沈阳民营养老院运营成本分析要点

1、沈阳民营养老院运营成本分析于作义 单长英2013 年 5 月“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键期 , 是人口老龄化加速发展期 , 也是应对人口老龄化的重要机遇期。目前, 沈阳市现有人口740 万 , 其中 ,60 岁以上老年人口130 万 人 , 占全市人口的17%。按国际通行标准, 已提前步入老龄社会。为了应对和破解人口日趋老龄化形势下的社会养老问题, 我市提出以居家养老为基础, 社区养老为依托, 企事业单位为补充、机构养老为支撑, 逐步打造政策经费到位、服务保障优质、发展模式多样、社会参与广泛、全区老人共享经济发展成果的“四位一体”养老服务新格局。随着养老问题受到越来越多的重视,

2、养老机构也从无到有、从少到多逐步发展起来, 民间资 本兴办养老机构也成为潜在投资者的关注点。目前 , 全市共有民营养老机构92 家 , 床位 11000 张。巨大的市场潜力, 本该是民办养老机构蓬勃发展的链接, 而运营成本是民办养老机构发展的条件之一。目前我市民营养老机构床位利用率在80%以上的占机构总数的60%左右; 床位利 用率在60%以上的为70%稍强。有近20 家养老机构的床位利用率不足50%。造成这种困境的原因有机构所在的地域差距、管理水平的高下、硬件设施的档次等多种原因。而运营成本是民办养老机构发展的必备条件, 本文试结合沈阳情况对民办养老机构的运营成本进行分析。一、民营养老院的建

3、筑成本1 、租房改造型养老院民办养老院建设的方式一般有租房改建和购地新建两种。租房改建的敬老院一部分是利用单位废弃的办公楼、学校搬迁后留下的厂房、教室等闲置房产经过简单改造后投入运营。另一 部分是租用新建房屋进行改造, 由于面积限制 , 这部分养老院多为小型。产权的属性限制了养老院的发展。高额的租金增加了养老院的运营负担, 同时承租年限也影响了改造工程的有效实施。出租房 考虑自身利益和对未来经济形势的预期, 往往不愿意签订长期合同 , 极少超过十年。因而如 果在房屋改造和设备购置方面投入过大, 短暂的承租期内很难收回成本。以大东区博远养老院为例, 2009 年成立的博远养老院占地4500 平方

4、米 , 床位 304 张。该养老院为租用的废弃校舍, 合同期为十年, 每年的租金为67 万元。当时仅装修改建费用就高达 600 余万元 , 预计租期内可以收回成本。2、购地新建型养老院相对于租赁型养老院, 自建型养老院的更加稳定, 但是投入成本则要相对较高 , 这也是导致民营养老院运营艰难的主要原因。随着土地和建筑成本的逐年增加 , 新建养老院的投入也持续增高。以沈阳二环外土地5 亩为例 , 笔者计算了新建养老院的成本。土地成本：150（万元X 5（亩=750（万元如果床位为100 张 , 按规定每床20 平方米 , 则建筑面积为即2000 平方米 ,按照目前市场价格建筑成本每平方米2600

5、元计算 , 则建筑费用为520 万。因而前期的总投资为1270 万元 , 平均每张床位成本为万元 ;如果床位为200 张 , 则建筑面积4000 平方米 , 建筑费用1040 万元 , 即总投资为 1790 万元 , 平均每张床位成本为万元 ;如果床位为300 张 , 则建筑面积为6000 平方米 , 建筑费用1560 万元 , 即总投资为 2310 万 元 , 平均每张床位成本为万元 ;如果床位为400 张 , 则建筑面积为8000 平方米 , 建筑费用2080 万元 , 即总投资为 2830 万 元 , 平均每张床位成本为万元。而如果在二环内新建一家养老院, 同样的 5 亩土地成本则将增加

