未定事项假设

1、Chongqing Zhon gCai Assets Apprtaisal CO.,LTD房地产司法估价报告未定事项假设（一）估价对象（1-6）房屋所有权证未记载建筑物的建成年份，估价委 托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象（1-6） 建成于1998年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准， 仅在本报告中使用， 不作其他任何用途使用。（二）估价对象（3-6）房屋所有权证未记载估价对象的合法用途，经注 册房地产估价师实地查勘及估价委托人提供的商品房建筑面积测绘计算报告书 记载用途为办公室，故本次估价设定估价对象（3-6）的房屋合法用途为办公。 特别说明（一）根据估

2、价委托人提供的房屋租赁合同记载，估价对象（1-6）租赁期限均为2003年8月15日起至2023年8月14日止，租金均为10元/m2/月， 且重庆德艺房地产开发有限公司因欠承租方债务，租金全部用于清偿债务，承租 方不向出租方支付租金；截止价值时点，剩余租赁期限约为6.75年；租约限制对估价对象市场价值有较大影响，请报告使用者予以注意。（二）根据估价委托人提供的资料显示，估价对象6目前涉及有其他的产权纠纷民事诉讼，请报告使用者予以注意。2、估价对象基本情况估价 对象名称坐落范围规7模用途权属土地面积 （m2）建筑面积（m）土地建筑物土地使 用权类 型权利 人用途登记用 途实际用途1德艺大厦名 义层

3、第-1层 非住宅（车 库）房地产重庆市渝中 区公园路19 号名义层第-1层包括房 屋及占 用范围 内的土 地和其 他不动 产，不包括房屋 内的装 修价值-1922.27商业、 住宅 用地非住宅（车库）出租，目前用 作车库出让国 有建设 用地使 用权重庆 德艺 房地 产开 发有 限公2德艺大厦名 义层第-2层 非住宅（车 库）房地产重庆市渝中 区公园路19 号名义层第-2层-2054.82商业、 住宅 用地非住宅（车库）出租，目前用 作车库司3德艺大厦名 义层第2层 非住宅（办重庆市渝中 区公园路19 号名义层第2-1022.12商业、 住宅 用地非住宅（办公）出租，目前空 置公）房地产层4德艺

4、大厦名 义层第3层 非住宅（办 公）房地产重庆市渝中 区公园路19 号名义层第3 层-1022.12商业、 住宅 用地非住宅（办公）出租，目前空 置5德艺大厦名 义层第4层 非住宅（办 公）房地产重庆市渝中 区公园路19 号名义层第4 层-1022.12商业、 住宅 用地非住宅（办公）出租，目前空 置德艺大厦名6义层第7层 部分非住宅 （办公）房地产重庆市渝中 区公园路19 号名义层第7 层部分-559.49商业、 住宅 用地非住宅（办公）出租，目前用 作“祥润宾馆”合计-7602.94-（二）估价对象区位状况1、位置状况:（1）坐落：估价对象1-6均位于重庆市渝中区公园路19号（德艺大厦）；

5、（2）方位：位于渝中区中部、公园路东北侧；（3）距离：估价对象1-6毗邻解放碑商圈；（4）临路状况：临公园路，一面临街；（5）楼层：估价对象1-6所在楼宇总楼层35层，估价对象1-6分别位于名义层 第-1层、第-2层、第2、3、4、7层；（6）商业繁华度：该地为解放碑商圈区域，周边经营大型商场、宾馆、餐 饮、办公等，人流量大，消费档次中高。2、交通状况：（1）道路状况：估价对象1-6临支路公园路，与主干道新华路相连，道路通达 度较高；（2）出入可利用交通工具：估价对象1-6距小什字地铁站约200米，距新华 路不足50米，有132、181等多路公交经过或停靠，交通迅捷便利。（3）交通管制情况：无

6、管制情况；（4）停车方便程度：附近停车场基本满足使用需要。3、环境状况：（1）自然环境：估价对象1-6均位于重庆市渝中区公园路19号（德艺大厦）, 该地居住氛围一般，商业氛围较好，自然环境一般；（2）人文环境：附近多为商业办公写字楼，人文环境较好；（3）景观：附近多为商业办公写字楼，景观较好；4、外部配套设施状况（1）基础设施：估价对象1-6所在道路与主干道新华路相接，供水、排水、供 电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高；（2）公共服务设施：附近有重庆二十五中学、工商银行、农业银行、人民公 园等，公共配套设施完善。第3页共15页Chongqing Zhon

7、gCai Assets Apprtaisal CO.,LTD房地产司法估价报告（三）估价对象实物状况1、土地实物状况土地实物状况一览表估价对象名称四至形状开发程度土地使用期限土地面积（就）地形地势地质土壤1德艺大厦名义层第-1层非住宅（车库）房地产共有土地使用权东临巷道、 南临道路、 西临界点、 北临空地较规则多边形宗地内达“六通”通上水、通下水、 通电、通路、通讯、通气），宗地 外达“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）土地使用权终止日期为商业2037年1月29日、住宅2047年1月29日，剩余土地使用权年限为商业20.21 年、住宅 30.21年共有土地使用权面积为2357.5

