2012年实务案例答案(2)

1、* 16、不正确，1、移交双方：根据物业承接查验中物业管理机构管理工作移交内容规定：物业管理机构更迭时，原来物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交;业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。17、甲公司的解释正确，做法不正确，对于屋面漏水问题，根据物业承接查验中物业管理机构管理工作移交内容规定：屋面属于公共部位，应列入承接查验内容，而案例中未列入承接查验交接内容中。18、物业资料的移交应包括：物业产权资料，综合竣工验收资料，施工设计资料，机电设备资料等；业主入住资料，包括入住通知书，入住登记表，身份证复印件，相片;房屋装修资料，包括装修申请书，装修验收表，装修图纸，消防审批，验收报告，违

2、章记录;管理资料，各类值班记录，设备维修记录，水质化验报告等各类服务质量记录;财务资料，包括固定资产清单，收支账目表，债权债务移交清单，水电抄表记录;合同协议书，人事档案资料，其他需要移交的资料，应按资料分类列出目录,根据目录名称、数量逐一清点是否相符合完好。本案例中不符合档案管理规定，案例中甲公司未移交入住资料，按照档案管理规定入住资料和为永久保存资料，严禁销毁、丢失和损坏，同时做好防腐、防冲蚀等19、不成立，物业服务是公共服务，虽业主未入住，物业的公共设施设备维护，环境卫生，秩序维护，公共区域的维护不因部分业主未入住意志而终止服务,所产生的费用由业主承担 ;根据物业管理条例 规定：未出售或

3、未入住物业由开 发建设单位缴纳，根据案例中提示：若开发商已通知业主，业主办理完房屋交付 手续的，由业主承担服务费用，若开发公司已销售未履行告知业主接收房屋的， 由开发建设单位承担物业服务费用:甲公司提出的欠费以广告费收入冲抵的方法不恰当，根据物业管理条例相关条款规定：利用公共设施设备经营所得收入属于全体业主共有，应优先补充 维修资金。1、甲公司作为债权人可以向业主催缴费用，或向当地人民法院提起诉讼，维护自身的权益。2、经营广告收入费用应向全体业主公示，优先并补充维修资金。亦可争取全体业主意见，由全体业主决议使用用途20、1、明确交接主体和次序 ;此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业

4、管理工作移交给物业的业主大会或物业产权单位之后， 再由业主大会或 物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业， 而不是原物业管 理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。2、各项费用和资产多大移交，共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点， 承接单位应尽量分析全 面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。3、如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目，负责保修单位及联系方式、保修方 面遗留问题的处理情况， 并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条 款文本。4、在物业管理移交工

5、作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全面发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出 相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。21、1、15套未售和 3 套存在质量问题的房屋存在质量问题由开发建设单位 负责物业服务费用 ;2、根据物业管理条例未出售房屋由开发建设单位缴纳物业服务费， 3 套存在质量问题的房屋，因业主未收房，根本原因在于开发商，所 以应由开发建设单位承担物业服务费用22、不成立，因张某收房以后发现门窗存在质量问题，根据国家标准及商品房质量保证书约定门窗五金件的保修期为一年，其责任应由开发建设单位承 担保修责任。张某不应以房屋质量为题为由，以

6、拒缴物业费的行为，把责任转嫁 物业公司。23、不正确，根据住宅室内装饰装修管理办法，第六条装修人从事住 宅室内装饰装修活动，未经批准，不得拆改燃气管道和设施。拆改应当经燃气管 理单位批准。24、根据住宅室内装饰装修管理办法 110 号令第 13条规定： 装修人在 住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构 （以下简称物业管理单位 ）申报登记。1、第十六条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订 住宅室内装饰装修管理服务协议。 物业服务企业在管理中应当采取以下措施：物业服务企业首先应和装修企业办理相关装修手续，告知其装修注意事项;2、应当按照装饰装修管理协议

7、做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者 装饰装修施工单位有违反有关规定的行为， 应当及时劝阻和制止 ;已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理，对违反协议的，应追究违约责任25、无效，根据国家住宅室内装饰装修管理办法 110 号令，已违背国家 大法，承诺与法律规定相悖，无法律依据。26、加强巡视，防患于未然;物业装饰装修期间， 物业管理单位要抽调专业技 术人员，管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章 苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防，频繁沟通，做到防患于未然，出现违规伪 装行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同事 要检

8、查施工单位的施工人员是否如实申报和办理的施工证， 强化施工人员的管理。27、物业管理公司早期介入内容中不应包括以下几个方面：工程质量监理确定设备安装单位 ;项目销售配合方案 ;28、该项目早期介入工作的主要内容： 1、可行性研究阶段，根据目标客户群确定物业管理模式，根据规划和客户情况确定物业服务内容，根据物业管理成本确定物业服务费用。 2、规划设计阶段，该项目由于业态多样，确定不同的收费标准，对智能化和商业配套提供意见： 物业管理用房的配备 ;物业前期介入人员编制、招聘、培训费用测算。 3、建设施工阶段：派出工程技术人员进驻现场，仔细记录隐蔽工程和管线铺设情况。29、XX 花园项目由于临近凤凰山风景区，且有多种配套设施。若我公司取 得该项目物业管理管理权，可以从以下几个方面开展多种经营： 1、打风景区 “旅 游牌”，建议开发商持有一部分商业用房，开设风景名胜酒店，提供吃喝娱乐 条龙服务。 2、打体育康乐健身牌，利用配套的健身房，网球场，游泳池等设施开展多种康健经营，可扩大建设，成立一体化的会所服务如：红酒吧， KTV ，特 色餐饮，旅游纪念品等等3、打文化牌，利用配套图书馆为社区居民提供休闲文化的同时，宣传风景区的历史文化，吸引更多游客来访，增加收入4