建筑设计与施工通病的总结和分析

1、项目设计与施工通病的总结和建议一、土建工程渗漏问题渗漏问题可谓五花八门，在我们的建筑上会以多种形式表现出来，产生的原因也是多种，总结下来有以下几种：1.设计原因，室内外地坪标高差引起的向室内倒水，如圆融大厦监控中心架空地板下渗水圆融大厦监控中心架空地板下渗水圆融大厦监控中心架空地板下渗水如李公堤三期室外露台向商户室内倒水处理后2.施工管理不规范造成的渗漏水，如时代广场部分屋顶渗漏水，后期维修时发现，现浇板内有未清理的编织袋、手套及未拆除干净的模板等；楼板打开后发现有脚手管，锈蚀后 N3屋顶漏点凿开后露出的脚手管、扣 渗漏（时代广场）件、模板等，也是造成渗漏的原因。时代天阶N33.施工工艺处理不

2、当造成的渗漏，如穿墙管线封堵不规范造成的渗漏-时代天阶N34伸缩缝不均匀沉降造成的渗漏，究其原因还是施工方伸缩缝处理不当造成，后期维修只能采用疏导引流的方式解决。17N6N6东伸缩缝渗漏N3、N6伸缩缝渗漏处理后（尚未完全完成，收尾中）5. 后期改造、装修、使用造成的渗漏时代广场S2地块景观改造造成的渗漏时代广场S2地块景观改造造成的渗漏空调管出屋面开孔造成的渗漏空调管出屋面开孔造成的渗漏李公堤香樟花园屋面雨水地漏堵塞造成的渗漏 6、幕墙和土建结合部位的渗漏，这种渗漏在水巷邻里项目中比较常见， 且造成损失也较大，维修比较困难，如迪欧咖啡所在的二楼和三楼迪欧咖啡楼上漏水水巷邻里商户幕墙和土建结合

3、部的漏水7、幕墙打胶工艺不到位造成的渗漏，目前在时代天阶有很多的渗漏就是由 于胶体老化或打胶不到位而造成渗漏。二、地下车库汽车坡道设计和施工工艺问题N6进口坡道多次小修小补，效果N5进口坡道整体翻修后，目前状况良 不佳好三、地面沉降地面沉降主要是由于施工期间高填土工艺处理不到位，未层层夯实或土质 中含有机物较多及渗漏等，后期产生较大地面下沉。这种沉降目前无法根 治，时代广场N6地块表现的比较突出，2011年集团组织过大面积的维修, 但第二年又出现大面积的下沉，商管公司2013年又重新委托第三方维修, 考虑到采用注浆维修的成本高、风险大的特点，目前只采用相对保守的维 修方案，局部浇筑混凝土板。如

4、图：时代广场N6和N6东的地面沉降问、幕墙 时代广场室外飘带的安全隐患室外飘带的结构连接件都非不锈材料，目前普遍锈蚀，存在安全隐患，且 不利于广场的美观。由于涉及的除锈防腐工作量巨大，目前无法落实资金 进行维修。建议在新项目中考虑不锈材料；时代广场的飘带飘带连接构件 幕墙玻璃自爆频繁，后期维修成本较高，存在较大安全隐患，且对项目 的美益度影响较大，建议在前期材料选型时尽量考虑技术稳定、自爆率低的产品胶体老化时代天阶在漏水维修的过程中发现，很多幕墙的渗漏是由于胶体老化所致。三、机电工程（空调、排风）1. 时代广场廊桥夏季温度较高，空调效果不佳;2. 时代广场AHU噪音大，导致商户改用VRV，所在

5、位置为儿童教育机构（如瑞思英语），对噪音的控制有较高要求，建议前期结合业态对机房 进行隔音处理；3. 地下垃圾房无排风设施排风通向地面，导致地下车库局部异味严重。4. 变电所内排风管经过低压柜上方，天气潮湿时将有冷凝水滴下，存在安 全隐患；5. 时代广场S2地块空调主机容量设计偏大，3台主机目前仅开一台。6. 变电所未设计空气调节器，不利于设备的安全稳定远行，后期商管增加 分体机，但室外机对项目形象有所影响。7. 时代天阶N3屋顶冷却塔开启式噪音、震动大，导致客户投诉，下方为 民生银行总裁办公室，后经施工方整改，达到要求，原因是施工方未按 规范施工，擅自删减减震措施；时代广场地下垃圾房无排风设

