万科工程管理策划书

1、万科（重庆）房地产有限公司盘龙项目2#地块工程管理策划书盘龙项目经理部二o三年一月二十三日1编制依据.42工程概况.42.1位置及环境.42.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 .32.3地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况.3 2.4技术经济指标详以下附件I地块技术经济指标错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！ 错误！ 错误！ 错误！2.5建筑分期概况 .3工程特点、重点、难点及应对措施3.1工程特点及应对措施.3.2工程重点及应对措施.3.3工程难点

2、及应对措施.4项目部架构及人力资源计划.4.1组织架构.4.2质量保证体系.4.3项目经理部责任矩阵.4.4项目部办公场所布置.5项目建设计划、场地综合利用规划未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。5.1项目建设计划5.2项目建设总平面规划6项目管理目标.6.1进度计划管理目标.6.2质量管理目标.6.3技术管理目标.6.4安全文明施工管理目标6.5成本管理目标.6.6设计管理目标.7总包管理策划.错误！ 未定义书签。错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！ 错误！ 错误！ 错误！ 错误！ 错误！未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未

3、定义书签。错误！未定义书签。7.1为了进一步明确总分包单位施工范围，确定工作界面，责任落实到位，将总分包施工范围界面表作为总承包合同附件进行约束。7.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识”7.3总包管理原则.7.4总包管理组织体系 .7.5总包管理程序.7.6总包管理措施.8工程进度管理策划 .8.1采购计划.8.2脚手架、模板体系.8.3保障措施.9工程质量管理策划 .9.1审查总承包单位质量保证体系 .9.2贯彻管理制度.9.3执行新技术应用管理办法 .9.4设置工程质量控制要点 .9.5设置工程质量停止点.9.6设置业主敏感点及应对措施详下列附件9.7监督监理单位实施旁站监理 .9.8

4、材料、设备质量控制.9.9实测实量实施细则.错误！错误！错误！ 错误！ 错误！错误！ 未定义 未定义书签。 未定义书签。未定义书签。 未定义书签。未定义书签。错误！ 未定义书签。错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！ 错误！ 错误！ 错误！ 错误！ 错误！ 错误！ 错误！ 错误！未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。9.10工程质量通病防治措施详建筑工程质量通病防治错误！未定义书签。9.11质量缺陷与质量问题（一般质量事故）处理详质量缺陷与质量问题处理办法 .9.12精装饰质量

5、控制要点 .9.13防裂缝控制要点 .9.14防渗漏控制要百.9.15成品保护实施细则 .9.16质量风险分析表 .9.17质量保障措施.10工程安全文明施工管理策划 .10.1组织架构.10.2安全文明施工管理依据 .10.3安全文明施工管理工作要求10.4安全文明施工组织、专项方案审批错误！ 错误！ 错误！10.8甲方安全管理人员有权对违反安全管理规定的行为进行处罚错误！未定义书签。2811.1尽可能多的采用甲方分包工程，实行招标采购，做到“货比三家，择优选用”.11.2动态成本控制 .11.3成本控制要点 .12采购管理策划.12.1采购计划动态反馈表详以下附件.12.2总、分包施工范围

6、界定表详以下附件13销售配合.13.1销售展示要求写入施工合同 .13.2销售展示的工程配合.13.3展示区保护措施 .13.4展示期间的协调.13.5展示区域的完工移交.14总承包单位、监理单位、分包单位管理14.1总承包单位管理 .14.2监理单位管理.14.3分包单位管理.15沟通管理策划.15.1干系人分析、管理.15.2施工配合.15.3档案管理.16风险管理规划.16.1进度管理风险与对策 .16.2质量管理风险与对策.16.3设计变更风险与对策.误误误误误误误误误误误误错错错错错错错错错错错错未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定

7、义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。未定义书签。10.5施工现场CI标识系统管理 .10.6健康、安全、环保、现场管理.未定义书签。 未定义书签。未定义书签。 错误！未定义书10.9安全文明生产保障措施11成本管理策划.2829293030303030323233353535404246464647474748505016.4销售风险与对策.16.5交付风险与对策 .盘龙项目2#地块工程管理策划书二、工程概况2.1位置及环境1.1工程地理位置本项目位于重庆市内环核心，地处九龙坡区商业副中心九龙园区片区，距离九龙坡区杨家坪商圈道路距离2.1公里。项目地块周边路网完善，可快速通达各区和商圈

8、，距离最近的杨家坪商圈仅2.1公里。盘龙片区有轻轨通过，能快捷通向渝中区和大渡口区。周边公交线路较多，是主城区交通便捷的区域之。项目所在片区位于杨家坪商圈和巴国城商业区中点，距两个商业中心均 公里左右，生活购物便捷，龙湖未来还将在盘龙片区打造商业综合体。 片区内 中小学齐备， 医疗资源丰富而且集中， 居家配套齐全，是九龙坡区除杨家坪外 的居住、商业副中心。附图 盘龙项目2#地块工程地理位置示意图2.3原有地貌、市政配套情况、编制依据编制依据项目幵发计划运营组提供项目建设综合计划项目部编制全套施工图设计部提供采购部提供监理单位收集项目部提供总分包合同4集团、公司各项工程制度、技术标准占地面积总计

9、代征地面积2-m净地面积3.18万m小计3.18万m47.66亩面积可售面积14.08万平方米住宅面积13.78万平方米商业面积0.3万平方米小计14.08万万平2号地块为不规则多边形， 北侧临正在建设的北区云步运动公园。公园和地块边界高差约20米。地块西侧为待扩建的蟠龙小学，南侧为规划的市政道路,已全部拆迁补偿完毕，地下无正式正式管网、高压线等需搬迁不利因素，整个 地块从道路往边坡一侧呈自高而低放坡状。地块周边有一条 有燃气、雨污水管道、电力设施，预计于2013年3月幵始进行扩建成32m宽市政主干道，同时完善水、电、气、电讯管道线路改造。地块周边有近700m边坡, 部分红线处于边坡中部、底部

