房地产金融练习题和答案

1、房地产金融练习题 +答案第一部分 . 练习题35第一章 绪论一、单项选择题 （每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。 ）1. 由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（A. 回收期长 B. 风险性 C. 运行的地域性 D. 保值增值性2. 土地的需求不断上升，而供给却有刚性，这一特点决定房地产资金的A.回收期长 B.运行的地域性 C.保值增值性D.风险性（ C）。）。3. 房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和（A.中介公司B.政府C.监管机构D.行业协会B）。4. 我国目前已形成以 （ D ）为主的房地产金融体系。A 投

2、资公司B 证券公司C.政府主管部门D.各商业银行房地产信贷部5. （ B ）是房地产金融的主要内容。A .房地产销售贷款B .房地产抵押贷款c.房地产租售贷款D.房地产租赁贷款6. 由于房屋附着于土地上不能移动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足，因而房地产项目具有（A.地域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性A ）。7. 某一房地产价格水平的高低，主要取决于（A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况c ）。C.本地区本类房地产的供求状况D.本类房地产的供求状况8. 房地产的 （ BA.单件性），决定了所形成的产品只能就地出售和经营，因而具有明显的地域性。B.不可移动性C使

3、用的长期性D.资金占用量大9. 一般情况下所有的人都需要房地产金融提供服务。这表现为房地产金融的（A.安全性 B.长期性 C.政策性 D.广泛性D ）。10. 房地产金融市场中货币市场的融资工具是 （ B ）。A.长期贷款B.短期贷款C.股票D.长期债券11. 房地产金融市场的客体要素为 （ C ）。A.中介公司 B.政府 C.资金 D.房地产企业二、多项选择题 （每题 2分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意。错选，本题不得分；少选，所选的每个选 项得 0.5 分。 ）1. 房地产的形态有（ ABC ）：A、土地 B建筑物C房地合一 D附着物E定着物2. 开发性房地产金融服务，

4、是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是房地产的（AB ）。A、经营者B建设者C、所有者D、购买者E抵押人3. 消费性房地产金融服务，是指为房地产的消费者提供各种金融服务的金融活动，其服务对象主要是（A、经营者 B建设者C、消费者 D、购买者E抵押人CD）等。4. 房地产业是由房地产的（ ABCD A 开发 B 经营 C 销售 D 服务）等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济中的重要行业。E 居住5. 房地产业是综合性非常突出的产业群，A 房地产业投资大、借款多、周期长其主要特点包括（ABCD ）：B 房地产受区域因素影响较大C 房地产具有投资和消费的双重性D

5、 房地产受国家政策与城市规划影响E房地产投资收益性率高6.根据我国房地产资金的来源和金融机构的作用，可以将我国的房地产金融发展分成（BCD ）等特征非常鲜明的阶段A房地产金融萌芽阶段B住房建设资金管理阶段C房改金融阶段 D房地产金融阶段 E房地产调控阶段7. 一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（ ABDE ）特征：A完善的法律体系B完善的市场结构C较低的贷款利率D丰富的市场产品和大规模的交易8.目前我国的房地产金融市场极为不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。概括来讲有（E高效的市场效率和严格的风险管ABCD）：A资金来源单一B贷款品种可选择性差C法律体系不完善D市场发育滞后E人民银行经

6、营机制有待转变9.房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称，其主要特征包括A .宏观性 B .多样性 C.长期性 D .安全性E.风险性10. 下列属于房地产金融的业务种类的是 （ACDE）。B 房地产股票C.住房储蓄业务A .房地产信托D 房地产抵押贷款E.房地产开发与经营贷款11. 从经济适用住房的经济属性看，经济适用住房是一种（BCE ）。A .福利房 B .商品房C .微利房D.集资建房巳面向中低收人家庭出售的住房12.金融机构应当成为房地产业的（A.决策中心B.信贷中心C.结算中心D.信息中心 E.研究发展中心填空题（每空 0.5分）1. 房地

7、产是指土地、建筑物及固着在其上不可分离的部分及其附带的各种权 2. 房地产由于其特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。3. 金融是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。(BCD )。4. 消费性房地产金融服务，最基本的产品就是按揭和保险。_5. 市场化房地产金融服务，是指围绕着房地产市场，为广大的金融市场参与者提供全方位金融服务的金融活动，其服务对象是形形色 色的市场参与者。6.目前，我国调控房地产业的措施以行政命令为主，并辅以一定的法规和经济措施。7.8.9.在西方国家，主要是通过金融、税收等政策措施间接调控房地产市场。住宅合作社是一种互相

