某楼盘市场调研报告(共33页).doc

1、05金华楼盘调研报告（2005/7/22）前 言05年金华房市，在宏观政策这一主轴力量的导演下，以其跌宕起伏的复杂多变历程，“抑、扬、顿、挫”的全景精彩变局，写下金华地产史上史诗般的一笔。市场的恢弘起伏、消费者的日趋成熟理智、政府的喜忧矛盾、开发企业的一家欢喜一家愁，无不透露着05年金华房市转折年的不平凡。报告思路宏观政策分析金华房地产特点地段区域细划分析江南板块江北板块金东板块城北板块产品细划分析总结第一部分 宏观经济分析：当房价成为许多人饭桌上的谈资时，政策层面上的调控便会接踵而至。2005年1月1日起，我国对土地有偿使用费将实行先缴后分。以遏制开发商“低价”圈地。这项土地政策虽然对购房者

2、的直接影响不大，但可以从中看出房地产市场正在逐步规范化。2005年3月16日晚，中国人民银行宣布自次日起，个人住房贷款利率由5.31%上调至少0.2个百分点至5.51%。住房贷款利率的基准利率也提高至5年期贷款基准利率即6.12%。同时，房地产价格上涨过快的城市或地区住房贷款首付比例从20%提高到了30%。随后，央行还决定对个人住房公积金贷款利率做出调整，上调幅度为0.18个百分点2005年5月11日，国务院出台了稳定房地产市场的八条意见，建设部等七部门又联合提出了做好稳定住房价格工作的意见。这一系列的宏观调控措施很明显要遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理

3、引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。 金华房地产的现状：一、从目前的情况分析，保持金华市房地产市场持续健康发展的有利因素大于不利因素，只要政府加强引导和规范市场行为，房地产业总体趋势依然向好。1、开发规模持续扩大。去年1-9月全市房地产开发企业本年计划投资141.99亿元，增长119.6%。房屋施工面积766.75万平方米，增长49.0%，其中住宅施工面积595.96万平方米，增长44.3%；办公楼21.25万平方米，增长40.1%；商业营业用房108.79万平方米，增长63.7%。本年新开工面积310.44万平方米，增长71.1%，其中住宅253.02万平方米，增长65

4、.9%。2、商品住宅仍是投资热点。去年1-9月全市商品住宅开发投资41.59亿元，增长56.7%，占全部房地产开发投资总额的75.4%，仍然是拉动投资增长的首要因素，其中别墅、高档公寓开发投资3.85亿元，增长1.9%。商业营业用房投资9.59亿元，增长11.7%，占全部投资总额的17.4%；而办公楼投资明显下降，只有0.99亿元，减少38.4%，占全部投资总额的1.8%。3、商品房市场供销两旺。去年1-9月全市房屋竣工面积116.50万平方米，增长58.0%，其中住宅竣工91.84万平方米，增长48.9%；办公楼竣工1.70万平方米，增长94.6%；商业营业用房竣工17.51万平方米，增长9

5、0.9%。商品房销售面积106.64万平方米，增长76.8%，其中住宅销售92.78万平方米，增长78.7%；办公楼销售1.08万平方米，增长35.7%；商业营业用房销售9.33万平方米，增长26.2%。商品房预售面积达到207.55万平方米，增长32.5%，其中住宅预售172.26万平方米，增长29.4%；办公楼预售2.86万平方米，减少13.5%；商业营业用房预售28.55万平方米，增长68.3%。4、商品房空置面积下降。04年9月底，全市商品房空置面积15.18万平方米，减少15.5%，其中住宅空置面积7.81万平方米，减少13.4%；办公楼空置面积1.38万平方米，增长31.5%；商业

6、营业用房空置面积5.28万平方米，减少18.1%。空置一至三年的商品房面积为5.38万平方米，其中住宅3.23万平方米，办公楼0.67万平方米，商业营业用房1.18万平方米。5、企业筹资能力增强。随着宏观调控的进一步深入，银行对于房地产信贷逐步收紧，企业自筹资金的比例明显上升。去年1-9月全市房地产开发到位资金中，定金及预收款36.35亿元，增长69.2%；自筹资金25.93亿元，增长146.2%；银行贷款13.82亿元，减少22.0%。定金及预收款、自筹资金、银行贷款分别占本年到位资金的44.3%、31.6%和16.8%，而去年同期的比重为41.1%、20.1%和33.9%，企业自筹资金已经

