珠江房产设计策划方案

1、1 / 22凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式， 将产品推介给消费者。对珠江国际新城而言：一张白纸，万事待书，能够讲有充分发挥的空 间，也能够讲无凭可依，无落手之处。关于达奇而言： 市场把握是经验， 全面策划是能力， 广告创意是专业。 而丰富的、超群的想象力， 是自己最骄傲的地点， 也是同行最妒嫉的所在。 想象力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的制造力。关于我们双方的合作而言： 找到一个共同的支点， 托起2002年一个令

2、北京城震撼的项目珠江国际新城。2 / 22需要特不讲明的是：在本方案中，鉴于项目自身资料短缺，我公司即 凭借以往经验与对项目的有限理解，展开不受限制的创意发想，以证明达 奇的工作态度与方式；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开 发理念的角度，为进展商提供一个更新的视角，更宽敞的思路。第一部分注意！我们面临重重困难一、解析东区市场在2001年一一2002年的变化（缩略）2001年是TOWNHOUSE 2002年将是什么年？“新市镇”的概念将出现，其要紧特征即是：郊区化、低密化、规 模化（包括配套的完整）。2002年将会出现巨象之争，东区数百公顷的土地上上演双城记等。通州地产升温，但高档项

3、目前景难料3 / 221、WT利好消息带动CBD寺续高烧不退，通州地区作为CBD最直接 的辐射区，地产市场升温。对比2000年度，通州区地产开发项 目大幅增长，房价上扬15%30%，个不项目达50%以上。2000年度，通州区现房价格上限多为2800元/左右，而2001年度， 通州区现房价格上限多为3500元/左右。2、通州地产商直接瞄准CBD开火，几乎所有项目均以CBD白领为要 紧客户群，“卧城”概念浮出水面。开发项目的急剧增加，客观 形成“粥多僧少”的局面，同时，市场细分的形成，使客户群分 流严峻，除特不优秀的项目外，难以形成大规模集中消费。3、该区域开发历史较短，低档项目众多，中档项目逐步

4、出现，高档 项目稀缺，其缘故依旧是受到该区域消费能力的制约。即：选择 该区域置业者，要紧贪图房价低，可适合自身消费能力。对价格的敏感注定大部分人会放弃价位较高的中高档物业。 反之， 可消 费得起中高档物业的人群对通州区位不甚认同， 多数放弃在此置业。因此，市场消费结构，导致通州区高档物业前景难料。4 / 22第二部分 艰巨！100万平方米社区推广的难度项目带来的是什么？（一）、项目简介 ：1、位置：通州区东北部永顺镇，现京东驾校校址。2、占地：总占地面积1929.9亩，其中建设用地1613.5亩，代征都市道 路用地316.4亩。3、规模：总建筑面积107.57万平米，2001年11月2003年

5、11月为首 期，开发31.4万平米，其中首先开工面积达13.8万平米。4、建筑形式：4-5层低层住宅可能占50%，6层带电梯多层住宅可能占40%， 小高层可能占10%。5、主力总房款：70万元。（二）、项目分析：优势：5 / 22?珠江的专业运作能力是项目品质之保证珠江地产自92年以来共计开发了20余个项目，包括骏景花园、帝景 苑、南景苑、鸿景苑、愉景雅苑、华景新城、华南新城、暨南花园、珠江 广场等多个大型项目， 其中总占地3000亩的华南新城更是航母级项目，而 骏景花园更是当选为今年住交会中国地产30大知名楼盘之一， 其项目运作 能力之强、专业程度之高可见一斑。同时珠江拥有自己的规划、设计、

6、施 工队伍，在项目开发各个环节上可保证有机相联同时易于调整，这在珠江 骏景项目上调整主力户型一事可见其适应市场的灵活性，而施工可控性的 加强也使施工质量得到了保证。?社区环境的营造亦是珠江地产的强项 其长期合作伙伴泛亚易道的园林规划实力毋庸质疑，而北京珠江在骏 景项目上的要求 （要做出让同行都钦羡的园林景观） 更是让人信服， 其在 珠江骏景项目上提出了“好环境优于好位置”的观念相信在珠江国际新城项目中也会一脉相承。而现在大多数本地开发商还在片面追求绿化率而非 园林化率。珠江国际新城东南部150亩的天然树林已为社区增色许多，而 社区本身占地2000亩的同时又规划为低密住宅， 更是能够在园林景观上

7、做 足文章。?精装修是顺应市场进展之举6 / 22珠江国际新城的房子将采纳精装修的形式出售，性价比较高，同时随 着市场上关于精装修商品房需求呼声渐高，以及关于加强新建商品住宅 家庭居室装饰装修治理若干规定的出台，商品房精装修已是大势所趋， 终将成为市场的主流甚而标准。而先行者们必定会赢得更多的认同，获得 抢占市场先机。?主力房价与市场购买力相合珠江国际新城主力总房款限定在70万之内，符合其目标客户群的购买 力。今年11月北京外企俱乐部所做的一项调查显示： 北京市白领人群所需 商品房为每平米4000-6000元，总价不超过70万。珠江国际新城的定价与此相合，在加上房型为跃层且带精装修，更凸显其有着较高的性价比。问题点：通州市场的社会认同度低，以后不容乐观珠江国际新城位于通州区。在北京的房地产市场上，通州现时期居住 人口素养、市政7 / 22配套情况，包括水质因素等现状都决定北京消费者对该区 位有心理障碍，关于通州项目的价格心理预期普遍偏低，甚至不如亦庄经 济开发区。 故而在本区位营造中高档项目， 必须有非同一般的利益支持点， 才可能拥有较好的市场反响以至傲人的销售成绩。珠江地产的品牌力量在消费者中尚