香港地铁及上盖物业开发情况调研及其对深圳市地铁上盖物业开发建设的启示

1、第11卷第12期2011年12月科技和产业S c i e n c e T e c h n o l o g y a n d I n d u s t r y V o l .11,N o .12D e c .,2011香港地铁及上盖物业开发情况调研及其对深圳市地铁上盖物业开发建设的启示林楚娟1,2,庄毅璇1,2,戚月昆2(1.重庆市环境保护工程设计研究院有限公司,重庆400020;2.深圳市深港产学研环保工程技术股份有限公司,广东深圳518057摘要:为了解决深圳市地铁车辆段上盖物业建设中存在的噪声和振动问题,保障上盖物业居民的健康和安全,在考察香港地铁及上盖物业建设及采取的环保措施的基础上,指出其

2、对深圳市地铁上盖物业建设的借鉴意义,并根据比对的结果,得出考察结论及对深圳市地铁上盖物业建设的建议。关键词:香港地铁;考察调研;上盖物业开发;减震降噪中图分类号:F 293文献标志码:A 文章编号:1671-1807(201112-0143-04收稿日期:2011-09-13作者简介:林楚娟(1978,女,广东惠来人,重庆市环境保护工程设计研究院有限公司,深圳市深港产学研环保工程技术股份有限公司,注册环评工程师,主任工程师,硕士研究生,研究方向:环境影响评价与规划。为了解决深圳市地铁车辆段上盖物业建设中存在的噪声和振动问题,保障上盖物业居民的健康和安全,深圳地铁公司牵头组织了各个相关单位的管理

3、、技术人员于2010年1月和2011年6月先后赴香港进行了两次考察,主要了解香港地铁上盖物业的发展情况、地铁环保设计理念的变迁以及环保措施情况,并参观了九龙站的物业及其环保设计情况,将军澳车辆段及周边物业的建设情况。经过这次考察和调研,对香港在地铁上盖物业建设及其环保措施方面有了一定的了解,其采取的较为人性化的设计和先进的环保理念及技术措施,对深圳市地铁上盖物业的建设,具有一定的借鉴意义。1香港地铁上盖物业的环保设计考察情况1.1香港地铁环保设计理念的变迁随着城市的发展,土地资源变得越来越宝贵,这使得很多城市在进行地铁建设时,不得不考虑对其上盖空间进行利用1,而香港地铁的建设经营,也从20世纪

4、60年代单纯的地铁线站建设逐步转变为地铁和物业综合发展的一种经营模式,简称R+P 模式。这种发展模式有效的利用车辆段及车站上盖空间进行开发建设,集约用地,为居民提供一站式的优质社区和便利的出行条件。采用R+P 发展模式经历了三个阶段,1960s 建成的仅仅为地铁线站建设的观塘线,到了90年代,就开始进行改造,当时的主要理念是对早期建成的地铁线路沿线站的居民老区进行改建,提升居住楼宇的素质,提升居住质量,改善生活环境。如九龙湾德福花园。但是由于早期的建设之中,没有考虑对上盖空间的使用,其现状车辆段进出区域仍为敞开形式,车辆进出产生的噪声对周边的住宅仍然产生一定的影响。为了从实质上改善其周边住宅居

5、民的生活质量,仍需考虑对其采取更进一步的减振降噪措施。到了1990s 之后香港地铁在进行建设时,如机场铁路(东涌线,设计理念有了全新的改变,更加注重的是地铁线站用地类型的转变以及其与外界连接的便利性。比如香港站和九龙站成功的把商务中心(C B D 扩展到新填海区,建成“国际金融中心”,实现了与周边的无缝连接;青衣站则是从工业危险品仓库地转为新社区交通枢纽及商业中心。但是,从根本上来说,第二代的发展,主要考虑的是居民出行的便利性,未从环保的角度考虑居民对安静的需求。到了20世纪初,地铁的建设,提出了更为高级的建设理念,即“车站与物业提供健康及可持续的生活方式”。以将军澳为例,将军澳的车辆段及周边

6、物业的设计基本上采取人车分隔,并营造大量绿化生活空间。旁边的日出康城包括首都、领都、领峰,同时建设日出公园,物业内部建设了中水回用处理系统,将中水处理之后回用于水景、绿化等用途。而将军澳车辆341九龙地铁站作为东涌线最大的站点,其主要任务是与机场连接,将地铁与其他交通方式进行最大程度上的整合。其基本的技术指标见表1。表1九龙地铁站及上盖物业的基本技术指标项目参数备注开始建造时间1996年5月设计时间:1992年至今占地面积135417m2尺度:369m×503m总建筑面积(不含地下1679552m2建筑占地面积:109万m2发展项目组合7期包括圆方、漾日居、擎天半岛、凯旋门、君临天下

