国际项目全程规划运营报告

1、中银国际项目全程策划运营报告.03第一章、市场分析报.04第二章、项目定位.27第三章、目标客户群体分析 .39第四章、项目招商策略部分 .45第五章、项目形象策60第六章、推广与传播策略75第七章、商务住宅销售执行方案 94 结语 .103作为运都市具有专业地产服务意识的全程策划公司， 创天置业国 际策划联盟本着对“中建项目”认真、 负责的态度， 在大胆假设、 小心求证的实践精神和时刻紧、 工作量大的前提下， 我们深入到 运城的大街小巷， 对商业物业、 住宅地产等众多运城现有或在建 的所在项目进行了全面的勘查和调研， 同时从国家土地宏观调控 政策分析、 运城地区及山西省的地点土地政策、 都市

2、规划等诸多 方面入手，作了深入、细致的分析和调研工作，目的是能够精确 项目市场定位、 找准本项目的核心购买人群， 同时最大价值的挖 掘项目本身所蕴含的经济价值。在本报告中， 我们将从市场分析部分、 项目定位及价值分析部分、 招商策略部分、形象策划部分、广告推广部分、销售执行部分进 行重点阐述， 同时我们将针对本项目所潜在的目标客户群体做深 入、细致地挖掘和求证工作， 为本项目多快好省的实现其价值最 大化做出总纲策略性的文字， 能够使得“中银国际”成为运都市 的地标性建筑之一， 同时提升中建集团在运城的美誉度及市场知 名度，为进展商进一步开拓运地产打下坚实的一线开发商的品牌 格调。第一章 市场分

3、析报告第一节 项目概述 中建公司现开发项目“中建大厦”， 位于运都市区金融一条街中 银大道和商业一条街禹都大道交汇处。占地面积3363.61m2,建筑面积约为20000m2工程为框剪结构，层高为 16层，一、二 层为商业门面房，以上为住宅，下设地下停车场与人防工程；大 厦内设地温式中央空调， 各单元设专用电梯及消防楼梯， 配置专 线及专用发电机组，各住户可全天供应热水，24 小时监控录像，保证住户的财产安全； 大厦外墙为干挂花岗岩， 窗为第五代双玻 璃纤维钢窗； 室外设地上专用商业停车场， 下设两座 800 立方专 用消防蓄水池。中建大厦项目整体设施齐全，配套一流，领河东 大地家居时尚之潮流。

4、“中建大厦”项目打算总投资 5000 万元，将陆续到位资金 2000 余万元。现已完成地基处理，正进行基础筏板铺设，完成投资额200 余万元。工程进度打算国庆节完成主体工程， 年内全部竣工。 施工方为山西省第二建筑公司，该公司制度完善，治理到位，是 一支技术一流、信誉可靠的专业建筑工队伍。第二节 市场分析 运都市位于山西省西南端，与陕西省、河南省隔河相望，地处东 经 110 15112 04 ，北纬 34 3535 4 之间，撤地建市后下辖 2 市 1 区 10 县，总人口接近 500 万人，面积约为 1.4 万平方 公里。古代的运城被称为河东，是中华民族的重要发祥地之一， 同时在山西省，运城

5、乃是山西要紧的麦棉基地，地势平坦、气候 和气、土地肥沃、光照充裕，交通十分便利，新世纪的运城将被 打造成为一个黄河金三角地带的“经贸、 旅游”为一体的中心都 市。近年来针对国家进展中部地区的历史机遇， 政府加快了都市化建 设的步伐，在都市建设上下大力气，重在改变都市面貌，改善投 资环境。 2000 年撤地设市以来，全市社会固定资产投资 9.4 亿， 其中房地产投资 7.6 亿。都市基础设施累计投资 70545 万元，市 区完成拆迁任务 13 万平方米。都市格局差不多形成；新区建设 全面启动，房地产迅速兴起，以金鑫、天泰、御苑等一线开发商 为龙头的房地产企业带动整个运都市房地产业迅猛进展。1 市

