2006郑州房地产市场分析报告

1、精品文档区域房地产市场分析西南板块一、 区域概述 1、板块范围界定 该板块位于郑州市的西南方向，地理范围限定在京广铁路以西、陇海铁路以南的区域。板块东邻东南板块，北邻西北板块。 从行政区上说，东南板块内主要包括中原区、二七区大局部政域。 2、区域开展综述 本区域为传统的老工业基地，受传统经济根底和产业规划的影响，西南板块多是传统工业，其中曾经代表郑州荣耀的国棉厂都位于西南板块。相应，区域生活配套齐全，且区域内树木较多，适宜居住，居住气氛浓厚。但是，由于都到郑州市北移东扩的政策影响，区域内房地产开展比拟落后。 交通配套 西南板块道路规正，交通便利，且区域内居住人口相对较少，交通较为畅通。板块内的

2、道路虽然有一定的等级陈旧，但是经过市政道路的新建与改造，西南板块形成了五横建设路、中原路、陇海路、航海路、长江路五纵京广路、大学路、嵩山路、桐柏路、秦岭-华山路便利的交通格局，还有规整的市政次干道为辅，板块内交通顺畅。 板块外向交通也较为便利。向西有郑上路、中原西路；向北由于秦岭路、桐柏路和嵩山路的畅通，陇海铁路的交通阻隔已不明显，主要是一种心理上的阻隔；向东有建设路、中原路、陇海路及航海路等城市主干道的通畅；向南有京广路、大学路及郑密路外向交通干道；仅仅在西南部的西环与南环的结合部的高速路外向受到一定的影响。 总的来说，在西区改造开发的形势下，市政道路进一步改善，路网密度合理，出行便利，有利

3、于区域的开展。 生活配套 本板块是郑州市曾经辉煌的老工业基地及市级政府的所在地，原有的生活配套完备，大型商业配套缺乏，与生活相关的零售商业较为兴旺。完备的生活配套也是西南板块的主要特征。 配套齐全，档次落后，且在板块内有很大的差异性，东部明显好于西部。一是碧沙岗公园周边，作为郑州市的繁华中心之一，与偏远的西南部有其较大的差异，传统特点明显。 板块内教育机构众多，大中专院校林立，文化气氛较好，板块东南局部布有郑州大学，河南工业大学，郑州航院，黄河科技大学，北部有中原工学院，纺织高等专科学校等；另外还分布有重点中小学，如市一中，外国语学校等。 板块内商业配套略显缺乏，且分布不均，靠近市中心的东部区

4、域如碧沙岗公园周边，商业气氛浓厚，构建起郑州市的主要商圈，而板块的西部及南部区域有其边缘性因素，商业气息缺乏，主要是一些生活相关的小型商业。随着西区改造的进一步深入，西部商业度也将逐步走高。 板块内娱乐、休憩等生活配套充足，像嵩淮广场、滨河公园、五一公园、绿城广场、碧沙岗公园等为该区域居民提供了休闲娱乐的好去处。 3、区域产业分布与经济状况 板块内作为郑州市传统的老工业区，国有老厂林立，其经济状况不甚乐观，国有企业的西迁，既有利于改善企业改制的资金问题，也有利于板块的开展。板块内产业开展不尽相同，碧沙岗商圈作为郑州的重要商圈之一，其周边业态多为商业为主，如中原商贸城等；中原西路为以汽车为主的汽

5、车产业带；偏南部的南环路与大学路交叉口周围那么是以中陆物流广场为中心的物流圈。 随着板块内老企业的外迁及西区改造规划，板块逐步向宜居、宜商、宜休闲的状态转变。 二、 区域房地产市场开展现状 1、 总体市场开展 西南板块前些年作为政策的无视区域，房地产市场不免有些寂静，近年来，由于郑东新区、北区房价的走高，及市中心土地的稀缺，西南板块房地产有了一定的开展，其中住宅市场快速走高，商务商业气氛缺乏。2005年以来，市场成交量、成交金额、成交价格的增长幅度都是在快速走高。西南板块将会成为郑州市房地产市场的下一个热点区域。 注：2006年数据为上半年2下同2、 住宅市场 20042006年各物业类型成交

