精品资料（2021-2022年收藏的）红宝山国防教育基地可行性分析报告

1、辽宁红宝山国防教育基地项目可行性分析报告2012年5月26日目 录第一章 总论11企业概况12 项目概况13 可行性研究报告编制依据及研究范围14 项目建设的必要性15 本项目主要技术经济指标第二章 项目建设主要内容、具体占地和投资分析第三章 项目建设条件第四章 建设规模及功能标准41建设规模和内容42 功能设施标准第五章 建设方案51 总体规划及总平面布置52 建筑方案设计53 公用设施方案54 消防安全55 环境保护第六章 项目实施进度计划第七章 总投资与成本费用71 投资估算72 项目成本第八章 销售收入估算与资金筹措81 销售收入估算82 资金筹措第九章 项目盈利能力分析第十章 项目风

2、险分析及对策第十一章 可行性研究结论及建议第一章、总论11 企业概况 沈阳万德企业于1998年成立，该企业是一家集科技、地产、教育、娱乐、商贸等开发、服务项目为一体的集团性企业。公司注册资金一仟万元人民币，公司组建伊始便秉承质量第一、用户至上的经营理念，建立严谨的质量管理体系，推行科学的管理方法，有利的提高了公司的市场竞争力和产品质量的稳定性，为公司的可持续发展夯实基础，促使企业迈着稳健的步伐走向更加标准化、现代化和专业化的现代企业经营之路，本着以人为本共谋发展的原则，多方协同合作组成了一支高素质的精英团队。12 项目概况（1）、项目所在地项目位于沈阳苏家屯区十里河镇，是沈阳市与辽阳市的交界处

3、，沈阳市的南大门地段。项目地块四至：东至：红宝山村西至：新庄村南至：沿河风景带北至：沈营路项目占地面积：400亩 （2）、项目名称辽宁红宝山国防教育基地 （3）、项目性质拓展训练、国防教育、休闲度假、绿色农业。 （5）、投资商辽宁卫通管理有限公司。（7）、项目规划与结构设计单位辽宁北方建筑设计集团 （8）、项目选定施工单位辽宁中洋建设集团有限公司。13 可行性研究报告编制依据及研究范围依据国家、辽宁省、沈阳市有关沈阳苏家屯新区规划、房地产开发、拆迁改造、土地法等法律、法规、政策，对辽宁红宝山国防教育基地项目在建设必要性、市场分析与预测、项目建设条件、建设规模与功能标准、建设方案、投资与成本估算

4、、销售收入与资金筹措、财务分析、不确定分析及对策等方面给予客观、科学的描述、研究、论证，从而得出项目建设在技术上、经济上是否可行，以供决策判断提供具体的、科学的依据。14 项目建设的必要性141本项目是沈阳苏家屯新区建设发展的需要苏家屯新区位于沈阳城市南部部边缘，是沈阳城乡结合部发展最活跃的地区，是沈阳“南进”战略重要的承接空间之一。距沈阳市中心约40公里，距辽阳市中心约15公里，距桃仙机场10公里。有沈营国道、京沈高速公路通过，哈大高铁，区位、交通优势明显。苏家屯新区是经沈阳市政府批准的以现代休闲农业为主的旅游集群发展区。苏家屯新区管委会为正县(市)级建制，是沈阳市政府派出机构，行使沈阳市级

5、经济管理权限。苏家屯新区充分发挥项目平台、载体作用，是沈阳南部工业走廊的重要组成部分，到2025年，努力将新城建设成为高速发展的、新型的环保新城。苏家屯新区规划面积100平方公里，建设现代农业、休闲旅游、绿色农产品深加工、新型建材四个主导产业为主的基地。到2025年，产出达1 000亿元。苏家屯新区近期规划22.5平方公里，核心起步区3.58平方公里，到2020年，产出达400亿元以上。发展目标沈阳工业母城的发展亮点沈阳现代工业走廊的承载节点辽阳经济发展的重要支点 优越的地理位置及交通物流沈阳苏家屯新区在中国的东北部，为辽河冲积平原，地处东北亚的中心地带，也是环渤海经济圈、东北三省经济走廊的重