10、、上部，红线走向较为复杂，拐点较多。附图I地块工程原有地貌及构筑物2.2整个项目建成集商业、别墅、高层为一体的高档社区行政重庆市九龙坡区项目位九龙坡区九龙园区盘龙片区-大杨石组团N标准分区地段F1-8-1/04号东侧三峡油漆厂二期待出让土地（一期为保利2012年6月19日获取）。地块内8m宽道路，道路边2.4建设用地规划要求附图 盘龙项目z2#地、 意计容积率建筑方米容积率4.5不可售面积0.22万平方米地价挂牌价地价总额3.29亿元合计14.3万平方米土地单价690万/亩计容楼面地价2309元/平米不计容建筑面积可售面积4.57万平米测算价地价总额3.29亿元不可售面积0.03万平米土地单价

11、690万/亩小计4.6万平方米计容楼面地价2309元/平米总建筑面积18.9万平方米土地使用权归属重庆高新区九龙园区管委会土地规划用途二类居住R2土地获取方式公幵出让公幵出让时间2012年12月14日附图 盘龙项目2#地块总平面布置图（需改）3、建筑概况2#地块总建筑面积为地上14.3万平方米、地下4.6万平方米，总计18.9万平方米，由3栋定型产品33层T12、2栋定型产品33层T6、幼儿园、部分底商、3层地下车库及人防设施组成，楼栋高度为93.1m至99.6m不等。（其余内容待2.5建筑分期概况项目不分期，全期同时幵工，同时交付，但在交付时考虑错幵分批次交付。为满足营销需求，临道路2栋T1

12、2及靠公园一侧T6会先行销售，示范区等规划见下图。拟租地作为项目TO、j. ”一.-,二匕隘1 1g:g: -J-J IIII,.皆 h宀-心注 g A4、项目部架构及人力资源计划1、项目经理部组织架构（项目经理部负责人陈东2、质量、安全保障体系/- -土建工程师安装工程师项目秘书蔡旭白春光李春月Z- 实测组 6 6 人质检员 1 1 人1 1 丿楼栋质检员 5 5V,3、岗位职责项目经理部负责人:总体职责1）项目总经理作为公司代表,对项目实施过程中的所有问题对公r组长陈东蔡旭厂副组长总监白春光内业配合李春月厂执行组技术负责楼栋施工员 5 5监理实测放线总包项目经理安全负责人 1 1 放线管理

13、组 1010楼栋安全员 2 2施工班组/ 、材料员 2 2 人厂内业管理组 r rV,技术员 文明专员 1 1 人:安全资料员 r r2 2 人内业管理组 3 3人h 楼栋监理 5 5 人安装监理 3 3 人安装负责人 1 1预算技术员 1 1 人资料员 1 1 人广楼栋施工员?司负主要责任；2) 对项目的成本、工期、质量和安全承担直接领导责任；3) 定期向公司领导及有关部门提交项目实施的情况报告；部门管理1) 制定部门工作计划，进行合理安排分工，并监控各项工作的进展情况；2) 下属职员的月度、年度绩效考核；3) 部门内部人力资源的调配，职员的培养及职业发展指导；4) 组织召开项目经理部部门例

14、会；5) 协调与公司其他部门的工作；项目管理1) 负责监理项目的合同管理体系，严格履行合同的管理任务，处理好和乙方的合同争议和纠纷；2)与成本部经理共同负责合同金额10000元以下的材料询价和供应商的确定；3)审定施工单位提交的施工组织设计，并报工程管理部审查；4)全面控制工程质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；5)严格执行公司制定的动态成本管理制度， 并负有领导和实施职责；6)执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查和督促；7)负责工程实施中的综合协调工作；8)负责组织项目验收工作；9)完成领导安排的其他工作；掌握图纸内容、工艺要求及材料的选用要求，负责本专业内工程图纸的

15、全面审核。4）掌握建筑结构专业工程与相关水、电、气工程之间的关系，能够合理调配相关专业，使工程施工达到设计、美观、使用的要求。5）掌握建筑结构相关专业知识，并熟悉相关专业知识，能够指导设计、工程施工工作，指导工程材料的选用。6）熟悉结构设计工程施工规范，并能够合理、熟悉的使用。7）在现场指导监理公司，施工单位及材料供应商的工作，确保工程质量、进度、成本能满足本项目总体目标。部门配合1）参与协助设计部编写结构专业方面的设计指导书。2）参与施工图设计审查及技术交底会， 提出图纸审查意见并记录 成文。3）负责测定项目界址点，负责坐标系统的引入和保护。4）参与勘测单位和土建单位的招标考察。5）协助设计

16、部和勘察单位的具体工作， 负责勘察单位的现场管理 工作和地质勘察结果的验收。工程实施阶段1）负责对工程定位和放线的审核，如发现问题与设计部及时协调。土建工程师：总体要求1） 责任范围：工程土建施工部分。2） 熟悉地质勘探资料，熟悉设计任务书 。3）2)协调总包和分包之间的管理， 监控相关分包施工单位的工程进 度。；3)收集、初审总包单位的工程进度计划表，报部门及工程管理部审查。品质部分审查设计通知单、工程变更单、作业图，确定技术方案、工艺工法；4)审查施工组织设计、施工方案、施工平面布置图、监理大纲、监理实施细则、旁站监理方案、见证取样送检方案；4) 负责甲供材料的相关部分的现场验收工作。5)

