精品资料（2021-2022年收藏的）神州天宇地产集团开发成本核算指导公司发布版

1、云南神州天宇置业有限公司-综合公文文件主题：神州天宇集团房地产开发企业成本核算指导文档编号：云天-综合公文-成本-2014001号发布日期： 2014-6-4神州天宇集团房地产开发企业成本核算指导1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，明确销售和持有产品的成本核算方法。2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。3.职责：集团成本管理部、财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并监督执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合

2、理确定成本核算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算相关资料。 4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。4.1.3 确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。4.1.7 正确划分可售面积、经

3、营面积、不可售面积，根据有关规定分别计算各自所应负担的成本。4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本情况。4.2 成本核算对象的确定4.2.1 定义和说明 销售物业：建成后出售，一次性回笼资金的物业。持有物业：通过长期（交付后经营持有三年及以上）收取租金获益，这类物业可称为持有物业。持有物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等。经营面积：持有物业已缴纳政府土地出让金，且按照政府要求的图测方式可分割产权部分的建筑面积，不包括地下车库（除独立经营的地下车库外）。为了便于在系统平台上统一核算和分摊，持有物业的可售面积默认为其经营面积。4.2.2 成本

4、核算对象的确定原则4.2.2.1 收入性原则：是区分是否作为成本核算对象的基本原则。如果某一类开发产品可以对外经营销售或持有出租，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。4.2.2.2 定价差异原则：是区分不同成本对象的标准之一，如果不同产品其预期售价、经营收入存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。4.2.2.3 产品明显差异原则：指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从而可能导致其相应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。4.2.2.4 功能区分原则：指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建造成本方面存在明显差异。4.2.2.5核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，成本对象

5、时还要考虑成本费用归集是否方便的因素，差异性小的产品可合并作为同一核算对象，例如：14层高层和16层高层可同作为高层处理。同时，应保持经营信息分析和成本信息分析中核算对象划分的一致性。4.2.2.6持有类产品应考虑未来退出方式和物业管理方式的不同分别划分核算对象。例如：两栋同类持有物业，如果由两个不同品牌的管理公司管理或将来出售给不同的购买人时，应分别作为核算对象。4.2.2.7适应成本监控的要求。4.2.3 成本核算对象的确定各公司可根据以上成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，按以下方法确定具体成本核算对象。4.2.3.1：按产品差异性原则分别划分，如果同种产品出现不同属性，分别按照

6、销售型、持有型划分核算对象。一期开发完毕的项目，直接划分核算对象；分期开发的项目，应分期分别核算。A、 住宅：独立别墅、联排（双拼）别墅、叠拼别墅、多层洋房（6层及以下）、普通多层（6层及以下）、小高层（12层及以下）、高层（100米及以下）、超高层（100米以上）；B、 商业：裙房商业、街区商业、独立商业、地下室商业（如果地下商业作为地上商业的一部分，可不作为单独核算对象，其成本和地上商业合并进行核算）；C、 办公：按产品：独栋、联排、多层（6层及以下）、小高层（12层及以下）、高层（100米及以下）、超高层（100米以上）等；按定位：甲级、乙级、丙级及以下；D、 酒店：按产品：独栋、联排、

7、多层（6层及以下）、小高层（12层及以下）、高层（100米及以下）、超高层（100米以上）等；按定位：酒店、酒店式公寓；同时可按酒店星级定位水平进一步划分；E、 车位：车位（有产权或允许以租代售）、停车楼；F、 其它：地下储藏室（有产权或允许以租代售）、移交（或出售）的返迁物业（回购房、回迁房、经济适用房、公租房）4.2.3.2车位的处理：A、计容积率的地上车库（一般情况下均可销售）作为核算对象单独核算；B、地下、半地下及架空层车位，如当地政策法规规定其可以销售，或以租代售，则应独立核算，预留相应成本，成本归集方式详见4.5.2；C、如果车位为某一持有产品的配套设施，不作为核算对象单独核算成本

