进行了如下综合比较分析。从上面的图表中可以看出， 2004 年以来，我市房地产 业税收主要呈现以下特点：1、房地产业税收在我市税收收入中占据重要地位。近 几年，房地产业税收增长快速，对税收贡献日显突出。房地 产税收占地税税收收入和财政一般预算收入的比重逐年稳 步提升。从以上图表数据可以看出，房地产税收占税收收入 的比重从 2004 年的 7.43%提升至 2007 年的 11.60%， 2008 年有所回落为 8.78% 。占全市财政一般预算收入的比重从 2004 年的 9.55%提升至 2007 年的 15.66% ，2008 年受国家宏 观政策调整

5、影响回落至 11.72%。2、市区房地产税收波动较大，四县房地产税收相对平 稳增长由于近几年国民经济的持续快速增长、居民实际收入 的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快，房地产 市场发展迅速， 2004-2007 年我市房地产业市场繁荣发展达 到历史最高水平，这四年的房地产投资平均增幅达到 41.58%，我市属于三线城市，房价相对大中城市而言提升较 慢，市区房地产业收入波动主要受大中城市房价影响较大， 尤其是在 2008 年国家采取了一系列抑制房价过高过快增长 的政策之后，市区出现了房市低迷。四县由于住房消费观念 的转变及城镇化进程的加快，房屋硬性需求较大，从而表现为相对平稳增长。3、房

6、地产业宏观税负逐年上升，税收弹性系数一直高 位运行。从房地产业税收质量相关指标表中可以看出，我市 房地产业的宏观税负由 2004 年的 8.95% 提升至 2007 年的 25.97%，增长近 3 倍，税负呈逐年快速增加的态势， 2008 年受经济下行影响回落至 22.53%，这与房地产业的不断发展 壮大和税务部门征管质量的稳步提升密切相关。从税收弹性 系数上看，我市房地产业税收增长的速度大大超出了房地产 业经济发展的速度， 2003-2008 年，房地产经济与税收的弹 性系数平均在 1：3.22，在 2007 年达到峰值 1： 7.1，在各行 业中遥遥领先，成为这一时期税收效益最好的行业，这

7、主要 是由于我市针对房地产行业专门成立了行业管理分局进行 管理，此举大大加强了税收征管力度，有效提高了税收收入 增长。二、 我市房地产业发展中存在的问题和机遇 经济决定税收，研究房地产业税收就不能脱离开房地 产业的发展，厘清我市房地产市场中存在的问题和机遇，对 于把握房地产市场走势及其税收发展预测，有着重要的作 用，必须引起我们的高度关注。 2007 年底我国为避免房价上 涨过快导致的流动性过热问题，转而将房地产政策重心从“保平稳 ”逐渐转到 “抑房价 ” 。其 中最重的一拳是由银行与财政部门出台抑制需求的政策，包

8、 括：不支持购买第二套房、对居民住房交易征收多项税费、 限制居民房屋交易、限制外资购房等等。这些举措使我市房 地产市场从 2008 年至今出现部分楼盘有价无市、销量回落、 房价涨势趋缓，部分楼盘集中退房等现象。我市房地产业目 前存在的问题如下：（一）受国际国内宏观经济影响，我市房地产投资增势 趋缓。在本轮经济调整中伴随着房地产业的大幅调整，房地 产业持续多年的繁荣，在市场需求放缓的情况下，累积了大 量库存，自 2008 年开始，全市商品房销售面积连续 12 个月 负增长，受此影响大部分房地产开发商产生了观望心理，投 资速度大幅度放慢， 2009 年 1-2 月全市房地产开发投资完成 13.26

9、 亿元，同比仅增长 2.5%，同比回落 86.9 个百分点，较 2008年全年下降 17.3 个百分点。 3 月全市房地产开发投资有 所抬升，累计完成投资 22.89 亿元，同比增长 20.9% 。（二）房价收入比连年攀升导致居民住宅承受力指数越 来越高。所谓 “房价收入比 ” ，是指一个城市的 平均房价与每户居民的平均年收入之比。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在 4 倍至 6 倍之 间较为适当，也就是说家庭年收入为 1，房价则是家庭年收 入的 4倍至 6倍，按购买一套 75 平方米住房及城市居民可 支配收入计算，我市自 2004