17、 参与工程投资成本控制，确认现场签证。6) 在工程实施过程中严格执行设计变更程序。7) 负责相关设计变更对施工单位的发放， 负责客户变更中土建工程部分的审核实施。8)负责组织隐蔽验收，参与分部分项工程验收和竣工验收，负责整理专业验收资料并归档。竣工及后评估阶段1)协助工程管理部办理竣工验收的规划验收， 负责土建工程方面与物业公司的交接工作。2) 参与项目竣工后完成土建工程的后评估工作。3) 完成领导安排的其他工作。1) 牵头落实、编制项目管理策划书中质量、技术管理；2) 组织看图、设计交底和图纸会审；3)5)审查总承包单位、分包单位、监理单位质量管理体系、技术管理体系、质量保证体系；6）对项目

18、部工程师、 施工单位、 监理单位工程师和班组进行质量、 规范、标准、工艺工法、作业指导书、构造做法等培训；7）指导和参与施工单位对班组进行的质量、技术交底；8）组织原材料、构配件、设备验收；9）复测工程定位、测量放线成果；10）参加隐蔽工程、检验批、分项工程、分部工程、单项工程、单位工程验收，组织工程竣工验收；11）工序样板及交付样板管理，参加场地移交、工序移交、工作界面移交；12）检查、监督现场质量，跟踪落实问题整改，组织不合格和质量处理；执行实测实量工作，并用实测实量结果考核监理和施工单位； 组织观感质量验收；组织监理分户质量档案和分户验收工作；核查工程质量控制资料；检查工程安全和功能检验

19、资料核查及主要功能抽查记录；参加后评估工作； 完成领导安排的其他工作。电气工程师：总体要求1）责任范围：强弱电工程和室外配套工程的相关部分；2）掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核；16) 检查建筑工程施工强制性条文记录；19) 参加工地开放、工程交付；20) 组织专项质量检查和质量、技术专题会；3）熟悉电气（强弱电）工程与相关土建、给排水、暖通工程之间的关系，能够合理运用电气专业知识，使电气系统安装合理、使 用方便；4）掌握电气系统的相关知识，熟悉相关标准、规程和规范，指导设计，工程安装工作和工程材料的选用；5）掌握电气系统工程相关配套知识， 熟

20、悉政府相关部门对电气系 统的管理办法及相关法规规定；6）负责完成电气方案、设计委托及办理各种施工审批手续，组织各种专业施工单位进场前后的管理， 并与相关政府职能部门联系， 负责相关费用的减免和相关费用的缴纳；7）参与选择本专业施工单位的，能够在现场指导监理公司、施工单位的工作，确保工程进度、质量满足项目总体要求；部门配合1）参与协助设计部编制电气专业方面的设计任务书；2）参与施工图设计审查及技术交底会， 提出图纸审查意见并记录 成文；工程实施阶段1）协调总包和分包之间的关系， 监控相关分包施工单位的工程进 度；2）负责相关甲供材料的现场验收工作；3）严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本

21、控制负责；4）负责本专业设计变更工作，和设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中对强弱电部分的审核和实施；5）在工程实施过程中严格执行设计变更程序；6）参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料并归档；竣工及后评估阶段1）在专业工程方面负责与物业公司的交接工作；2）负责项目竣工后电气工程的后评估工作；给排水工程师：总体要求1）责任范围：给水工程、排水工程、消防工程、燃气工程、暖通工程、室外配套工程的相关部分；2）了解地质勘测资料，掌握本专业的工程图纸内容及工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围的工程图纸会审；3）掌握水暖工程师与相关建筑、电气、电气工程之间的关系，能够合理

22、、熟悉运用水、暖专业知识，使给排水系统和暖通系统的 安装合理美观、使用方便；4）熟悉给排水系统、暖通相关的配套系统相关专业知识，熟悉相关标准、流程和规范，能够指导设计，工程安装工作以及工程材 料的选用；5）掌握给排水、暖通系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、气和消防系统的管理办法及相关的法规规定；6）负责完成水、气、消防专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续到组织施工单位进场前后的管理等一切事宜，并与相关职能部门的密切联系， 负责相关费用的缴纳和减免手续申请；7）隐蔽工程验收；部门配合1）参与协助工程部、设计部编制水、气、暖通专业方面的设计任务书；2）参与施工图设计审查及技术交底

23、会， 提出图纸审查意见并记录 成文；工程实施阶段1）协调总部和分部之间的关系， 监控相关分包施工单位的工程进 度；2）负责相关甲供材料的现场验收工作；3）严格控制专业工程投资成本在预算范围内， 对施工过程中成本控制结果负责；负责相关设计变更对施工单位的发放，负责客户变更中对水、气和暖通部分的审核和实施；4）5） 在工程实施过程中严格执行设计变更程序；6） 参与组织隐蔽工程、分部分项工程验收和竣工验收，整理专业验收资料并归档；竣工及后评估阶段1）在专业工程方面负责与物业公司的交接工作；2）负责项目竣工后水、气和暖通工程的后评估工作；3）完成领导安排的其他工作。项目内业工程师岗位职责：技术资料管理

24、参与项目经理部各专业工程竣工后的评估工作，完成最终报告。合同档案管理1)工程合同的整理、归档;2)工程付款资料的整理、经办和归档;项目信息管理综合4、项目部费用1)、项目部办公室布置方案:2)、设备计划:序号设备数量备注1办公桌402小会议桌及配套21)部门办公用品的申领及发放;2)完成领导安排的其他工作。1)项目工程施工图的接收、分发、归档;2) 项目设计变更单的部门内发放、实施跟踪和归档;3) 工程竣工资料的整理和归档;4) 负责与物业公司工程档案的交接工作;5)1)工程进度周报和月报的编写、上报和归档;2)项目与工程相关的通知、各种联系函和会议纪要的拟定、编写及归档;3)部门信息管理工作

