扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则教学提纲

1、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则精品文档扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则目录一、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则第一章征收评估总则第二章住宅房屋征收评估第三章非住宅非营业用房征收评估第四章营业用房征收评估第五章其他征收评估问题处理第六章征收评估报告第七章征收评估工作准则第八章征收评估工作资料存档第九章附则二、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件附件一、被征收房屋分类及其说明附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明附件四、住宅房屋实体因素（K，K）修正说明表收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档附件五、住

2、宅房屋区位因素（K）修正说明表附件六、成本法评估说明附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表附件八、营业用房评估的收益法应用说明附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表附件十、市区国有土地房屋征收区位划分第一章征收评估总则第一条制订依据：根据中华人民共和国城市房地产管理法、国务院国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590 号令）、房地产估价规范（ GB/T50291-1999 ）、城镇土地估价规程、国有土地上房屋征收评估办法以及扬州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法等有关规定制定本细则。第二条适用范围：在扬州市区的国有土地上，从事房屋征收补偿估价（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的

3、评估技术行为应当符合本细则的要求。第三条估价机构：进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备相应的房地产评估资质。第四条估价人员：承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是注册房地产估价师。收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档第五条被征收房屋区位划分：根据扬州市区国有土地上房屋征收区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区划分为三类征收区位及分区分等（附件十），作为征收补偿评估依托的技术基础。第六条房屋征收评估价格构成：是被征收房屋（含一般装修）征收补偿的房地产市场评估价格，一般装修以外的室内装饰装修内容另行专项评估，不包含房屋征收中的搬迁补助费、过渡补助费等。第

4、七条估价程序： 1.评估机构报名参加征收项目评估机构的选定；2、由被征收人协商选定或多数决定、随机选定等方式确定评估机构；3.接受评估委托，明确基本事项； 4.验收勘查资料，开展前期调查；5.拟定作业方案，进行现场勘察； 6.按照技术细则，进行评估测算；7.确定测算结果，撰写分户初步评估结果； 8.提交分户的初步评估结果；9.现场公示初步评估结果并咨询答疑； 10. 提交整体评估报告和分户评估报告；11. 受理复核申请， 10 内日作出复核结论； 12.评估材料存档。第八条估价结果表达：一是制定房屋征收项目补偿方案概算评估；二是作为被征收房屋的补偿依据。估价结果的货币单位应精确到人民币元。第九

5、条估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。第二章住宅房屋征收评估收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档第十条住宅房屋分类：住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类，一般住宅又划分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括单元住宅与独门院落，上述分类的相关界定标准参见附件一。第十一条高档住宅房屋征收评估方法：高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，具体操作按房地产估价规范要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。第十二条一般住宅房屋征收评估方法：一般被征收住宅房屋的界定参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。其征收补偿评估

6、价格测算的技术路线为：1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅 ”作为评估基准。“标准样本住宅 ”的设定要求参见附件三；2.测算基准价格。按房地产估价规范规定的方式，采用市场比较法评估出 “标准样本住宅 ”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件三。其计算公式为：基准价格=××××Vs 可比实例价格， n 为可比实例的个数；交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取 100 ；收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场情

7、形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件四；可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；3.确定分类基准价格。为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅 ”按成套单元住宅、独门院落、非成套住宅三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：， j1 ，2，3其中 o1 为成套单元住宅分类基准价格，o2 为独门院落住宅分类基准价格， o3 为非成套住宅分类基准价格，j 为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；4.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类

8、型“标准样本住宅 ”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。其计算公式为：被征收住宅评估价格= 标准样本住宅分类基准价格×收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档Ki31 标准样本住宅实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数，系数确定参见附件四。第三章非住宅非营业用房征收评估第十三条非住宅房屋分类：非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等，具体界定见附件一。第十四条非营业用房评估方法：非营业用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。非营业用房