7、超过银行贷款成为房地产开发的第二大资金来源，企业对银行资金的依赖程度有所降低。6、项目开发进度加快。房地产开发企业为了规避风险，尽快回笼资金，纷纷加快项目开发进度。去年1-9月，全市房地产建筑工程投资2*8亿元，增长52.1%；安装工程2.56亿元，增长103.4%，建安工程的快速增长成为拉动房地产开发投资增长的主要因素。而土地购置增长则相对放缓，全市本年购置土地面积174.80万平方米，增长12.0%，土地购置费20.95亿元，增长18.2%。7、市区房地产开发仍占主导地位。市区房地产开发在我市房地产业中一直占据主导地位，多数指标接近或超过全市总量的一半。去年1-9月市区完成房地产开发投资2

8、2.92亿元，增长43.8%，其中住宅投资17.37亿元，增长28.0%；房屋施工面积405.96万平方米，增长40.6%，其中住宅314.57万平方米，增长33.7%；新开工面积144.07万平方米，增长60.2%，其中住宅110.62万平方米，增长54.3%；竣工面积87.42万平方米，增长111.5%，其中住宅70.23万平方米，增长100.3%；销售面积80.40万平方米，增长171.4%，其中住宅69.17万平方米，增长163.5%；预售面积117.21万平方米，增长15.2%，其中住宅104.12万平方米，增长14.5%。本年资金来源中，定金及预收款22.21亿元，增长76.3%；

9、自筹资金11.69亿元，增长234.1%；银行贷款7.64亿元，减少3.2%。二、存在的问题和风险1、房地产投资高增长值得关注。近年来，金华房地产开发投资一直保持高增长，从1998年以来，年均增幅达到47.9%。今年前三季度，在宏观调控的大背景下，房地产开发投资仍增长47.7%。一方面，房地产业有着较长的产业链，能对多个产业起明显的带动作用，从而有效推动全市固定资产投资和国民经济增长。另一方面，全国出现的钢铁、水泥等行业投资增长过快的势头，有相当一部分是房地产开发增长过快引起的。中央采取宏观调控措施后，部分行业投资过快增长势头得到明显遏制，我市房地产开发的高增长势头值得关注。2、土地供应形成制

10、约。由于商品房用土的稀缺，土地供应成为房地产开发的重要制约因素。加上政府对房地产业的调控，土地价格上涨速度快于房价上涨速度，三季度市区商品房销售价格上涨11.9%，而土地销售价格上涨18.5%，土地价格上涨又进一步带动房价上涨。去年1-9月，全市房地产开发企业土地购置费为20.95亿元，占全部开发投资的38.0%，比重仍然比较高。3、开发企业实力不够强。目前，金华市房地产开发企业已超过250家，但具备较强实力的企业还是偏少。全市二级开发资质的企业只有7家，有很大一部分企业是暂定资质，一些企业已很长时间没有开发项目。随着房地产市场的发展，土地拍卖、房地产开发销售都进一步规范化，企业的经济实力在市

11、场竞争中的作用越来越明显，实力弱的企业将被淘汰。目前，外地一些有实力的房地产开发公司已经进军金华市，市场竞争将更加激烈。4、商品房开发结构不尽合理。目前，我市商品房开发，特别是住宅开发的结构不尽合理。受利益的驱动，住宅开发普遍有大户型、高档化的趋势。而真正受大多数普通百姓欢迎的中小户型以及经济适用房偏少。去年1-9月，全市经济适用房施工面积仅占住宅施工面积的4.1%，新开工面积占住宅面积的4.0%，竣工面积也只占住宅面积的11.1%。一方面是高价大户型的住宅多数人买不起，另一方面是低价中小户型的住宅买不到，住房供应存在结构性短缺。小结：从以上可以看出，在国家宏观调控的措施下，在一定程度上有效的

12、解决了上述问题。今年上半年市区房价高速攀升的势头受到遏制，房屋销售出现滞涨。现在市场处于一个僵持阶段，楼市正在逐渐回归理性，金华的房地产也正面临着一个重新洗牌的阶段，随着时间的推移，许多小型的房地产公司必将会被淘汰掉，而实力雄厚的房地产开发企业将逐渐占据市场主导地位，使整个房产界形成强者更强，弱者更弱的局面。并且从金华市的实际情况看，随着国民经济持续快速增长，工业化、城市化、城乡一体化进程不断加快，人民生活水平不断提高，都将进一步增强房地产市场的有效需求，为房地产开发投资的持续增长提供保证；另外，随着对外开放力度的加大，外资引进的加快，外来人员和流动人口将进一步增加；此外，浙江中西部中心城市地