8、帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。2004年3月，“831”大限提高拿地“门槛”，房地产调控开始。10. 2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度GDP增长超过11%的前提下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控，出台国十条,提出限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施。四、名词解释（每个 3分）房地产业、房地房地产、金融、资金清算、房地产金融、开发性房地产金融服务、消费性房地产金融服务、市场化房地产金融服务、产市场的区域性、住宅合作社、公积金制度五、简答题（每题5分）

9、1. 简述房地产业的特点及其重要性。2. 简述房地产金融的作用。3. 简述房地产业同金融业的关系。4. 简述国外房地产金融发展的三种主要形式。5. 简述我国房地产金融发展历程。6. 简述成熟的房地产金融市场的标志。六、论述题（每题10-15分）7. 分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。第二章房地产金融基本知识、单项选择题1. 土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性，决定了房地产抵押贷款的A.安全性B.流动性 C.长期性 D.多样性2. 我国房地产金融机构的主体是 ( B )A. 住房储蓄银行B.商业银行房地产信贷部c.住房合作社D.住房信贷保险机构C.二级抵

10、押贷款机构D .房地产抵钾银行4. 我国现阶段房地产信用的最主要形式是(A.商业信用B.国家信用C.银行信用D. 民间个人信用5. 存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利按( C )计息，则一年后的本利和为A .一次 B.二次 C.三次 D.四次1124.86 元。6. 在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属 ( A )，但未经 ( A )同意，不得变卖抵押品。A 抵押人，抵押权人B 抵押人，抵押人C.抵押权人，抵押人D.抵押权人，抵押权人7. 以房地产为抵押品进行的贷款，其资金大多用于土地和房屋的购置、开发、改良、建设等，投资资金量大，投资价值的回收需要更 长时间。因此我国

11、住房抵押贷款的最高年限为 ( C )年。A 20 B 10 C. 30 D 408. 土地债权人交给债务人到期索还债款权利的证明书是 款方式，它是政府授予房地产金融机构的一种特权。( D )，是房地产证券的一种，一般通过房地产金融机构发行，采用抵押借A 金融债券B 土地证券 C. 土地股票 D 土地债券9. 通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于(B )。A. 应付利息 B. 贷款额度 C. 股票价值 D. 市场价格10. 债务人如不按期偿还贷款本息，就称之为违约，贷款银行有权依照法律程序取消住房抵押的(A.处分权 B.赎回权 C.抵押权D.赠与权11. 根据国家法规，以下可以设置为抵押物的

12、是(A. 医院 B. 土地所有权 C. 住宅 D. 职工宿舍C )。12. 下列哪个房产可以用于抵押贷款 ( D)。A.学校教学楼B.医院门诊大楼C.职工宿舍D. 工厂厂房13. 信贷机构与客户之间的存贷关系是( B )。A.委托代理关系B.债权债务关系C.经营管理关系D.所有支配关系14. 下列关于房地产抵押的说法正确的是 ( C)。A. 如果要以共有的房地产来设定抵押时，抵押人要书面通知其他共享者B. 以房地产中未设置抵押的部分设定抵押时，抵押人不需要将已做抵押的状况告知接收抵押的当事人C. 将已做抵押的房地产做抵押时须征得抵押权人的书面同意D.外资企业以其房地产做抵押时，不须经过董事会同

13、意15. 调节房地产金融市场的杠杆是 ( A)。A.利率B.房地产企业C.消费者D.房地产保险16. 汇票要生效必须经过( B )。A.承付B.承兑 C.汇兑 D.承保17. 利率表现为( A )。A.利息和本金的比率B.利息和全部投资收益的比率C.借贷资金和资产的比率D.全部投资收益和资产的比率18. 在国外适合中老年人购房的住房抵押贷款是(A.分享增值抵押贷款B.循环住房抵押贷款D )。C.累进付款抵押贷款二、多项选择题D.逆年金抵押贷款3. 下列机构属于银行型房地产金融机构有 ( D )A.住房合作社B. 住房信贷保险机构1. 以房地产作为抵押物进行贷款时，在 ( BC )的情况下，贷款

14、人可对借款人追究违约责任。 A借款人按期归还借款本息B. 借款人擅自改变贷款用途而挪用贷款C. 借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产出售D 借款人未经贷款人同意，将设定抵押权的财产租赁巳设定抵押权的财产遭受台风等自然灾害而破损2. 可变利率抵押贷款是按照借贷双方约定的条件，贷款利率随市场利率指数变化的抵押贷款，可变利率抵押贷款利率由A .加成利率B .附加利率 C.市场浮动利率（ BE ） 组成。D .固定利率指标 E.市场利率指标3. 根据城市房地产抵押管理办法，不得设定抵押的财产有A已依法公告列入拆迁范围的房地产B.抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产( ACD ) 。C.列入文物

