大型商业地产项目全过程管理经验

1、大型商业地产项目全过程管理经验大型商业房地产项目无论从客户的复杂程度，还是投资模式及经营模式上，都属于房地产开发中的复杂产品，开发周期长、投资大， 受经济发展和政策的影响大。此类项目在开发的前期决策过程中存在许多不可预见因素，具有很大的风险；同时，由于业态种类丰富，在后期的运营中也存在很多困难。 因此必须采用科学的管理理论和技术对大型商业房地产项目的开发和运营进行全过程控制。1 全过程管理的内容和程序与其他房地产形式相比，商业房地产具有以下特点：客户需求的特殊性。商业房地产的客户包括两级： 初级客户商业运营商， 终级客户消费者。 一方面，商业运营商不同的经营内容、 特色决定其需求的个性化； 另

2、一方面， 商业房地产所针对的消费者数量庞大， 客户群结构复杂， 无法同时满足不同客户层的个性化需求， 项目的市场定位、市场策略等前期评价工作存在许多不确定因素， 这些都增加了前期决策的难度与后期建设经营的风险。开发赢利模式的不确定性。商业房地产的规模有大有小， 对于小规模商业， 通常采取开发销售模式， 资金回收主要是销售收入；对于大型商业房地产， 一般采取出租运营模式， 注重资产的长期良性运营，以收取租金为主要投资回报形式。经营管理的复杂性。以出租为主要运营模式的大、中型购物中心及Shopping Mall( 商业区 ) ，业态种类丰富，对于不同类型要采取相异的经营管理模式，这就增加了后期经营

3、管理工作的困难，使其面临巨大的压力与挑战。商业房地产按项目本身可分为启动、计划、实施、控制和收尾五个阶段，对应着策划与决策、 准备设计、 建设施工和使用运营的全过程管理，通过项目策划和控制达到项目全过程管理目标。2 市场资源分析与策划在决策阶段，可运用SWOT环境分析法对项目所处市场环境和各项资源条件进行分析。大型商业房地产项目的特点决定了对其进行环境资源分析的内容。主要包括：项目选址要求科学合理；符合市场发展的规律；良好的政策环境；积累行政资源；整合开发资源。3项目建设管理与控制按照管理主体的不同， 可以将大型商业房地产项目分为开发商项目管理子系统、设计方管理子系统、 施工方管理子系统和供货

4、方管理子系统。以开发商的项目管理为基础和纽带，相互关联共同构成商业房地产项目建设管理与控制系统。项目建设管理与控制有四项基本目标：进度、费用、 质量和安全，分别对应着组织计划体系的战略、政策、 程序和规则四个层次。这四项目标同处于一个动态的平衡系统之中，相互作用， 相互约束。 若其中一项有变化就会引起其他三项的支化，以此来恢复项目控制的系统平衡。 这种系统动态平衡关系好比天平：一头是进度， 一头是费用， 质量和安全则是杠杆。进度和费用是可活动和可调节的，且调整方向互为消长， 属于指标性的软要素；而质量和安全则是固定的和不可变的， 是标准性的硬要素。 进度和费用应当以满足质量和安全要求为前提(

5、保持质量、 安全为平稳状态 ) ，否则即意味着对质量与安全的牺牲( 杠杆发生倾斜 ) 。作为开发商， 必须运用先进的管理知识和手段，在项目建设过程中充分利用信息技术，密切注意三者之间关系的调节， 分清主次， 保证工程在最小成本下， 按期按质地顺利完成，实现进度、费用、质量和安全的系统平衡。(1) 项目进度管理大型商业房地产项目总体分为多期工程，首期工程进度是否能按时完成对后续开发有重要影响， 并直接关系投资效益，因此要加强工程进度和工期的管理控制。对项目总周期和一期工程周期进行论证和分析，制定出科学的实施方案和施工组织设计，确定经济合理的施工方案。编制项目总体和分期的进度计划，找出经济合理的工

6、期；编制阶段进度计划，对各阶段的单项工程或工序编制出详细的进度计划，绘制工程进度表。 大型商业房地产项目建筑面积较大， 工期较紧， 同时进入施工现场的施工单位较多，因此要对每个施工单位进行紧密的跟踪和监督， 保证其严格按施工计划进度进行施工。 在施工过程中对进度计划要进行及时的检测与调整， 及时掌握项目的进展情况， 发现计划与实际的偏差， 及时采取有效措施调整进度计划，保证整个项目能够如期完成。(2) 项目质量管理项目施工过程中的质量管理，实际就是程序控制和过程偏差控制。在项目施工的实际工作中，通常采取委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控：监督检查在工序施工过程中的施工人员

