保利设备保养作业指导书课件

1、 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司设备保养作业指导书文件现行版号/改次：A/0首版生效日期：2009年06月01日本版生效日期：2009年06月01日发放编号： （盖受控章处）文件编号：WI/PSZ-751-GC02-03 总 页 数： 54 （含本页）编 制：审 核：批 准：王华明陆长松张朝晖编制日期：2009年06月01日审核日期：2009年06月01日批准日期：2009年06月01日文件修改记录修改状态日期修改章节修改内容修改人 审核人 批准人受控文件未经批准不得翻印第 1 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件编号 WI/P

2、SZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0设备保养作业指导书总目录第一部分 设备保养规范2第二部分 柴油发电机组保养标准10第三部分 变压器保养标准13第四部分 低压配电柜保养标准15第五部分 水泵保养标准17第六部分 发电机蓄电池保养标准19第七部分 风机保养标准21第八部分 变频控制柜保养标准23第九部分 消火栓保养标准24第十部分 火灾联动控制系统保养标准26第十一部分 公共广播系统保养标准28第十二部分 气体自动灭火控制系统保养标准29第十三部分 疏散指示灯系统保养标准31第十四部分 防火卷闸门系统保养标准32第十五部分 风机、消防水泵控制柜保养标准34

3、第十六部分 对讲报警系统保养标准35第十七部分 防盗监视系统保养标准36第十八部分 公共天线系统保养标准37第十九部分 停车场管理系统保养标准38第二十部分 巡更系统保养标准39第二十一部分 周界防范系统保养标准40第二十二部分 自动抄表系统保养标准41第二十三部分 门禁系统保养标准42第二十四部分 冷水机组保养标准43第二十五部分 冷却塔保养标准45第二十六部分 中央空调控制柜保养标准47第二十七部分 空调处理机、新风机保养标准48第二十八部分 空调水泵、阀门保养标准50第二十九部分 避雷系统接地电阻测试规程51受控文件未经批准不得翻印第 2 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日

4、 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件编号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0第一部分 设备保养规范1.0目的：指导维保中心设备设施管理规范化,确保设备设施的完好率。2.0范围：适用于维保中心。3.0职责责任部门/岗位工作内容负责对技术标准条款的解释说明，及时对此技术标准进行完善修订，确保此标准与国家相关技术规范的一致性品质管理中心维保中心负责收集国家相关技术规范和先进技术应用；按此技术标准对设备实施保养。4.0定义4.1本技术标准为公司设备设施日常运行、保养管理中应达到的要求。4.2各部门根据其设备设施状况和项目特点，参考此标准制订相

5、关操作、管理、保养作业指导书。4.3对新接管项目应以此技术标准为依据，以确保设备设施接管质量，规避管理风险。4.4本技术标准未涉及到的按相关国家设备技术规范执行。5.0方法和过程控制5.1设备房管理标准：5.1.1基本要求A.设备房门上有相应设备房标识。B.设备房内照明足够，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物。C.设备现场的操作作业指导书齐全有效，各类设备维修检修记录完整。D.配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。E.设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志。流体应有流向标识；重要或操作有危险的设备、部件应有警告标识。F.设备房内设备外观清洁，

6、油漆无脱落，设备的转动部位应有防护罩。G.设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。H.所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。I.操作作业指导书和维修保养计划应上墙。5.1.2设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量标准（2受控文件未经批准不得翻印第 3 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件编号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0公斤/只）燃烧特性、场合灭火器类型配置基准会所、过道走廊水型、泡沫、卤代烷型灭火器干粉泡沫二

7、氧化碳灭火器干粉卤代烷二氧化碳灭火器1只/20平米1只/15平米1只/15平米汽油、柴油、酒精等配电房、带电设备A.地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。B.如设有消火栓的，可相应减少30%。C.如设有灭火系统的，可相应减少50%。D.如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。E.一个灭火器配置场所配置的灭火器数量不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。5.1.3设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司CI手册的要求。5.1.4 设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。5.1.5重