15、保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物D用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产巳抵押人所有的房屋和其他地上定着物以及抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权4. 根据国家法规，以下不能设定为抵押物的有（A.学校 B.仓库 C.住宅 D.医院E.纪念馆ADE )5. 房地产抵押贷款的利率由 （ BDE ）等组成。A 贷款期限 B 承担的风险 C.资金利用率D 资金的投资收益E.安排抵押贷款所发生的运营成本6. 银行吸纳的存款是房地产金融机构信贷资金的基本来源和主体，银行存款可分为 A .企业存款B .本币存款C.外币存款D .个人存款E.基金存款( ADE ) 。7

16、. 下列 （ ABD 较长。）等国际金融机构提供的中长期项目贷款主要用于旧城改造和成片危房的改造，利率比商业银行贷款利率低，期限也A .世界银行B 亚洲开发银行C.苏黎世基金组织D国际货币基金组织E .亚洲货币基金组织8. 对房地产金融机构而言，信贷资金的来源主要由（ ACE ）组成。A .主动负债B.基本建设拨款C .借入资金D 国家贷款 E.同业往来资金9. 担保贷款按担保的方式不同可以分为（A. 保证贷款 B. 质押贷款 C. 抵押贷款ABCD ）方式。D. 抵押（或质押）加保证贷款 E 信用贷款10. 物上请求权可以分为以下（ ABCE ）A 停止侵害请求权 B 请求恢复原状或提供额外

17、担保 C 消除危险或排除妨碍请求权11. 抵押人违约后，抵押权人可以采取对抵押房屋（ ABC ）三种方式实现抵押权。类型：D 请求告知 E 损害赔偿请求权A 折价 B 拍卖 C 变卖 D 租赁 E 购买12.房屋拍卖所得的清偿顺序是（ B）： 支付处分抵押房屋的费用， 扣除抵押房屋应承担的税款， 偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金， 剩余金额返还抵押人， 若拍卖所得不足支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。AB C DE13.法律规定，在抵押房屋被拍卖时，抵押权人应书面通知的具有优先购买权的是（A 已出租的抵押房屋的承租人 B 共有房屋的其他共有人ABDE )：C房屋的物业管理人D 与

18、抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人E 按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位14.期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押登记应为（AD ）：A 签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记B 房屋预期质量登记 C 竣工日期登记D 房屋竣工通过质量检查和验收后的房屋抵押登记15. 质押的基本特征包括（ ACDE ）。A 质权人对质押财产享有占有权B 质押是抵押的一种特殊形式C质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利D质权人享有妥善保管质押财产的义务E权人对质押物所生孳息享有收益权16 .质押与抵押的共同点包括（BCDE ）oA质押品和抵押品都可以拍卖B二者都是以取得所押（抵押或质押）财产

19、的价值为目的C质权和抵押权都因债权的存在而存在，与债权不可分离D都以所押财产的价值优先受偿E两者都属于物权的担保方式17关于质押与抵押的区别正确的是（ABCE )oA质权人对质押财产享有占有权，质押在质物转移给质权人时生效；抵押不需转移抵押物，抵押自登记之日起生效。B质押中质物的孳息由质权人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C质押中，在债务人期满未履行其还本付息义务的，质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿；抵押中，抵押权人享有请求 权，无权直接处置抵押物。D质押物必须是质押人所有物，抵押物可以是第三方的财物E质押中质权人对质物有保管的义务，并对此承担相关的法律责任。抵押人不占有抵

20、押物，也没有保管义务。18 质权人具有的权利有（ABCE ）oA质权人享有占有质物的权利B债务人不履行债务，质权人未受清偿时可以与出质人协商，决定变卖质物的方式并优先受偿C在质物有损坏或价值明显减少时，如果有侵害质权人权利时，质权人可以要求出质人提供相应的担保D质权人可以在任何情况下变卖质物清偿E质权人有权收取质物所生的孳息19 根据担保法规定，可以质押的权利包括（ABCD ）oA汇票、支票、本票、债券B依法可以转让的股份、股票C依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权D依法可以质押的其他权利E存款单、仓单、提单、罚单20.保证是以保证人的全部资产提供的担保，因此以下正确的的是（A保