25、;1、项目建设计划2、场地综合利用规划五、项目管理目标1、进度计划管理目标1)以作为重庆公司第一个“拿地后9个月幵盘”项目为目标，打造 重庆公 司运营标杆；2)2#地块不分期和分标段，全期总进度计划偏差控制在8%以内;3)基础、幵放、幵盘、结构封顶、交付等关键一级节点偏差控制在5%以内。2、质量管理目标3大会议桌及配套14双层床位及配套405餐桌及配套4场地综合利用规划四、项目建设计划、盘龙项目建设计划.mpp(需各端口幵会讨论后确定)实测实量安全文明综合分规定动作观感质量质里通病989196.6优良(1)墙体幵裂投诉率 0.1条/每 户的投诉率。电气投诉率?0.2条/每户的投 诉率。(2)给

26、排水投诉率 0.3条/每户 的投诉率。工程实体质量（3）渗漏投诉率 0.02条/每户的投诉率。（4）总投诉率 2条/每户的投诉 率。客户质量满意度75分质量奖三峡杯、巴渝杯3、成本管理目标目标成本下达后，由成本对接工程师完成。目标成本：公司下达的目标成本控制、管理目标；动态成本：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标; 措施成本：施工方案优化，施工工艺改进，减少浪费、节约成本目标。4、设计管理目标由设计部对接人完成。图纸质量：施工图深度（包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图 等）及错、漏、碰、缺控制目标；避免重大设计变更、减少变更频次控制目标；依据万科产品设计控制指标（第

27、一批）对标操作指引 外墙保温，节电、节水、节气等环保节能目标。5、技术管理目标1）、地块内共3栋T12,2栋T6;其中2栋T12采用铝模，采用铝模的2栋T12中有一栋采用轻质隔墙板，内容免抹灰；其余采用新技术、新工艺见下表:2）、新技术、新工艺、新材料应用体系:设计变更:成本指标:环保节能:分项初步控制目标组合目标备注日式管理放线全期尺寸精度控制免抹灰铝合金模板垂直平整度4mm轻质隔墙板垂直平整度4mm干混砂浆抹灰固化配合比、施工工艺，减小材料对空鼓幵裂的影响减少空鼓幵裂砌体官道暗埋不开槽杜绝幵槽引起的空鼓幵裂通病减少空鼓幵裂止水节部分取消吊洞，杜绝渗漏减少渗漏全轻混凝土优化地坪施工工序，控制

28、地坪平整度、极差减少地坪工序连体线盒杜绝并列面板咼低差、垂直度偏差超标优化并列面 板，减少质 量控制不确定性腻子机械打磨减小对人工依赖性，提高效率，提高质量提高质量和效率5、安全文明施工管理目标1）、安全文明评估得分：91分;2）、无重大伤亡事故;3）、获得重庆市安全文明工地称号。所有甲供、甲指乙供、乙供材料严格按国家及行业规范规程、重庆万科甲供材、甲指乙供材料实施一览表进行抽样检测，杜绝货不对板。材料中木作等影响健康、环保材料，淋浴屏等影响安全材料进行重点关注保室内交付环境满足甲醛释放等健康指标。现场做好垃圾集中堆放、处理措施。现场楼栋每两层设置一处集中吸烟区，每五层设置一处流动厕所， 楼栋

29、外设置足量厕所，楼栋外设置足够茶水亭，保持24小时开水供应。并在大门处、楼栋安全通道口、施工电梯内做好指引标识。四、开工准备工程承包范围、界面划分资源准备、采购策划和计划盘龙项目.xisx（由于运营计划未下发，建设计划未确定，暂定计划）施工图施工图未出，待上传。但应遵循原则如下：土建部分施工图与装修部分施工图须提前进行核对，保证在正负零主体前完成，尤其对安装点位、开间进深核对；户型内土建及装修施工图、装修材料部品五金定样、采用轻质隔墙板墙厚等须在样板房实施前确定及核对完成。四、工程管理1、进度计划1）建设、采购、施工总进度计划;2）年、月、周进度计划：由总包单位编制年度、月度、周进度计划，经监

30、理、业主方审批通过后作为各参建单位进度考核指标。每周在监理例会中通报进度完成情况及下周进度计划，对未完成项制定补救措施和补救尤其对装修期限；每月召开月度进度通报会，对当月进度完成情况和下月进度计划进行通报、奖罚，对当月未完成计划制定下月补救措施和补救期限；每季度召开季度进度计划完成情况总结会，对本季度进度完成情况、下季度重点节点进行通报，对本季度进度方面问题、困难等进行总结，对下季度进度完成存在的困难、风险等进行梳理，制定应对措施；3)根据进度计划，由总包单位组织编制劳动力及机械设备计划，做峰值分析，提前做好控制准备，由监理单位按计划不定时清点人数、设备，对不足的单位进行处罚；4)制定楼栋形象

31、立体进度可视化表，作为楼栋进度情况管理控制工具，在楼栋主通道侧面张贴，每日由工长填写楼栋各楼层工作情况及人数，由监理进行复核签字确认，业主方进行抽查，对填写不及时和与实际不符的，进行处罚。 每周监理例会上展示当周各楼栋形象立体进度可视化表，分析工作面闲置情况、资源浪费情况，制定穿插提效措施。2、工程质量1)工程质量管理体系、检查制度的确立建立项目会议管理体系根据前述管理架构建立质量管理体制由万科项目经理部负责人任质量管理组组长，监、总包单位项目经理任副组长，量监理、内业监理、总包技术部门、建立项目“黄埔军校”培训体系由项目经理部负责人组织任校长，a)b)c)工程师任执行组长， 总 楼栋监理、