8、。例如：持有商业及写字楼下面的停车场不作为单独成本核算对象，其成本直接归集到对应的商业或写字楼成本中，其面积不计入经营面积；持有经营的独立停车场，则作为独立产品类型核算成本；D、对于政府不允许对外出租的车位，应作为配套设施，成本全部分摊至相应的受益产品中。4.2.3.3 会所、康体娱乐、餐厅等设施：A、明确约定所有权归属全体业主的会所等设施，应视为配套设施，相应成本全部分摊转入相关的销售产品中，不单列核算对象；B、按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营的会所，应作为独立核算对象； C、会所、康体娱乐设施、餐厅为某一可出租或销售产品内的附属设施，或存在于某

9、一建筑单体中时（例如酒店内的会所或健身房、游泳池、SPA等娱乐设施、酒店中的中西餐厅、洗衣房等）其成本应并入该产品中，不单独列项核算；D、混合性质会所（部分销售或持有、部分为配套）可根据其销售或持有和不销售部分分别按前述两种方式处理或应视为配套设施，相应成本全部分摊转入相关的销售产品中，不单列核算对象。4.2.3.4 教育设施：A、无偿将产权移交政府的，以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育设施应作为公共配套，不单列核算对象；B、有偿移交政府的、以及产权属于开发商出售或出租的，单列核算对象。成本归集方式详见4.5.3 。4.2.3.5 为了便于成本过程管理，移交（或出售）的返迁物业（回

10、购房、回迁房、经济适用房、公租房），单列核算对象进行成本归集。成本归集方式详见4.5.4。 4.3 成本费用项目及核算内容4.3.1 成本费用项目，开发成本项目按下列八项设置：n 土地获得价款n 开发前期准备费n 主体建安工程费n 装饰及环保工程费n 社区管网工程费n 园林环境工程费n 配套设施及基础工程费 n 开发间接费4.3.2 各开发成本费用项目的核算内容n 4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：（1）土地出让金：支付的土地出让金、土地开发费、土地闲置费。（2）土地出让相关税费：土地交易环节交纳的契税、项目竣工验收前的土地使用税（费）、耕地

11、占用税、土地交易环节交纳土地交易服务费及补交土地出让金的相关税费。（3）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相关款项。（4）补交土地出让金：土地变更用途和超面积补交的地价。（5）红线外市政设施费：由于地块的特殊性，对周边市政设施的改造，包括高压电力架空线前移、排水箱涵修建等；如已计入一级土地开发的不再计量。（6）红线外共享景观费用：指由于地块的特殊性，对周边红线外景观进行改造的费用，如已计入一级土地开发的不再计量。（7）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。n 4.3.2.2 开发前期准备费：A、勘察丈

12、量费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘筹建等前期费用。主要包括以下内容：初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费等。B、规划设计费：包括全项目规划设计方案。（1） 单体概念及方案设计：包括建筑、机电、结构、室内、景观、交通、室内外泛光照明、幕墙及钢结构、标识等的咨询顾问、概念、方案、初步设计、招标技术要求等。（2） 施工图设计费：包括建筑、结构、机电、室内、景观及小市政等施工图设计费，销售/持有物业租赁合同附图（含土建及机电）等。（3） 专项方案深化设计费用：消防技术咨询（消防性能化咨询），基坑

13、支护及土方工程技术方案设计与评估费，幕墙、门窗等技术方案设计与评估费。（4） 建筑研究用房/室内外装修研究样板：含工作模型、户型研究材料及施工费；幕墙、精装研究样板等。（5） 方案招标及专家评审费。（6） 图纸外审及优化咨询费。（7） 市场咨询费/商业开发定位咨询费：支付给市场调研、客户研究等形成项目定位、客户定位等关键结论的市场咨询类费用。（8） 其他：制图、晒图、赶图费、样品制作费等。C、报批报建费：包括大市政配套费（含对应缴纳的税费）、地块周边市政设施配套费、路口开设费、教育设施配套费、廉租房配套费、交易中心手续费、人防报建费、人防异地建设费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、

14、墙改基金、规划管理费、新材料基金、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费、产权登记费等、项目整体性报批报建费。对于神州天宇预缴政府费用，除非确定短期内可以收回，一般情况下均计入开发成本。D、三通一平费：(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。E、临时设施费：(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设