6、至1500 万以上。从而按照建设 100 张床位数计算, 平均成本为万元 ; 200 张床位平均成本为 万元 ; 300 张 床位平均成本为万元 ; 400 张床位平均为万元。从以上的分析可以看出, 二环外新建养老机构的规模在400 张床位、建筑面积在 8000 平米 左右的成本最低; 而如果再二环内新建养老机构规模在300 张床位 , 建筑面积6000 平方米 左右的成本最低。二、民营养老院的运营数据分析同时 , 根据笔者调查大东区19 家养老院的运营情况, 可知经营数据如下:( 一收入民营养老院的收入主要是营业收入和补贴收入两类, 其中 , 营业收入与养老院本身的市场定位有关 , 主要包括

7、面向入住老人收取的护理费、床位费、伙食费等 , 依据护理级别健康护理、半自理 ( 介助、完全不能自理( 介护、特级护理的不同收费不同。从调查结果来看, 民 营养老院主要面向中低收入客户群体,且入住人员中属于特级护理的人员特别少, 而属于健康护理、半自理老人护理和完全不能自理的人员较多。某面向中等收入入住人员的养老院收费情况 ( 不包括取暖费, 取暖季在住人员每人需缴纳取暖费500 元 : 健康护理入住人员每人每月收费在1000-1500 元 ; 半自理入住人员每人每月收费在1400-2000 元 ; 完全不能自理入住人员每人每月收费在1700-2400 元 ; 特级护理入住人员较少,入住期不稳

8、定, 收费标准往往视实际情况确定。某面向低收入入住人员的养老院 ( 沈阳吉祥老年公寓收费情况: 健 康护理入住人员每人每月收费1150 元左右 ;半自理入住人员每人每月收费1450 元左右 ; 完 全不能自理人员每人每月收费在1700 元左右。补贴收入主要来源于政府给予的补助, 如大 东区民营养老院可获得的补助标准为每年每床2000 元 , 连续补贴两年。( 二成本构成分析影响养老院成本的因素很多, 所在地区、规模、服务标准等都会影响成本。基于决策需要, 根据成本性态分析理论, 对养老院发生的一般性的成本进行成本性态分析, 将其所发生的成本按与入住人员数量的关系分为固定成本与变动成本 , 年成

9、本主要包括:(1 因使用房屋等建筑物而发生的成本: 如养老院所用房屋为自有, 则成本为每年的房屋折旧 , 如养老院所用房屋为租用, 则成本为年租金, 无论自有还是租用,均为固定成本。房屋附属养老设备折旧, 也计入此项。(2 维修费: 维修房屋、设备所发生的支出, 固定成本。(3 暖气费, 固定成本。(4 水电煤气费, 半变动成本, 因在总成本中所占比重不大, 可全部视为固定成本。(5 入住人员餐饮费, 只包括水电煤气人工费以外的采购成本, 如购买米面粮油蔬菜等发生的成本, 养老院一般根据一定标准控制此项支出, 如有的养老院定为400 元 / 人 / 月。(6 员工工资。养老院工作人员可分为三类

10、: 管理人员、厨师及卫生清洁人员、护工。其中 , 管理人员工资和厨师以及卫生清洁人员工资为固定成本, 护工工资为变动成本。( 三民营养老院盈亏平衡分析养老院面向顾客群的定位不同, 收费标准也就不同, 发生的成本也会有所差异。 本文以沈阳吉祥老年公寓为例, 通过其真实数据做盈亏平衡分析。该养老院主要招收低收入人群入住, 设有床位60 张 , 所有床位不分级别, 入住人员收费主要与护理级别相关, 单独收取取暖费每人每年500 元。根据该养老院2012 年数据 , 入住人员比例为健康护理: 半自理 : 完全不能自理为 11:3:37 人均月收费标准=1150X 11/51+1450X3/51+170

11、0X37/51=1567(元所用住房为自购住房, 2002 年购买价格为85 万元。生活成本: 每人每月400 元 , 每年 4800 元。护工工资: 按入住人数/10 向下取整聘请护工, 每位护工每月工资1800 元 ,年工资 21600 元。设入住人数为Q , 则有年利润=营业收入-生活成本-护工工资-固定成本=1567X 12Q-4800 Q-Q/6X2 (吉祥老年公寓固定成本令年利润=0, 可得 Q=34( 人可知该养老院入住人数为34 人时 , 能够保持不盈不亏的状态, 若入住人数少于 34 人则要亏本 , 多于 34 人则可盈利。通过入住率指标, 可以更好地诠释盈亏分界点。入住率=