7、、机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态；是否符合质量要求； 做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理， 当出现不合格产品时， 应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查， 直到合格为止；当施工现场出现质量异常情况、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、 使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令， 纠正后下达复工指令； 对工程材料、 混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度；对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。(3) 项目成本管理由于施工阶段的成本占整个项目成本的80左右，直接影响项目开

8、发总成本的高低，因此项目建设施工阶段的成本控制尤为重要。成本控制主要有组织措施、技术措施、 经济措施，三者融为一体、相互作用。具体管理方法和技术有：工程部应健全内部审核机制，实行项目经理负责制， 对项目的成本、 质量、进度承担全部责任。对施工单位制定的施工方案进行审查，确保方案的先进性和经济性，从而节省工期、提高质量、降低成本。项目经理和施工管理员应认真记好施工日记，对进场材料设备的品牌、质量、数量等要认真审核，并对施工进度和完成的工作量等重大事项按日记录在案。财务部按付款程序及有关工程合同控制拨付工程备料款、进度款。竣工决算阶段的成本控制重点在于工程量的审定。3 招商管理现代商业房地产运营管

9、理的精髓就是“统一运营”，主要包含四个方面： 统一招商管理、统一营销、 统一服务监督和统一物业管理。“统一招商管理”是后面三个统一工作的基础和起源， 其成败不仅决定前期规划是否成功，而且决定着后期项目运营管理是否顺利。大型商业房地产项目通常由开发公司成立运营管理公司，全面负责统一运营。招商活动应注意以下原则：维护统一主体形象和品牌形象，对商户的年销售额和经营性质做一定的分析，保持项目的品位，不能盲目引进。保证市场的全面性，做到“他无我有， 他有我优”， 保证市场内产品的全面性和先进性。遵循核心主力商户先行，其他商户随后的原则。注意核心主力商户选择布局原则，核心主力商户适合放在经营轴线的端点，这

10、样能起到组织客流，扩大宣传的作用。租赁经营采取“放水养鱼”的原则，“先做人气，再做生意”对商户的“统一服务”，包含统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的布置指导、统一的行政事务管理、统一的物业管理等。这一原则要充分体现在招商过程的思想上和合约中，从而体现并维护项目的品牌和特色。在招商过程中， 有必要对每一个商户进行评价分析， 预测其经营前景， 以便确定其是否符合项目的整体经营方向和定位。 可以采取商户保证金制度， 和相关管理部门联合设立监察队伍。 此外，招商人员的素质也是招商成功与否的一个重要影响因素。 所以应对招商人员进行必要培训，并采取分类分级管理手段。5营销管理(1) 销售管理大

11、型商业房地产的销售与招商环节往往密不可分，互相影响， 相辅相成。 商业房地产营销的成功关键在于：给投资者充足的信心，使其相信商铺的招商成功一定会带来稳定的租金收入和持续的增值空间，销售活动必须借助招商大造声势，挖掘并创造强大的营销卖点，增强投资者的信心，打消其投资顾虑，保障销售成功。 在销售过程中也应该与当地政府积极合作，充分利用行政资源。根据效益、协同、可控性、风险原则，应采取直接销售和间接销售相结合的销售策略。在建初期阶段应采用公司销售人员直接销售的方式。这样不仅可以使公司直接了解用户的需求、购买的特点及变化趋势，及时做出相应的经营决策，还可以相对缩短流通环节，减少流通费用， 降低营销成本

12、； 建设后期和建成后应选择房地产中介代理公司负责销售。因其熟悉市场情况， 对所擅长的市场领域有充分的认识，可以降低销售难度，加速销售进度，降低利润风险，有利于风险分摊和转移。(2) 促销管理应采取目标任务法：先确定促销目标，然后确定达到目标所需完成的任务，最后再估算所需的促销费用。 这种方法可以使企业管理人员将促销费用和促销目标直接联系起来， 便于进行产出投入分析。 项目在建初期应当采取传单、 户外平面广告、 报纸等广告媒介的促销组合策略来进行宣传，提高企业和项目的知名度。项目开工时，要充分利用当地的行政资源，举办开工典礼，邀请当地政府的领导和媒体参加，从而扩大项目的影响力和知名度。6运营管理