6、要组成部分，为辽宁中部城市群所环抱，是东北通往关内和内蒙古必经之地。距沈阳市中心40公里，距新民市中心约15公里，是沈阳城乡结合部，是沈阳南部工业走廊的重要载体，是发展最活跃的地区。公路：四通八达，沈营路国道贯穿全区，京沈高速公路从北部经过，距高速公路沈阳西出入口仅2公里。铁路：距沈阳新建南站仅15公里，距京哈线铁路辽阳灯塔客运站仅5公里、哈大高铁在本项目的门前经过。航空：距沈阳桃仙机场10公里。沈阳目前开通国际航线30多条，可直达韩国、香港、日本等多个国家和地区。港口：距营口鲅鱼圈港100公里，距锦州港190公里，距葫芦岛港40公里，距大连港360公里。沈阳苏家屯新区是沈阳市政府批准的以现代

7、农业和高科技产业为主的工业集群发展区，同时，也是配合沈阳南部部工业走廊发展打造的一个现代服务业聚集区。随着现代休闲农业成为苏家屯新区的支柱产业，休闲旅游基地、现代农产品深加工基地、新型建材产业基地也闪亮登场。 16本项目主要技术经济指标1）、规划用地面积： 平方米2）、总建筑面积： 平方米3）、现代农业面积： 平方米4）、旅游度假面积： 平方米5）、拓展训练面积： 平方米6）、容积率： 7)、预计投资额： 亿第二章、项目建设主要内容、具体占地和投资分析（1）项目建设主要内容为提升国防教育素质，提高青少年素质，同时面对社会团体员工进行素质教育，我公司拟利用原十里河废弃采石场建设东北最大的素质训练

8、基地。 图一 卫星图 图二 建成后效果基地建成后将成为旅游与训练并重的综合性训练基地，项目完全建成后具备同时接待5000人食宿及训练学习的能力，年接待训练能力20万人，接待各类旅游及比赛人次达30万以上，需要员工总数为500-600人，将为当地经济作出重大贡献。该项目建成后将由以下项目组成：军事训练中心：通过军训，提高受训人员的思想政治觉悟，激发爱国热情，增强国防观念和国家安全意识；进行爱国主义、集体主义和革命英雄主义教育，增强受训人员组织纪律观念，培养艰苦奋斗的作风，提高受训人员的综合素质；使受训人员掌握基本军事知识和技能。消防教育中心：增强防火意识，教授受训人员在火灾发生时的注意事项和生存

9、技能。灾情教育中心：以地震模拟器发生振动模拟地震为主，教授学生在地震发生时如何避震，如何逃生等实用技能。日常生活素质提升训练中心：提高青少年日常生活技能，培养青少年自立能力。CS实战体验中心：以实战为背景，采用高科技器械进行战场实际训练，提升受训人员军事技能、生存技能及团队精神，同时以实战形式培养青少年反恐意识。科普天文观测中心：科技知识培训，同时进行星象实际观测。国际标准双赛道越野车锦标赛赛场（附件越野车销售展示中心）：该赛道按照国际标准建设，建成后可承接中汽联全国性场地越野锦标赛赛事比赛，同时提供越野车维修改装服务及销售服务。国际标准卡丁车赛道：该赛道按照国际标准建设，建成后可承接中汽联全

10、国性室外锦标赛赛事比赛。沙滩车体验中心：利用赛车车道，做娱乐项目，为该基地的一个旅游设施。登山攀岩拓展基地：利用山体地貌，建立沈阳市最大的室处攀岩体验区，作为该基地的一个旅游景点。旅游采摘休闲体验中心：该项目偏重于旅游，同时兼顾青少年学农体验。 养殖中心：为基地提供绿色食品资源，兼顾青少年学农体验。模型俱乐部活动中心（航模、车模）：吸引沈阳市各航模协会举行比赛，提升基地知名度，增加基地收入。水上运动体验区：开展水上运动，增强基地竞争能力，增加旅游收益。宾馆、北京四合院度假区：该项目为我司计划的二期项目，项目将建设成为高端会所型酒店不低于60栋独立会所，做成东北最具特色的四合院建筑群。（2）用地