13、位的确立，便利的交通，也将吸引更多的投资者前来安家落户，这些又为金华市房地产市场的发展注入了新的活力。随着城市化进程进一步加快，对于房地产的需求还会加大。现在房地产开发的档次正在不断提升，加上政府加大对土地供应的控制，土地价格也将不断提高。这些都表明商品房价格仍有一定上涨空间。随着房地产市场宏观调控的加强，投机性购房现象将得到遏制，房价将在平稳中缓慢增长。第二部分 金华房地产的特点：一、概述：金华市现辖2区、3县、4市，面积1.09万平方公里，人口449.91万，市本级实力还比较薄弱。市区非农业人口29.07万，占全市域人口的6.5%左右，边强中弱。与周边县级市相比，市区经济发展水平相对落后

14、，房地产需求限于本地化，本地化比重大，外来消费比重相对较小。随着这几年市政规划发展方向的不断变化，金华房市发展基本呈现的是江南、江北与金东新区三个区域所形成的金华房市三足鼎立局面，04年，金华市区开始吹响了西进和北进的战略；城北区块、婺城新区的启动发展，将与目前的江南和江北核心区共同组成金华地区大市区的核心战略版图。至此，金华地区以目前的江南、江北为中心，以金东新区、婺城新区、城北区块为外延的核心大市区格局初步形成。二、新政策下金华房地产的新变化及现状：1、购房者流量分析：新政实施后，各大楼盘很明显的来客量急剧减少，购房者变得谨慎和持观望态度，金华楼市出现了明显徘徊盘整迹象。除了开发商埋头苦想

15、着怎样打破僵局外，就是购房者在一旁静悄悄地等待。当时，原本要抢着时间开盘的楼盘（像金城名座）推迟了，原本要抢着付钱的购房者开始犹豫了，大家都停下脚步，开始理智地分析市场，静观其变。2、购房时考虑因素分析：随着购房者的日益成熟理性化，购房时并不是一味考虑某个点，而是系统考虑楼盘的综合素质。所以，目前任何楼盘的开发，在地段因素上是无法改变的，要想提高项目的销售力，需要项目在运行时，通过规划设计、空间的创新、品质的塑造打造繁华、高尚、生活工作配套齐全高档社区，以此吸引更多潜在消费群体。根据市调表，在调查的20个楼盘中，都不同程度上的配备了会所、幼儿园、沿街商业，以各种各样的形式来吸引人们的眼球，创建

16、一种高品质、舒适的生活环境。像保集半岛，开办了金华市第一所双语幼儿园，并且聘请外教，在一定程度上吸引了许多义乌的购房者来买房。3、价格需求分析：项目名称保集半岛南国名城申华大厦金发豪园东方明珠碧水豪园时代花园平均总价49万左右49万左右2260万43万45万60万60万 销售率在90%以上的楼盘总价情况一览表从销售量在90%以上的几个楼盘中可以看出总价在50万之间的楼盘能够被大多数人所接受，这个价位的房产是目前金华的主流消费，这就是说一套100平方米的房子以30005000元左右单价出售，在承受能力上是完全可以的，若加上按揭，其购买力将大为增强，这与金华目前综合平均房价接近3500元每平方米是

17、相吻合的。4、物业类型需求分析：从各楼盘物业类型供应量上可见，多层住宅和小高层住宅目前仍然是市民最受欢迎的物业类型，随着金华城市化进程的推进，以及市区土地的日益减少，小高层、高层住宅的开发已经是未来金华现代化大都市发展的大势所趋。曾经金华人对高层是谈高色变，现在随着对高层认识的加深，人们已经开始慢慢接受了高层住宅。5、购房意向区域分析：随着金华市区规划建设的落实，作为老城区的江北，其核心的城市中心地位并没有因为江南片区的崛起而逐步减弱，商业密集、交通发达、生活便利是其优势。江南片区作为未来金华市中心最具发展潜力和动力的区块，“北商南居”的概念使得江南板块无疑成为居住、投资的最佳选择。在市中心楼

18、盘价格高、交通拥挤的情况下，城东片区随着金东新区的规划出台、开发的逐步成熟以及配套设施的日趋完善，该区域的也日益被人们所看好，有了明显的崛起趋势。同时随着市中心土地的减少，城市发展向北扩张，江北的城北区块也将成为未来发展的新焦点。可见，随着江南的崛起，城东、城北片区的发展，金华大市区时代将全面到来。三、房地产市场发展趋势： 1、价格趋势：保持上涨的趋势，增幅趋缓 2004年金华商品房平均每平方米价格为3645元，同比上涨12.9%。其中住宅3185元，同比上涨14.1%；住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元，同比分别上涨13.1%和19%。也就是在去年，金华房价水平从全省的倒数第二上