7、、天玺、环球贸易广场公交车站面积14945m2停车面积:6590m2塔楼数量22地标建筑高度:483m;层数:35层,110层居住塔楼数18居住单元/大小:5225单位/平均115.4m2商场总建筑面积82750m2圆方,商户数200,车位数1560个住宅、服务式住宅及酒店范围77600m2座数:18;单位数目:5809;单位面积:47-510m2写字楼范围231778m2地块以车站为核心,地下第二层为东涌地铁线站,地下第一层为机场快线站,机场快线和东涌线在不同的层面分开,共用一个垂直联系作为直接换乘;主要车行交通如巴士、小巴和的士等车站安置在地面层,使得车辆容易从周围的街道进入并方便游客到达

8、地下车站;地面以上第一层和第二层为商场、商业拱廊和步行路,一些空中廊桥伸入架空商业街的步行路和附近街区;地面以上第三层被从地面抬高了18m,成为了屋顶平台层,布置有屋顶花园及高层塔楼,所有高层塔楼共享这个平台,包括有商业办公楼和住宅楼。塔楼的入口层与其他的街区项目相似,人可步行进入塔楼,车辆也可上到这个平台2。从现场考察情况看,香港九龙地铁站及其上盖物业建设的特点以及采取的环保措施情况如下:1地铁站规划设计时,把上盖物业的开发纳入整体的规划设计考虑之中,其地基的建设能满足高层上盖物业的建设要求;2上盖物业建设在地铁正线及周边的上盖以上,整个上盖面积非常大,地下的噪声基本上都被覆盖阻挡;3地铁正

9、线至上盖平台之间,有三层高的建筑设施隔离,从地铁正线轨道至上盖塔楼之间,传递高度达到20m以上;4地铁正线的轨道采用浮置板道床,可以减震降噪约20分贝;5地铁站采用隔离屏蔽门,在地铁正线外1m 处,感觉到的振动和噪声不大;6地铁站内(地下一层及地下二层的上盖吊板,均采用了吸音材料,降低从地铁线传出的噪声。1.3香港将军澳车辆段及物业环保设计现场考察情况香港地铁将军澳线是香港地铁公司的第六条支线,于1998年年底开工,2002年通车,线路从宝琳站/康城站至北角站。将军澳车辆段位于线路的一端康城站附近。将军澳车辆段规划在其上盖主要建设大型商业及塔楼,现状尚未建设上盖物业,仅在旁边的白地建设了日出康

10、城,包括首都、领都、领峰等物业,同时营造了大型的生态活动场地日出公园。将军澳车辆段及上盖物业的开发建设,充分体现了香港人充分利用土地,可持续发展的建筑设计理念,其规划设计中,把车辆段本身、周边的白地物业建设以及车辆段上盖物业等作为一个整体进行考虑,建设一个集交通网络、大型商业、办公、购物中心、居住等为一体的大型宜居社区。将军澳车辆段及周边物业现场照片见图2。根据现场考察,对将军澳车辆段的情况总结如下:1车辆段内检修库的轨道采取整体高架道床,咽喉区则采取有碴道床;441科技和产业第11卷第12期2采取车轮镟轮、路轨磨光和润滑轮缘等措施,降低因行车引起的噪声;3整个车辆段全部采取上盖及两侧建筑实体

11、围挡措施;4车辆段与上盖物业、周边物业综合规划,统筹发展,车辆段的地基及上盖的建设,已经考虑了将来上盖物业建设所需要的承受能力;5咽喉区的小半径相对较大,产生的轮轨转弯尖啸噪声相对较小;6车辆段内地面至上盖之间的净空高度约为11m ,上盖竖向厚度约为2m ;7车辆段现状尚未建设上盖物业,而且由于缺乏详细的设计资料,未能明确其上盖物业可能的建设形式;8现状周边白地物业距离车辆段较远,约100m ,车辆段在使用过程中,外部基本上听不到噪声 。图1 九龙地铁站上盖物业及站内所采取的减震降噪措施现场照片图2将军澳车辆段及周边物业现场图片2香港地铁及上盖物业的环保设计与深圳市地铁上盖物业建设的差异目前,