6、量 在城市土地资源稀缺、价格快速膨胀下，城市向空中要空间成为现代城市开展的一个趋势。另外，西南板块土地出现每亩200多万的出让金，预示着西南板块高层时代的到来，近年的数据同样显示出，在板块整体住宅市场快速开展的情况下，一向以多层为主的西南板块的多层反倒是有了下降，而高层住宅那么上升明显。西南板块的高层小高层将会占据主流，多层相对来说成为一种稀缺产品。 20042006年各物业类型价格变化 从近年的成交价格情况来看，高层价格上升平稳，多层价格上升较快，高层多层价格差距变小。原因是土地价格的快速上涨，土地本钱占总体本钱比例上升，地面价格也相应增长。 成交户型分布情况 从各户型来看，三室两厅户型是市

7、场主流，其次是两室，四室在2006年上半年增加明显。三室两厅和四室的高比例，显示了客户购置力的提高，也是客户追求多户型功能心理的表达，而在“90，70政策的影响下，未来板块内的三室一厅的比例将会大幅度提高，三室两厅和四室户型成为一种抢手户型。 20042006年成交面积段情况 从成交面积上来看，除了6090面积段平稳外，其它各面积段都表现同样的上升趋势，这仅仅是一种总量上升下的表现；从各面积段所占的比例来看，90以上面积占据了绝对多数，反映了90以上面积的户型是市场的主要需求产品。 20042006年成交总价段情况 从成交总价上来看，主要集中在3050万元，其增长量还非常明显，1020万元段也

8、有不小的增长速度。10万元以下的几乎没有，结合上面户型面积图表，说明西南板块的小户型销量甚微。 客户来源 从客户来源来看，西南板块的客户主要是市区内和省内市外的，其中市区内的占到近一半的比例；郊县客户的百分比也到达了两位数，表达郑州西南郊县组团大郑州下的城市组团在西南板块的购置趋势。 3、商业房地产市场 商业房地产以生活商业为主 西南板块的城市规划及区域环境决定了西南板块的商业性质，其缺乏大型商业，趋势也不明显，而贴近居民生活的商业正在兴起，中档商业将成为西南板块的主要形式，小区配套开发的商业作为其中的主要局部，受到了各个工程的特别关注，西南板块多个工程街区概念的提出是其的反映，如长城康桥华城

9、、金源第一城、长城阳光新干线、绿都城等。 专业市场分散分布 西南板块也有一定的专业市场分布，中原西路沿线是其中的汽车交易市场，南三环以中陆为中心的物流、鞋业市场等，还有西环外的中国元通纺织城、中原路水岸花木城，是西南板块商业的有效辅助。 4、写字楼市场 西南板块的商务气氛淡薄，且市场分布不均。写字楼物业的开展是基于第三产业中商务、金融、科技等集约程度较高的行业的开展程度，而西南板块作为老工业基地，在北移东扩的政策影响下，第三产业落后，缺乏较好的商务气氛，其写字楼市场的开展主要依赖于成熟的碧沙岗商圈较集中的泰隆大厦、天龙大厦、长城大厦等共同组成的商务气息，支撑起西南板块的写字楼市场。裕达国贸依其

10、超前的硬件配套，作为郑州市的地标性建筑，在郑州市写字楼市场的地位无可质疑，而它难以带动起西南板块落后的写字楼市场。 再者，零星分布的布瑞克大厦，还有新兴的凯旋门等，都是以中小企业办公为主，形不成大的商务规模。在老工业基地改造，城市规划的政策影响下，西南区的居住、休闲功能增强，写字楼市场功能将会进一步弱化。 5、板块典型个案 帝湖花园 总规划用地3110亩，总建筑面积205万平方米，总体开发周期约10年。组团式开发是一大特点。 核心配套:幼儿园、小学、73中学北京阜外心脑血管医院天津家世界欧洲风情街威尼斯北街工人路商业街工程一、二期已经入 住，现在销售的是三期帝湖王府。 帝湖王府由8栋2633层

