房地产项目股权并购模式的风险防范

1、房地产项目股权并购模式的风险防范尤扬视角房地产项目的收购，多数以股权收购的模 式进行，即房地产项目 股权并购模式该模式下存在着若干冈险点需要把控，本文以下 面九个方面为角度逬行凤险提示，以期为读者提供参考价值，实践中，房地产开发一般都是以项目公司的形式进行，即在进行房地产项目开发 前，投 资方先设立一家公司实体，然后再以该公司的名义去拿地和进行开发。公司除了持有该房地产开发项目外，一般不再持有其他经营性资产，在项目开发 完成并 销售完毕后，该项目公司将予以注销。在以项目公司作为开发载体的模式 下，对房地产 项目的收购，多数以股权收购的模式进行，既包括全资和绝对控股型的收购,又包括非 控股的参股

2、型收购。在股权转让方式下进行的股权收购，应着重关注以下几点：I 1 -收购前的資产剥鹑如目标公司収持有瞎rt产顶目谡产.而不持有其饰经常柱後产.一骰惜况下.收购这样的目标益司石需在 收购前8行贸产剥為重组.阻如杲目标公司除持育房地严忑目资产外，还疑营其惟买业和持有吴他经 营性贸产，如果牧驹万的目的仅是畛每目标合司的房地产项FI熒产，在2种情况下划要衆副嚴杈收购前 模兀则需在收购前对目标公司持自餉其惟空言性资产和业雳讲行列离*事绢便得目标公可苻资产詡I 离和車组后.仅持有居地产顶冃資产n"皆目P P'' F存r*例如要收购一家同时从事工业品兰产和定地产开发的£

3、司，收购方的目ft仅是想取第目标公司的虎地产开发項5,而末a柘司被收灼后仍从事二业品生 产业务。在这种情况匚如兵术取股权收炯陀模式，MJ需对目标仝日从李丄立品生产旳经宫性资产 逛行剥离.可者虑由目标公司的般耘或算关联方或基他有意收购的箪三方収购该经营性资产。芒 目标公司转i谨经营，性进产后，收购方再收购目标仝司的盼权，这样收购1后目标公司除疫有 房地产项目後产外.不再荷有其他纟绪性资产.2.交易主体在不同的收购模尹，交易主体即合同的签约主体是不同的。在股权 转让减i模式下，交易的双方应是收购方和目标公司的原股氮/而非 目标公司在收购时，收购方可能基于某种考,备虑，不想或不能直接以自己的名义去收

4、购，而是先设立一家壳-,公司，然后再以憨旨的名义去收购项目公司。以壳公司来运作收购项 目d舫便经营管理，又有利于风险控制。由于公司是独立:环:公司 对于自身的债务,独立承担法律责任，而公司的股东只在出资额内承 担责任，即如果公司的股东已足额缴纳其所认缴的出桑/!）股东对公 司的债务不需承担任何法律责任。蛊/基于此，凝购时以壳公司作为收购主体，并以壳公司的名义$对外举债，如果未来发生壳公司不能偿还债务或壳公司破产的情况， 其背后的盼通常也不需承担太大的法律风脸.因此，在进行收购酸护 吏因应不同的情况，来确定以哪个主体作为收Af购主体，摇另合同的签约方，以尽量控制潜在的法律风险和其他风 险。夙3目

5、标公司股权的权属状况股权收购濮宴的一点，就是收购后收购方要确保能取得目标 公司的 誡粒，这就需要在收购前对目标公司股权的权属状况逬行调查，查 明目标公哥BS权是否存在质押和权届纠纷。如果股 权已被质押或 巒餓属纠纷，则在收购该等股权后，收购方可能会丧失疼矗权或会 引起权属纠纷，从而蒙受损失。所以，在以股权转让的方式收购时，应关注目标公司股权的权/属状况，以确保收関着的股权权属不发生争议.4 目标公巒湖颂 股权转辻易式进行的收购，仅涉及目标公伺股东层面的变 更，H 标公司原有的f贼债务关系，并不会因H标公司股东的变更而发 牛转萝该等债权债务仍TtiU标公司享有或承担，而目标 關血该等愤权债务，最

6、终会影响收购方在收购后对H标赛旬享有 的利益。虽然H标公司一般除持有房地产项0资产外，不再持脊 英7也经苒性资产业务，但为拎制风 险，亦需对冃标翎陥现存债 权债务进行尽职调查，以明确y标公司是廨蛊数额较大的对外担 保、对外借款或其他债务和纠鏗2貝有完全查明R标公司的债权 债务状况，才能避 免潜在的W务风险和法律风险，以免掉进收购 逊晞地严财八舵?询I5房地产项冃资产的权状况收购目标公司股权，岸脅月的是通过控制g标公司而间接捋有克地严项S资产，并通过持有利址膏该 馨资产而茯得收益.m不仅仅是为收羯而收妁。因此，底地产项目资产侬权厲状比如仗.将影响目标公司的经菖状况和咎和能九 从而影响收 励S后的