21、证人负无限责任B保证易于设定和执行C保证没有特定的财产D保证就是确保无风险E保证执行可能很容易也可能非常困难ABCE )o21 .保证的性质包括（ABCDE ）oA人身性B从属性C代偿性 D转移性E独立性22保证合同的主要内容应包括（A被保证的主债权种类、数额ABCE）oB债务人履行债务的期限C保证的方式及担保的范围DE保证期限及双方认可的其他事项三、填空题债务是资本使用者给中介服务机构或直接给资本供应者在一定时期按一定方式偿还债务的承诺。合同双方的经营能力1.2.3.4.5.6.7.8.9.股权由资本供应者拥有，股权的拥有说明资本使用者有偿还债务的义务，同时也有权取得剩余的收入。我国房地产金

22、融资金的来源比较单一。过去主要来源于政府对银行的投入和居民储蓄，目前扩大到公积金和股票市场等。 房地产周期是由房屋的供应滞后现象产生的。房屋空置率是房屋在推向市场一定时期（一般为1-2年）后，空置房屋（没有出租或销售）占房屋总量的百分数。利息是借款人付给贷款人所借款项的租金，对借款人而言是资金的使用成本，对贷款而言是资金的是时间价值。名义利率也就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同约定的利率，或者说是借贷机构所承诺的利率。利率或贴现率为投资者未来期望收益的现值同投资时市场价的比值，二者起源于资金的时间价值。 利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。1

23、0. 为弥补收益（货币）购买力的降低，利率应高于无风险利率一定比例（通胀指数）以克服通胀对收益购买力的影响，使购买力保 持不变，这就是通胀溢价o11期限溢价是为弥补资金长期被银行占用而引起的风险和不确定性的溢价。12. 实际利率是票直利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀 后的利息率。13. 贷款期限不同，利率不同，这种因期限差异造成的利率差异可以称为期限结构溢价。14. 利率集有四个组成部分：无风险短期实际利率、通胀溢价、期限溢价以及差价。15. 差价是弥补各种风险、转手费用等的费用。16. 将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计

24、算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率。17. 资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值，说明整个资产的收益水平。18. 权益收益率是股东所占权益对应的收益水平，在房地产中是专指按揭贷款借款人（抵押人）所拥有的自有资金（权益）的收益率,其数值为税前收益同自有自金的比值。19 有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值之和的贴现值等于现值的贴现率。20.“信贷”即信用贷款，是指以借款人的信誉发放勺贷款，借款人不需要提供担保。21 借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。22. 共有房屋可以抵押，但需经其他共有人书面同意。23. 按份共有的房地产设

25、定抵押时，抵押价值以抵押人本人所有的份额为限；共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财 产，抵押物变卖时，其他共有人负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。24. 已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效。25. 房屋的抵押期限应与借款期限一致。抵押物的权益期限不能低于抵押期 26. 贷款人对自己的抵押权有物上请求权，即当抵押物受到非法侵害时，抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律保护。27. 保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为 履行或承担责任的一种担保制度。28同抵押、质押

26、相比，保证是以保证人的全部资产提供的担保，而前二者则为物的担 四、名词解释房地产周期、汇率、利息、利率、名义利率（票面利率）、贴现率、利率集、实际利率、期限结构溢价、未来值、净现值、资产收益率、权益收益率、有效（内部）收益率、信贷、担保贷款、保证贷款、质押贷款、抵押贷款五、简答题1. 简述影响房地产金融市场的社会经济因素。2. 说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法。5. 简述信贷与抵押贷款的关系？6. 设定抵押的条件是如何规定的?7. 不可设定抵押的房地产有哪些？8. 设定抵押时的注意事项有哪些？9. 什么是抵押权的物上请求权，有哪些类型？ 拍卖房屋有哪些注意事项？ 质押有哪些特征

27、？它与抵押有何异同？ 质押的参与人有哪些，其有何权利与义务? 权利质押合同包括哪些主要内容？ 权利质押有哪些效力？10.11.12.13.14.15.16.保证贷款的参与人有哪些，其间关系如何？保证有何特征，有哪些性质？保证人有哪些条件？承担保证责任的财产范围有哪些?17.六、论述题分析说明20世纪90年代以来我国GDP增长、物价变化、利率升降和房价变化的规律。第三章抵押贷款的运作、单项选择题1.房地产抵押贷款中最常用的抵押贷款付款方式是（D ）。B.可变利率抵押贷款A.固定利率抵押贷款C.等本还款抵押贷款D.等额还款抵押贷款2. 我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源是（C ）。A 借人