19、升到第七，与经济总量排位基本相符。金华房地产价格在旧城改造的推动下，房地产价格不断攀升。但随着国家对房地产调控力度加大，目前房地产价格涨幅下降，将保持平稳增长。2、产品趋势 ：小高层、高层剧增，小户型竞争加剧通过对金华市场的研究，可以看出许多小区后续项目高层、小高层占主力，严格的土地审批制度和高昂的地价也注定住宅向高空发展，因此小高层、高层住宅将成为金华住宅产品发展趋势。 各区域的小户型项目不断涌现，必将会出现小户型竞争高峰期。3、开发趋势：房地产发展重点区域 未来几年金华房地产重点区域主要集中在金东、江南南部、江北北部区域，江南中心区域。 第三部分 地段区域细划分析：一、 江北板块1、地段分

20、析由人民路、新华街、西市街、人民广场以及八一北街所构成的商业金融中心，该区块楼盘由于所处地块属于传统的城市中心，地价比较高，以及市政的规划要求，所建楼盘均以高档住宅、写字楼、单身公寓、大型商业中心为主，价位较高，并且由于腹地有限，开发出现边缘化趋势，向城北延展。此次江北板块市调了4个楼盘，都分布在八一北路核心商业圈附近。2、价格分析项目名广厦时代花园福莲汇东方国际锦绣金华价格住宅：4800公寓：5500公寓：5500 住宅：4100住宅：4600可见江北的价格基本上在4000-5000元/m2。3、物业类型：高层项目名广厦时代花园福莲汇东方国际锦绣金华户型三房单身公寓单身公寓、三房单身公寓、三

21、房面积1305050，995090，120160可见户型以130的三室，50的小户型为主。小结：作为金华的老城区，江北有着得天独厚的优势条件，地段好、发展成熟、配套齐全、商业密集、交通便利，人气十足。但是城市设施老化，交通拥挤，房价高，北商南居格局的影响也是其发展的不利条件。二、 江南板块1、地段分析江南作为金华市经济技术开发区，是市府大力开发的区域，如今日渐成熟和完善。目前这里是金华科技办公及居住中心，商业金融、交通、娱乐休闲等生活配套设施成熟完善。虽然从最近的情况来看，江南中心城区的房源供应情况不错，尽管受大环境的影响，目前的销售不甚理想，但是江南房产在金华房产领域的领头羊作用十分明显。它

22、与金华老城区隔江相望，是市区的“城中新城”。投资环境良好，交通便利，区内基础设施完备。目前江南以成为金华房产消费者和投资者的首选地，开发的营销项目以高档住宅为主，包括多层、小高层、单身公寓和高档别墅，户型大多集中在80140平方米的大小，这是目前江南投资的热点所在，同时也有少量的商务写字楼推出。但随着江南市区因为新规划的大盘的陆续推出，可选择的余地将越来越多。从总体上来说市区土地资源的稀缺，导致价格比前一段时间也有不小的上扬。金华房地产的众多开发商争夺的宝地，大盘云集，一个即将成熟的中央居住社区。与江北形成隔江对峙的宏观大势。由于腹地有限，其关注程度正在逐渐被城北和金东所代替。但在近段时间内还

23、是购房者的首选。此次江南板块市调了8个楼盘，分布在沿八一南路南段以及市政府南附近区域。2、价格分析保集半岛天龙南国申华大厦当代江南西京大厦金城名座金发豪园星月花园（二期）360036004500多层：3200 高层：330036003300多层3200排屋4200小高层3500 多层：3300可见江南的价格基本上多层在3300元/ m2；高层在3600元/ m2。3、物业类型：高层、多层、叠加排屋。保集半岛天龙南国申华大厦当代江南西京大厦金城名座金发豪园星月花园（二期）三房三房单身公寓、三房二房、三房小户型精装修公寓三房三室三房130-140130-1403712490/p>

24、,130117-144 可见户型以130的三室，50的小户型为主。小结：北商南居的格局使其成为金华最成熟、适宜居住的板块。但后继乏力，可开发地块逐渐减少，并且大型商业很少，许多人消费要到江北。三、 金东板块1、地段分析金东新区成立于2000年1月，规划面积41.6平方公里，是“三江六岸”的一个重要组成部分，继江北、江南经济技术开发区之后的又一个房地产开发热点区域，地处浙江中部金衢盆地，东邻中国小商品城义乌，南连中国科技五金城永康，西接金华城区，区位优势十分明显。以义乌江为主轴线，形成一江居中、南北呼应、跨江发展的新格局。它分为多湖和金东新区两个子板块。目前该地区的大规模建设带动了该地区地价房价