32、安全文明监理、实测实 生产部门组成质量管理执行体系。工程师任讲师， 建立项目 “黄埔军培训内容主要就万校”培训体系， 每周对各参建单位集中培训两次。 科集团、重庆万科各项制度、 标准、流程为主， 附加国家、行业规范、 标准等。 建立项目质量巡检管理制度 根据会议管理体系， 建立每周监理例会前的质量巡检管理制度， 加人员、 时间等进行固化， 对发现的问题在监理例会进行通报， 解决措施及时间，定期进行复查。2)样板引路a) 样板管理制度： 新工序开工前由总包编写施工方案， 经项目部、d)对参制定监理审批合格后，由项目部组织召幵新工序施工评审会议，工程部、监理、总包出席参加会议；方案通过后，经上述四

33、方签署XX方案报审表； XX方案报审表形成后，各工序按方案要求设置样板；样板完成 后报工程管理部，由工程部、项目部、总包及监理参与验收，合格后 签署XX样板联合验收表，后可进入大面积施工。b）总包进场两个月内，按总图布置设置样板集中展示区，包括包括钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏等所有工程节点；c） 所有工序大面积施工前必须完成施工方案评审、现场实体工序节点样 板施工及点评通过；d） 在大面积抹灰幵始前完成移交装修样板并通过点评，装修湿作业大面 积施工前完成装修交付样板施工及点评；e） 项目经理部办公室外张贴项目样板管理公示表，对样板实施计划、 负 责人、点评人进行明确、公示等，详表

34、如下：3）加强过程管理工序施工方案、节点样板通过点评后，由施工单位进行技术及安全交底， 交底完成后方可大面积施工，施工过程中由施工单位落实自检、专检、 互检三检制度，监理单位负责监督执行，工序交接验收须由施工单位技 术部门、下道工序施工人员、监理单位负责，并做好签字手续，保证一 次做成，如出现不符合要求部分，由监理单位负责监督整改，务必整改 达到标准后方可进行下道工序施工。4）工程质量通病防治a）b）i）5）材料、 设备质量检验所有材料设备（包括甲供、甲指乙供、乙供）必须具有出厂质量合格证， 送达现场后由甲方、监理、施工方进行收货验收，并按要求进行复检， 复检合格后方可使用，尤其对装修木作等影

35、响健康的材料甲方全程监控。6）实测实量实测实量严格按集团A5版、补充说明、2013年调整通知进行策划和控主要为防渗漏、防空鼓幵裂，详细措施见下：以重庆公司防渗漏防幵裂标准重庆万见下漏件）为原则，编制盘龙项目防渗漏防幵裂标准体系；防开裂体系修改.doCX对各参建单位进行培训、交底；对地下室底板、侧墙、顶板，塔楼外墙、屋顶、厨卫设置相关停止点， 关键工序经监理、甲方验收通过后方可隐蔽；做好结构闭水、防水层闭水、完成面闭水、外墙冲淋水、吊洞闭水、 门槛石闭水等试验及资料收集，保证完全无渗漏情况再进行隐蔽； 砌筑工程至斜顶砖位置停止7天待沉降稳定后方可砌筑斜顶砖； 挂网前增加一道工序，对砌体与主体交界

36、处不平的进行修平，并由监理进行全检通过后方可进行抹灰施工；抹灰采用干混砂浆，避免由于工人对配合比操作的不确定性引起的返 砂、空鼓、开裂，施工工艺上采用薄抹灰，机械喷浆，保证粘结性； 抹灰完成后进行7天喷洒养护，设置监理巡查签字手续。c)d)e)f)g)h)制；实测实量管理按公司实测实量标准执行， 所有工序工作面按 “实测、 整改、复测、整改、复测达标”的循环，最终达到封闭的条件。实测实 量管理主体由甲方工程师负责，监理单位实测实量小组、总包单位实测 实量小组执行，全项目管理团队无条件支持。公司实测实量管理标准见 下附件： 实测实量管理中重难点：主体垂直平整度、板厚；砌筑内外墙防开裂节 点、外门

37、窗洞口尺寸；抹灰墙面地坪空鼓开裂、柜体嵌入尺寸；装修贴 砖空鼓开裂。7)隐蔽工程验收 所有隐蔽工程验收除施工单位三检外，监理进行全检，对关键工序甲方 工程师参与验收，验收必须有影像资料、验收记录备案，涉及到成本经 济的还须咨询成本工程师参加，所有验收合格后方可隐蔽。8)成品保护 全项目成品保护标准按集团及公司标准(见下)执行，主要集中在铝合 金门窗、入户门、防火门、户内门、柜体、地面、卫生洁具、厨房系统、 固定家具、分集水器、地热、散热器，防水层，公共部位的地面、墙面、 电梯，室外部分的管线、硬铺、景观等，各类材料工序须提前对保护时 间和责任进行明确，落实到人，调动上下道工序进行检查，由监理、

38、总 包单位进行监控。施工工序上保证先湿后干、从上到下、由里而外、清 扫出门。3、工程技术1)施工图会审2)基坑支护与监测 本项目有三层地下车库，基坑较深，须委托设计院进行基坑支护设计、基坑监测方案， 并委托专业部门、 专家对基坑支护、监测方案进行评审、 监控。3)结合工程特点、难点的技术方案结合本工程创品质标杆的目标特点，新技术、新材料、新工艺大量采用由公司项目部组织设计部门、成本部门、项目部/工程部及设计单位、 监理单位、施工单位对施工图进行会审。主要内容如下： 解决施工图的错、漏、碰、缺问题； 检查设计功能缺陷，以期减少设计变更和工程返工； 检查设计缺陷，消除工程质量隐患； 检查核对建施图

39、、结施图矛盾， 建施图、装修图矛盾， 土建与安装矛 盾；进行图纸优化，如过梁主体一次性成型、小于100mm门垛现浇等。对因设计造成施工降效提出设计修改意见、 提高施工效率， 降低成本。a)b)c)d)e)f)的状况，从新工艺类别、品质监控类别等分类编制专项控制方案及措施, 全项目遵照执行，尤其是铝合金模板、轻质隔墙板、日式管理放线、止水节、砌体不幵槽等，均为在重庆公司首层应用，还需要在实践中摸索。4)新材料、新技术、新工艺日式放线管理、砌体不幵槽工艺、止水节材料见下附件。 铝模、轻质隔墙板、干混砂浆、腻子机械打磨见下附件。现场严格按万科集团及重庆公司安全文明施工标准执行，标准见下附件;建立晨会