28、资金 B 银行存款 C 自有资金 D 同业往来资金3. 某人申请住房贷款12万元，贷款期10年，贷款月利率0 5%,采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还贷款本息为（C ）元。1268 B. 1293 C. 1332 D. 14234.抵押贷款发放额度与抵押价值相比通常为（C ）。50%B . 60%C. 70% D . 80%5.（B ）是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构。 A .贷款机构B .中介服务机构C. 担保和保险机构D. 政府有关机构6.以房地产作为抵押物进行贷款时，必须签订抵押合同，抵押合同应采用A书面或口头形式B .书面形式C.双方确定的任何形式 D.由房地产管理部门指

29、定的形式二、多项选择题1. 下列（ABDE ）属于房地产抵押贷款市场的参与者。A 保险公司B 商业银行 C.信托公司D .律师事务所E.政府有关机构2. 抵押人进行二次抵押的原因为（ACDE ）:A取得低利率贷款B增强盈利能力 C改善贷款状况D减少贷款成本E减少月还款额ACDE):3. 在抵押贷款中，抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人应遵守以下约定（A保证所占管房屋的安全性、完整性B保证所占管房屋由自己使用C随时接受抵押权人检查D不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为E借款人向贷款人认可的保险机构投保，贷款人为保险事故赔偿的第一受益人4. 在以下（ABCE ）情况发生时，贷款人

30、为了自身资金的安全，有权要求对抵押房屋进行处理。A贷款合同到期（含展期），借款人未依约偿还贷款本息B借款人在贷款合同终止前已宣告解散或破产C借款人未按土地出让合同规定完成有关建设项目D借款人自行决定将抵押房屋出租E借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能影响贷款人（抵押权人）利益三、填空题1.2.3.4.月还款额通俗地称为月供指每月应还银行的本息禾 本金是借款人（抵押人）所欠银行债务的总额，它是抵押人从放款机构借贷的总额，是其总投资的一部分。 每一期段摊还的本金数额占本金的百分数被称为分摊系数。每一阶段的分摊系数取决于本金、利率、期限和摊还方式。5.还贷常数是年还款额与总借款额的

31、比值。6.抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。二般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押 称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。7. 为了减少各种罚费，抵押一般首先向原银行申请再抵押。8 期前还款（也称提前还款）就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前丕履行合同，提前还贷的行为，属于违约。 四、名词解释杠杆原理、月还款额、本息均还法、先息后本法、本金、分摊系数、有效利率、 贷款比率、还贷常数、再抵押、等额还款、期前还款五、简答题1. 简述杠杆作用的形式。2. 简述本息均还法和先息后本法的差别。3. 简述抵押贷款中参与人间的关系。4. 请用图示简要说明抵

32、押贷款的运作过程。5. 简述抵押房屋的使用管理。6. 简述违约后抵押房屋如何处理?7. 利率调整后月还款数额的计算方法。8. 简述四种类型的抵押贷款。六、计算题1、某借款人申请了 40万元个人住房贷款，贷款年利率6%，贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变，月等额本息还款方式下该借款人第一月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？等额本金还款方式下，第一个 月末和最后一期期末还款额分别是多少？解：月等额本息还款方式4贷款月利率 i=6 %/1 2=5?M=40X 10 元 20X 12=240 月 根据公式 月还款额=M 7叩知)则月还款额R1 =竺巴】U1 = 2865.72 元

33、(1 +i n -1(1 +5%0 240 1月偿还利息金额I 1=i*M=5?X 40X 10 4=2000元 月偿还本金额 Q1=R- I1 =2865.72 2000=865.72 月末贷款余额4M2=M Q=40X 10 865.72=399134.28 元等额本金还款方式40X104每期所还本金额Qn=40 2 =1666.67 元240根据公式ln=ixh -(n -140=Q240+I 240=1666.67+8.33=1675 元2、 某借款人向某商业银行申请个人住房贷款200000元，期限24个月，贷款月利率为 4.875?,借款人选择按月等额利息金额和贷款的余额。本息方式还

34、款，合同约定每月还款额为8447.33元。计算前两个月月末偿还本金额、解：根据I n=iMn,第1个月末应偿还利息金额为：I 1=200000 X 4.875? =975 (元) 因为每月还款额为 8447.33元根据Q=R I n,第1个月末偿还贷款本金为：Q=8447.33 975=7472.33 (元)根据M+1=M Q,第1个月期末贷款本金余额为：M=200000 7472.33=192527.67(元)同理，第2个月末应偿还利息金额为：12=192527.67 X 4.875 ? =938.57 (元)第2个月末偿还贷款本金为：Q=8447.33 938.57=7508.76(元)第