11、的高层住宅、商务会所及地下车库组成，总建筑面积40万平方米，住宅建筑面积32万平方米，3277套。其形态布局上采用半开放式，南面临水，单体错落排列，中间楼宇采用转向错位,增加楼间空隙并和南北楼宇围合成院落。 工程在区域不被看好的02年入市，经过几年的开发，以320亩湖景为主要卖点，以“回家是度假的开始为推广语，敲开了市场的大门，价格节节攀升，口碑良好，已经成为郑州市的名盘。现在销售的三期为8栋高层，体量大，销售难度无形中加大。 亚星盛世家园 工程占地386亩,建筑面积53万，位于嵩山路与长江路交叉口，以矩阵式布局，多层为主，小区中心三栋高层住宅，另外还有规划的临嵩山路高层，其余均为多层。工程占

12、地386亩,建筑面积53万。工程与其西面的帝湖花园共同支撑起了西南房地产市场，有效提升了区域价值。工程分六期开发，一二三期已入住，四期五期已经交房，六期正在销售中。 2003年7月，亚星盛世家园入市。亚星盛世家园在2003年2005年两年多时间里，共完成建筑面积30余万平方米。工程以园林景观制胜，中心景观结合局部水景，塑造了郑州市园林景观名盘。 长城康桥华城 工程规划总用地53844.368平方米，总建筑面积318855平方米。涵盖商业、酒店、写字楼、高层住宅等物业类型。开发顺序为一期四栋高层住宅和一栋小户型公寓，二期为三栋高层公寓，三期为近邻大学路的写字楼和商业。 工程运用设计手法强调空间的

13、引导、渗透，将传统的街铺转变成高时尚的多维立体街区。 工程规划有1.2万的中心绿地、水系等景观元素。 在运作长城康桥华城工程时，新长城公司选择了可利尔品牌参谋机构，可利尔为这个建筑综合体工程借鉴北京以前的成功经验推出了“街区概念，获得了成功。 6、土地市场 房地产市场开展的明显趋势特征是对土地资源、金融资源的依赖性，这一特殊性决定了房地产市场开展需要有足够的土地资源来支撑，土地资源的根底性特点无可动摇。 在国家土地政策日益严格的情况下，西南板块丰富的土地资源是其一大优势。一方面，国有老厂的外迁给市场提供了大量的土地资源，有利于房地产的开展；另一方面，原来板块内的缓慢的城中村改造，在郑州市“一体

14、两翼思路的引导及土地资源的稀缺与珍贵下，城中村改造加快，其土地也快速的流向市场。 西南板块的土地释放量远远高于其它板块，以下是近期推出宗地情况表。 三、 区域分析及开展前景 1、区域开展SWOT分析 StrongWeakness内外交通便利产业根底条件良好宜居环境的普遍认可老工业的外迁，土地资源丰富传统工业的落后状态居民收入水平偏低，购置力缺乏板块内原有建筑的落后，形象缺乏市民对西区落后状态认识的惯性OpportunityThreaten西区改造的有利政策导向大郑州西部各组团的有力支撑土地政策的严厉，征用农用土地难度加大市中心土地的稀缺，北区地产的高原效应，郑东的超高房价西北板块土地资源丰富，

15、受到西北板块的竞争非城市重点开展区域，城市开展重心继续东移2区域未来开展预测 西南板块板域跨度较大，北到陇海铁路与西北板块相邻，与其有很大的相似性，都具有丰富的土地资源，且在城市规划上有以居住为主，未来的剧烈竞争在所难免，但是西南板块的环境、交通等有利因素是西北板块所不具有的，市场成熟度上也占近优势。东面与商业板块和陇海板块相邻，市场成熟度是板块内最好的，在未来的开展中商业地产会占到一定的比例。南面不是西南板块的开展方向，市场开展很可能止步于长江路附近。由于受到西部郑洛工业走廊的影响，西部将会有很大的开展空间，现在已有多个工程越过西三环，郑州市一中新区的位置也是一个很好的信号。房地产市场的开展