7、 收益.所乩应关注房地产顶S资产的权属伏冰如是己建戊的房地产，则应W明该驾居产和土地使片权是 否己抵押、土址出让金是占己足额墩纳；如是在建丄程.则应杳明该尋在逹二程是否己职得薙设用地规 划许可证.建说工程规划许可证-建设工程建工许可证，是设工程是白比脸收，H后办理产权证书是台存 在障碍等.基十收购目的的不同，对居地产以吕资产权恳状况的关注点也不尽胡同，例如收灼目的是为持 有己建 房地产自用，则陡上述关注点外.还应关注该等底地产是否己租赁给第三方.租悶多长.：a前解除租约 成本是多少畢。只有逬行全血的尽駅调芒悟，才能做岀止确的收购决第©6 冃标:ftr司其他股东的优先购买权在全资收购或

8、目标公司股东只有一人俊情形下，不存左目标公司其他股东对转让方所转让段权的先先 购买权冋题.左詡分収购目标公司股权的情祝下，如杲目标公高的股东有两个或两个臥上.则此时应注 意目标公司具他股乐專有的优先购买权，口 J能会对收灼行为造成諮為依据公司法的相关规定有限责任公司股东在对夕陽让股权时在同尊条件下公司其他股东有忧 先购买松碍损害目杠公司其他股东的该等tt気购买松可能合寻致收购行为祁去尿喩销因此为輕免目标仝司的其f乜股东日后对收购行为的有效性槌出异议，在进行股权收购叭应rti冃 标公甸段东会对该驾辰权转让作岀肉匕并由其他股东出異放yr优先购买取的声明-以确 保股权铃： 上的合怯有敷性，避免日后发

9、生纠稣7收购后对H标公司的腔制和管理全荒收购或持段型收胸收购后收购方忘冃标公司处二经对柠股的地付.收陶方应及时诵过改选口标公刁 堇事，呂；和离管人员，并毎订a标分刁草g,规定B标公同的所有重人事喩须经董乔台我股东台決议 通过，以卿对目标公司的有效控制和咅理.参股型悴，由于收购后收购方不处于控股堆位为维护收购方在目标公司的利益，需夷在te妁町，与目 标公司的煩段东就收购睛目标分闯的董事会底员入数和委任、目标心司重大事务的管遼爭，作a明确约 疋。瑚"操作口-一段都会与g标公司馬诡东明确约定.收购后收励在目标公司董事会占一定S位.收购方或其 委浓堇事对目标公司的某些重大事项具有一異否决权铮

10、。產过该竽制度安撫，尽量避免目标公司恿股东 作岀有损目标公司利益的行为，从而保护收购方苻目标公司中的利益。8 收购后的手缤办理 除外商投资企业.国有股収及耳址相关法律另有现定外，股収转让一股不餐相关政府机构旳批准.双方签 订股权转让协仪后即可发绘股权转让的效力。在股杈转让协议生效后，双方还应及时到工商部门办遲工商 变更登记，如不及时办理工商变更登记云不办理工"变更登记，则可能会对收购方的和益可能会诰成损書。 依据公司祛的相关规定，公司K奋名称，冨干T商登记事项，工商登记事项发生变更的，应向工商 登记部门办理变更登记手续，未经变更登记的，不 得对抗第三人.根据该规定，在目标公司股权转让

11、后， 戏方不及时办理Tft变更登记或不办理 工商变更登记，如杲转让方再次将目标股权转让给其他第三方， 并办理了工商变更登记，则第三人取得目标公司內股取，原收购方由于未外理工商变更登记，不得对疙该 第三人，只能追究 转让方的法律责任，而不能对该第三人提t任何抗辩和杈利主张。因此，在收购目标 公司股权启，应及时办理工商变更登记手续，北外，在全资收购目标公司股权启，还应及吋作出股东会 决似，对目标公舄的fe定代表人、畫事、公司章稈等铁岀变更、改诜.傷改.并及时办理工商变更登运或 备案手無0丄免目标公司的原法定代表人、董事零在攻购后，作出有损目标公司利益的行为。9 收购环节所涉及的税费依捱中华人民共和国印花税暂行条例及其中华人民共和国个人所得税法国安税务总局关 丁加©股权转让所得饪收个入所得税管理的通知（国税函20091285号）及其他相关规定施行细 则的棉关潮定，需妾约定印花税和人人所得稚的垄担。通过上述对股权并炖方式的分祈，雯根為具体惜况和实除需要，从不同角