11、需求1、军事训练中心建设营房区（35000平方米）、军械博物馆（1000平方米）、射击训练中心（2000平方米）、新闻中心、器械仓库、医疗中心、食堂（7000平方米）、信息化中心、办公区、员工宿舍（3000平方米）、防空教育、农业知识展区、军棋模拟操作中心（1000）平方米、信息化作战体验中心及队列训练场、障碍训练场、器械训练场、战术训练场、室外训练场。需要建设用地100亩地。2、消防教育中心建设一个独立的消防体验建筑（1000）平方米，利用声光电等高科技手段，建设现代化消防模拟区，模拟火灾现场并教授在火灾发生时的逃生措施。需要建设用地5亩地。3、日常生活素质提升中心建设体验1000平方米体验

12、中心，教育少年日常生活自立能力，从小事做起，包括自己做饭的过程、洗衣、日常设备的使用维护等，在教官的带领下提升青少年的自立能力。需要建设用地5亩地。4、科普天文观测中心建设科普馆（1500平方米），利用红宝山山顶为该地区最高点的地貌优势同时远离城市，建设天文爱好者观星台，同时将该中心建设成航天天文科普中心。需要建设用地3亩地。5、水上运动体验区：利用现有河道改造，修建码头及小型水上运动场。6、宾馆、北京四合院度假区：利用项目所在地的自然环境，建设一个集旅游度假、休闲于一体的综合度假村。计划假设高端四合院会所型酒店，单体会所60栋，宾馆一栋，主要是有温泉、东北农家特色菜、火炕及东北特色二人转、专

13、业会议等服务项目。总建筑面积8万平方米，需要建设用地100亩地。5、附属设施提倡低碳科技，充分利用太阳能及风力发电（在现有山顶建立50千瓦风力发电10台，主要用于照明）、地源（或水源）热泵、沼气供应等，同时我司计划投入500万元将山前现有河流进行改造，将该河流打造成该地区水系景观带。（3）投资项目市场分析1、国防教育、日常生活素质提升目前沈阳市学生及企事业单位员工训练费用平均为1000元每次（7天），按照接待能力50%计算，在全部建成后，训练费用总收费为20万*1000*0.5=1亿，应交营业税500万，年综合交税将达到800万元以上。项目综合回报率将达到年15%以上。2、赛车、CS等拓展项目

14、赛车赛事广告费用、CS及各拓展项目收入按年接待10万人次计算，人均消费200元计算，可收益2000万。可上交税收100万元，综合各方面收入计算，投资回报年限小于5年，同时将在项目地建设2000平方米专业越野车销售中心。兼顾二手车交易，做成专业的体验式销售中心，争取年营业额超过3000万元，上交税费20万元以上。3、旅游采摘目前辽宁省的在周末以家庭为单位旅游费用平均为300元每次（2天），按照接待能力50%计算，在全部建成后，总收费为10万*500*0.3=0.15亿，应交营业税10万，净利润可达20%。4、宾馆、北京四合院度假区：该项目为我司计划的二期项目，总投资约为4亿人民币。项目将建设成为

15、高端会所型酒店，满足企业高端需求，直接竞争对手为辽阳汤岗子假日温泉酒店，利用红宝山原有唐代保宁寺等文物遗址做文化底蕴进行宣传，打造成近机场专业型度假会所型酒店。年营业额不低于5000万。上交税费不低于500万。第三章 项目建设条件31沈阳万德房地产开发有限公司具有房地产开发三级资质的专业房地产开发公司。公司管理严谨，有健全的内部组织机构、各种规章制度。32 项目区交通、通讯方便快捷。市政设施中的供电、供水、排水设施完善配套，只需申请接入和安装即可使用。33开工前的各项准备工作正在紧张有序地进行，按计划在2014年10月底就可完成一期开工建设。34 开发区主管领导和各级行政主管部门对项目十分关心