25、的一路上扬。通过高起点规划，高标准建设，高效能管理，高效益开发，使金东新区成为具有现代风格的园林式滨江新城区，成为金华市区的商业副中心、文化娱乐中心、滨江特色居住中心和金东区行政中心。此次金东板块市调了6个楼盘，主要分布在沿义乌江沿岸及金华一中附近。2、价格分析冠达东方兰庭广润.翰城众信蝶景湾高恒东方明珠碧水豪园金海岸人家多层2800 排屋3500 3500元3200元多层2600小高层3400排屋5000小高层3500，叠加36003000元可见金东的价格基本上多层在28003500元/ m2；高层在3500元/ m2。3、物业类型：高层、多层、叠加排屋。冠达东方兰庭广润.翰城众信蝶景湾高恒

26、东方明珠碧水豪园金海岸人家三房二房、三房三房、四房三室三房、叠加三室12070、120121、150180128150,19090,130可见户型以120-130的三室，还有一定量的叠加排屋小结：由市政配套驱动，土地储备充足，占据较长的河岸，腹地广阔，开发后劲十足。但是规划范围内缺乏集中的商业地产项目，预计未来的商服主要依靠小区自身的配套建设，这就使得在相当一段时间里，金东地区居民的日常生活将会极为不便，尤其是目前建筑工地连着菜地的现状，会对房地产的开发销售带了诸多的不便。四、 城北板块1、地段分析铁路以北的广大的城北区域，该区块由于地处城北，居住的自然环境上乘，是未来金华市区居住的主要发展方

27、向之一。规划早但起步较迟，目前各类配套还处于起步阶段，缺乏实力开发商的跟进以及政府的造势支持。呈现商品房间与农民房互相混杂的局面，缺乏启动板块的核心引擎。随着二环线、迎宾大道等交通主干道的相继建成，该区块的居住素质得到了改善。市民对该地区的楼盘反应也较好， 此次城北板块市调了2个楼盘，主要分布在沿义乌江沿岸及金华一中附近。2、价格分析东方前城怡景园多层2800元、高层2888元多层：2800 高层2800可见金东的价格基本上多层在2800元/ m2；高层在2900元/ m2。3、物业类型：高层、多层。东方前城怡景园单身公寓、三房二房、三房40，10013095,129可见户型以130的三室，5

28、0的小户型为主。小结：由于毗邻江北，规划中的东市北街又使城北与江北板块的联系更加紧密，有望成为发展腹地受限的江北板块的生态大盘延伸段。但是由于人们传统观念上的“城北就是郊区”的影响，以及现在是小开发商主导大盘开发，内部集资严重，板块的品质提不上来。其要发展还需要一段时间。第四部分 产品细划分析：1、物业类型：根据市调，金华房地产现在存在着多种产品形态，这是城市发展必然的趋势。前几年以多层为主导，传统的人们还是比较喜欢多层，得房率高，物业费低。随着城市的规划和发展，土地开发量的减少，土地价格的增长，为了追求更多的利润，高层必将会占领金华的主导地位，从目前各楼盘的开发量上就可以看出，这个趋势很明显

29、。另外，在一些大盘中，还有一定量的排屋，在社区配套的有力支撑下，适市的满足了一部分人的高品质生活的需求。区域多层价格高层价格排屋价格江南330036004500-6000江北-40005000-金东3000350035005000城北28002900-长期以来，多层一直占据着主导地位，其价格低，得房率高、物业费低深得老百姓的喜爱。各个楼盘的多层也最容易消化，是开发商利润的保证。随着城市的发展，高层将会越来越多，可以说今年是金华的“高层年”，众多的开发商都推出了高层，甚至有的高层的价格低于同地段的多层的价格（如怡景园）。广厦时代花园凭着优越的地理位置和雄厚的开发商实力，推出的高层一直销售的不错，由此可以看出，高层正在渐渐的被大多数消费者所青睐。在江南板块边缘，以及新近开发的金东沿江区域的排屋也深受人们的青睐。在风景好、小区配套齐全的前提下，许多高收入客户群体会选择高品质生活的排屋。2、户型：从市调表总中可以看出，各楼盘都以130m2的三室为开发主力。这个面积做成三室大小适中，比例正好。而三室是性价比最高的一个户型，价格适中，也可以满足三世同堂等需求。是大部分人所中意的户型。另外还有50m2左右的小户型单身公寓，地段好，总价又不高。无论是投资还是自用都是很好的选择。3、物业