8、要设备房内应配置测量仪器，对环境的温、湿度进行检测，设备房内温度应低于40度，相对湿度应小于80%。5.1.6无人值守的设备房必须加锁，钥匙由设备责任人及控制中心管理。5.1.7设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时。5.1.8设备房排水通畅，应采取防虫、防鼠措施。5.1.9专用工具安全用品应放置在指定位置。5.2设备技术资料，部门必须保存物业接管验收标准和要求内要求接管的资料。5.3供配电系统5.3.1配电设备由维修员每天巡视检查两次并记录。5.3.2 动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。各配电柜前后应放置绝缘胶垫，配电设备接地电阻值小于4。5.3

9、.3变压器温升在额定范围内，三相温差在额定范围内，出口线电压在范围内。5.3.4补偿柜管理A.功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。B.补偿控制手动、自动切换有效。C.补偿电容壳体无膨胀，相间绝缘电阻大于0.5M。D.功率因数：大于.5.3.5 高低压配电柜内部连接螺栓无松动；接线端子热敏涂层无发热变色；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确；各回路电流受控文件未经批准不得翻印第 4 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件号 WI/PSZ-

10、751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0在额定范围内且三相不平衡电流不超过25%。5.3.6高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种吊牌信号性质。5.3.7 操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为直流：23.5V25.5V。5.3.8蓄电池A.镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象：电解液用量过少，露出部分极板。蓄电池外部短路。池外部电压不正常。电极板膨胀，气塞孔堵塞。电解液内含有机杂质。爬碱严重。B.酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期做充电保养。电池端子绝

11、缘良好，并涂敷保护凡士林膏体，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。5.3.9发电机设备A.内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好，润滑油泵管线接头阀门无泄漏。B.发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定；发电机输出电压符合标准要求。C.备用柴油油量保持在发电机运行6小时的油量，但不能超过1000升。冷水箱水量保持在容积的80%以上。各种过滤器应按体系文件要求及时更换。D.必须配备符合要求的两套蓄电池，并按每1个月轮换使用一次。备有符合要求的切换开关装置。E.蓄电池电压、容量符合设备要求，可利用电网充电。F.柴油储备室应配备灭火器

12、材，需准备足量的消防灭火沙。G.正常情况下，发电机转换开关应置于自动位置。H.发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。5.4给排水设备设施5.4.1 生活水箱、水池必须加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。单独的消防水池需要定期加药，保持水质无臭味，每5年需要更换一次。5.4.2水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于滴分，填料密封泄漏应小于10滴分）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内。5.4.3 设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀动作灵敏可靠，

13、水泵运转方向正受控文件未经批准不得翻印第 5 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0确。5.4.4限水、停水按规定时间通知用户。5.4.5变频供水系统：变频器、压力调节器、控制柜应保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固；压力传感器每年定期检验；变频水泵应定期轮换使用；供水压力波动应在正负0.03MP范围内。5.4.6 排水设施：污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状

14、态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。5.4.7下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。5.4.8泳池循环系统A.各阀门开关正常，位置正确，无泄漏；水质处理流程正确；沙缸多档阀转动灵活，压力差大于0.7kg/cm2进行反冲洗。B.水底灯电压不超过12V。5.5 消防设备设施系统5.5.1 消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录或原始打印记录单。5.5.2消防水泵、喷淋水泵供水系统启动时不堵转跳闸，不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。

15、5.5.3 喷淋头：无泄漏，外观完整。（红色喷淋管温度，黄色喷淋管温度 72，绿色喷淋管温度93。）消防烟感、温感，定期检测。5.5.4 消防防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器、各种模块，处在良好工作状态，设施功能完备无损坏。5.5.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。5.6电梯系统5.6.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。5.6.2 电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，风机无噪音，照明良好，应急照明能维持半小时。5.6.3电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。

16、5.6.4平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负4mm以内。5.6.5 曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙.7mm。接触面积不少于 70%。制动器线圈温升应不超过相应要求范围。5.6.6曳引机电动机要求：轴承温度应不高于。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。受控文件未经批准不得翻印第 6 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0每工作小时更换新的润