9、的成本法应用说明参见附件六。第十五条成本法评估技术路线：1. 测算土地重新购建价格（ PD ）：根据被征收非营业用房的占地范围，可采用市场法、基准地价修正法求取该土地的重新购置价格，也可采用成本法求取该土地的重新开发成本；2. 测算建筑物重新购建价格（ PJ ）：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格；3测算建筑物折旧（ C）：现场勘察对照附件七所示的房屋完损等级评定标准和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额；4.补偿价格评估：根据房地产估价规范，考虑到房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非

10、营业用房的征收补偿价格Vi 为： i PD PJ C。收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档第四章营业用房征收评估第十六条营业用房分类：营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、娱乐类等六类，具体界定见附件一。第十七条营业用房评估方法：营业用房征收评估首选市场比较法进行。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。第十八条收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。采用收益法评估被征收营业用房样本房的基

11、准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：o 为基准价格， a 为设定样本房的年纯收益，r 为资本化率， n 为收益年期，相关系数的确定参见附件八。第十九条营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、街道商业路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：被征收房屋评估价格= 商业街区基准价格；收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档Kxy商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；Km 街道商业路线因素修正系数，具体数据的选用参见附件八；K 为被

12、征收房屋实体因素修正系数，参见附件八；第五章 其他征收评估问题处理第二十条“地大于房 ”的评估：对被征收住宅房屋及“住改非 ”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：1. “地大于房 ”面积 S合法土地使用面积合法房屋建筑面积2. “地大于房 ”土地单价 W= （ O- PJ ×g）KjO 该征收项目标准样本住宅基准价格；PJ 该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六；g该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；Kj分类基准价格调整系数，参见附件三。3.国有划拨土地上 “地大于房 ”土地单价 W=W× 60% 。4. “地大

13、于房 ”补偿金额 W 或W ， ×S第二十一条非住宅房屋划拨土地评估：征收评估时涉及的被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除，该出让金数额近扬州市人民政府关于国有划拨土地使用权收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档处置办法等文件的规定执行。其土地补偿金额按土地基准地价的50% 进行计算。出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十六条的相关规定执行。第二十二条2010 年 7 月 1 日江苏省城乡规划条例施行前，取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋，对其实际用于经营的房屋建筑面积，根据其提供的持续年审合格

14、的工商营业执照、完税凭证确定的经营年限，取非住宅性质和住宅性质的房地产评估价格的加权平均值计算。（参见附件八）第二十三条装饰装修评估：房屋征收评估中，一般装修以外的装饰装修部分为独立的专项评估。装饰装修部分专项补偿价格的评估可以按照下列公式进行：装饰装修专项补偿价格各单项装饰装修项目总金额×装潢综合成新率测算中涉及的装饰装修工程费用单价以及装潢综合成新率等指标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件七、附件九的规定选取。第二十四条其它评估：房屋附属物补偿价格可对照本规范附件十的规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用假设开发法进行评估，工程建设进度

15、以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档第六章征收评估报告第二十五条出具报告要求：征收评估机构应按房地产估价规范的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告。第二十六条签名盖章：征收评估机构出具的整体评估报告和分户评估报告应当两名以上注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。第二十七条报告装桢：房屋征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。第七章征收评估工作准则第二十八条评估

16、委托：被选定的征收评估机构应与委托单位签订征收评估委托协议。第二十九条评估技术负责人：评估机构必须确定受委托征收评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。第三十条现场勘察：所有征收评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有征收评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察，并拍摄被征收房屋内外的照片等影像资料。现场勘察记录资料是征收评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档第三十一条评估到户：评估人员应逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确，不得错

17、计或缺项。第三十二条内部审核评议：征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。第八章征收评估工作资料存档第三十三条整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档：（1）评估委托协议；（2）房屋征收决定；（3）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；（4）评估对象的实地查勘记录、照片等资料；（5）标准样本房屋的实地查勘记录、照片等资料；（6）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；（7）确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；（8）其他涉及评估项目的必要资料。第三十四条保存期限：完

18、成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留六年。收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档第三十五条资料证据保全：评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。第九章附则第三十六条细则附件：本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。第三十七条特种业务：凡房屋征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析、停产停业损失等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。第三十八条范围外征收评估：市区集体土地上的房屋重置价格及装饰装修、附