40、制度，班前安全教育制度；建立定期全员安全培训、安全消防演练机制； 建立安全文明施工管理专项小组，明确分工，落实到人; 建立施工现场安全文明奖惩机制；建立项目现场CI系统，时刻做好安全风险提示。5、健康、安全、环保严格控制甲供、甲指乙供、乙供材料源，优先选择环保材料;交付样板房完成后幵窗通风一周，检测空气质量，合格后方可大面积实施。6、合同管理1)各参建单位进场2周内，联系采购部、成本部、工程部一起对参建单位 进行合同交底，重点对合同文件组成范围及先后顺序的规定；工程范围 的界定、工程界面划分、工程量清单的确定；展示区及临时设施等非永 久建筑或设施的合同属性的规定；工程款计算依据、计价方式、结算

41、条 件；设计变更、工程签证，是否采取合同总价包干；工程款支付条件，关于计划、质量、安全文明施工等的奖罚；合同生效、失效的时间及条 件；解除合同的条件，合同纷争的解决方法进行交底和明确；2)项目管理全程以合同管理为基础管理方式，一切以合同为原则；1、监理单位在质量管理、现场监督、检查方面的积极性进行评估和论证，建立健全的监1)2)建立周检、月检、季度检等长效机制;3)4)5)6)7)2)所有材料按要求进行健康环保监测合格后使用;3)对装修材料重点监测对空气质量影响情况;1)4)1)2)3)4)5)6)2、1)2)3)4)5)6)7)8)9)10)11)理考核管理制度。确定监理单位时应根据项目管理

42、需要要求其人员数量、专业配置，根据需要可对总监或总监代表进行面试和规定试用期；监理公司派驻工地监理人员，必须对本工程施工技术熟悉，并能指导施工单 位施工，具有监理资质的工程技术人员，并进行具体的工作岗位、职责范围 划分。工程所需材料，监理工程要对其进行检验和旁站抽样试验， 所用材料手续齐 全，满足国家和地方的规范要求，检验合格后方可使用，并将检验结果记入 监理日记。旁站制度的建立及实施、监控、检查；本工程的关键部位：基础工程、 主体工程；必须进行重点巡视、旁站监理；工程关键工序：砼浇筑与回填土 回填等隐蔽性工程施工必须有旁站监理。监理结果要详细记入监理日记，监 理工程师要签上意见，并要督促施工

43、单位记入施工日记。监理应建立单位应加强监督、检查及复查制度，并对工程中明细存在的质量 缺陷及事故隐患，随时向业主反进行反馈汇报。建立个人考评、奖励制度，提高监理人员工作意愿；总承包单位就项目的进度计划、质量管理目标、成本控制目标等向总包单位交底；制定适合本工程特点的施工组织设计：工程进度计划， 施工总平面布置， 机械设备进出场时间， 劳务队伍来源及劳 动力安排，制定工程难点、风险点的管控、对应方法；明确工程总体协调、配合责任；建立质量保证体系，通过实测实量检查，提高工程质量；检查工地签证与成本执行情况；检查工地的整洁、文明施工状况和安全措施落实情况；检查施工资料、文档管理情况； 制定设计图纸会

44、审及技术交底制度 施工组织设计及技术方案编审制3、指定分包和材料设备供应商督导独立分包单位、专业分包单位制定质量保证措施、施工方案、配合方案 及进出场计划；督导材料设备供应商按照工程进度计划的要求制定材料设备的生产、质检、 运输和安装计划；做好各工种之间的协调配合施工，各分包单位负责人参与现场领导小组，协 调解决土建与专业工种之间配合工作，以免影响工程进度。五、保障措施1、进度计划保障措施充分的施工准备完整的施工图、工程承包范围界面的合理划分、工程量清单及施工单位确定、工程开工前的周密策划是计划顺利执行的必要条件。管理组织、资源保障项目供方管理体系（现场监理人员配置，总包单位的选择、现场项目部

45、管理 体系、项目经理及管理人员配置，甲方指定分包单位管理人员配置等）是计划 得以实现的组织保障；材料设备供应计划落实、周转材料的数量保证、机械设备配置以及劳动力的 数量、工种保证和合理安排是计划得以实现的基本保障。严谨可行的施工方案仔细研读图纸，熟悉掌握工程，制定严谨的、切实可行的施工方案是保证计 划顺利执行的前提。合理的施工工期工程有其自身的客观规律，每道工序、每个工艺都有其时间间隔保障要求， 所以，合理的工期才可顺利执行。标准工期是工程实施的基本时间要求。节点 控制则是执行标准工期、保证工程质量和计划的手段。技术保证有针对性的技术方案不光是工程质量的保证措施，也可为工程顺利实施提供 有力支

46、持。工程质量保证措施材料、设备质量保证措施结构材料；建筑、装修材料及辅材；设备及其配管、配线材料、辅助材料；主体结构质量保证措施（详见附件下） 砌体质量、砌体与主体连接保证措施 砌筑：砌块含水量、咬碴，垂直度、平整度控制，每天砌筑高度，压顶收尾方 灰缝：砂浆和易性，横平竖直，均匀饱满、尤其注意竖缝饱满；砌体端部连接：（详见附件下）构造措施：构造措施：构造柱、圈梁的设置，水平通长筋的设置及与端部连接筋的连接；1）2）3）4）*1）2）3）4）4.1.11)2)3)1)式;2)3)4)抹灰质量保证措施基层处理，不同基层间相接处的补强措施；原材料（砂、水泥、灰膏）质量控制，砂浆配合比、和易性;每次抹