17、滑脂。5.6.7 曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性渗油（每滴/35 分钟）。减速器的机件和轴承的温度应不高于 75。油温不高于85。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。5.6.8曳引轮：绳槽磨损应在标准范围内，防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。5.6.9 限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。5.6.10 安全触板的动作应灵敏可靠，其

18、碰撞力不大于 5N。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200300N范围内。5.6.11 轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地坎间隙为 58mm。轿箱地坎对门厅地坎间隙应为25mm。门厅锁啮合应不小于7mm。层门外面不允许能用手把门拨开。门扇下端距地坎应为58mm。门垂直误差不大于0.5mm。5.6.12门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好；无锈蚀；门厅锁啮合应不小于7mm。5.6.13轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。5.6.14轿厢导轨导靴A.导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。

19、B.检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1mm。间隙应均匀。C.导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。5.6.15缓冲器A.油压缓冲器用油凝固点应在负10以下。油面高度应保持在最低油位以上。B.缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。C.缓冲器以低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。5.6.16安全钳A.传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。B.安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4mm左右。5.6.17钢丝绳A.轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。B.钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，

20、在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。C.断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。D.不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。受控文件未经批准不得翻印第 7 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/05.6.18补偿装置补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。5.6.19电梯电气部分A.继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指

21、示灯、照明无缺损，工作正常，灵活可靠。接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。B.接地电阻小于4。动力线绝缘电阻大于0.5M。控制线绝缘电阻大于0.5M。C.带自动平层功能的电梯，在突然停电时，自动平层装置能迅速启动。5.6.20盘车、救人设施置于机房明显位置，平层标志明显。5.6.21运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。5.6.22如果电梯由分承包方维护保养，电梯的设备责任人每月提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。5.6.23电梯轿厢内各种设施完好，卫生清洁明亮，无手印、污迹；各类标识齐全；运行无异响。5.6.24电梯机房：温度保持在040，电梯盘车操作作业指导书清

22、晰、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无积尘。5.6.25井道照明：井道距离最高和最低位置0.5米处应安装一盏照明灯，中间每隔7米距离安装一盏照明灯。5.7空调系统5.7.1空调补水装置A.高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。B.变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。C.循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2mm。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无渗漏、开关灵活。D.风机盘管设备要求：出口风

23、速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。5.7.2冷却塔设备A.冷却塔噪音小于65dB，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。B.电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。C.减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。D.风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，布水均匀，运转灵活。E.滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位受控文件未经批准不得翻印第 8 页 共 54 页

24、生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。5.7.3冷却水、冷冻水系统A.冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。B.水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应做到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。5.7.4空调主机设备A.离心式冷水机组（制冷剂：R22）润滑油位应保持在油标上下限中间，平时

25、保持 60温度。压缩机运行时油温高于43。设备运行时润滑油应有103207KPa压力。B.冷凝器压力范围：6901450KPa相应温度范围：1541。C.蒸发器压力范围：410550KPa，相应温度范围：18。D.螺杆式冷水机组（制冷剂：134A）开机前冷凝器进水温度不得低于15，运行时冷却水进水温度范围2042。出水温度范围2545。E.电气部分应保持干噪，防止电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。5.7.5电机A.水泵电机绕组温度小于70。正常状态下外壳温度：3050。电机轴承温度小于80。B.电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声。C.电机风扇冷却效果明显。D.电

26、机运行时无焦糊味、冒烟现象。E.电机三相运行相电流和为零。运行电流不超过额定电流的110%，对地绝缘电阻大于0.5M。5.7.6水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好无渗漏。泵轴转动轻快无刮碰。5.8楼宇智能化、电讯系统5.8.1 每月对天线放大器、混合器、和宽带放大器进行清洁除尘一次。每年对信号分配网络进行保养一次，确认信号接收良好。5.8.2每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。5.8.3对于有内线电话系统的DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图，每年检查一次。5.8.4 楼宇智能控制系统须业务部门指派专人操作、保养维护，并由设备责

27、任人每周对重要数据进行备份。5.8.5 每年设备责任人对智能控制电脑主机、各楼层的控制模块、控制箱进行保养，并记录在设备设施保养实施记录。受控文件未经批准不得翻印第 9 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件编号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/05.8.6 每月对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查，1 年全部覆盖一次，发现接点松动等情况及时处理。并记录在设备设施保养实施记录内。5.9安防设备设施5.9.1 可视对讲系统：室外机、室内机画面清晰声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安