12、入住人数+养老院总床位数该养老院盈亏平衡点入住率=34+ 60=%即当入住率超过时，养老院才可盈利。 根据大东区19 民营养老院的经营情况统计, 当入住率达到60%左右, 均能达到盈利状态。三、运营成本偏高容易照成多方面隐患( 一 硬件环境差。因为民营养老院的前期投入、房屋租金、人工成本等方面都有比较大的开支 , 对于高水平的基础设施建设常常有心无力。同时 , 较低的定价也让运营利润始终保持在低水平线上, 根本没有能力改善硬件环境。( 二服务队伍老化、专业人员少。服务护理人员大都从农村招入的60 岁左右的妇女。有专业技术职称的医护人员不多。( 三 当事人短期行为, 无长远规划。因为大都属租赁房

13、屋, 养老机构法人面临的成本压力过大 , 大都以五到十年为一个周期, 不易形成品牌及规模效应,也因无力无法形成其他行业的集团化、规模化经营。( 四运营周期长, 资金周转慢。养老服务属长线产品, 属微利服务。从投资到达到盈亏总需 3-5 年 , 回收成本的时间一般为十到十三年。( 五恶性事故、安全、服务纠纷增多, 影响社会形象。四、关于调研结果的思考目前养老产业纯属社会福利事业, 也是新兴朝阳事业, 更是一个慢热的产业会在一定时期内 , 停留在“投入大、风险高、利润少、公益性强”的初步发展阶段。值得注意的是, 国内养老机构目前存在巨大的市场空白。第六次全国人口普查数据显示, 我 国 60 岁及以

14、上人口为亿 , 占总人口的%, 其中失能老人有3300 万。据预测, 到 2015 年中国老龄人口将达到总人口的%, 到 2050 年将达到1/3 。数据显示, 截至 2010 年底我国有各类养老机构38060 个 , 拥有床位万张 , 收养各类 人员 万人。但全国养老床位总数仅占老年人口总数的%, 不仅低于发达国家5%至 7%的比例, 也低于一些发展中国家2%至 3%的水平。目前 , 全市养老院有床位万张 , 因有 45 家农村敬老院的近万张床位目前的接收对象为政府供养的五保户而暂未对社会开放, 有老人入住的床位仅万余张。目前每千名老人的平均床位为23 张 , 离国家每千名老年人30 张床位

15、标准还有一定的差距。要进一步提升民营养老机构对我市养老事业发展的支撑作用, 推动养老产业化发展 , 如何加 强政策支持和社会会养老体系建设健全, 解决民营养老院的运营难题 , 降低运营成本仍将是我们继续探索的方向。1 、完善养老机构建设相关制度。建立养老服务行业协会, 打造养老机构信息平台。统筹安排养老机构建设项目, 协调土地、资金等重点问题, 定期对项目推进过程中出现的问题进行会商 , 协调解决, 确保项目进度。设立养老机构发展基金 , 每年投入50-100 万元 , 对全市 一、两家发展好、信誉佳的民营养老机构进行无息或低息贷款, 全力支持民营机构的发展。2、加大对民办养老机构建设的政策扶

16、持。对于兴办民营养老机构, 我们可以在地价、税收、事业性收费等方面给出一系列优惠政策。同时 , 从政府购买服务的方式, 在对民办养老机构给予床位补购补贴的基础上, 增加运营补贴和对入住机构的低保失能老人给予足额补贴。具 体可参照市民政局、财政局关于支持养老机构建设有关问题的通知( 沈民 20116 号 中“对收住本市户籍老年人人数给予日常运营补贴。市区每人每月补贴100 元 , 郊县每人每月补贴80 元。对入住养老机构的低保失能老年人按生活半自理每人每月补助400 元 , 完全 不能自理的每人每月补助600 元” ( 目前上述文件只要求区县试点, 因此覆盖面不全。3、强化开展养老服务普惠制培训。面对目前我市养老服务业人才短缺的问题 , 我们可以与人