15、计、建造、装饰费用。(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租金。(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。F、 增容费：包括水、电、燃气增容费（如上述配套费中已包含则不重复计算）。n 4.3.2.3主体建安工程费指项目开发过程中发生的主体内的主体结构及粗装修费和安装工程费用。主要包括：A、结构及粗装修工程指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括： 主体结构部分：分别按钢筋、混凝土、模板、钢结构等指标核算，含独立柱基、条基及满堂基础等结构中钢筋、砼、模板造价。高层建筑的转换层结构造价并入塔楼。 砌体及隔墙：主体砌

16、体及隔墙。 找平及抹灰：包含主体地面、墙面、天棚抹灰、毛坯交付时腻子找平费用。 防水：包含屋面、外墙、阳露台、厨卫等主体建筑防水费用。 防腐、隔热、保温、降噪：包含外墙保温（不含幕墙区域）、屋面保温（含地下室屋面及首层车库顶板）、楼梯间保温、土建降噪处理。 措施费：垂直运输、脚手架、技术措施费、超高补贴、安全文明施工费、工程实测实量措施费等。 变更签证预留（不含开业后商业业态调整租赁调整等改造费用） 其它：以上未明确的其他分项。B、主体安装工程主体安装与室外管网界定原则：电气系统以电表箱为界；给水以水表为界；采暖以单元（或楼栋）阀门为界；排水以第一个检查井为界。（1） 室内给排水系统：给水、雨

17、污排水；（2） 室内电气系统：动力系统、照明系统、防雷接地系统。包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、公共部位灯具、含弱电工程管盒预埋、航空障碍灯等；（3） 燃气系统费：主要包括管道系统、调压站/箱（4） 室内采暖系统：地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片；（5） 电梯供应及其安装：包括设备及安装费用；（6） 消防系统：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费。包括消火栓系统、自动喷淋系统、水炮系统、水喷雾系统、火灾自动报警系统（含背景音乐及应急广播）气体灭火系统、便携式灭火装置；（7） 空调及通风系统：空调水系统包括冷水机组、冷却塔、空调水泵、水处理设备、板式换热器、电

18、动阀、平衡阀等；空调风、送排风，包括消声器、空调机组、新风机组、空调器、风机盘管、风机及风机箱、油烟净化器等；（8） 建筑清洁系统：包括擦窗机设备及安装；（9） 其他设备及安装：包括洗衣机房设备及安装等。n 4.3.2.4 装饰及环保工程费 A、建筑外立面及部品（1） 外立面工程：涉及外立面幕墙及其内的保温、采光顶、涂料、面砖、石材、雨蓬、装饰线条、楼体泛光照明、户外电子广告屏（电子信息发布系统）、楼体外立面（或屋面）广告牌等。（2） 门窗工程：包括公共区域出入门、入户门、公共防火门、卷闸（含管道井门）、窗及阳台门、其他门窗（如车库门、私家花园门）等费用。（3） 栏杆百叶工程：走廊、通道、中庭

19、环廊及扶梯、楼梯、阳台、露台扶手栏杆，低窗护栏，空调、遮阳百叶（空调、遮阳及排风等非幕墙位置）等费用。（4） 本体标识（指示、分区、楼栋、门牌等）包括商场内标识等。（5） 信报箱（保洁箱、信报箱）。（6） 其它工程：屋面装修等。B、公共部位精装修：主要包括大堂、中庭、环廊/公共走道、电梯厅、楼梯间及前室、电梯轿厢及扶梯、持有物业的后勤区域、公共卫生间、运营前台接待室、强弱电机房等公共区域装修费用。（1） 首层大堂/入口门厅装修：墙地面装修、固定家具及配件（2） 地下室大堂装修：墙地面装修、固定家具及配件（3） 电梯厅装修：墙地面装修、固定家具及配件（4） 公共走道/外走廊装修：墙地面装修、固定