28、装接线牢固，布线整齐卫生清洁。5.9.2 门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。5.9.3 闭路监控系统：摄像镜头、监视器、录像设备（磁带录像机、数字录像机、硬盘录像机等）及其相关设备运行可靠，满足监控区域、质量、时间要求。5.9.4 录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，为硬盘录像机录像的按时刻录保存，专人负责保管。5.9.5视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。5.9.6监视摄像镜头保护镜干净无灰尘。焦距调节灵活、云台转动灵敏无死角。5.9.7监控的控制设备运行状态良好，按钮、旋钮、开关、插

29、头、指示灯无缺损、指示正确。5.9.8 红外线报警正常，误报少，出现故障后，应在2 天内修复，故障期间需要及时知会本部门安全负责人。5.9.9居家报警系统使用正常，已开通的需要设置成每周自动检测一次。5.9.10 停车场系统主机、读卡器、地感动作灵敏可靠，具有防砸车装置（压力波、防撞胶条）；道闸旁设置有防止车、行人尾随警示标识。5.9.11无线对讲信号应能达到除地下室外的所有区域。5.9.12安防系统各数据库应每月定期备份。5.10加工维修工具、设备管理5.10.1维修操作间干净、整齐，有相应的管理规定。5.10.2维修工具保养良好，没有安全隐患。5.10.3台钻：皮带张紧合适，运行时没有异常

30、噪音，固定装置完好。5.10.4电焊机：各接线端子完好，焊把、面罩、各连接线完好。5.11会所、会务设备的管理5.11.1桑拿设备定期检查电加热器、计时器、热水器，保证使用功能正常。5.11.2健身器材等设备设施安全可靠，无隐患，并标明使用时间和责任人；定期检查各运动部件的完好性、测试各器材的使用功能。5.11.3影音系统在正常操作时应能达到音质清晰，无杂音，尖啸，回响。5.11.4灯光系统在正常开启时应无不亮，闪烁。受控文件未经批准不得翻印第 10 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备

31、保养作业指导书文件标题版号/改次A/05.11.5各种健身设施应设置使用方法及安全提示标识，儿童设施应有要求有监护人陪同使用的标识。5.12其它设备5.12.1立体车库需要定期保养，没有异常声音，运行正常完好。5.12.2公共部分的煤气管道需要经常检查，发现异常情况，立即通知煤气公司人员处理。5.13房屋建筑本体、公用设施5.13.1外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。5.13.2小区内的各种凳子、椅子、垃圾桶（箱）、雕塑、墙面需要保持完好，没有污迹。5.13.3屋面排水通畅，雨季来

32、临前、第一次大雨后，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计。5.13.4房屋本体、楼道设施、天台每月进行一次巡查，发现问题及时处理并记录。5.13.5小区内栋号有明显标识，小区入口有总平面图，主要路口有引路标识。5.13.6楼道及公共部分地面、内墙及天花整洁、统一，无脱落，无水侵，无变色现象。5.13.7每季度对所有强、弱电井进行检查、清洁。5.13.8每月对小区各公共设施上的挂锁进行检查并加油。5.14设备运行、保养环保要求5.14.1各部门应对设备设施运行、保养过程中对环境影响进行有效评估，将运行、保养中对环境的影响减至最小。5.14.2设备运行、保养中的零配件、耗材必须选用对环境影响小或

33、无影响的产品。5.14.3业务管理部及时评估市场相关技术改进方案，在保证设备稳定前提下，使用环保产品和技术。6.0相关文件WI/PSZ-751-GC01-01房屋及公共设施管理作业指导书受控文件未经批准不得翻印第 11 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0第二部份 柴油发电机组保养标准1.0适用范围：适用于大厦/小区应急备用电源的柴油发电机组。2.0引用标准：发电机（康明斯）用户使用手册。3.0日常保养：维保中心3.1周期：月3.2对柴油发电机组进行

