国外物业管理面面观

1、国外物业管理面面观这些年，物业管理在中国开展十分迅速。物业管理是一个新兴事物，它顺应了房地产综合开发，顺应了住房制度的改革，适应了社会主义市场经济的开展。它短短十余年的迅猛开展给业主的生活带来了积极的变化。但是，我国的物业管理无疑还是比拟落后的，存在着诸 多需要解决的问题，尤其是业主的利益经常受到侵犯或者得不到合法 维护，物业公司与业主之间纠纷不断。这里简单介绍其它一些国家在物业管理方面的做法和经验， 希图能够给我们正处于成长中的物业管理提供一面可以观照的镜子。德国：管理严格一丝不苟德国的房产物业管理主要是通过专门的物业管理公司来进行，也有的房地产开发商本身也兼管物业管理公司。物业管理公司的

2、运作在?房产管理法?的框架下进行。另外，德国全国有物业管理公 司联合会，各州有地区性的物业管理公司协会，有严格的行规以标准 物业管理公司的运作， 并对其进行业务培训， 以保证物业管理的质量 物业公司除了管理房产的日常事务之外，每年都要组织一次 所管辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一 年有关房产账务情况，并向业主们提交一份当年的物业方案。物业公 司的聘用期限只有 5 年，如果再次聘用需要再签合同。物业公司的报 酬没有统一标准，根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。美国：以人为本效劳周到专业化管理是美国物业管理最显著的特点。首先，开发商开 发楼盘后一般不管理自己开发的

3、物业，他们买下土地后，由财务公司 做筹划，请工程建设公司建造，委托专业销售商售房，然后找一家管 理公司或业主进行管理，它的使命就结束了。其次，物业公司也将自己的效劳 “社会化，它一般只负责整 个住宅小区的整体管理，具体业务那么聘请专业的效劳公司承当。物业 公司接盘后将管理内容细化后再发包给清洁、保安、设备维修等专业 单位。例如小区绿化由专业绿化公司来承当，保安由专业保安负责派 人承当，维修交由专业维修公司按维修合同负责。对外招投标一般由 投标公司自己出方案，主要看对方的价位和效劳承诺，最后由业主进 行挑选。在具体管理方面，美国物业通常采用封闭式管理，管理者对 楼宇内治安、防火、清洁卫生、水电供

4、给等全面负责。物业公司为了 保证平安，在楼宇停车场、存车库、大堂、电梯内等人员流动量大的 地方安装闭路电视监控系统，出入口安装电动控制闸门，楼宇内还有 可视对讲装置、报警装置，方便业主与保安的联系。楼宇内还有 24 小时的昼夜巡岗，保证楼宇大厦的绝对平安。在为业主的效劳方面，物业公司也相当周到，管理人员充分 考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车辆保管、绿化养护、洗衣 熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行 情等效劳，尽可能地满足业主现实和潜在的效劳需求，让每个人感到舒适方便。物业公司定期组织业主郊游、聚餐，以营造业主之间的融洽 气氛。简而言之，在具体实践中，美国物业管理

5、的一个特点就是以人 为本，一切为业主效劳。长期的有效实践使得美国的物业管理水平位居世界先进水 平。目前美国有一大批精通物业管理的专业化人才，并实行了职业经 理人制度。物业管理职业经理人在美国已成为一个新的社会阶层，物 业管理经理是一项受人尊重的职业，年薪都在 10 万美元以上，比一 般大学教授还高。日本：物业公司管理干练精明日本的一座住宅楼里往往有几十户到上百户身为业主的居 民，物业管理公司由居民管理委员会雇请。一般来说，在日本，一座 楼内的居民管理委员会由 3 至 7 人组成，每届委员会任期两年。委员 会负责了解业主的意见，监督和检查物业管理公司的工作，同时制定 专人管理账目。委员会由业主自

6、主组成，不受任何外来权力操控。日 本的物业管理公司之间的竞争十分剧烈，各公司都千方百计地提高服 务质量，降低效劳价格。为提高效率和节约本钱，公司一般只派一两 个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等 功用局部的清扫、平安和功用设备检查等工作。楼内没有保安值班， 因为公共治安属于警察的事务。物业人员不得随意进入任何一户居民 的房门， 也不得探听居民家庭生活及隐私。 一旦有哪一家居民水、 电、 气等发生故障，住户可以直接向有关公司拨打 ，维修人员很快就会赶到修复日本的物业效劳虽说使绝大多数业主感到满意，但也确实有 极少数物业公司只收物业管理费而几乎不兑现多少效劳。对于这样的 物

7、业公司，业主们最容易的方法是拒付物业管理费。对于拒付管理费 的住户，物业管理公司方面不敢采取停水、停电等任何对抗措施，因 为水电之类不属于物业公司管理。总之，在日本，消费者是经营者的 上帝，这已成为人人皆知的普遍准那么。Word是学生和职场人士最常用的一款办公软件之一，99.99% 的人知道它，但其实，这个软件背后，还有一大批隐藏技能你不知道。掌握他们，你将开启新世界的大门。Tab+Enter,在编过号以后，会自动编号段落Ctrl + D 调出字体栏，配合 Tab+Enter 全键盘操作吧Ctrl + L 左对齐， Ctrl + R 右对齐， Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替换。然后关于替换，里面又大有学问！有时候Word文档中有许多多余的空行需要删除，这个时候我们可以完全可以用查找替换来轻松解决。翻开 编辑菜单中的 替换对话框，把光标定位在 查找内容输入框中，单击 高级按钮，选择 特 殊字符中的 段落标记两次，在输入框中会显示“ PAP，然后