20、家具及配件（5） 楼梯间及前室装修：墙地面装修、固定家具及配件（6） 电梯轿厢装修：（7） 商业等运营前台接待室装修：墙地面装修、固定家具及配件（8） 中庭装修：墙地面装修、固定家具及配件（9） 环廊装修：墙地面装修、固定家具及配件（10） 扶梯装修（11） 后勤区域装修：墙地面装修、固定家具及配件（12） 公共卫生间装修：墙地面装修、固定家具及配件（13） 强弱电机房、洗衣房、垃圾房等装修：墙地面装修、固定家具及配件C、 室内弱电系统（1）楼宇智能化系统费用: 智能家居系统费用：包括各类智能控制系统； 保安报警系统费用：包括双监探测器、红外探测防盗、门磁、窗磁、报警按钮、报警主机等； 闭路电

21、视监控系统费用：包括监控设备、控制设备和记录设备及管线； 门禁及一卡通系统费用：包括门禁卡及相关设备； 无线巡更系统：包括设备及配件； 电话及宽带网络费用/综合布线费：包括主体内外布线及终端插座费用； 有线及卫星电视费用：包括有线及卫星电视主体内外布线及终端插座费用； 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用； 对讲系统费用：包括可视、非可视对讲系统及无线对讲系统费用； 楼宇自控系统：包括现场控制模块、各类传感器、控制主机等； 多媒体显示及信息查询系统：主机及终端机等； 其他（2）酒店管理系统费用：包括VOD点播系统、音响及会议系统、客房管理系统等费用。（3）商业信息化管理系统费用：商

22、业客流分析、收费系统等费用。D 、室内环保工程费（1） 新风系统：指住宅部分；（2） 太阳能设备及安装；（3） 地源/水源/空气源热泵/冰蓄冷设备及安装；（4） 直饮水设备及安装；（5） 降噪隔音系统（设备类）；（6） 其他。E、室内精装修工程费主要包括厅房、厨房、卫浴、收纳、电器、内门等装修费用，属于在毛坯交付标准基础上的精装修建造费用。A、 室内装修：主要包括厅房、厨房、卫浴、收纳、电器（含空调）、设备、内门等费用。B、 经营增配：区别于普通住宅装修的交付标准，以经营为目的（例如：酒店、酒店式公寓或度假产品）所增加的相关家私、房间小电器、装饰部品等费用。C、 持有物业租赁区装修费：包括美食

23、广场/餐厅；写字楼租区/自营统装区；冰场等装饰装修费用。n 4.3.2.5 社区管网工程费A、 室外给排水系统费 室外给水系统：主要包括小区内供水及加压设施及设备、给水管道（含消防给水管道）、检查井及外接的消火栓等费用； 雨污水系统：包括雨污水处理相关设施及设备、管道、检查井、化粪池等费用。B、 室外环保工程费垃圾处理设备及安装；中水系统（含雨水回收系统）；人工湿地系统。C、 室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用等； 管道系统：管道及安装的费用 热交换站：土建外的设备及安装费用 锅炉房：土建外的设备及安装费用D、 室外电气及高低压设备费： 高低压配电设备及安装：包括红线到配电

24、房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压器、发电机设备等供货安装费用； 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用。 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。E、 发电机及安装费；F、 室外智能化系统(1) 停车管理系统：包括停车场收费系统、车位指引系统费用。(2) 小区闭路监控系统：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用。(3) 周界红外防越：红外线对扫、电子围栏等费用。(4) 小区门禁系统(5) 电子巡更系统(6) 电子公告屏(7) 室外背景音乐n 4.3.2.6 园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括： A、绿化建设费：包括

25、公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、泛会所、泛大堂等区域内的绿化支出： 乔木：种植及保修期间的养护； 灌木及草坪：种植及保修期间的养护； 绿化给排水； 景观地形。B、建筑小品：雕塑、水景、环廊或廊架、假山、景观亭等。C、道路及广场建造费：道路、园路广场铺设、道路标识系统（含地下室）等。D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门。E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯。F、园林部品及游乐设施：儿童游乐设施、景观标识、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞、室外标识（含室外VI系统、广告灯箱、广告柱等费用）。G、架空层、泛会所。备注：园建面积：包含景观面积、车行道面积、架空层面积、别墅庭院面积；景观