13、运营是大型商业房地产项目持续收益和升值的源泉。目前大多数商业房地产项目采取包租的形式， 由经营管理公司统一经营。这种经营方式对于公司和投资者来说是一种“双赢”的方式：对公司来说，能够快速销售，促使资金快速回笼，获得收益；对投资者来说，有稳定的租金收入。 这种方式成功的关键在于管理公司的规范性和专业性。所以在成立 ( 或委托 )管理公司时应从这两个方面进行考虑和分析评价，从而保证市场的租赁、物业、营销策划和服务能在专业、规范的管理下统一进行。由于大型商业房地产项目开发建设所占面积大、涉及行业多、 范围广， 因此运营中还可以成立经营商户的统一基金、行业协会或商会。这样不仅可以充分沟通各商户信息、协

14、调与经营管理公司的合作、监督管理公司的工作质量，而且便于提高公司的管理效率，将公司的主要精力和业务从众多个体商户的繁琐工作中解放出来，从大市场的角度进行整体营销、推广和服务。- 高氯酸对阿胶进行湿法消化后,用导数火焰原子吸收光谱技术测定阿胶中的铜、“中 药三大宝, 人参、鹿 茸和阿胶。”阿胶的药用已有 两千多年的悠久历史历代宫马作峰论疲劳源于肝脏J.广西中医药 ,20 08,31(1):31.史丽萍马东明 ,解丽芳等力竭性运动对小鼠肝脏超微结构及肝糖原、肌糖元含量的影响J.辽宁中医杂志王辉武吴行明邓开蓉内经“肝者罢极之本”的临床价值J.成都中医药大学学报31. 凌家杰肝与运动性疲劳关系浅谈 J

15、.湖南中医学院学报2003，（ ）：1. 谢敏豪等 训练结合用中药补剂强力宝对小鼠游泳耐力与肌肉和肝 Gn,LDH和MDH的影响 J中 国运动医学杂杨维益陈家旭王天芳等运动性疲劳与中医肝脏的关系J .北京 中医药大学学报.19 96,19(1):8.2.1中药复方 2.2 单味药33阿胶和复方阿胶浆常世和等参宝片对机体机能影响的 J.中国运动医学杂志，and Natritionof exerciseand training(Abstract)6 杨维益等中药复方“体复康”对运 动性疲劳大鼠血乳酸、p一内啡肤、亮氨酸及强啡肤l-13影响的实验研。仙灵口服液可提高机体运动能力，加速运动后血乳酸的消

16、除。F3口服液能调整PCO2 孙晓波等 鹿茸精强壮作用的 J .中药药理与临床，1987，（）：11. 于庆海等高山红景天抗不良刺激的药理J中药药理与临床，促进作用；提示阿胶能提高机体免疫功能。另外阿胶具阿胶具有很好的止血作用，常用来治疗阴虚火旺、血脉受伤造成的出血。比如，阿胶能治疗缺铁性贫血，再生障碍性贫血等贫血症状，阿胶对血小板减少，白细阿胶是一类明胶蛋白，经水解分离得到多种氨基酸，阿胶具有很多的药理作用和阿胶又称驴皮胶,为马科动物驴的皮去毛后熬制而成的胶块。中药界有句口头禅阿胶中的营养成分比较多，主要有蛋白质、多肽本以运动性疲劳相关症状明显的篮球运动员为对象，以谷丙转氨酶、谷表明，阿胶还

17、用 于治疗妊娠期胎动不安，先兆流产习惯 性流产等。对于月经 病步了解运动员服用阿胶以后，不但能够使男女运动员的谷草转氨酶含量水平、谷丙转参促进人体对糖原和三磷酸腺苷等能源物质的合理利用, 并使剧烈运动时产生的乳草经将其列为上品。本草纲目载阿胶“疗吐血衄血血淋尿血,肠风下痢,女草转氨酶、谷酰转肽酶、总胆红素、红细胞，白细胞和血小板的作用。到影响。的变化,主要表现为部分肝细胞破裂 ,内容物进入窦状隙 ,未受损的肝细胞糖原明的核心问 题之一也是运动训练学所要克服的核心问题之一, 疲劳是机体的一的滋补类药品；因始产于聊城东阿，故名阿胶，距今已有两千多年的生产历史；最早低分子肽含量分别是5%45 、10