6、场简况2001 年以来房地产迅速进展，部分指标如下：份 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年完成投资额 3.7 亿 6.4 亿 7.6 亿 10 亿开工面积-170 万竣工面积-70 万2004 年以来运都市房地产进展势头超过以往，商品房销售价格 持续上涨，与去年同期相比售价指数上升20.1%究其房价上涨缘故要紧有：1) 、国家宏观调控房地产业，严格限制土地出让项目审批，实行 土地招标、拍卖、挂牌等交易形成，使土地价格迅速上涨。2) 、筑材料价格上涨幅度较大。3) 、小高层与高层等高档住宅项目增加、投资成本增加。2 运都市房地产业特点1) 、逐步向高档次、高品质、高价位方向进

7、展。2) 、旧城改造、都市基础设施建设、新区建设的热潮席卷全市，随之带动房地产迅速进展。3) 西安、北京等地先进的开发理念、服务品质，使运都市 房地产品质不断提高。4) 市场潜力大， 运都市是山西最大的物流贸易中心， 设市 以来，经济进展迅速，都市化进程不断加快，都市的聚拢效应增 大，周边城区人流不断涌入。都市改造建设带动住宅革命，导致 商品房销售势头一路盘升，价格持续上涨。3 房地产分类市场分析1) 、写字楼：运都市目前无专业的写字楼，大多数公司都在原来 一些单位的办公楼上租房子， 写字楼在运都市应该确实是一个新 兴行业，具有一定的潜力，但目前市场销售并不理想，近期以御 苑房产推出的河东商务

8、中心最具代表性。 相应也推出了一批住宅 式公寓，如：世纪东方、御凤园等。2) 、住宅： 2003年以来，市场上出现了供销两旺的局面，竣工 销售均出现持续增长势头， 市场价格一路飚升， 目前市场上商品 房销售价格已超过2000元/ ，一套房的售价都在20万元以上， 实现了由一般住宅向高档精品住宅的成功过渡， 人们对住宅品质 的要求不断提升。高档住宅以梧桐名邸、学府家园、御溪苑、凰 金苑、金兆大厦为代表，而且销售情况良好。3) 、商铺：受地理位置阻碍，运城是山西最大的物流集贸中心， 再加上山西人喜好做生意， 这为商铺建设奠定坚实的基础， 商铺 是都市繁华的标志， 运城撤区设市以来经济进展的速度是令

9、人震 惊的，大型商铺数量不断增加， 最具代表性的有， 东星时代广场、 今日国际商城、 粤晋新天地等， 目前沿街开发的项目大都为商住 两用，4) 、不墅：运都市属典型的上层阶级密集型，随着人们对住房环 境要求的不断提高， 不墅在运城也有了一定市场， 御苑房地产公 司首家在运城开发不墅 56套，现已全部售完， 每套售价在 50万 元以上，空港度假村的不墅也正在建设。第三节 运城房地产项目简况（一）三大板块1、城东高档住宅项目名称 开发商 均价 规模 结构层数 销售情况梧桐名邸 金世 2400 4 栋板式小高层 框剪 11 层 50% 学府家园 金鑫 2200 占地 100亩 砖混框架 6到 12层

10、 70% 御溪苑 御苑 1700 占地 130 亩 砖混多层 售完 御溪苑 御苑 2100 占地 150 亩 6 到 12 层 60% 凤凰小区期 天泰 2200 一二三期 三栋小高层 三期开盘已售 40%禺都花园 天泰 1600 多层 80%2、城内商铺住宅平分秋色住宅项目名称 开发商 均价 规模 结构层数 销售情况世纪东方 凤金园 2380 4 栋板式小高层 框剪 12层 70% 家电二期 广厦 1580 8 栋多层 砖混 7 层 50% 御凤圆 建筑公司 2280 1 栋小高层 框剪 15 层 20% 金兆大厦 金兆 2580 12.8 亩 碟式高层 26 层 38% 以上项目中世纪东方、御凤圆、金兆大厦均为商住两用，一至三 层为商铺，售价都在 8000 元左右。3、商铺项目名称 开发商 均价 规模 结构层数 销售情况 二朗庙商业街 达隆 10000 占地 84000平方米 商铺 2 层铸住宅6 层 80%今日国际 新利通 10000 占地 90 亩 框剪 70% 粤晋新天地 泽鑫 10000 占地 15 亩 框剪 售完4、蓄势待发项目名称 开发商 均价 规模 结构层数 销售情况 金源阁 丰喜房产 2000 三栋小高层 框架 14 层 售完 都市御廷 建筑公司