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文档简介

1、为规范国有土地上房屋征收与补偿安置活动,维护公共利益,依法保障被征收人的合法权益,结合我县实际制定本办法。一、法律依据中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理 法、中华人民共和国城市房地产管理法、国务院国有土地上 房屋征收与补偿条例、四川省国有土地上房屋征收与补偿条 例、中华人民共和国物权法。二、征收原则坚持公正、公平、公开,依法征收的原则。三、适用范围德昌县城市规划区内国有土地上房屋的征收。四、征收人、征收部门、征收实施单位、被征收人(一)征收人:德昌县人民政府。(二)征收部门:德昌县城乡规划建设和住房保障局。(三)征收实施单位:征收部门依法委托县政府确定的行政事业单位、国有企业作为

2、房屋征收的实施单位。(四)被征收人:征收范围内土地使用权人、房屋所有权人。五、征收时限根据各项目要求具体确定征收时限。六、被征收房屋的认定(一)征收房屋权属、类型的认定。征收已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积以房屋权属 证书或者房屋登记簿的记载为准,作为征收补偿的依据;房屋权 属证书记载的事项,应当与房屋登记簿一致;记载不一致的,除 有证据证明房屋登记簿确有错误的,以房屋登记簿为准。房屋产权性质、面积及使用性质以房屋所有权证和国 有土地使用权证记载的为准。不能提供上述有关证件的,必须 出具房屋、土地来源合法的相关凭据,由相关部门作出认定。一 处房屋由多人共有的,按一户认定,其产权权属仍为原

3、共有人所 有。(二)征收房屋面积的认定。被征收合法房屋均以建筑面积为计算单位。根据建设部房 产面积测量规范,层高达到2.2m及以上才能计算全建筑面积。 根据我县实际情况,凡土木、砖木结构的房屋楼层高度以前后平 墙的平均高度为依据,平均高度在1.2-1.8m的按实际丈量面积的50 %计算;平均高度在1.8-2.2m的按实际丈量面积的 70%计算;平 均高度在2.2m以上的按实际丈量面积的 100%计算;1.2m以下的 不予计算面积。被征收房屋为房改房,公用部位在房改时未出售给个人,属于国有资产,公用部位不作回迁安置面积和补偿。(三)特殊情况房屋的认定和处置。不能提供房屋所有权证国有土地使用权证,

4、又不能提供房屋、土地来源合法的相关凭据的,认定为违章建筑,违章建 筑不予补偿。对积极配合征收工作的被征收人,其违章建筑可按 不高于重置成本价的 40%作为拆除奖励;对不配合工作的被征收 人,违章建筑不予奖励并强制拆除。同时,在征收前规建、国土 等相关执法部门已启动违章建筑查处程序的,不予奖励。对抢搭 抢建的构建筑物不予补偿,并严格追责。经规划部门批准在使用期限内的房屋临时建筑只计算补偿,补偿标准不超出300元/川,不予产权调换,不计算补偿过渡费; 临时建筑超过规定使用期限的不予补偿。征收的房屋有抵押和产权纠纷等情况按合同法物权法担保法抵押管理办法等相关法律法规的规定执行。七、征收补偿安置方式(

5、一)对行政企事业单位的征收补偿和安置。行政事业单位按国有资产管理的相关规定执行;国有或国有 控股企业、非公有制企业的房地产征收,原则按被征收房地产评 估价格进行货币补偿。(二)对个人房屋的征收补偿和安置。采取产权调换或货币补偿(买断)两种形式安置。被征收户根据自己情况只能选择一种方式,鼓励被征收人选择货币补偿安 置方式。对非住宅房屋征收,原则上实行货币补偿。1.住房产权调换方式。按 价格单算、互为补差”的原则,被征收人只能选择最接近 被征收合法房调换面积的安置房进行产权调换安置。(1)产权调换房情况:根据各项目具体情况确定安置地点。 明确采用现房或期房调换安置,明确房型、交验标准及交房时间。(