34、整机保洁除尘，观察有无渗油、渗水情况。3.3检查电源指示灯是否处于正常状态。直流电压表指示值是否在正常范围内。3.4 检查蓄电池是否处于浮充电状态，用万用表直流电源档检查，蓄电池的空载端电压是否正常（应在24V）。3.5用电解液测试器检查蓄电池内的电解液比重是否正常（1.271.29，在25下）并把当时的电解液温度用温度计测量，并作为相应的记录。3.6目测蓄电池的电解液液位是否在上、下限之间，液面最好在栅片上端面的1015mm）。3.7蓄电池各接头与接线柱有效接触面积是否完好无损，紧固是否良好，是否有导电膏养护。3.8每月对机组试运行前，应将机组主开关处于分断位置。3.9对燃油、润滑机油的油量

35、、油质进行检查，对冷却水的水量、水质进行检查。3.10定期整理各附件连接、线路等，紧固各接线端头3.11 每月试运行的510分钟中，机组的各运行参数（如电压、周波、机油压力、水温、油温）均应在正常范围之内。4.0一级保养：维保中心4.1周期：季4.2完成日常保养的工作内容。4.3如油量、冷却水量不足，则应及时添加，如油质、水质不好，则应进行更换。4.4对各润滑点（如喷油泵、连接器、喷油泵传动装置、风扇轴等）应按机组维护保养说明书的使用周期，进行添加或更换。4.5送、排风机应正常、无噪音。4.6对蓄电池半年进行一至二次充、放电循环。4.7保养程序4.7.1断开发电机的输出自动开关，把选择开关置于

36、手动状态，断开控制电源。4.7.2检查蓄电池液位，其液面高度是否在两液面线之间，达不到液面线时，应及时添加补充液或去离子水，电解液必须符合产品技术条件的规定。4.7.3测试电池电压，达不到要求的应立即充电，若电池充不进电，则需要更换。受控文件未经批准不得翻印第 12 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/04.7.4蓄电池表面污垢时，对用合成树脂制作的外壳应用脂肪烃、酒精擦拭，不得用芳香烃、煤油、汽油等有机溶济清洗。蓄电池接线应正确，接头连接部份应涂以电

37、力复合脂，螺母应紧固。4.7.5拆下空气、机油、柴油滤清器，用汽油进行清洗并除尘，滤清器芯按机组技术标准规定定时更换。4.7.6检查机油油质，如浑浊有变质的，应进行更换。4.7.7装回柴油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量，固定的螺丝有无松动，然后进行手动泵油，排除油路中的空气。4.7.8更换水箱中的冷却水，然后摇测电机绕组的绝缘电阻。4.7.9检查整个机组有无漏油现象，接地是否良好，然后做好机组清洁。4.7.10打开控制柜，检查熔丝、螺丝接触情况并紧固。4.7.11合上控制电源，并将计油温、水温感应复位，并手动试机，观察油压、油温、输出电压、频率等。4.7.12手动运行5

38、10分钟停机后，模拟市电停电，试验机组自动起动（停机）性能，并检查通风、消防系统是否正常。4.7.13停机后，把选择开关置于自动部位，合上输出开关。4.8蓄电池的保养详见第五部份发电机蓄电池保养标准。5.0二级保养：维保中心5.1周期：年5.2完成日常、一级保养的工作内容。5.3对柴油发电机组进行电网断电模拟运行观察。从模拟市电断电、机组能否在57秒内自动启动到空载稳定运行，对电压（约400V）、电流（根据所带的负载估算核定电流值）、水温（7585之间，不能超过90）等运行参数进行观察、调整对排烟、声音等状态是否正常进行综合判定，带负载运行以及电网来电后机组能否在15秒左右自动停。6.0 维保

39、工作人员应及时把设备保养内容填写在检修保养实施记录和发电机运行记录中，并报保养部门负责人审核。7.0相关支持性文件及记录：7.1 QR/PSZ-751-GC02-03-01检修保养实施记录7.2 QR/PSZ-751-GC02-02-03发电机运行记录受控文件未经批准不得翻印第 13 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件编号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0第三部份 变压器保养标准1.0适用范围：用于大厦/小区供电的室内干式变压器。2.0引用标准：无3.0日常巡视：维保中心3.1检查变