16、和支持，公司上下齐心协力，项目开工前的准备工作和资金落实工作正在有条不紊地进行。第四章 建设规模及功能标准41功能设施标准目前休闲消费需求体现出：对休闲旅游环境质量要有较大改善和提高，服务设施能满足步行半径要求，满足身心愉悦和亲身大自然的要求等。设施各空间功能更加明确，设备、装修更加体现个性。根据消费需求特点。411 一期规划：面积为3万平米，拓展训练、军事训练及配套餐饮住宿功能为主。1）.办公楼、宿舍、食堂；纯框架结构；户型配比：30平米70% 80-90平米 70%412 设施标准食堂、宿舍完全按军队标准装修，拎包即住，；办公楼为精装，实现无纸办公；第五章 建设方案51 总体规划及总平面布

17、置项目定位为以“军事训练与休闲度假相结合”概念为主题，中高档的国际、高尚、生态、文化、和谐的休闲社区。建筑：（1）建筑风格：古朴中式、立面造型丰富美观（但不要过于复杂）、高低错落有致、现代、沉稳。（2）多层（电梯）；（3）低层（含洋房、联排、叠拼、双拼及独立别墅等形式）；（4）小高层（大平层多室、大空间复式住宅等形式）；（5）高层；（6）坡屋顶：考虑开窗；（7）色调、色度、反射强度应协调统一，同时要尽可能符合政府规划要求（8）考虑阳台开放形式；结构：结构设计包括地基基础的设计和主题结构设计。地基基础的设计根据场地工程勘察报告、场地的地震危险性综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置深度根据地质情

18、况、地下水位情况，综合考虑后确定。景观绿化：充分利用地块原有地形地势,因地制宜,强调个性化,尽量不破坏原有自然地貌,体现自然、生态原则，同时加强对不同高度地块之间的整合，强调统一性。结构布局和道路线形的设计要尽量体现出一种闲暇、健康的生活状态。使看似松散的结构被自由的道路有机的联系在一起，加强了园区规划的整体性，同时摆脱整齐划一的兵营式布局。开车行驶在线形优美的道路上，自然降低的车速和步移景异的视觉效果会使人放松疲惫一天的心灵。（1）地势 园区的正负零要有景观来确定。在园区地势的处理方面，要摈弃了的平面处理。建筑物布局、水体的流动等都需要地势起伏，这样规划布局会错落有致，建筑和景观都能相得益彰

19、。（2）水景 园区要有一条环水系，沿水系设计一系列水景，形成一条景观带同时可利用水进行园区植被灌溉等，设计时要充分发挥和挖掘其在景观和实用两方面的作用。平均水深最好在30cm左右。到了冬季，原来流动的水景都“凝固”了，且北方地区的结冻时期又较长。但我们可以变劣势为优势，为漫漫寒冻添上些亮丽色彩，同时为物业，为项目的后期开发：a、人工做雾凇、冰挂等冬季景观。b、将园区的河道、水池开发成冰上项目。c、从蒲河的取冰、山上取雪举办冰雕、雪雕活动。（3）道路 园区内的道路布置要考虑人车分流。别墅组团道路要多采用尽端式，加强领域感和归属感。园区的道路要做到通而不畅。（4）广场 广场和景观要结合来做，考虑实

20、用性。（5）植被 植被的搭配在颜色和空间处理上。边界要明显，线形变化多样，要简洁明快，有层次感。色彩不宜太花，空间上要有序。植被在与建筑墙体交界部分要避免硬性分隔，要软化处理，种植花卉来掩饰墙基。植被的选择要考虑四季变化。（6）周界 园区周边监控系统，位置要显眼，给人安全感，园区临主路要做消音屏障，乔、灌木结合作树阵。（7）消防通道 对于消防通道的处理，要与园区整体风格一致。弱化“通过感”、强调“领域感”。宽度要有变化，要布置景点和休闲座椅等。52 建筑方案设计社区内所有楼为框架结构，均达到人车分流.有部分的商业内外街.53 公用设施方案5.3.1供水：自行凿井直接供水，完全能够保障园区100