6、2)产权调换房回迁安置标准。采取产权调换安置的,按被征收房屋建筑面积不超出1: 1.2的比例调换安置,调换安置房按8度抗震设防要求修建,清水房屋交房。调换安置房不动产权证按原不动产产权属性办理,被征收人原建筑面积部分不再支付税费,超过原建筑面积的部分及被 征收房屋无 两证”(房屋所有权证国有土地使用权证)的, 税费由被征收人自理。产权调换房屋和被征收房屋在1: 1.2调换比例内,面积内实行结构补差(具体标准按表 1结算);因安置房户型原因导致选房 面积和调换面积有差异的,差异部分按房管部门公布的当期商品 房市场价格互为补差。对住房产权建筑面积低于 50平方米房屋的被征收人,选择产 权调换,按1

7、:1.2调换面积后仍不足 50平方米,经核查他处无住 房且符合城镇住房保障条件的,按不低于五十平方米产权建筑面 积的标准户型进行安置,被征收人只补结构补差,不再支付五十 平方米以内的面积补差款。各类房屋产权置换补差标准表1房屋结构补差标准(元/川)砖混、框架0砖木350土木500(3)产权调换原被征收房屋装修及附属设施补偿标准(具体标准按表2、表3结算)房屋装修补偿标准表2类型等 级装修补偿 标准 (元 / m2)装修状况房屋1300进户防盗门;楼地面为木地板砖;内门 为实木套装门;吊顶为纸面石膏板并抹乳 胶漆;内墙墙面抹乳胶漆;窗为铝合金窗; 有窗门套;客厅、卧室安装装饰灯;厨房 打有灶台;

8、厨房、卫生间内墙满贴瓷砖。2260进户防盗门;楼地面地板砖或水磨石; 屋面吊顶且贴石膏板;室内门窗完好;内 墙墙面抹有涂料;客厅、卧室安装装饰灯; 厨房打有灶台;卫生间、厨房贴有瓷砖。3200不属一、二等的装修房附属设施补偿标准表3项目补偿标准电话移机住宅158元/套空调移机300元/台有线电视迁装300元/户太阳能迁装300元/户(4)协议签订和房屋移交奖励。协议签订奖励。被征收人在规定的10天协议签订时限内签订征收与补偿安置协议的,每户给予5000-10000元的奖励,此奖 励在规定的10天协议签订时限内逐日递减 (每日按10%的标准递 减),扣完为止。奖励标准如表 4:奖励标准表4建筑面

9、积协议签订奖励标准 100- 200- 100- 200-000 m29000 元300 m以上10000元(5)产权调换房过渡费补偿标准。住房产权调换过渡期多层为24个月,高层为36个月;以被征收住房的建筑面积计算过渡费,过渡费补偿标准如表6。过渡费补偿标准表6建筑面积詬0 m2 60- 100- 150-200- 100- 200- 300-400 m2700 元/次以此类推,建筑面积每增加100川,搬家费增加100元/次。(8) 产权调换房屋的选房方式。根据被征收安置户所选住房户型,按征收协议签订和移交房地产时间先后顺序依次选房,采用双百分制 征收户签订协议最高积分为100分,移交房屋最

10、高积分为100分,合计200分。 征收户在签订协议时限内第一天内签订协议的, 积分为100 分;第二天内积分为90分,以此类推,每推迟1天,积分扣减10 分,扣到零分为止。 在移交房屋开始,第一天内移交房屋的,积分为100分;第二天内移交房屋的,积分为 90分,以此类推,每推迟 1天,扣 减10分,扣到零分为止。 协议签订和房屋移交两项积分之和为最后总积分,按照积 分多少作为确定选房顺序的依据。积分相同的,以抽签或摇号方 式确定该积分段的回迁选房先后顺序。(9)选择产权调换的房屋占地以外的合法土地采用评估后货 币补偿。2. 住房货币补偿(买断)方式。被征收户选择自行解决房屋不需要产权调换安置的