40、压器运行温度是否低于（155），数字显示仪是否完好。3.2检查防护网、防护门是否上锁。3.3检查事故照明、消防器材等配套设施是否齐全完好。3.4检查变压器运行声音是否平稳，有无异响。4.0一级保养：维保中心4.1周期：半年4.2观察运行中有无异常响声、温度显示是否正常。5.0二级保养;维保中心5.1周期：年5.2填写变压器年保养工作票。5.3在低压配电柜断开该变压器所带的负载（包括电力电容柜），断开母线联络断路器，断开进线柜主断路器并摇出。5.4在高压环网柜上断开控制该变压器的断路器（或刀开关），确认变压器高压侧是否有电。若有电，则环网柜该单元接地刀闸不能合闸，重新确认联络柜断路器及进行柜（低

41、压）主断路器是否断开，各关联是否切断。无电，合该单元（环网柜）的接地刀闸，使变压器高压侧对地放电。用放电电阻（或灯泡）在变压器的低压侧对地放电，安装专用接地线，以保证检修人员和设备的安全。注意：环网柜环进单元、环出单元严禁合地刀，未经供电局授权，严禁操作。5.5操作把手处悬挂“设备有人工作，严禁合闸”标志牌，并上锁。5.6断开柴油发电机组主输出开关，并把手、自动开关置于“停止”，悬挂“禁止操作”牌。5.7 首先清扫瓷套管和外壳，其次检查外壳、垫付片瓷套管有无破裂、缺损、放电痕迹或胶垫有无老化，电缆及母线有无变形现象，有破裂的应进行更换。5.8检查母线接触面是否清洁，接触面应除去氧化层并涂以导油

42、膏。5.9检查变压器的接地是否良好，有无腐蚀。腐蚀严重的应更换。5.10固引线端子，销子，接地螺丝，连接母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝或用细平锉轻锉接触面，或更换弹簧垫圈，螺丝，直至接触良好，连接可靠为止。5.11用电吹风机和干燥清洁的布清洁变压器身及周围配件上的灰尘，对变压器房的地板进行除尘打扫，检查消防设备灭火装置是否完好。5.12断开高、低压侧的接地开关，用2500V兆欧表测定绝缘电阻并与变压器出厂前测定值比较，绝缘电阻受控文件未经批准不得翻印第 14 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件编号 WI/PSZ-751-GC02-0

43、3名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0不应低于出厂时原始数据的70%，若不合格应及时上报处理。5.13检查温控器及温度传感器接线是否牢固可靠，功能是否正常。5.14对变压器风机进行保养。5.15检查及清除变压器及变压器身有无遗留工具、杂物等，人员撤离现场，检查完毕后，断开变压器低压侧接地专用线，分断环网柜该单元地刀，合上断路器（或刀闸），而后按断电的相反程序恢复用电。6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在检修保养实施记录，并报保养部门负责人审核。7.0相关支持性文件及记录：7.1 QR/PSZ-751-GC02-02-01工作票7.2QR/PSZ-751-GC02-03-01检

44、修保养实施记录受控文件未经批准不得翻印第 15 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0第四部份 低压配电柜保养标准1.0适用范围：用于小区/大厦供配电的室内低压配电柜2.0引用标准：无3.0日常保养：维保中心3.1周期：半月3.1.1熔断器维修保养：A.新熔体的规格和形状与更换的熔体一致B.检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换3.1.2刀开关维修保养：安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧3.1.3交

45、流接触器维修保养：A.除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢。B.拧紧所有紧固件。3.1.4自耦减压启动器维修保养：外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。3.1.5电容器维修保养：A.清理外壳灰尘，使电容器散热良好。B.检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧。3.1.6热继电器维修保养：检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换。3.1.7主回路维修保养：A.标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌。B.接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧。C.母线牌油漆是否脱落，如是则重新油漆。4.0一级保养：维保中心4.1周期：半年4.2完成日常保养