26、面积由硬景面积和软景面积构成，隐形消防车道可按面层材料区分软硬面积；车行道面积包含地块内行车道路及露天停车位面积。硬景面积：包括园路、广场的硬质铺装，球场、游乐设施、构筑小品、平台栈道占地面积，硬底水景及室外泳池面积，以上均指水平投影面积。软景面积：包括灌木面积、草坪面积、天然水景面积等。n 4.3.2.7 配套设施及基础工程费根据土地合同及相关法规规定在项目开发过程中需承建的、产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施及其它应归为公共配套的支出。主要包括以下几类：A、配套设施类：土地合同明确规定承建配套类型物业（1） 市政设施用房：移交电力、供水、供暖、

27、雨污水、燃气、电信等市政设施相关部门使用的房屋所对应的建安费用；（2） 物业管理用房：土建、安装、装修费用；（3） 教育设施建设及引入：建造成本及配套资产购置以及由开发商承担的教学资源引入费；（4） 体育运动设施建设及引入：土建、设备、设施等；（5） 交通站场设施建设及引入：土建、设备、各项设施以及由开发商承担的公交资源引入费；（6） 人防地下室：主体土建、安装费用；人防设施设备费；（7） 机械停车设备及安装：土建、设备、各项设施；（8） 其他：邮局、银行、诊所、菜场等其他配套设施。B、基础工程费 土方开挖、地基处理与边坡支护、桩基工程：包括土石方、护壁护坡、深基础工程、降水、地质特别处理（溶

28、洞、换填等）。n 4.3.2.8开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。A、行政管理费：在项目开发周期内直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费、财产费。主要包括项目经理部、设计部、工程管理部、成本部、采购部、项目事务部及从事市场分析与客户定位工作的市场企划人员等。B、工程管理费（1） 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；（2） 造价咨询费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用或全过程造价管理的费用；（3） 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖、质量奖（4） 工程质量监督

29、费：建设主管部门的质监费，及含集团或区域进行项目季度评估检查的费用及聘请第三方公司进行实测实量评估的费用，集团工程系统要求的材料送检费用、垂直运输设备的第三方复检费用及其它因质量要求增加的相关费用。（5） 安全监督费：建设主管部门的安监费；（6） 工程保险费；（7） 维修组（返修办）人员费用；（8） 外委第三方模拟验收费用；（9） 入伙前的整改费用。C营销/租赁中心设施建造费： (1) 卖场/租赁中心费用：售楼处、租赁中心或销售现场的建安、装修（含设计费）、家具配饰、设施（含监控）、整改及租金等费用。如利用永久性建筑（如底层商铺或商业），其主体建安成本归属该产品主体建安费用。(2) 样板间费用

30、/租区标准门头装修：包括样板间/租区标准门头设计、装修、建安、家具配饰、设施费、整改费等，租用场地所建的还包括租用场地的租金。(3) 销售/租赁环境改造费：包括销售卖场、销售或租赁通道的围板费用、销售或租赁通道的设计、工程及租用场地租金费用、精神堡垒、环境整改费用等。(4) 维护费用：销售卖场和样板间日常维修工程和清洁物耗费用及水电费用以及超过保修期限发生的维修费用等。D、物业服务前期费用：物业服务前期介入费、项目服务前期储备、物业服务招投标、项目管理服务费、交付前的物业细部检查费、交付前的物业开荒保洁费等以及小区入住前投入的物业服务费用（或房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用）；其它

31、费用：E、 资本化利息： 包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。 开发项目借入的专门借款，应当以专门借款当期发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。 除专门借款以外的一般借款，资本化利息应当根据累计项目支出超过专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率计算确定。 借款发生的辅助费用包括借款手续费、佣金等借款款项所需要付出的成本，计算方法参照会计准则相关规定。 借款费用资本化的期限为自满足可开始资本化的条件起至竣工日止

32、。 按照项目开发涉及的可售及持有运营物业可售面积平均分摊资本化利息。 因非正常原因造成的停工，停工时间未超3个月（含）的，借款费用可继续资本化；停工超过3个月的，则期间所发生的借款费用作为公司期间费用处理。 资本化利息每季度分摊一次。F、不可预见费：成本预算中可预计的但无法把握其发生必然性、时间、幅度等因素的费用，人工材料价格上涨、政府收费调整等某类费用不足等所考虑的风险费用，并随项目进展的实际发生情况进行调整，且必须在项目第一次利润结算前清空。4.3.3 期间费用期间费用不属于房地产的制造成本范畴，通常包括管理费用、销售费用、财务费用三类。其中： 管理费用指发生的与业务不直接相关的办公室、财