11、,实行货 币补偿,即买断。被征收房屋和土地价值由具有相应资质的房地 产价格评估机构评估确定,根据评估结果确定补偿价格。(1)中介评估机构的选定。由房屋征收部门组织被征收人投票决定,或由征收部门、被征收人在公证机构监督下共同现场抽签确定。(2)被征收房屋的补偿标准。按中介评估机构的评估价格上浮20%补偿。对选择货币补偿的被征收人,其被征收房屋建筑面积低于50平方米,房屋评估价格上浮20%后仍低于50平方米房屋评估价格,经核查他处无住房 且符合城镇住房保障条件的, 按50平方米房屋的评估价格进行补 偿。(3)被征收房屋附属设施补偿标准。按表3标准执行。(4)协议签订和房屋移交奖励。协议签订奖励。被

12、征收人在规定的10天协议签订时限内签订征收与补偿安置协议的,给予被征收人房屋评估价 5%的奖励,此奖励在规定的10天协议签订时限内逐日递减(每日按10%的标准递减),扣完为止。房屋和土地移交奖励。被征收人在规定的10天房屋和土地移交时限内移交房地产的,给予被征收人房屋评估价的5%的奖励,此奖励在规定的 10天房屋和土地移交时限内逐日递减(每日按 10%的标准递减),扣完为止。(5)在县境内购买商品住房的奖励。选择货币补偿的被征收人,一年内在县境内购买合法的商品 住房(商品房以网签时间为准,二手房以不动产登记中心出具的 证明为准),每平方奖励400元。一年以上两年内购买的,每平方 奖励200元。

13、购房面积超出被征收合法房屋面积部分不享受此奖 励政策,购房面积低于被征收合法房屋面积部分也不享受此奖励 政策。(6)过渡费补偿标准。货币补偿过渡期为12个月;以被征收住房的建筑面积计算过 渡费,过渡费补偿标准如表 6。(7)搬家补助标准。同住房产权调换方式安置标准。3. 非住宅房屋货币补偿(买断)方式。(1)中介评估机构的选定。由房屋征收部门组织被征收人投票决定,或由征收部门、被 征收人在公证机构监督下共同现场抽签确定。(2)非住宅房屋(商业用房、生产用房)补偿价格。按中介评估机构的评估价格补偿。(3)被征收房屋附属设施补偿标准。按表3标准执行。(4)协议签订和房屋移交奖励。协议签订奖励。被征

14、收人在规定的10天协议签订时限内签订 征收与补偿安置协议的,给予被征收人房屋评估价 5%的奖励, 此奖励在规定的10天协议签订时限内逐日递减 (每日按10%的标 准递减),扣完为止。房屋和土地移交奖励。被征收人在规定的10天房屋和土地移 交时限内移交房地产的,给予被征收人房屋评估价的5%的奖励,此奖励在规定的 10天房屋和土地移交时限内逐日递减(每日按 10%的标准递减),扣完为止。(5)在县境内购买商业用房的奖励。选择货币补偿的被征收人,一年内在县境内购买合法的商业用房(商业用房以网签时间为准,二手房以不动产登记中心出具 的证明为准),每平方奖励400元。一年以上两年内购买的,每平 方奖励2

15、00元。购房面积超出被征收合法房屋面积部分不享受此 奖励政策,购房面积低于被征收合法房屋面积部分也不享受此奖 励政策。(6)非住宅房屋停产停业损失补助标准。征收时正在营业、证照齐全的商业用房:底楼临街门市按被征收合法房屋的建筑面积不超出25元/月的标准,其余营业用房按被征收合法房屋的建筑面积不超出10元/川月的标准。征收时正在进行生产的生产用房按被征收合法房屋的建筑面积不超出5元/月的标准,按月计发12个月的停产停业损失补 助费。(7)生产设备等迁装费。生产用机器设备等的拆卸、搬迁、安装等费用,经核实后据 实补偿。八、征收纠纷处理办法在征收实施过程中,征收当事人双方在签约期限内经多次协商仍达不成协议的,按国有土地上房屋征收与补偿条例等有关法律、法规、政策规定,由征收部门报请县人民政府作出补偿 决定,被征收人对补偿决定不服的,可依法申请行政复议,也可 以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或 者不提起行政诉讼,在补偿决定规定期限内又不搬迁的,由县人 民政府依法申请人民法院强制执行。对在规定的征收时限

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