新型农村社区建设用地的实践与思考培训讲学

1、新型农村社区建设用地保障问题的实践与思考第十三督导组建设新型农村社区是落实中原经济区建设战略国策的具体实践，是市委市政府以新型城镇化为引领，持续探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的“新三化”协调科学发展战略的重要举措，是一项民心工程、德政工程。国土资源部门服务好新型农村社区建设责无旁贷，在秉承“法不授权不可为，法无禁止想法为”的原则下，认真研究政策，用足用活政策，大胆创新，先行先试，对新型农村社区建设用地保障问题进行初步实践和探索。一、保障用地的政策措施(一 ) 灵活运用政策，保障新型农村社区建设用地需求。一是对利用原农村居民点的，在原农村居民点范围内进行拆旧建新，不再重新审批，依据新型

2、农村社区规划对，建设的位置、面积经调查核实后，报县级国土资源管理部门备案。二是对利用低丘缓坡等未利用地的，不受年度用地计划指标限制，由县级人民政府审批，报市国土资源管理部门备案。三是借助农村土地综合整治这个平台，按照“统一规划、集中布局、规模整治、分步实施”的思路，组织编制农村土地整治规划，统筹安排农用地和农村建设用地整治、新型农村社区建设用地。四是利用好增减挂钩政策，抓住使用“三项整治”指标报挂钩的机遇，在妥善安排挂钩建新区解决新型农村社区建设占用耕地（或其它农用地）的前提下，编制挂钩项目区实施规划方案，逐级上报省国土资源厅审批。（二）抢抓工作机遇，搞好土地规划和新型农村社区规划的的衔接。

3、新一轮土地利用总体规划于 2009 年开始编制，而新的村镇体系规划编制工作尚未启动。为了搞好衔接，市国土资源部门以县、 乡二级土地利用总体规划成果与 “二调”数据对接为契机，对现行土地政策和新型农村社区建设用地进行深入研究，在于法周延，于事简便的前提下，充分利用技术手段完善县、乡两级土地利用总体规划，使其与新型农村社区建设规划进行充分衔接，为新型农村社区建设用地预留发展空间。（三）加大支持力度，为社区用地提供优惠政策。 对凡是新型农村社区用地的报件，只要项目规划符合政策要求，材料齐全的，将在最短的时间内完成审查并上报；对新型农村社区内属于通乡通村的道路（含村内的道路硬化） 、公共设施、村民住宅

4、办理集体建设用地手续，属于经营性用地办理手续的，尊重社区和村民意见，办理集体建设用地或国有建设用地； 对通过新型农村社区建设， 建新拆旧整理复垦后，新增加耕地面积大于建设占用耕地面积的部分，作为置换出的建设用地指标，允许流转，保证发展二、三产业用地，实现农民的就地就业安置；鼓励和支持把发展农业为劣势的低丘荒坡等未利用土地开发利用为宜林则林、宜果则果、宜工则工的农用地或建设用地，开发为建设用地的直接办理集体建设用地手续，变发展农业的劣势为发展工业和林果业的优势。二、存在的主要问题（一）建设用地指标少，保障难度大。2012年上级下达我市新增建设用地计划450公顷，其中含南阳市中心城区用地计划312

5、 公顷；城乡建设用地增减挂钩指标全省全年也只有 2666 多公顷。而市县区今年重点项目预测用地就达5860 多公顷。仅有的建设用地指标相对全市经济发展用地需求而言，只能是杯水车薪。新型农村社区建设用地保障，应主要通过挖潜和盘活存量来解决。（二）两个规划编制时间相差远，衔接压力大。 新型农村社区规划主要涉及县乡两级，而县乡两级土地利用总体规划已分别于 2009 年 11 月 19 日和 2010 年 4 月 27 日由省、市批准实施。借助土地利用总体规划和“二调成果”对接的机会对其进行调整，完成和新型农村社区规划的衔接。对接工作上级要求今年 5 月底完成， 6 月 1 日开始用新的数据库审批用地

6、报件，到 7 月 1 日前不能完成的市县，将停止其土地报批；而我市大部分新型农村社区布局规划还没完成。因此，两个规划实现“无缝对接” ，时间紧、压力大。（三）受多种主观客观因素的影响，许多新的问题需进一步的研究。 尽管新型农村社区建设用地有多条途径可以解决，但或多或少都有不尽人意的地方。例如：利用旧村改造手续简单，但前期拆迁需要大量的资金投入和繁重的维稳工作，基层政府感到压力大，有回避倾向；利用未利用地程序简单，政府投入少，维稳压力小，不受指标限制，但这类地少，又多分布在偏远交通不便的地方， 若做为农村社区用地，达不到方便生活，利于生产的目的；土地综合整治对于新型农村社区来说以一个乡镇为单位编

7、制项目规划比较适宜，但群众认识跟不上， 涉及面广， 融资难， 问题多， 组织难度大；大部基层政府寄希望于城乡建设用地增减挂钩解决用地问题，但此类用地报批有严格的审批程序和年度指标的限制；利用商业开发模式建设的社区用地需办理征收手续，程序多，申报周期长，如果组织不好，极易出现新的违法违规和小产权房。（四）政策宣传力度不够，基层认识不到位。 个别地方在新型农村社区建设中， 为降低拆迁难度， 不愿利用旧村址，转向占用成本较低的耕地进行建设，借承诺规划可调整之机，要求调整占用基本农田。这种做法，势必会造成占好补劣，建新易、拆旧难、报批难的问题，给新型农村社区建设与发展遗留新的矛盾和问题。三、有关建议（

8、一）加快规划编制。要加快推进新型农村社区空间布局规划的编制工作，力争抓住土地规划和“二调成果”对接的机会，充分实现两个规划的无缝衔接。实施旧村改造的乡镇，要认真研究农村土地综合整治政策，确保土地利用总体规划、乡镇土地综合整治规划和新型农村社区规划充分衔接，统筹兼顾，减少报批环节，提高运作效率，从而实现有限资源的效益最大化。（二）及早谋划，稳步推进。 新型农村社区建设是一项庞大的社会工程，时间紧，任务重，没有现成的路子可走。新型农村社区建设用地不能等到项目上马时才申报，要克服畏难情绪和观望思想，不等不靠，未雨绸缪，早准备、早行动，确保项目早落地、早见效。实施村庄改造、土地综合整治的乡镇， 不能有急功近利的思想， 要依法办事， 因地制宜，统筹规划，分期、分批、规范有序地依次跟进。（三）提高认识，加强宣传。 在当前国家实行紧缩土地供应政策的情况