12、深圳市已经开通的地铁线路有5条,其中,地铁三号线横岗车辆段,地铁五号线塘朗车辆段、地541香港地铁及上盖物业开发情况调研及其对深圳市地铁上盖物业开发建设的启示铁一号线前海车辆段、地铁二号线蛇口车辆段及地铁三号线益田站等均考虑建设上盖物业,这些上盖物业的开发建设,在一定程度上受到车辆段或地铁线正线的振动和噪声影响。根据对香港的考察情况看,深圳市地铁车辆段上盖物业开发建设与香港地铁的上盖物业建设存在着较大的差异,主要体现在以下几个方面:1规划的不同:香港的地铁车站及车辆段在规划设计中,已经将其周边及上盖物业的开发一并进行了综合的总体规划和统筹考虑,因为其减震降噪措施在一开始的时候就从地铁线路或车辆

13、段检修库内部进行了综合考虑,而深圳地铁部分车辆段在规划设计时,未考虑对上盖的开发利用,在后期考虑对上盖进行开发物业时,难以改变最初的设计,其上盖物业的开发建设受到地铁车辆段本身采取的措施的限制较大。2传播条件的不同:由于地理位置的不同,香港地铁车站或车辆段与深圳地铁车辆段的地质条件不同,设计的上盖物业相对于地铁线或车辆段的平面和高差位置不同,因此,其运行过程中产生的振动和噪声的传播条件不同,从地铁站或车辆段产生的振动和噪声,到达受体上盖物业时的情况受到的影响因素较多3-4,需要具体考虑。3建设位置的不同:从香港考察的两个项目来看,九龙站主要为正线的上盖物业,而将军澳车辆段则未建设上盖物业,而深

14、圳地铁大部分都是考虑直接在其车辆段上建设上盖物业。4周边环境的不同:深圳有些车辆段上盖物业除了受车辆段的振动和噪声影响以及周边道路噪声影响之外,还同时受到铁路的振动和噪声影响,如地铁5号线塘朗车辆段上盖物业,而香港地铁上盖物业均主要受地铁线路或车辆段及周边道路噪声的影响。5适用的质量标准不同:香港特区所执行的声环境质量标准与内地的不同,因此,采取的措施应处理到什么程度,应依据标准进行。6采取的技术措施的不同:由于香港的经济发展条件较好,比较重视可持续的发展,在地铁线站及车辆段设计时就综合考虑其振动和噪声对上盖物业的可能影响,采取的技术措施较为先进,如对正线采取了浮置板道床措施,大大降低了振动和

15、噪声的影响。7专业水平不同:在综合考虑地铁站或车辆段产生的振动和噪声对上盖物业的影响时,香港的做法是聘请振动和噪声方面的单位或专家对其进行具体的勘测,再根据振动和噪声的传递规律进行详细的分析,给出分析报告,再具体进行减震降噪的设计,其措施比较有针对性,而深圳目前来说尚未能做到这一点。3结论和建议3.1结论1香港地铁是城市轨道交通网络的典范,其在建设中非常注重轨道交通网络和社会的可持续发展,对地铁站、车辆段等进行上盖物业开发时,进行了总体的规划和统筹发展设计,这种理念非常值得我们学习。2深圳的轨道交通建设正处于大力建设阶段,总结香港地铁及其或上盖周边物业建设中所采取的环境保护措施及管理经验,对探

16、索深圳市地铁及其上盖物业的建设,保障地铁车站、车辆段上盖物业及周边居民的生命安全和健康具有重要的现实意义。3由于地理位置、地质条件、现状地铁站及车辆段所采取的地铁减震降噪措施、周边的其他振动和噪声污染源、物业所在地块所适用的振动和噪声环境质量标准等方面的不同,使得香港地铁及车辆上盖物业的建设,与现状深圳地铁车辆段上盖物业的建设不具备直接的可比性,深圳市地铁及车辆段上盖物业建设所采取的环保措施,不应直接套用香港的做法,应根据项目本身的实际情况及周边敏感情况,制定适合本身建设的具有针对性的经济可行和技术可行的措施方案。3.2建议考虑到深圳市地铁一号线、二号线、三号线及五号线及其车辆段(包括前海车辆

17、段、蛇口车辆段、横岗车辆段和塘朗车辆段目前均已经建成投入运营,其周边的振动和噪声污染源较为复杂,而且与上盖物业的距离比较近,建议深圳市地铁在进行上盖物业开发时,聘请专业的振动和噪声专家对其相应车辆段的振动和噪声实际情况进行专业的测试和评估,根据这两个车辆段现状建设和实施的减震降噪方案、现场地质条件、周边振动和噪声污染源以及其与上盖物业之间的位置关系(包括高层关系,确定其运作过程中的振动和噪声可能对其相应上盖物业造成的影响,再参考香港所采取的一些先进的减震降噪措施制定可行的减震降噪方案,而且考虑到居住的适宜性,宜首先从源头上降低影响,必要时,对现状已建成的车辆段内所采取的减震降噪措施进行改造。(