46、工作内容。4.3检查母线及其引下线连接是否良好。4.4检查电缆头、接线栓头是否牢固可靠。4.5检查二次回路接线可靠，熔断器是否完好以及其绝缘电阻的摇测。4.6 电容柜的检查：断开空气（负荷）开关不带电容器时对电容控制器进行动作试验，应先合的先断、后合的后断，应正常；对过压保护、欠流保护、投切门限值进行调整。4.7各指示灯应完好，对断路器、漏电断路器、热继电器、时间继电器等进行检查、整定。4.8 检查受电柜、联络柜的各指示灯是否完好，控制器开关位置是否正常、运行应正常，手动调试机械联受控文件未经批准不得翻印第 16 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳

47、分公司 体系文件号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0锁分合闸是否可靠。5.0二级保养：维保中心5.1周期：年5.2完成一级保养的内容。5.3检查抽屉式开关推入或拉出是否灵活，其机械闭锁可靠，接触器触头是否良好。5.4断路器内各刀口弹力是否正常，灭弧栅是否完好。5.5各电缆头接线螺母应紧固。5.6将受电柜和联络柜的主开关断电后，用专用摇把摇出或摇入应灵活，各互感器等二次接线头接触良好，紧固无松动，一、二次线无发霉。6.0 1千伏以下电力电缆绝缘电阻的测试方法6.1拆除被试电缆的电源及一切对外联线后，将被试电缆接地充分放电。6.2用干燥、清洁的软布

48、擦去被试电缆头的灰尘。6.3将摇表放在水平位置，并在额定转速下（120转/分）调整指针至“”。6.4将被试电缆头接地线接于“”端子，将被试电缆引出线接于“”端子。6.5以恒定速度转动摇把（120转/分），待指针稳定后记录其绝缘电阻值。6.6试验完毕或重复试验时，必须将被试电缆对地充分放电。6.7在测试电力电缆的相线与相线、相线与零线之间绝缘电阻的方法比照3.6.4的步骤进行。7.0 维保工作人员应及时把设备保养内容填写在检修保养实施记录中，并报保养部门负责人审核。8.0相关支持性文件及记录8.1QR/PSZ-751-GC02-03-01检修保养实施记录8.2 QR/PSZ-751-GC02-0

49、3-02电缆绝缘测试记录表受控文件未经批准不得翻印第 17 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/0第五部份 水泵保养标准1.0适用范围：适用于大厦/小区供水水泵2.0引用标准：无3.0日常保养：维保中心3.1保养周期：半月3.2生活水泵的运行泵与备用泵应相互轮换运行,每周至少轮换一次。3.3检查噪音、振动是否过大（用比较法评判或用声压计、振动仪测试），5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵体一同保养，外观整洁、油漆完好、标志清楚，动力柜上的电流表正常运行

50、时的指示值是否正常，泵体壳有否堵塞电缆接口有无过热情况。动力配电柜各电源指示灯应完好，颜色正确。无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行手动盘车(检查时须将主令开关掷于停止档，以避免发生意外伤害)， 观察转动松紧是否合适。3.4电机温度正常，接地良好，螺丝无锈蚀。3.5检查润滑油质、油量是否符合要求，不足应及时加油，如发现油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换。3.6 远传压力表维修保养：3.6.1检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；3.6.2检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接。3.7水泵维修保养：3.7.1 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如

51、有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承、检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根、清洁水泵外表；3.7.1 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。3.8控制柜维修保养。3.8.1检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。3.8.1检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。3.9交流接触器维修保养：3.9.1检查复位弹簧情况、拧紧所有紧固件。3.10自耦减压启动器维修保养：外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。4.0一级保养：维保中心4.1周期：每季4.2完成日常保养工作内容。4.3检查电缆头，接线栓头是否牢固可靠。4.4用摇表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，其值应 0.5M。受控文件未经批准不得翻印第 18 页 共 54 页生效日期：2009年06月01日 深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司 体系文件编号 WI/PSZ-751-GC02-03名称设备保养作业指导书文件标题版号/改次A/04.5检查水泵动力配电柜中各电器有无过热、受潮、发霉现象，有无损坏情况。4.6水泵的盘根处有无渗水成线，其松紧度应适度。5.0