47、灰厚度、相隔时间；养护周期及持续时间防水（屋面、卫生间、外墙）工程质量保证措施；基层处理，界面移交程序实施；原材料（砂、水泥、石子）质量控制，砂浆配合比、和易性; 防水涂膜及卷材铺贴密实性防水关水实验安装（水、电、暖、气、通讯）工程质量保证措施；1)地下管线及其它地上地下设施加固保保护2)检查钢塑管的端面应垂直于管材的轴线3) PP-R给水管材需经生产厂质量检验部门检验合格，附有产品合格证方可出厂, 并应具备有关卫生、 建材等部门的认证文件4)5)1)2)质量缺陷。3)基层墙面如用不1:3水泥砂浆找平，应对粘接拉浆与基层墙体的粘结力做专门 的试验。4)5)6)1)2)进行隐蔽工程施工单位三检(

48、自检、互检、专检)、监理旁站与检查、业主检查的落实措施; 雨季施工措施；做好建筑材料的防雨防潮工作施工现场的道路、设施必须做到排水畅通遇到大雨应立即停止砼的浇筑，并对己浇筑硅的部位采用塑料薄膜覆盖 雨季施工要做好防滑加固工作所有机械设备雨后使用应先要检查电路是否完好，干燥等 夏季(高温季节)施工措施；加强对易燃、易爆等危险品的储存、运输和使用的管理 高温期间合理安排生产班次和劳动作息时做好用电管理4.1.2质量通病防治措施经过多年来的努力，工程质量通病(如渗漏、裂缝)虽然已有很大改善，但是， 作为质量顽症一直不能根治；工程质量通病也是对客户生活影响最大，投诉最多的质 量问题，因此，制定质量通病

49、的预防及改进措施尤为重要。 渗漏：PP-R给水管材运输时不得曝晒、沾污、重压和损伤 电线、电缆按批进行合格证的查验，合格证应有生产许可证编号 装饰装修工程质量保证措施； 外墙保温施工质量保证措施； 基层墙体平整度在4mn之内基层表面必须粘结牢固，无空鼓、风化、污垢、涂料等影响粘结强度的物质及粘结胶浆确保不掺入砂、速凝剂、防冻剂、聚合物等到其它添加剂。 保温板的切割应尽量使用标准尺寸。保温板到场，施工前应进行验收，是否符合要求中间检查、隐蔽工程验收程序落实措施； 保证工程的质量和工程顺利完成 承包人在隐蔽工程隐蔽以前，应当通知发包人检查，发包人检查合格的，方可1)2)3)4)5)1)2)3)a外

50、墙：施工孔洞堵塞，不同材料界面间的补强连接，抹灰基层处理，面层质 量保证；窗边：预留孔洞误差控制，塞缝材料质量，塞缝密实度，防水材料及施工质 量保证，打胶材料质量及施工质量保证；屋面邙阳露台)：结构混凝土浇捣密实，基层处理，防水层搭接，阴角补强,墙面上翻及压边；卫生间：混凝土浇捣密实，基层处理，地面及墙面防水层保护，阴角补强， 管道穿孔周围处理；地下室：防渗混凝土浇捣密实，防水对拉螺杆采用，孔洞堵塞，穿墙管道周 围处理，基层处理，防水材料及施工质量保证；墙地面裂缝：混凝土墙地应对混凝土的水灰比、塌落度进行控制，保证混凝 土浇捣密实；合理配置使用界面剂，确保界面粘接力；周期性进行洒水养护，并 严

51、格遵循养护时间及次数。2)顶棚：模板支撑体系加固到位，混凝土浇捣密实；拼缝处进行细部打磨处理。4.1.3成品保护措施深入研究装修房工程的施工顺序和工艺，对易损坏污染部位制定详细的成品 保护措施。1)2)楼，3)开关、插座进行粘贴遮盖保护。3)木门及门框等木制品放置在干燥的地方，下部用木方垫起，上部用塑料布覆盖，以防止木材受潮变形4)小车或搬运物料时，不得碰撞墙角、门框等。压尺等工具不要靠在刚完成抹灰 的墙面上。5)垃圾清理及外运：每层设置垃圾桶，施工完后垃圾随手清理、装袋，楼内垃圾 每日清理干净并外运；对下列部位应制定切实可行、具体详细的保护措施(详见附件下) 门窗：入户门，阳台门，内门，门下

52、槛，窗，玻璃： 卫生洁具：马桶，浴缸，洗脸盆，淋浴屏，五金件： 厨房：橱柜，消毒柜，油烟机，灶具，水池，龙头； 固定家具：壁柜，鞋柜等：防水层：地下室，屋面，露台，卫生间地面、墙面： 地面：木地板，面砖，石材等：公共部位：大堂，走廊，电梯：室外工程：管线，硬铺，景观；安全文明施工措施安全保障措施 安全保障组织体系，全员安全教育、培训，定期安全检查制度； 非常规性的或大型、重要的临时设施搭设应制定专门搭设方案，该方案需经脚手架、工作平台、施工设备等的定期保养、检查；洞口、临边及高空作业的安全保护，安全网、防护棚设置; 工地内人员经常逗留场所、建筑主出入口的顶部保护；1用水规定：干作业开始后不可在

53、户内用水或进行湿作业；砂浆、腻子应在地面搅拌站搅拌，或使用商品砂浆、泥子，严禁水泥、沙子上 严禁在成品或半成品地面上搅拌砂浆或和泥子；墙面刮腻子滚刷涂料过程中，用纸胶带、旧报纸、塑料布对消防箱、配电箱、7)a)b)c)d)e)f)g)h)4.1.41)2)安全技术专家或委员会审定通过;3)4)5)4)易燃易爆等危险品的堆放场所、安全距离；5)安全用电：工地内电缆、电线、配电箱的布置及安全措施，生活区用电配置、 电器使用规定；8)9)10)11)12)13)施；14)1)2)3)4)5)6)7)8)9)不给别人/下道工序添麻烦；及时清理外运；4.1.5工程会议制度1)例会制度：实行月例会、周例会