16、有很强的政策性，西南板块的开展前景受规划的影响，居住生活区是板块开展的方向。优越的环境资源，丰富的土地资源，加之政策的引导，地产开发商的涌入，已预示着地产又一个热点的成功孕育。区域房地产市场分析东南板块一、 区域概述 1、板块范围界定 该板块位于郑州市的东南方向，地理范围限定在京广铁路以东、陇海铁路以南的区域。板块西邻西南板块，北邻陇海板块和郑东新区板块。 从行政区上说，东南板块内包括了二七区、管城区、郑州经济技术开发区的局部政域。 2、区域开展综述 受区域开展根底和产业规划的影响，东南板块的工业化色彩高于其他区域。相应，区域生活配套处于较低水平、居住气氛有待提高。同时，城中村分布密集、连续，

17、 也是东南板块特征之一。 交通配套 东南板块现有交通状况的明显特征之一是，主体交通通畅，细部交通条件须改善。具体表现在：从区域分布来看，中州大道以东经济技术开发区内交通顺畅，道路以西区域路网密度不合理；从道路结构来看，主干道交通顺畅，次干道和支路分布不尽合理。 区域整体外向交通便利，东西向城市主干道航海路、南三环快速路沟通区域东西，南北向城市主干道紫荆山路、城东路、未来大道、中州大道、新107国道大大提高了板块的对外交通。 除城市主干道外，区域内部次级交通相对不够合理，主要表现在中州大道以西区域。道路路网密度缺乏、未贯穿道路、路况不佳是区域内道路系统需解决的问题。 生活配套 配套缺乏、分配不均

18、、档次不高是东南板块内生活配套的主要特征。 板块内教育机构虽让囊括了幼儿园、小学、中学、大中专学校，但是数量少，根本都分布在城东路、航海路沿线，如贝斯特外国语幼儿园小学、五里堡小学、六十三中、三十九中、郑州旅游学校等；教育配套形式包括市政及社区内部配套。 板块内现有商业配套形式主要有三种：航海路沿线的各类食品、建材、汽车配件批发市场；板块内生活区周边的集贸市场、路边小型商铺；新开发社区的配套底商。 板块内娱乐、休憩等生活配套明显缺乏，主要分布在板块中部中州大道周边，如航海广场、世纪欢乐园、航海体育场。 3、区域产业分布与经济状况 区域内产业开展以工业、物流业为主。板块内陇海铁路货运支线周边分布

19、着木材厂、农药厂、机械厂、储运仓库等货运需求大的行业。经济技术开发区内以工业企业为主，分布了加工制造、涂料、印刷等行业。航海路周边沿线分布了钢材、汽配等批发、物流配送行业。 这一区域承当了郑州市现代工业开展的主要角色，同时，工业经济为板块的经济开展奠定了稳定根底。 以下将通过对2002-2006年上半年东南板块房地产市场成交资料的分析，对该区域市场开展做一理解。 二、 区域房地产市场开展现状概述 1、 总体市场开展 2002至2006年上半年，东南板块房地产市场开展迅速。2005年以来，市场成交量、成交金额、成交价格的上涨幅度，使这一区域成为名副其实的热点区域。 2003年，东南板块市场成交面

20、积超过2002年的3倍。2004年成交量增幅21%；2005年成交增幅62%。截至2006年上半年，区域成交面积已经超过2005年的88%，预计全年成交面积增幅将在40%以上。 2、板块内市场分异 受产业规划影响，东南板块整体不属于房地产商业开发的热点区域，房地产市场交易量和交易额在全市的比重一直不高。同时，政域的划分、交通条件的限制也形成了板块内中州大道以西、以东不同区域市场的明显分异。 板块内中州大道以西的区域，与老城区连为一体，是城区自然开展、延伸的结果。受区域物流业、工业产业形态分布影响，房地产市场原有开展水平不高。2004年以来，受城市扩张和城市规划影响，该区域房地产市场进入快速开发