10、-2008 年，房价收入比分别为 17.6、20.1、19.1、17.8、18.7。由此可见房价相对城镇居民 家庭可支配收入仍然偏高，居民购房承受压力较大。（三）居民购房意愿不强，市场观望氛围仍未打破。从 2008 年起我市市区房地产市场就一直处于滞销状态， 房产调 控政策接连出台，下一步政策会对市场产生什么影响，现在 还不好判断，越来越多的购房者采取了观望的态度，等待新 的政策，观望市场新的动态。市场交投惨淡的局面已持续大 半年，供求双方的博弈愈演愈烈。缺钱的开发商在挖空心思 地使出各种招数，以维持岌岌可危的资金链条不断裂；购房 人则紧捂钱袋， 寄希望于开发商降价销售， 房价松动。 &

11、;#8220; 钱景” 不妙的开发商不肯降价，有真实需求的购房人 迟迟不愿出手，使得市场在观望的僵局中煎熬，而这与供求 双方的房价预期严重分化直接相关。（四）住房供应体系不完善。从市场供应结构看，商品 房、经济适用房比例不合理。中低价位商品房比重偏低，供 应不足，高档商品住宅比重偏高，住宅超前消费现象突出。 中低档商品房供给量难以满足收入水平不高，但群体较大的 普通工薪阶层需求。我市房地产市场发展的机遇体现在以下几点：（一）中央要求扩大国内需求特别是消费需求。美国由 于次贷问题引起的金融海啸席卷了全球，我国为保持经济平 稳发展，现在宏观政策已经全面转向保增长，货币政策紧缩

12、时期已经结束，新一轮的降息周期正在到来。地方政府也纷 纷出台政策救楼市。国务院会议也强调要降低住房交易税 费，支持居民购房，最近国家税务总局出台了房地产开发 经营业务所得税处理办法 （国税发 20091 号），该办法统一 了内外资房地产企业所得税政策，降低了计税毛利率，放宽 了预提费用税前扣除限制，这将有助于缓解房地产开发企业 资金压力，降低企业税负，提升企业经营利润，对促进房地 产市场健康发展有着重要影响。（二）利好政策频出拉动房地产市场复苏。 2008年 11月 份我市出台的 12 条楼市新政，几乎涉及了建设、土地、物 价、税收、财政、银行、规划等与房地产有关的所有部门， 其中购房补贴、公

13、积金贷款等都给准备购房的市民提供了最 直接的优惠，力度前所未有。近期我市公积金管理部门先后 出台的商贷可以转公贷、可利用公积金逐月还贷等一系列政 策，也对一些潜在购房者使用公积金贷款买房产生了很大刺 激作用。尤其今年推出的公积金逐月还贷业务，因为允许住 房公积金借款人按月使用住房公积金账户余额归还公积金 贷款，不再限定每年使用次数，这让很多公积金贷款者有了 更加灵活的还贷方式，从而进一步增强了使用公积金贷款的 购房者的信心。（三）房地产销售开始回暖，开发企业信心回升。我市市区同国内其他很多城市的房地产市场一样出现了 “小阳春 ”现象，呈现出回暖的迹象。据

14、市房产 局网站公布的数据显示，一季度我市住宅成交 8078 套，成 交总面积 891538 平方米，其中市区成交住宅 4672 套，成交 面积 495142 平方米。从具体区域的成交情况来看，各区县 之间也存在着较大的差异。 前三个月， 新浦区成交住宅 2963 套，新浦区成交面积超 30 万平方米，占据全市成交量的三 分之一之多， 占市区成交量的 62%。连云区成交住宅 784 套， 约 9 万平方米，销售业绩超出了很多人的预期。海州区随着 开发建设的加快，新楼盘开始销售，一季度取得了438 套成交量的喜人成绩。开发区一季度成交住宅 487 套，成交面积 52888 平方米，相比之前呈现上升

15、态势。随着四县房产开发的加快，县域的住房销售也呈现明显 的上升态势。一季度，四县成交住宅 3406 套，成交面积 396396 平方米，县域之间差距也很大。其中东海县成交 1178 套， 面积 132592 套；赣榆县、灌云县分别成交 880 套、870 套， 面积都是 10 万多平方米；灌南县成交相对较少，成交住宅 478 套，面积 55579 平方米。（四 ） 居民仍有旺盛的潜在的住房需求。购房刚性需求在 经历了半年多周期的观望， 已经渐近谷底， 出现明显的松动。 特别是我市部分新盘上市的价格普遍较低，部分老项目后期 也对价格进行了下调，价格回落后使这部分项目的性价比优 势凸显，达到了部分