54、及日会制度，与设计、监理、施工等工程建设参与各方 就计划执行情况、工程质量、成本控制、安全文明施工等事项进行定期定时沟通， 纠正偏差、解决问题，保证工程顺利进行。(材料见下附件)2)紧急会议：发生重大、紧急情况时，及时召开相关各方临时紧急会议，研究情况、解 决问题；3)专题会议：对在例会上不能解决的问题，应以专题会议的方式研究、商谈、解决。11成本管理策划11.1尽可能多的采用甲方分包工程，实行招标采购，做到“货比三家，择优选用”11.1.1招标实行清单招标，合理低价中标，降低工程成本；11.1.2广泛了解和考察限价和指定品牌的设备材料的厂家，在保证工程质 量的前提下，选择适当低价的设备材料，

55、充分利用集团和地区战略 采购的品牌、质量和价格的优势；一般标牌、标记、标志及警示标牌醒目； 安全帽、安全带佩戴规定； 夜间施工安全措施；明火使用规定； 消防设备配置； 用地内的市政管网、周围道路、管线、建筑物、构筑物等设施的安全保障措周围道路或人行通道的安全防护； 文明施工措施工地临时围墙、大门及标牌，出入口清洗设施；工地内道路硬化、硬地坪及雨水排水沟/管布置；材料分类、堆放有序，周转材料随拆随整理，不乱堆乱放；机械设备、工具等使用完毕后堆放整齐；砂浆搅拌及材料(砂，水泥、灰膏)堆放；污水处理及排放，粉尘、噪音控制；办公室、食堂、浴室、厕所等办公生活设施与施工区域隔离，生活区 域可作相应美化；

56、垃圾清理与堆放：建筑垃圾与生活垃圾分离、集中堆放；工地做到落手清,和对市场的敏感反应。11.2动态成本控制动态成本控制：设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目 标。降低成本浪费。11.3成本控制要点成本控制要点评价标准土方平衡不存在一次倒运。基础基础形式为人工挖孔灌注桩及独立基础，无二次 修改。11.1.311.1.411.1.511.1.611.1.7根据目标成本的要求，将目标成本分解到不同的物业类型的成本项 目，要求设计院对造价影响明显的经济指标：桩基费用、钢筋含量、 混凝土含量、幵窗率等内容进行限额设计，从根本上减少对成本的 投入；对甲分包工程如：门窗、栏杆、入户门、面砖、

57、涂料等工程，进行 广泛的供应商资源考察，在设计品质、成本目标、市场认可、招标 采购供应能协调统一；成本管理以事前控制为主，事中控制为辅坚持事后反馈控制原则。 成本控制要做到主动控制为主，尽量变被动为主动加以控制，同时 对无法主动控制的进行跟踪和事后控制。力口强与项目部、设计部、营销部的协调和沟通，建立部门之间的相 互信任，让每个部门都能有强烈的成本意识，是对成本管理有力的 支持。加强对造价咨询公司和监理公司的管理，有效的利用他们专业知识11.2.111.2.211.2.311.2.4进行监控；11.2.5在成本过程控制中，成本部对动态成本进行全程监控，为及时、准 确的反应动态成本变化，成本管理

58、通过以下主要几种方式进行：设计变更指令单和现场指令单必须经过审批以后才能下发施工单 位，审批过程中必须进行成本估算并登记；签证过程中尽量避免使用工日、台班进行签证结算，签证单坚持一 单一算，月签月结月清；对超出或即将超出目标成本的合同及时发出预警，并作为重点项目通过图纸会审将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工,监理与项目人员配置监理及项目人员配置满足要求并合理、专业配置齐全材料及临设平面布置材料堆场布置合理，无二次倒运临时设施排水设施塔吊、施工电梯数量塔吊8台，施工电梯4台，数量合理、基础对后 续工序无影响。沿路围挡设置范围、做法合理临时水、 电布置单体、配套、景观施工二阶段不存在挪

59、设临时道路根据现场实际情况进行合理布置计划保证措施模板套数结构外加剂方案合理脚手架形式质量保证扌日施设计缺陷审核通过联合审图、图纸会审等方式，重点审核了错、漏、碰、缺，并对缺陷作了专项审核防渗漏措施编制了窗及外墙淋水、卫生间蓄水、外墙防水、窗周砼等防渗漏措施施工工艺改进对配套安装、专项施工方案等进行审核安全文明施工措施合理12采购管理策划12.1采购计划动态反馈表详以下附件12.2总、分包施工范围界定表详以下附件13销售配合13.1销售展示要求写入施工合同销售展示要求序号注1因销售包装需要，施工单位需按甲方规定的时间完成有关工作（销售配合时间由甲方另行提前通知）2施工单位应根据甲方提出的地盘位

60、置、 载重量、提升高度等要求及 时设置、调整和修改看楼电梯和专用看楼通道等， 并由施工单位协 助安排专人管理。3施工单位须确保现场施工人员及车辆设备不从销售前庭广场进出，不破坏前庭广场已做好的园林绿化工程，不损坏和污染包括游泳池 在内的所有架空层设施和绿化等。4施工单位应协助配合建设单位悬挂销售宣传用条幅； 条幅悬挂与进 度冲突时，如需将条幅拆除时，报经建设单位和监理批准后， 按建 设单位的要求进行保护性拆除，并及时通知建设单位进行保管。5根据施工进度需对销售中心进行拆除时，应按照建设单位要求，对建设单位所列的有关物品进行保护性拆除，保证物品拆除后可重复使用。6在销售中心及样板房拆除期间， 施