21、时期，供给总量和市场成交价格都有较大提高。随着交通建设推进、区域产业迁移，新增开发量仍将保持较快增长。 板块内中州大道以东区域，在地理上与老城区形成了一定区隔，其开展具有浓厚的行政色彩。同时，作为经济技术开发区，这一区域工业用地集中。因此，区域房地产市场开展一直处于不温不火的状态。区域内房地产工程根本集中在区域西部、南部；房地产开发类型以居住为主；房地产价格的年均涨幅一直在8%以下，低于城市平均水平。 三、 分类房地产市场开展现状 1、住宅市场 大盘带动与规划导向特征 住宅市场是该区域目前房地产市场开展的主要物业形态，其开展过程的显著特征是：大盘带动效应和城市规划效应。 在规划条件根本满足的前

22、提下，一些大型高品位社区的建设，如该区域的大型楼盘金色港湾、美景天城和富田太阳城，聚集了人气，有效提升了区域居住品质，由此带动其他中小楼盘的开展。 另一方面，郑州市“东扩、重点建设郑东新区的城市开展方向规划、未来路向南打通的道路规划，直接促使板块内楼盘在2005年上半年集中涌现，市场成交激增。2006年，仅上半年市场成交量已经接近2005年的90%，说明区域市场仍处于成交快速增长期。 产品类型：多层热销，向高层过渡 从销售来看，多层住宅是板块内热销产品，市场接受度最高。由于郑州市环线以内多层产品的稀缺性逐渐提高，板块内多层住宅升值迅速，目前已经形成了多层价格高于高层的“倒挂现状。板块内高层住宅

23、总体开发量少，也反映了开发方市场试探的心态。 随着未来路打通，区域北向交通极大改善，高层的消化速度会提高，价格也有一定增长空间。 住宅单价 20032004年，东南板块住宅价格平均增幅超过16%；2005年，增幅超过20%；截至2006年6月，该区域住宅价格比2005年平均水平上升了10%左右，是住宅价格攀升较快的区域。 尤其是7月份，区域西部康城棕榈泉高价入市，进一步引起了业内对该区域的关注。预计今年东南板块住宅价格同比上升幅度仍将超过15%。 套均住宅价格 从套总价来看，除复式住宅外，其他户型住宅总价都呈上升趋势，尤其以四房、三房套总价上升最明显。比照以下不同户型户均面积变化，可以看出：

24、四房以上套均面积增加是套均总价上升的原因之一； 三房、二房的套均面积呈现缓慢下降趋势，其总价上升的原因主要源于单价的提高，其中三房的价格增长高于二房； 复式住宅套均面积持续下降，套均价上升源自单价上涨，2006年总价的下降局部由于小复式产品推出、套均面积的大幅下降，由超过170平方米/套下降到不到140平方米/套。 户型面积 客户特征 东南板块房地产客户平均构成中，省内市外、省外客户比例高于郑州市平均水平。同时，从2002年以来客户来源变化来看，省内市外客户增长明显。这种客户结构的成因之一是，东南板块作为物流聚集区，外来客户、本地化外籍客户都比拟多。 2、商业房地产市场 大型批发市场为主聚集

25、航海路周边区域内各种商贸市场超过40个，商户容量约在1万多家，年均交易额可以到达60多亿。农机市场、食品城、汽配城、茶叶市场等大规模专业批发市场的密集分布，以及物流企业的高度集中，已经确立了该区域大市场大流通的格局。 商业房地产以社区商业配套为主 与众多大型批发市场相比，区域内以餐饮等生活配套效劳为主要形态的商业街道集中在区域西部现有成熟居住区，而大型超市、中高档商业东南板块还为零。 随着新开发热点地区居住人口的快速增加，为满足日益旺盛的商业市场需求，根本上所有房地产工程都在设计中配置了一定的商业面积。因此，该区域目前的生活配套商业以社区内部商业配套为主。 随着金色港湾大型超市的引入、富田太阳

26、城6万平方米商业街的投入使用，配合各工程的邻街商业配套，东南板块未来大道区域的商业气氛开始成型。 名称面积业态富田太阳城商业街6万社区效劳、大型超市金色港湾商业配套4万大型超市、社区效劳美景天城商业配套2.5万便利店、医疗等效劳鑫苑城市之家底商2万专业市场、社区效劳未来丽景苑底商7500社区生活效劳3、写字楼市场 市场需求有限 写字楼物业的开展根底和利基市场是第三产业中的商务、金融、技术等集约程度较高的行业。而从该区域来看，航海东路和107国道分布的都是大型的批发性的专业市场，诸如汽配城、摩托城、摩配城、电动车市场、洁具大卖场等等，此种商业经营形态均以大卖场为主。 同时，从市场开展空间来说，由