33、务、人事行政等部门的人工费、行政性费用及为履行其职责发生的其他费用。 销售费用指日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用；及销售人员的人工费、行政性费用及为履行其职责发生的其他费用等。 财务费用是指公司为筹集资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等辅助费用，不包括应计入“开发间接费用”的资本化利息。4.3.4 税金税金包括项目销售应承担的营业税金及附加、土地增值税，其中：营业税及附加税的税率由项目所在地税务部门核定的税率为准；土地增值税按照土地增值税暂行条例计算的结果来列示，当计算出来的土地增值税率低于预

34、征税率时，以预征税率计算的金额列示。4.4 成本费用三级科目明细表：三级（含三级）以上科目均保持固定；四级及以下科目，必要时可根据实际情况自行完善。4.5 成本费用的归集与分配4.5.1 土地获得价款土地价款若能直接归属成本核算对象的，可将相应部分土地成本直接计入特定的成本核算对象中；若不能直接归属的分期项目，则通过设定分摊方法分配计入相关成本核算对象，具体方法如下：A、 对于不计取容积率的可售和持有物业，如不缴纳任何地价费用，不参与地价分摊；B、 各期的占地面积按照不含公共配套类及公共景观设施类占地面积计算。如配套类及景观设施类中分项设施若为全项目共有，此部分公共用地的占地面积应按各期计容可

35、售面积（不含地下车库可售面积）比例分摊至各期；C、 各期的销售和持有物业应采用“容积率倒数法”分摊计算各自物业类型的占地面积。具体做法是用各成本核算对象的可售面积乘以其“容积率倒数”计算出核算对象的占地面积，通过占地面积比分摊地价。容积率值应由设计部根据项目具体规划及经验值确定。对于底商，其占地面积可乘以适当的系数，使其合理的承担相应比例的地价，系数的确定可参照当地有政府发布的住宅和商业基准地价的对比系数，亦可采用住宅和商业的预计售价比作为系数；如：某期中多层、小高层、高层可售面积分别为10000m2、20000m2、30000m2，容积率分别为1.2、2.0、4.8，则按“容积率倒数法”计算

36、的多层、小高层、高层的地价分摊比为10000/1.2：20000/2.0：30000/4.80.833：1：0.625。将按此比例分摊至各成本对象的地价除以其销售面积即得各成本对象单位销售面积地价。4.5.2 车位成本的预留A、 作为核算对象的地上、地下、半地下可售车位，每个车位成本承担停车效率面积所对应建安成本，含基础工程费；B、 不计容积率但作为核算对象的地上、地下、半地下车位的不参与地价成本归集，且不参与成本分摊。4.5.3 教育及其他设施：A、无偿将产权移交政府的，以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其他设施应作为公共配套，成本全部摊入其它销售产品中；B、有偿移交政府的教育

37、及其它配套设施，应作为核算对象单独核算成本，核算成本中是否包括地价视购入土地时是否计入教育配套部分地价决定，成本为该配套设施实际成本；C、产权属于开发商的教育配套，应单独作为成本核算对象，成本为该配套设施实际成本。4.5.4 返迁物业（回购房、回迁房）、经济适用房和公共租赁房A、为了便于成本过程管理，移交（或出售）的返迁物业（回购房、回迁房、经济适用房、公租房）均单列产品进行成本核算，并参与各项成本费用分摊；是否分摊地价视返迁房性质确定；B、无偿将产权移交政府或拆迁户的，将不分摊地价的实际开发成本作为地价支出，在其他销售产品进行地价分摊；C、产权属于开发商的公共租赁房，租金收入由开发商享有的，按照持有产品成本分摊要求进行成本归集和分配。4.5.5 行政管理费A、 各项目公司发生的人工费、行政费、财产费等直接计入该项目，并在各项目分期之间根据在建项目各期的可售面积与开工时间的加权数比例进行分摊；B、 其他相关部门（设计部、工程管理部、成本部