35、2个月期末贷款本金余额为：196000,该贷款的年利率为 6%月还 抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿M=192527.67 7508.76=185018.91(元)3、 某家庭为购买一套住宅，银行为其提供了15年的住房抵押贷款，贷款额度为款常数为0.65%，问：(1)该家庭按等额偿还贷款本息月还款额应为多少？ (2)还的剩余本金金额是多少？解：M=196000 k=0.65% n=15*12=180 月 1=6%/12=0.5%(1) 按月等额还款月还款额应为：-nA=M*i/1-(1+i)=196000*0.5%/1-(1+0.5%)-1801=1653.96 元 或用 A=Mi(1+i)

36、n/(1+i) n-1结果相同(2) 实际每月的还款额为：M*k=196000*0.65%=1274元借款人每月欠还的本金为：1653.96-1274=379.96 元抵押贷款到期后，该家庭应偿还的剩余本金为：180-1/0.5%F=A*(1+i)n-1/i=379.96*(1+0.5%)=110499.30 元*注： 等额分付终值公式推导：F=A+A*(1+i)+,+A*(1+i)n-1=A* (1+ (1+i) +, +(1+i) n-1 )式 1F*(1+i)=A*(1+i) +, +(1+i) n)式2式 2-式 1：F*i=A* (1+i) n-1 )推出 F=A*(1+i) n-1

37、 ) /i【式 1 两边同乘( 1+i )可得式 2】贷款年利率为 6%，按月 等额本息 方式还款方式下 等额本金 方式下，第一个月和最后一期期末还款4、某借款人向某商业银行申请个人住房贷款10 万元，期限 24 个月，借款人第一个月末应偿还本金额、利息金额和贷款余额分别是多少？ 额分别是多少？ 解：设月实际利率为 i1+5%=（ 1+i） 12, i=4.074? （即计算等效利率）（ 1）、每月还款额 R=i*M*（1+i） n/（1+i） n-1=4382.16 元 第 1 个月末应还利息额为I 1=100000 X 4.074? =407.4 元第 1 个月末偿还贷款本金 Q1=438

38、2.16-407.4=3974.76 元 第 1 个月末贷款本金余额为M2=100000-3974.76=96025.24 元（2）、每月还款额 R=M/N =1000000-24=4166.67 元 第 1 个月期末应还利息为I1=100000-（1-1）X 4166.67 X4.074? =407.4 元第1个月期末还款额：R1= 4166.67+407.4=4574.07 元 最后一期应还利息：I24=100000- （24-1 ）X 4166.67 X4.074? =16.97 元 R24=4166.67+16.97=4183.64 元七、论述题1. 试分析利率变化对不同抵押贷款类型抵

39、押权人利益的影响。第四章 个人住房贷款一、单项选择题1. 个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率A.自法定利率调整的次月起调整B.自法定利率调整的当月起调整2. 尽管债务人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些 可能 对偿还产生A 次级 B 可疑 C 关注 D 损失3. 债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也 肯定造成较大损失 ，A 次级 B 可疑 C 关注 D 损失4. 债务人的还款能力明显出现问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还债务，即使执行担保，也 风险程度是（ A ）C )。（C .从次年起按新的利率调整D .未归还部分按利率调整不利影响 的因素，这种贷款的风险

40、程度是（ C ）这种贷款的风险程度是（可能 会造成 损失 ，这种贷款的个人住房贷款具有（ABCE ）特点：B 必须设立担保D 损失A 次级 B 可疑 C 关注 二、多项选择题1. 与银行其他信贷品种不同，A 是银行主要消费信贷品种C 基础是抵押权 D 不可以实行证券化E业务具政策性且成本较高、效益较好2.目前，个人住房贷款归纳起来主要有以下类型（ ABC ）:A政策性个人住房抵押贷款B自营性个人住房抵押贷款C个人住房组合贷款 D住房装修贷款 E个人住房改造贷款3.当前，我国个人住房贷款业务发展环境（ACDE ）A住宅业是我国新的经济增长点B城市化加速推升房价 C住房制度改革有利于住房信贷发展D

41、住房需求增长需要信贷支持开放需要业务创新E金融三、填空题1.2.目前我国个人住房贷款期限最长不超过30年。贷款成数是指贷款额与所购住房购置价格之比。3.4.5.月房产支出与收入比=（本次贷款每月还款额 +月物业管理费）/月均收入抵押率是指贷款额与作为抵押物的住房价值之比；质押率即贷款额与质物价值之比。家庭年收入指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入。其高低能说明家庭负债状况，也能间接地说明还债能力。四、名词解释个人住房贷款、借款人资信评估、房价收入比、贷款成数、抵押率、质押率、抵押物变现能力五、简答题1. 简述个人住房贷款的概念、特点及种类。2. 简述个人住房贷款的发放程序。六、论述题1.