16、刚性购房者的心理价位，促进成交量放 大。另外，相比刚性需求购房者有着对购房的迫切需求，改 善性住房购房者也纷纷开始寻机入市，这部分楼市消费的中 坚力量，也促进了成交量的上升。三、 我市房地产税收管理中存在的问题自 2004 年以来，房地产业税收负担不断加重，单位投资 完成额和单位销售税额呈逐年加大的趋势，宏观税负逐年提 升，剔除价格上涨因素，一方面说明税务部门对房地产税收 强化征管是有成效的，另一方面也说明在税负高位运行的状 态下，以管促收的难度不断加大。房地产行业的特殊性给税 务部门依法征收、应收尽收带来更大难度。第一，房地产业涉及房地产开发建设、保有、转让等诸 多环节，从土地拍卖、转让开始

17、，就和税收紧密相连。房地 产涉及到国土、规划、建设、房管、招投标中心、国税、地 税等多个部门，由于没有专门部门统一扎口管理，部门之间 还未形成完善的信息传输渠道，有关情况不能及时掌握。部 门信息不对称，齐抓共管的局面难以形成，造成税收征管部 门掌握涉税信息相对滞后。第二，二手房市场税收流失现象难以控制。二手房交易 双方均为自然人，不需要进行财务记录，成交价格难以掌握 交易双方往往从自身利益出发考虑，采取签假合同降低交易 价格偷逃营业税、契税和个人所得税。第三，房屋中介服务公司、个人房屋出租、个人房屋装 潢装修等与房地产业密切相关的行业，普遍存在现金交易行 为，这些行业零散性、隐蔽性较大，其税收

18、目前是税收征管 的难点。第四，房地产企业核算不规范，税收征管难度较大。多数房 地产企业未按配比原则核算，或采用虚转成本、不及时结转 销售收入等手段，造成账面虚假亏损或微利，减少当年应纳 税所得额。四、促进我市房地产税收持续健康发展的建议我市房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重 效益和市场细分转变，从主要依靠政府政策调控向依靠市场 和企业自身调节的方式转变。我市的房地产业税收增长空间 不断压缩，已由快速增长过渡到稳定适度增长，对税收和财 政的贡献度正由高点向低点过渡的阶段。因此，为促进我市 房地产税收又好又快发展，提几点建议，仅供参考。（一）坚持经济决定税收原则，强化房地产税源监控、 分析

19、和预测工作。密切关注房地产经济走势和价格波动轨 迹。加强房地产宏观经济与税收关系的研究，增强把握税收 增长规律的能力，找准房地产税收增长的阶段性因素，加强 税收征管工作的针对性和时效性。找准特定时期影响房地产 税收增长的宏观经济中的龙头经济变量，高度关注其变化趋 势，为科学预测税收走势建立良好的基础，科学分析房地产 税收各税种税源发生的变化，评估各种变化对税源及税收的 影响广度和深度，实施有针对性的征管措施。（二）积极应对宏观调控，用足有利政策，引导、规范 房地产业健康发展。房地产市场影响因素错综复杂，几年宏 观调控的预期目标正将逐步实现，今年国家有保有压的宏观 调控措施不断出台，对房地产业依

20、旧采取了打压的策略。在 此大背景下，针对我市房市的实际，一是要增加土地供给的 有序性、渐进性。土地集中供应会导致土地价格上涨、开发 施工扎堆、土地闲置等现象，不利于经济和财政平稳增长。 二是资源要逐步向保障性住房倾斜。中、低收入家庭的住房 需求尚有较大的空间，增加住房的有效供给，改变住房的供 给结构，加大廉租房、经济适用房和双限房的建设力度，确 保低收入阶层的基本住房需求，又能使房地产业得到持续健 康发展。三是要抓住机遇，整合房地产市场，培植龙头房地 产企业。房地产行业的两极分化现象日渐明显，一些企业竞 争力不断加强，比较优势日益明显，对市场的垄断和引导能 力也日益加强；而一些中小地产商经营环境日趋严峻，难以 驾驭市场的不确定性，优胜劣汰将加速该行业重新洗牌。我 们要对有实力、经营能力强、信誉好、有发展前景的企业加 大扶持