27、于该区域与郑东CBD较近的相对位置，对区域外写字楼需求的吸引力更加有限。 因此，根据目前区域写字楼市场初步开展的现状，从片区的产业结构推测，写字楼物业的市场需求支撑比拟有限。 市场供给向区域东侧聚集 写字楼物业本身具有区域聚集、共享商务气氛的特征。鉴于本区域紧邻未来商务圈、郑东CBD，为防止市场需求竞争劣势，向以上区域聚集是必然采取的市场策略。如金色港湾位于未来路与航海路交汇处的启航大厦、富田太阳城规划的写字楼都有这种特点。 写字楼产品类型以中等体量、中等档次为主 由于产业类型不同，该区域的写字楼产品的需求类型和开展空间也有别于高档商务性写字楼。 对于商贸交易市场型行业，对仓储空间的需求普遍大

28、于对办公空间的需求。而办公需求主要来源于与物流贸易行业密切相关的中小型业务代表、咨询、财务等，对办公本钱的限制较高。因此，该区域未来写字楼产品将以中档、中型为主，倾向于较小的面积分割。 以目前区域内唯一的写字楼供给启航大厦为例。 建筑形态建筑面积面积分割软硬配套价格18层，板式框架6万，其中商业配套1.5万112-2800，主要户型集中在110、124、240左右商业配套，绿地，多功能厅，3580元/四、 区域规划与开展前景 1、区域规划 产业规划 物流业。根据?郑州市现代物流业建设开展规划?，二里岗地区将利用现有的仓储设施建设工业物流中心；区域东南的龙湖镇，将建设商业物流中心。 商业贸易。根

29、据?郑州市商品交易市场建设开展规划纲要?， 东南板块内的商贸交易园区包括：南曹汽摩配交易园区，重点开展汽车配件、摩托车配件、建筑材料等市场；十八里河农副产品交易园区，重点开展农产品、副食品市场。 商业规划。根据?郑州市零售商业网点建设开展规划纲要?，东南板块内的区域商业中心建设重点包括：紫荆山路航海路商业中心、航海路107商业中心、经济技术开发区商业中心、十八里河商业中心。 建设规划 目前，未来路已经通行至航海路。根据修建规划，紫荆山南路将向南打通至花寨路，通南三环。规划实现后，以紫荆山路、城东路、未来路、中州大道为主的交通干道无疑将极大完善东南板块内南北交通。同时，在原有路网的根底上，内部次

30、级道路的修建也提高了区域内部交通的通畅度。 2、区域开展SWOT分析 StrongWeakness总体交通条件便利；产业根底条件良好；消费者支付能力可挖掘；区域物流业定位明确，利于开展；土地储藏资源丰富。内部交通环境有待提高； 居住环境、生活配套有待提高； 区域定位限制房地产开展方向； 城中村影响区域形象提高。OpportunityThreaten紧邻郑东新区、加州工业区，借商务势、借工业势。非城市重点开展区域，政策优势弱。3、市场增值由集中爆发进入温和上升 2005年下半年到2006年，除经济技术开发区外，东南板块成为郑州市住宅价格快速增长区，尤其是未来大道航海路区域，形成了区域价格“高地。

31、 2005年以来，东南区域爆发性增长的原因在于：第一，历史供给难以满足区域内客观需求；第二，区域升值前景带来投资需求，加剧供求失衡；第三，整体宏观市场态势趋好。 而随着区域内市场供给的持续增长，供需矛盾缓慢缓解，短期内的价格上涨空间将减小。其次，受区域产业规划定位的影响，区域开展可能遇到产品品质限制、交通限制，区域价值增长也将进入平稳开展期，反映在房地产产品上，价格爆发性增长的可能较小。同时，房地产市场整体进入调整期的市场环境变化，也会降低该区域增长速度。 4、丰富的土地资源储藏是区域下一次快速开展的机遇 房地产市场开展的明显趋势特征之一是，对土地资源、金融资源的依赖越发强烈 。其中，土地资源