6、施排风通向地面，导致地下车库局部异味 严重。图为N5主变排风管经过低压柜上 方，圆融大厦也存在同样情况，有 凝结水滴下，存在安全隐患。四、消防工程1. 设计缺乏业态规划的前瞻性，造成后期外挂消防楼梯过多，影响项目整体景观。水巷邻里的外挂楼梯，共计：李公堤三期的外挂楼梯2. 时代广场设计的消防控制室过于分散，增加了后期的管理成本，且存在未接入消控室的报警盲区，如华池街地下通道、N6东消控室。K13U/riA I1/1 11 ISXIldWEIJ*华池街地下通道消控室，改造后与N6东消控室，改造后与N5消控室S2消控室相连相连消防支队监督科在监督检查的过程中也建议我们在今后的类似项目中，同一业态的

7、消控室可集中控制，这样有利于安全管理，并降低管理成本；3.消控室和监控中心应集中设置，可节约后期管理成本，并提高管理效率, 个别项目未集中设置，存在浪费，如李公堤三期、时代天阶消控室、监控 室未集中设置；李公堤三期的消控室李公堤三期的监控室1|L i u 息-2 7 V勢1和蔚售时代天阶的消控室时代天阶的监控室五、电梯工程1. 出于成本考虑，目前圆融项目的电梯选型比较多，同一个项目就出现几 种品牌的电梯，不利于后期的运营和管理及成本控制。建议同一项目电 梯品牌进行统一招标，也利于后期维养；2. 个别国际知名品牌电梯在圆融项目表现欠佳，如时代天阶蒂森克虏伯电梯，在其他项目（如出口加工区、物流园、

8、浦东国际机场）的运行良好,故障率较低，但相同型号的电梯在时代天阶故障率极高，在交付后的 2010、2011年达到高峰，根据电梯公司和我们工程人员的分析总结， 和电梯安装期间的施工组织管理有很大的关系。3. 电梯选型不恰当：如N6东天幕下扶梯选型为室内电梯，但现场环境实 为室外，造成大雨天电梯需关闭，期间由于防水问题已发生大修；六、给排水1. 时代广场地下车库污水排入地面雨水系统，导致河道有污染。建议在新 项目中改为接入污水管网。地面雨水井河道排污口（黑色污水）2. 时代广场隔油池内排污管道锈蚀，导致污水外溢，最后查明原因为：隔油池具有的强腐蚀性导致镀锌管烂穿， 最后是更换304不锈钢管，施工难

9、难度大七、弱电工程目前国内智能化系统的一个普遍现象是前期投入大，系统多，但后期 使用率低，原因有多方面的，业主舍得前期花大钱投入，但是后期管理单 位往往不会花相应的成本和费用进行维养，导致有些系统大面积瘫痪后废 弃；另外一个原因是前期规划时过于超前或者一些不合理的设计与施工， 导致个别系统使用困难甚至出现废弃。如：1. 时代广场的智能照明系统，由于涉及设备较多，后期维修成本较大，相 对于人工控制，未体现智能化的优势，因而停止使用；2. 无线覆盖系统目前通行的做法是相应的运营商统一覆盖，且信号相对于 我们的信号要稳定，因此我们的投入就多余了；3. 车库建议设计车位的电子引导系统；目前时代广场靠人

10、工引导，显得比 较混乱。人工引导地下室路障设施4.施工不规范，视频线缆与强电线缆距离过近导致视频信号受干扰5.停车场管理系统设置的位置不恰当， 容易出现安全事故。如李公堤三期车辆管理系统设置在坡道拐弯处，容易出现入库车辆速度过快来不及打方 向盘而冲撞道闸、岗亭的现象。李公堤三期车辆管理系统被撞的道闸6.在施工米购时未考虑LED电子屏与信息发布平台协议的匹配性，导致电子屏无法正常显示。如李公堤三期车位引导屏。李公堤三期车辆引导屏八、配电工程1.室外活动用电存在安全隐患，未提前进行合理规划，存在安全隐患时代广场地面走线存在安全隐患时代广场地面走线存在安全隐患2. 变压器负荷过小，目前时代广场变压器

11、负荷在夏季最高峰值仅为75%以下，平常基本在50%左右的负荷状态运行；3. 变电所、冷冻机房未设计专门的值班室，不利于员工的劳动保护，后期增加，建议前期设计时考虑，同时考虑值班所需的语音、数据的需求;4. 部分变电所母线桥架、配电柜上方有水管经过，有安全隐患；时代天阶变电所水管经过母线上方5. 圆融大厦楼层配电间和卫生间距离太近，且配电间垂直母线无任何防水措施，导致垂直母线两次进水，造成的损失和负面影响较大，后经改造,部分消除隐患。采取的措施有（建议在新项目中提前考虑）： 在配电间门口增加挡水坎; 在母线周围增加挡水坎；圆融大厦增设的挡水坎时代天阶增设的挡水坎八、照明系统：1.在考虑景观美化的同时，建议提前考虑后期的维修问题。时代广场能量带，前期投入近 500万，由于相关产品的维修替代成本较高，目前已废弃； 时代天阶多彩变幻