21、0吨的日用水量。5.3.2 排水：生活污水、雨水管道分别设置，由内管道分别接入的市政污、雨干管排出。5.3.3 供电：由高新区供电局直接供电，新增容量2000KW.5.3.4 热力：由供热公司24小时供暖。5.3.5燃气：为高新区目前唯一安装煤气管线的园区，预计在20018年底开拴。5.3.6通讯：各户内均保证预留两处电话、两至三处电视接口和宽带网接口。54 消防安全项目四周临街道、交通方便，根据城市规划、消防设计规划，合理确定建筑位置及防火间距、消防通道、消防水泵等。55 环境保护本开发建设工程对周围环境产生的污染主要是噪声、垃圾、污水和灰尘，在施工过程中将尽量减少，并采取相应的治理措施。第

22、六章 、项目实施进度计划第一期：2014年4月8月，外挂苯板，内外装饰，水、暧、电安装结束，竣工验收；2014年6月8月，综合管网结束（包括煤气管网）；2014年7月9月，绿化、道路结束；2014年10月15日20日，撤场、清理，物业介入；投入使用第二期：2014年 月中旬前完成二组团的设计规划工作；2014年 月完成施工图；2014年 月 日正式开工建设；2014年 月主体工程；2014年 月主体封顶；2015年 月 月，外挂苯板，内外装饰，水、暧、电安装结束，竣工验收；2015年 月 月，综合管网结束（包括煤气管网）；2015年 月 月，绿化、道路结束；2015年 月 日 日，撤场、清理，

23、物业介入；2015年 月 日：投入使用。第三期：2015年 月中旬前完成三期的设计规划工作；2015年 月完成施工图；2015年 月 日正式开工建设；2015年 月主体工程；2015年 月主体封顶；2016年 月 月，外挂苯板，内外装饰，水、暧、电安装结束，竣工验收；2016年 月 月，综合管网结束（包括煤气管网）；2016年 月 月，绿化、道路结束；2016年 月 日 0日，撤场、清理，物业介入；2016年 月 日：投入使用。第七章 总投资与成本费用71 投资估算国防教育基地成本分析表序号项 止 内 容依 据单位造价（元/平方米）1土地成本与政府协议2政府配套费政府规定3三通一平费4土建工程

24、费按市场价估算5规划建筑设计费6热网挂网及施工费惠天热电的标准7电力入网配套国家规定8园区给排水9园区道路10园区绿化景观11园区自来水配套国家规定12园区煤气配套国家规定13泵站配套14监理费15销售费16宣传推广费17不可预见费18征地契税国家规定19营业税及附加（综合）国家规定20财务费用21管理费用22所得税 合计 7.2 项目成本：项目总成本费用为： 元/平方米× 万平方米= 万元第八章 收入估算与资金筹措81 销售收入估算本项目所开发的项目，均不面向社会销售，采取与军队合作经营及自主经营经营方式。根据本项目建设规模，总建筑面积为： 万平方米812 经营价格813 预计收入82 资金筹措项目总投资约为 个亿，其中土地费用为 亿，基础设施建设费用 亿元，其他包括园区配套费用、绿化费用、推广费用等 亿元。资金来源为：资本金投入 亿元，一期经营收入转投资金 亿元，申请银行固定资产投资贷款 亿元。项目前期投入 亿，自有资金亿资金缺口 亿， 第九章 项目盈利能力分析国防教育基地项目盈利能力分析：经过前文对沈阳休闲度假的发展概况分析，尤其是今年市委市政府对沈阳苏家屯新区开发建设的大力度支持与投入，可以得出结论：随着沈阳苏家屯新区入区企业的增加，区域人口的快