18、.97%13.18%。霍光华采用 标准水解法和氨基低运动后血清尿素氮含量；加速体内尿素氮及血乳酸的清除速率韧带和肌腱的伸缩牵拉骨对运动性疲劳的多集中于中枢疲劳与外周肌肉疲劳，而较少涉及肝脏实质器而略于补立法，以健脾保肝、补中益气组方的确是防治运动性疲劳的一条新思新。故发挥和延缓运动性疲劳的产生都能起积极而有效的作用。总之体力和脑力的产生均复的适应能力。复方阿胶浆是由阿胶、红参、党参、熟地、山楂等药组成,主入肝、脾两经。方肝，人动血运于经”的论述。明确 指出运动能力与肝和血密切藏血、主筋，为“罴极之本”，有储藏营血与调节血量的作用是提供运动所肝主疏泄，调畅气机，对气血津液的生成、输布和代谢有着重

19、要意义。就运动生高山红景天在疲劳情况下能提高机体持续工作的时间，维持血压、心率的正常水高小鼠肝糖原的储备量；降低运动后血清尿素氮含量；加速体内尿素氮及血乳酸的骼肌产生运动。素问六?节藏象论曰：“肝者罢极之本魂之居也, 其华在爪其个特别复杂的生方得以运生”，说明和血虚者，如服用阿胶补益，也具有良好的效果。临床上充分发挥阿 胶的养血、补 血、恢复正常，促进酸碱平衡的恢复，减少碱性物质的消耗。机体的血量增加以便增加通气 血流比值。肝内所贮存的血液就 会更多的向机体全身肌腱和韧带等器官的力量。筋和筋膜向内连着五脏六腑，肝将脾输送来的精微之气浸、涉水等劳动或运动都称 为“劳”,而竞技体育由于其具有大运动

20、量、高强度的加。剑,便无 踪无影。阿娇论有“肝藏血”的观点，另外，在素问?五脏生成论里，也有“人卧血归于景天圣露、补肾益元方、体复康、仙灵口服液及F3 口服液等。复方阿胶浆能显著提究 J北京中医药大学学报，19 97，20（ ）： 37-40.具有多种代谢功能。血清谷草转氨酶、谷丙转氨酶升高在一定程度上反映了肝细胞的亢不抑就会能协调精神、情趣和意志使情绪稳定 思维敏捷对运动技术水平的充分抗运动性疲劳的单味药主要有鹿茸、高山红景虚证,通过补充和调节人体血液的贮备量而发挥抗疲劳的作用 。药理实验亦证实人量方法表明 ,阿胶水溶液 (Murphy法与其经 Gornall双缩脲和Lowry酚试剂反量水平

21、。 从而证实阿胶能提高运动员的抗运动性疲劳的能力 。二是通过对阿胶抗运动聊城大学硕士学位论文聊城大学硕 士学位论文聊城大学硕士学位论文谋虑，此即“肝者将军之官，谋虑出焉 ”，也说是说肝和某些高级神经功能有关。（）年 的第届国际运动生物化学会议将疲劳崩中带下,胎前产后诸疾。”现代表明,阿胶含明胶认识运 动性疲劳对肝脏的影响及判 定指标、肝脏与运动性疲劳消除等方面的 关若过度疲劳损伤了肝脏那么肌腱和韧带必将非常疲乏而不能收持自如运动就会受赛场是证明运动健儿的运动能力及其为国争光的最好场所。运动员靠什么去夺取伤。升高骨髓造血细胞、白细胞、红细胞 和血红蛋白，促进骨髓造血功能，迅速恢复失血时间。疏泄功

22、能失常那么五脏气机也就紧接着发生紊乱因此三羧酸循环, 为机体提供更多的能量, 因而人参可起到减轻酸自动仪测定不同炮制方法所得四种阿胶炮制品中各种氨基酸的含量,均含有随着的进行和成果的问世，阿胶将会得到国内外运动员的青睐。阿胶这种产损伤程度，表明慢性疲劳可引起肝细胞物质代谢功能持续紊乱 ,最终导致肝功能损调节疲劳程度的轻重。杨维益等认为疲劳产生的根本在于肝脏，五脏之中与运调节血量的功能，即“人动则血运于诸经，办法。肝脏与运动性疲劳关系密切。在运动性疲劳发生时，肝脏下，肝脏对血液的调节可保证心脏、大脑及肾脏等重要脏器的血液的供应。（）肝主显减少。聂晓莉等通过慢性疲劳大鼠模型的建立发现，与正常对照组比较,慢性疲显性激素样作用，因为鹿茸乙醇提取物不能使去势小鼠和大鼠的前列腺和精囊重量增现了一种新的模式，那就是以“理气 扶正”、“理血 扶正”为原则组方，以疏为补或寓谢，增强细胞能量代