19、属物等的评估，可参照本技术细则实施。第三十九条实施时间：本技术细则自发布之日起执行。扬州市区国有土地房屋征收补偿评估技术细则附件附件一、被征收房屋分类及其说明住宅房屋分类包括独立花园别墅、联排别墅等密度低（容积高档住宅 率 1）、层次少（ 4）、环境优、式样美的高档房屋住宅房屋；以上房屋均是指以商品开发建设方式建造的房屋。一单指以商品开发或单位统一建设方式建造的单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施般成套元住宅等。住住宅宅独指办理合法手续后独门独院住宅房屋，院落为房门院落 独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档屋生活设施基本齐全等。非成

20、除以上两类房屋以外的房屋。套住宅非住宅房屋分类1、营业用房分类以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混商框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场场类建所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途筑之用。商 以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、铺类建 巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家筑店，多数为单开间。以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经商 营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层务类建 和高层建筑，底层和 2、3 层等低层部分为大厅形式筑的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。营各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健业娱身

21、娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常乐类建性有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施筑较复杂。用房分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人旅 间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常馆类建 为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规筑模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。餐

22、 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，饮类建 建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相筑应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。2、非营业用房分类厂以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢房仓混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或储类大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙建筑体，水泥地面，木门或铁皮门。非以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢营业办混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖性用公类墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。房建筑

23、室内普通装修。其以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建它类筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混建筑房屋。附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或邻近的房屋；2.可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1) 钢结构， (2) 钢筋混凝土结构， (3) 砖混结构

24、， (4)砖木结构， (5)简易结构；收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；5.可比实例应与估价对象的建筑年代相近；6.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；7.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；8.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；9.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20 ，综合系数调整不得超过 30；10. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般

25、不应超过 20%, 在交易实例较少的情况下 ,该价格差异最大不应超过 30% 。附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明标准样本住宅设定要求及说明住宅房屋征收评估时根据被征收房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅 ”必须符合下述条件：1. 应为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档2. 应是层高 5 层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；3. 房屋为中等套型，成新为七成新或八成新（已使用15 年或 10 年）；4. 每一征收项目评估一般设定一套 “标准样本住宅 ”，

26、遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套 “标准样本住宅 ”,作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准。5. 住宅标准样本房屋设定说明表是套型结构所在已使朝向否成套层次用年限成二室混合多套半一厅层3/510 年一室或 15年朝南坐落位置小区配套征收项目范围同征收项目内相对中央位置范围内情况。上。室内水电及装修普通室内装修普通厨卫设施其他条件采光、通风、日照等条件中等。建70分权属及产权，证筑面积87M2证照情况照齐全摊占地6独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3 层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8

27、5M 以上，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况；7. 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅 ”的原型，如无法满足要求，再根据具体情况，可从方便操作提高效能的考收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述要求在征收项目范围内设定虚拟“标准样本住宅 ”。 住宅房屋评估中可比实例选择要求1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或邻近的住宅房屋；2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；5.可

28、比实例的交易价格应是正常市场交易价格；6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20，综合系数调整不得超过 30；9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%, 在交易实例较少的情况下 ,该价格差异最大不应超过 30% 。分类基准价格调整系数收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档分类成套独门院落非成套分类调整系98 102105-11090-94数 j分类基准

29、价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房 ”情形下， Kj 的取值为：成套住宅为100 ，独门院落为108 ，非成套为 92。附件四、住宅房屋实体因素（K、K）修正说明表成套住宅房屋实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1 表钢混结砖混结构砖木结构简构易结构结构类型一 二一二三四一二三一二等 等等等等等等等等等等系1119989989-7713-08-03-8-3-8-7-2-4-数取值7-9111711210710297921019683782.住宅房屋成新因素修正系数p2 表待估房九屋成新三四五六七八成及以样本房成以下 成成成成成上屋系数73-778995-1