18、下转第150页641科技和产业第11卷第12期8宁越敏,唐礼智.城市竞争力的概念和指标体系J.现代城市研究,2001(3:19-22.9于涛方,顾朝林,涂英时.新时期的城市和城市竞争力J.城市规划汇刊,2001(4:12-14.10陈晓芳,罗大桃,王华.城市竞争力模型及其支撑要素探讨J.科技进步与对策,2004,21(5:43-44.11郝寿义,倪鹏飞.中国城市竞争力研究以若干城市为例J.经济科学,1998(3:50-56.12倪鹏飞.中国城市竞争力报告N o.1推销:让中国城市沸腾M.北京:北京科学文献出版社,2003:47.13程玉鸿.论城市竞争力评价的空间层次J.商业时代,2006(18

19、:4-5.14寇亚辉.论城市竞争力J.西南民族学院学报,2004(4:181-186.15蔡旭初.国际城市综合竞争力比较研究J.统计研究,2002(8:11-13.16倪鹏飞.中国城市竞争力与基础设施关系的实证研究J.中国工业经济,2002(5:62-69.17翟仁祥,沈正平,马晓冬.淮海经济区城市竞争力定量评析J.地域研究与开发,2004(3:8-12.18赵静,焦华富,宣国富.安徽沿江城市竞争力评价研究兼论与江苏沿江城市比较J.世界地理研究,2005(4:78-85.19王连芬.层次分析引论M.北京:中国人民大学出版社,1990:43-46.T h eR e s e a r c h e s

20、a n dC o m m e n t so nC h i n e s eU r b a nC o m p e t i t i v e n e s sS H IW e i(F u z h o uU n i v e r s i t yS u n s h i n eC o l l e g e,F u z h o u350015,C h i n aA b s t r a c t:T h eu r b a nc o m p e t i t i v e n e s sw h i c hi sb e c o m i n gm o r ea n dm o r ei m p o r t a n ti nm a

21、n a g e m e n ts c i e n c e sr e s e a r c ho fd o m e s t i ca n do v e r s e a si st h e m o s ti m p o r t a n tp a r ti nt h eu r b a nd e v e l o p m e n ts t r a t e g y.T h i sa r t i c l ee x p l a i n e dt h et h e o r yo fu r b a nc o m p e t i t i v e n e s s,a n dm a d es o m ec o m p a

22、 r i n ga n a l-y s i so ni n d e xs y s t e ma n dt h ee v a l u a t i o nm e t h o do fi t,a n df i n a l l y,t h ed i r e c t i o n so ff u r t h e rr e s e a r c ha r ep r o p o s e ds oa st op r o v i d er e f e r e n c ef o rt h e c o m p e t i t i v e n e s sr e s e a r c h.K e yw o r d s:t h

23、 ec o m p e t i t i v e n e s s;u r b a nc o m p e t i t i v e n e s s;r e s e a r c hf i e l d(上接第146页参考文献1马沂文.对地铁车辆段用地情况的分析J.都市快轨交通,2004,1(17:42-47.2薛求理,翟海林,陈贝盈.地铁站上的漂浮城岛香港九龙站发展案例研究J.建筑学报,2010(7:82-86.3金寿延,谭复兴,王午生.道床板结构对轨道振动的影响J.同济大学学报,2001(10:1162-1168.4楼梦麟,李守继.地铁引起建筑物振动评价研究J.振动与冲击,2007,8(26:68-7

24、1.H o n gK o n gM T Ra n dT h eS u p e r s t r u c t u r eo ft h eD e v e l o p m e n to fR e s e a r c ha n dI t sI m p a c to nD e v e l o p m e n t,S h e n z h e nM e t r oS u p e r s t r u c t u r eC o n s t r u c t i o nI n s p i r a t i o nL I NC h u-j u a n1,2,Z HU A N GY i-x u a n1,2,Q IY u

25、e-k u n2(1.C h o n g q i n gE n v i r o n m e n t a lP r o t e c t i o nE n g i n e e r i n gD e s i g nI n s t i t u t eC o.,L t d.,C h o n g q i n g400020,C h i n a;2.S h e n z h e nI E RE n v i r o n m e n t a lE n g i n e e r i n gC o.,L t d,S h e n z h e nG u a n g d o n g518057,C h i n aA b s t r a c t:I no r d e rt os o l v et h en o i s ea n dv i b r a t i o np r o b l e m si nt h es u p e r s t r u c t u r ec o n s t r u c t i o no fS h e n z h e