32、也决定着房地产市场开展的持续性。 从土地资源来说，东南板块的潜在优势明显。一方面，政府的物流等产业规划南迁，将为区域带来大量适宜开发的大幅土地。另一方面，板块内分布着弓庄、魏庄、五里堡、北刘庄等为数众多的城中村，这是大规模改造开发的根底条件之一。 城市开展的延展，城中村的开发价值随之提升，大规模开发改造也将由城市中心区域，如燕庄、关虎屯等，向外扩张至边缘区分布的城中村。而城中村整体开发改造具有规模化优势，因此，很可能成为东南板块下一时期区域价值快速增长的机遇。区域 房地产市场分析西北板块一、区域概况 1区域界定 本期区域研究的对象为西北板块以下简称西北区，地理范围为京广铁路以西、陇海铁路以北的

33、城区，东向分别与北环板块、行政板块接壤，南向与西南板块相连。 2区域介绍 综合描述 西北区被西南到东北向的铁路分为两个相对独立的两个局部：郑州高新技术开发区一下简称西开发区和历史工业区，其中：西开发区主要由新兴的高校园区和国家扶植的高新技术园区组成；历史工业区目前以居住和工业用地为主，大局部属于郑州市西部老工业基地调整改造规划中并占了主要局部。由于区域内铁路分布较多，因而交通应相对较差。同时区域为与西北郊，随着前些时间西郊的逐渐没落，而环境相对较差、土地资源丰富、生活配套相对缺乏。对西开发区开发力度的进一步加大，给区域的开展带来了莫大的支持。但就目前而言，区域的功能定位尚不清晰，缺乏较具代表性

34、的房地产工程。 交通状况 西北区由于铁路线的阻隔，交通情况相对较差，与区域外部连接的主干道只有北环西端称科学大道、农业路西端分别称翠花路和冉屯路及化工路、西环路、桐柏路等屈指可数的几条道路。区域的内部交通情况尚可，但除开发区外的其余道路缺乏规划。 生活配套 缺乏商业配套：西北区受铁路影响相对远离闹市，区域内目前尚无大型综合商业，小型商业除区域东南角外其它地方也相对较少。 人口密度相对较小：西北区开展相对其他区域开展相对滞后，整体来说区域内的人口密度相对较小：区域内常住人口主要来源于早期厂矿职工；临时居住人口主要是各大专院校师生；而区域流动人口相对较少，而区域内的经济消费能力所处水平相对较低。

35、市政配套根本能够适应现状：从西北区内经过的公交线路主要有68、72、215、45、55、71、76、112、50、315、56等，相对较少，教育、医疗、购物等生活设施也相对缺乏。中学校主要分布有三十七中等；医疗设施主要有郑州大学第二附属医院等；购物设施以小型商业和集贸市场为主。区域市政配套较其他区域相对缺乏，但就目前区域状况而言也能满足。 开展规划 依赖郑州市西部老工业基地调整改造及国家对西开发区扶植力度加大，西北区的开展前情较大。其中：老工业区政府规划以居住和配送物流产业带为主，其间参杂不少规模较大的商业及市政办公用地，规划道路纵横交错密度大大增加尤其是五龙口附近；西开发区那么会以目前的教育

36、和高新技术产业为主导方向，向更成熟开展；而在西环路和其西侧铁路之间的区域，可能在相当长的时间内成为政府规划的相对盲区，但其间的西流湖水域具有一定的景观优势，加之其处于两大新兴产业区之间，房地产开发潜力相对较大。 在这样的政府规划前提下，西北区的高新技术产业、教育产业、物流配送产业、住宅产业以及旅游观光业，将换发出巨大的开展潜力。同时，商务、商业气氛也将随之浓厚。 在上述形势下，西北区的房地产开发市场前景可喜，也有大盘频现的良好时机，随着区域房地产市场的开展尤其是大盘的带动，区域人口密度也会有所攀升，区域随之步入成熟。 二、区域房地产市场现状 1住宅市场 目前区内房地产工程根本以居住类为主，但其