30、00（八成）805-839-885-930-97103-108系数75-8899100105（七成）850-875-950-985-102-107-1153.住宅房屋朝向因素修正系数p3 表收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档卧室北西东一间两间三间及以朝向朝南朝南上朝南修正999100101102系数689注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5 的浮动。4.住宅房屋层次因素修正系数p4 表楼层数楼层系数一二三四五六七(%)层楼层楼层楼层楼层楼层楼层楼所在楼层99999595一98 9876二999997979998三91110010080000四999810

31、027五993950六8893七86说明： a. 底层地下室为车库的，底层系数增加1%，顶层系数减少 1%；b. 顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。c. 如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5 的浮动。独门院落住宅实体因素修正系数表收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档1.住宅房屋结构因素修正系数p1 表钢混结砖混结构砖木结构简结构易结构构类型一二一二三四一二三一二等 等等等等等等等等等 等系111998998772- 7-91数取值 13-08-03-8-3-8-7-9-4-1171121071029792101968378

32、2.住宅房屋成新因素修正系数p2 表待估房九屋成新三四五六七八成及以样本房成以下 成成成成成上屋系数73-77890-95-100（八成）805-839-885-9397103-108系数75-88995-100105（七成）850-875-950-98102-107-1153.住宅房屋朝向因素修正系数p3 表卧室朝北西东一间两间三间及向朝南以上朝南朝南修正系999100101102数689注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5 的浮动。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4 表套型一等二等三等四等五等等级系数10198959289取值103100979491收

33、集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：等级一等二等三等四等五等内容设计合理，设计较内部内部不内部功能布局得 为合理，内功能布局功能布局 满足上当，独立厨卫设 部功能布局较为凌凌乱，房 述要求说乱，设施间比较分 的独门明施，明厨明卫， 明确，有独大卧明厅，露天 立的厨卫设不全，搭散院落院落整洁施，露天院建厨卫，落较为整洁院落凌乱非成套住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因素修正系数p1 表钢混结砖混结构砖木结构简结构易结构构类型一 二一二三四一二三一二等 等等等等等等等等等等系1119989989-772- 7-91数取值 13-08-03-8-

34、3-8-7-4-11711210710297921019683782.住宅房屋成新因素修正系数p2 表待估三九房屋成新四五六七八成以成及以样本成成成成成下上房屋系数7779-85-90-95-100（八成）3-805-83889397103-108系数7885-90-95-100105（七成）5-850-879598102-107-115收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档3.住宅房屋檐高因素修正系数p3 表檐22.33333.0-.2-.4-.6-.8-高2.6.6-8-2.94.02.73.13.33.53.74.0系99101111111数取值47002040608103-115

35、上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为±0.5 1.5 的变动。4.住宅房屋功能因素修正系数p4 表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。套型一等二等三等四等五等等级系数10198959289取值103100979491住宅功能因素等级说明表如下：等级一等二等三等四等五等内容通行通行设施内部不满方便，二较为方不全，无功能布局足上述要室朝南，便，一室朝南房间凌乱，房求的非成说明阳光充朝南间大小不套住宅房沛，空气一，通行屋流畅，房不便间大小合适有关说明1K 、K的取值范围应该界于80120 之间；收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档2可比实例修正方式的房屋个

36、体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。3. 实体因素修正系数采用计算方式为：K K 附件五、住宅房屋区位因素（ K32 ）修正说明表（一）住宅区位因素修正调节系数评分表因因素评分等级素类项目考察项目内一二三四五别等等等等等容自然自然景观、风向 a1176543环境空气污染、噪音、水76543征文 a12收项离市区主干道的距离18765交通 a210目条件公交线路情况 a2298765周边所在学区 1 公里内学19876教育校情况 a310大环医疗设施医院及医疗机构分布19876境情况 a320商业重要商业配套设施21111配套设施 a4109876征规划建筑小区布局与外形11198收项 设计等 a51210收集于网络，如有侵权请联系管理员删除精品文档目范建筑密度、外型等围内87543a52小环境绿化率、室外公共活11987