42、试述个人住房贷款的申请、审查和审批程序。2. 试述银行个人住房贷款的贷后检查内容与方式程序第五章房地产开发贷款、单项选择题1. 借款人要求对贷款展期的，提出书面申请的时间应当在全部贷款到期前（A 1个月 B 2个月2.流动比率一般以（B）C 3个月 为最佳。D6个月A1:1B2:1C1:2D3:13.速动比率一般以（）为好。A1:2B2:1C1:1D3:14.存货周转率反映存货A周转次数、收益性（），用来说明存货的（B运转次数、流动性）。C周转速率、安全性二、多项选择题D周转次数、流动性1.以下属于房地产开发贷款的操作流程的是（ABDE ）。A递交申请、受理审查B项目评估、评级授信C抵押登记、

43、债务清偿D核查审批、借款发放E贷后管理、收贷撤保2.借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、资信条件好，其中的证照主要有（ABCE ）。A建设用地规划许可证B建设工程规划许可证C国有土地使用权证D房屋租赁许可证3.房产开发贷款其特点是（ABCD ）。E建设工程开工证A单项贷款规模大 B受市场因素影响大C贷款对象较少D风险性较高 E贷款收益率最高4.房产开发贷款具体的调查包括（ABCE ）。A对借款人资格的核查 B调查核实项目情况C核实确定担保方式 D调查抵押物状况 E借款人资金实际到位情况5.房产开发贷款审查的主要内容包括（ABCE ）。A调查部门提供的数据、资料是否完整B贷款投向是否

44、符合规定C项目的评估情况D贷款是否合法、合理， 贷款人是否可靠E贷款期限及担保的合法性、合规性、可靠性6.评估报告是评估工作的最终成果，应以“实事求是、客观公正”为原则，报告要求（ A有事实、有数据 B有问题、有证据 C有分析、有结论 D结构合理、重点突出ACDE）。E简明扼要、条理清楚7.项目的开发成本构成包括（ABCE ）。A 土地费用 B前期工程费C房屋开发费D人工费用E不可预见费和税费及其他8 借款人非财务评价就是对借款人的基本情况进行必要的客观评价，主要包括借款人的（BCDE）。A主管部门、组织形式B历史沿革 C产权构成D职工人数及构成 E主要开发项目及业绩 三、填空题1.房地产开发

45、贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。2. 趋势分析法是将企业连续几年的会计报表的有关项目进行比较, 发展趋势。以观察企业财务状况、经营情况的变化，分析其变化原因并预测其3. 流动比率是企业流动资产与流动负债的比值，它可以说明企业短期债务的偿债能力。4. 速动比率是速动资产与流动负债之比。所谓速动资产是指扣除存货后的各项流动资产。5.盈利能力比率指标反映获取利润的能力，它是用来衡量企业的能力和投资效益的指标，主要包括销售利润率、投资利润率等指标。 在股份制企业，还应考核每股获利额、市盈率等指标。6.财务内部收益率要大于基准内部收益率，在基准内部收益率下，财务净现值要大于零。7贷款可以

46、展期一次，展期期限不得超过原贷款期限的一半。四、名词解释房产开发贷款、贷款程序、项目评估、贷后管理五、简答题1.简述房地产开发贷款的程序和流程。2. 房地产开发贷款的项目评估应包括哪些方面?3. 贷款银行对贷款人的评价应包括哪些内容？4.房地产开发贷款贷后管理应包括哪些方面? 六、论述题1.试述房地产开发贷款的项目评估内容?第六章收益性房地产贷款、单项选择题1.如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于（A ）。A.期望收益率B.内部收益率C.营业率 D.保本占用率2.预测就是充分利用现有资料、信息求取（A盈利 B贴现值 C未来期望收益C ）。D未来值3. （ D）是

47、说明一投资项目能获取足够的收益、偿还债务和取得利润的可能性，它是借贷双方决策的关键因素。A投资预测 B估价 C投资估算 D可行性4. 某一（房地产）投资的风险，即资产的减值，是（ C）风险。A个别 B系统性 C非系统性 D组合二、多项选择题1.房地产商业贷款的原则有（ABC ）。A.安全性B.流动性C.盈利性D.政策性E.无偿性ABCD ）。2. 影响盈利水平的因素主要包括（A购买价格B未来现金流 C融资可能性及融资期限D税赋3.营业费用可以分成（ABDE ）。A管理费用B消耗费用C租金D财产税及其他 E维持费4.风险就是投资遇到同期望收益相反情况的可能性，分为（ABCD）：A商业风险 B金融