37、数量与整体体量也相当有限，主要分布在桐柏路北端的西侧和瑞达路中段附近。其中，桐柏路北端的工程主要有：梦园新村、嘉悦花园、风和日丽家园、威尼斯水城、清城美苑、鸿基花园、开元新城等；瑞达路中段的工程主要有：阳光馥园、快乐e家、金橙郡、帝苑别墅、文雅青年公寓、西现代城等。另外，鸿基西湖春天有局部经济适用房、领航七星花园等也是区域内新开的重点工程。 从规模来看，除开元公司开发的工程相对集中规模较大外，其他工程相对较分散规模也只能算中等体量；区域内房产开发的物业档次也多以中档为主，且销售价格相对于其他区域略低，但区域工程在推广宣传相对低调的同时，去化速度普遍较快，可见区内存在较多的未被满足之需求；从物业

38、类型来看，多层是区域住宅市场的主导产品，从2005年，小高层及别墅物业也开始在区域市场显露头角，比方西现代城、地苑别墅。 未来，一个值得关注的是，受到区域内部开展的带动以及其他区域土地压力不断增大的驱使，区域住宅市场将会被快速向推进，其中低档次、规模开发的趋势将会更加明显，当然也不排除高档工程、诸如花园洋房乃至别墅工程的出现。 2写字楼市场 由于远离市区，区域的商务环境较差、商务气氛较弱，只是零星地分布着几栋改造的写字楼，当然各单位自建的办公楼或办公区也不在少数，但作为商品房开发的写字楼，除2006年以后开发的西现代城和阳远发TITA企业特区等小型商住工程外，几乎没有其他。 而这一区域有望在政

39、府规划的指导下形成高科技商务区和新兴物流区，因而区域内写字楼市场有较大的潜力。 3商业市场 由于区域目前开展的限制，区内商业气氛尚未形成，目前的商业多有一些分布在住宅底商的小型商业组成，以加工、餐饮和零售为主，大型配套商业极其匮乏。目前区域内仅有的商业工程“新街口开发成熟尚需较多时日。 4土地市场 西北区，在新建和改造的过程中，将有丰富的土地资源被释放，这是未来区域房地产市场持续开展并趋于成熟的有力保障。尤其是西流湖附近的区域，未来有望成为西北区乃至整个郑州楼市新的开发热点。 以以下表是2005年西北区土地出让情况，合计3526亩，97.58%为纯粹的住宅用地。 位置建设用地面积() 用途出让

40、方式瑞达路东、玉兰街北5687.28混合住宅挂牌石楠路东、科学大道南16168住宅用地挂牌石楠路东、金梭路南95350住宅用地挂牌金梭路南、雪松路西37610.99住宅用地挂牌高新区金梭路西、枫杨街南29657.69住宅用地挂牌雪松路东、翠竹街南31192.19住宅用地挂牌翠竹街北、银屏路东19374.84住宅用地挂牌三、区域房地产历史成交分析 成交数据选择标准：2002年-2005年辖区内成交量相对较大的工程，主要以住宅工程含社区商业为主，合计成交3161套。相对其它区域西北区域成交体量较少，价格较低。 1.总体市场 西北区各年的总体成交体量波动较大，并且2005年的增幅相当明显，区域房地产市场在2005年开始进入了迅速开展阶段。 从各物业来看，多层住宅是市场主流产品，其成交面积根本占到了总体成交面积的近90%，虽成交量有所波动但整体成较量增长迅猛，尤其是2005年，其成交量是之前三年总和的两倍还多。 高层小高层占比拟少，但其体量逐年增加平稳且迅速，如2005年较2004年就增加了将近100%的成交体量，随着政策倾斜带来的进一步开展，区域内的高层小高层物业也会有较大开展。 从历史数据中看区域尚无别墅物业成交，但区域存在较多如西流湖域等可以承载别墅开发的地块；同样区域历史数据中也根本没有写字楼成交的纪录，但区域有望形成高科技商务区和新