8、0 m2，分摊土地面积未记载地形较平坦， 与相邻土地有 一定的高低 差，自然排水 状况良好，无 被洪水淹没的 可能承载力较 好，无不 良地质现 象，建筑 建设时作 简单的基 础处理未受过 污染，开发前为城市建设用地2德艺大厦名义层第-2层非住宅（车库）房地产共有土地使用权3德艺大厦名义层第2层非住宅（办公）房地产共有土地使用权4德艺大厦名义层第3层非住宅（办公）房地产共有土地使用权5德艺大厦名义层第4层非住宅（办公）房地产共有土地使用权6德艺大厦名义层第7层部分非住宅（办公）房地产共有土地使用权2、建筑物实物状况建筑物实物状况一览表估价 对象名称建筑规模建筑结 构设施设备装饰装修空间布局建筑功

9、 能外观新旧程度建筑面积3）层高（m）层数高度（m）建成时 间设计使用 年限维护情况和 完损状况1德艺大厦名义层 第-1层非住宅（车 库）房地产1922.27约 3.0m共35层（其中负 3层为设 备用房、 负2至负 1层为车 库用房、 第1至7 层为非住 宅用房， 以上各层 为住宅用房）供水：安 装；供电： 安装；通 信：电话线 路；消防设 施：消防 栓、灭火 器；电梯： 4部，设有 通风管道 及烟感消 防喷淋系 统。内墙及顶棚刷白，混凝土地 面。实际有38个车位， 有宽约5米车库岀 入口两个，限高2.2 米。2德艺大厦名义层 第-2层非住宅（车 库）房地产2054.82约 3.0m内墙及顶

10、棚刷白，混凝土地 面。实际有38个车位， 有宽约5米车库岀 入口两个，限高2.2 米。3德艺大厦名义层 第2层非住宅（办 公）房地产1022.12约 3.0m约105m钢 筋 混 凝 土内墙部分刷乳胶漆、部分贴墙 纸，顶棚部分石膏板吊顶、部 分轻钢龙骨硅钙板吊顶，地面 部分铺地板砖、部分铺木地板， 安有玻璃门、木门、塑钢窗。布局较合理，设有2 个安全楼梯通道。保温、隔 热、隔 声、通 风、米 光、日照 均较好外墙贴 外墙砖， 色泽处 理、装修 材料的 质地效 果、审美 效果一 般1998 年，现 场观察 为七五成新60年建筑物的 基础较稳 固、无沉 降，结构、 墙体、楼屋 面较坚固； 门窗开关

11、 较灵活，内 外墙无空 鼓，粉刷较 完整，有部 分脱落4德艺大厦名义层 第3层非住宅（办 公）房地产1022.12约 3.0m内墙部分刷乳胶漆、部分贴墙 纸，顶棚部分石膏板吊顶、部 分轻钢龙骨硅钙板吊顶，地面 部分铺地板砖、部分铺木地板， 安有玻璃门、木门、塑钢窗。布局较合理，设有2 个安全楼梯通道。5德艺大厦名义层 第4层非住宅（办 公）房地产1022.12约 3.0m内墙部分刷乳胶漆、部分贴墙 纸，顶棚部分石膏板吊顶、部 分轻钢龙骨硅钙板吊顶，地面 部分铺地板砖、部分铺木地板， 安有玻璃门、木门、塑钢窗。布局较合理，设有2 个安全楼梯通道。6德艺大厦名义层 第7层部分非住 宅（办公）房地产

12、559.49约 3.0m内墙部分刷乳胶漆、部分贴墙 纸，顶棚石膏板吊顶，地面部 分铺地板砖、部分铺木地板， 并饰有地毯，套间带独立卫生 间。安有木门、塑钢窗。布局较合理，设有2 个安全楼梯通道。（四）估价对象权益状况权益状况一览表估 价 对 象用途规划条件所有权土地使用权共有 情 况用益物权 设立情况担保物权设立情况出租或占用情况拖欠税费情况查封等 形式限 制权利 情况权属清晰情况土地房屋土地房屋土地使用权类型权利人土地使用期限1商业、住宅非住宅（车库）宗地上已 建成1幢商住楼国 有 土 地重庆德艺 房地产开 发有限公司岀让国 有建设 用地使 用权重庆德 艺房地 产开发 有限公 司土地使用权终止 日期为商业2037 年1月29日、住宅2047年1月29日，剩余土地 使用权年限为商业20.21年、住宅30.21年单 独 所 有无地役权设立设定有抵押权出租，目前用作车库无已查封办理了房屋所有权证房 权证101字第059712号、国有土地使用证渝中国 用（2002 ）字第07967号， 房地产处于民事诉讼阶段。2非住宅（车库）无地役权设立设定有抵押权出租，目前用作车库无已查封3非住宅（办公）无地役权设立设定有抵押权岀租，目前