48、风险 C购买力风险 D流转风险5. 收益性房地产投资过程包括（ABCD ）。A机会的发现B初步预测C风险分析D粗略的投资分析E收益的分成6.影响房地产投资收益净收入的因素有（ABDE ）oA利率水平B营业税C担保形式 D财产税E房地产税ACDE )o7决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中理性因素包括（A知识水平 B投资偏好 C对社会的洞察力和判断力D对信息的处理能力E经营管理水平8.以下说法正确的是（ABCE ）oA净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值。B净营业收入是判断债务偿还能力的标准之一C净营业收入也被称为还债前收入D税前收入等于净营业收入减去债务E应税收入=净营业收入-折旧

49、-利息三、填空题1. 收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体。1元所付代价相同、利率保持一定的情况下，净收入提高所引起的房地产2. “净收入乘数”，即净收入提高的倍数，它说明在每盈利 价格升高的倍数。它能说明市场运行情况以及有无通货膨胀等。3. 最大毛收入等于出租面积和由市场供需所决定的单位面积租金的乘积。4. 之所以称为终结而非售价，是因为终结不仅包括销售，卫时还包括再融资。5. 资本化就是在一定利率水平条件下，由预测未来收入的贴现值求算房地产价格的过程。房地产当前价值就是今后若干年内预测收入 的贴现值。6. 收入还原法的基本假设是：资产价值等于所有未来收入的现值。7.

50、将房地产价格与毛收入的比值定义为毛收入乘数。8. 净收入乘数是资本化率真正的倒数。9. 随着时间的推移，房地产需要一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这 个过程可以称为资本重建。10. 保本点就是营业费用与债务之和同可能的毛收入的比值，它能说明抵押贷款的安全性。11. 回收期是某一投资收回原投资所需的年限，它是回收期间初始投资同年收益的比值。12. 现值盈利指数，即所有收益的贴现值与所有投资的贴现值的比值。13. 失败风险就是期望收益低于最低可接受收益水平的可能性。9. 一项经营性房地产投资在经营终结时进行清算，所产生的各种收益用终结清单来表示

51、，终结不仅包括销售，同时还包括再融资。四、名词解释收益性房地产贷款、房地产评估五、计算题1.某一项目第一年年初投入 15000元，第一年年末即收入 2000元，第二年到第四年都有 5000元的收入。不考虑资金的时间价值，分 别考虑4.5%，10%的折现率计算项目的可行性。（保留整数）解：（1 ）不考虑资金的时间价值M=2000+5000 X 3-15000=2000 元该项目可行(2)考虑4.5%的折现率234M=2000/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%)+5000/(1+4.5%) +5000/(1+4.5%) -15000=67 元该项目可行考虑10%的折现率234M=2000

52、/(1 + 10%)+5000/(1 + 10%)+5000/(1 + 10%) +5000/(1 + 10%) -15000= -1878 元该项目不可行六、简答题1.简述影响收益性房地产投资及贷款决策的因素。2. 简述贷款人对贷款的评价应包括哪些方面的内容。3. 简述并比较房地产评估中两种收益还原法。七、论述题1.系统说明借款人评价与决策的过程、方法和内容。第七章 住房公积金贷款一、单项选择题1. 住房公积金的管理机构是 ( D )，这样既保证了住房公积金的运用安全，又可实现合理增值。A .中国人民银行 B .省、市人民政府建设行政主管部门C.住房公积金管理委员会D 住房公积金管理中心2.

53、( C )年国务院颁布了住房公积金管理条例，对住房公积金作了明确的规定，包括住房公积金的缴存、提取、使用管理和监督等 内容。A. 1997 B. 1998 C. 1999 D. 20003. 住房公积金是为了推行住房商品化，实施房改政策而推行的政策性储蓄，它的一个重要特征是A.风险性 B.自愿性 C.强制性 D.惩罚性4. 职工住房公积金按月缴存到住房公积金管理中心委托的银行所设立的住房公积金专户， 于职工上一年月平均工资的 ( B )。职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低A. 3 B. 5 C. 6 D. 85.新设立的单位应当自设立之日起 30日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记， 理中心的审核文件，到受托银行办理住房公积金账户设立手续。并自登记之日起 ( B )日内持住房公积金管A. 1