山东济南时代总部基地二期营销推广策划

1、山东时代总部基地项目二期营销计划刚要山东时代总部基地项目二期营销计划刚要一、 总部基地项目一期房源销售综合分析：1、 销售率介绍：ü 一期房源93套，实际销售80套，剩余13套，销售率86.02%，剩余房源13.98%；ü 销售均价：年度（以半年为一单位）销售套数销售面积销售均价销售总价（万元）2006年上半年情况合计66978 1818 1269 2006年下半年情况合计910669 1930 2059 2007年上半年情况合计67303 2189 1599 2007年下半年情况合计1922195 2586 5741 2008年上半年情况合计2225681 2770 71

2、14 2008年下半年情况统计88916 2975 2652 2009年第一季度情况合计101202926503187合计80937712519 236202、 客户购买心理分析：认可点：ü 对西部唯一工业园区的认可；ü 对独栋式建筑形态的认可；ü 对拥有50年产权的认可；ü 对单价表现形式的实惠度的认可；不认可点：ü 单户房源面积过大；ü 单户房源楼层过高，造成4层以上使用困难；ü 单户不易分割，针对投资客户及暂时不自用客户来说，分割出租成瓶颈；3、 总部基地已购买客户使用情况：在已经购买的80套用户中4、 总部基地项目已

3、购买客户区域分布情况：二、 目前济南市场上产业园区地产项目及写字楼项目的情况介绍：1、 目前济南市场产业园区地产项目情况简介：ü 区域：集中在东部高新区区域；ü 形式：大厦型办公楼形式及单层大面积分割型多层办公用房；ü 售价：多层型30003500元/，大厦型40004500元/；ü 营销卖点：凭借济南东部地区的概念炒作，结合与东部发展前景较符合的具备现代办公氛围的建筑形态，同时与东部住宅房价接近6000/做价格对比，以升值潜力的前景描绘为核心卖点；ü 交通：多数项目远离济南城区，仅凭借济南东部开发区的概念进行销售；ü 使用率：目前前

4、几年开发完毕的项目出租使用率较高，近几年开发的新项目出租使用率偏低；2、 济南市场写字楼项目情况简介：ü 区域：集中在济南城区内；ü 形式：以高层办公楼为基本建筑形态；ü 售价：约60008000元/；ü 营销卖点：以济南城区核心地段、投资回报有保障为主要销售卖点；ü 交通：基本为济南城区内繁华地段；ü 使用率：出租使用率较高；三、 总部基地项目二期房源产品简介：1、 总建筑面积：总部基地项目二期总建面积办公用房总套数125总面积91554.26四层总套数90四层总面积60598.45五层总套数35五层总面积30955.81首层商铺总

5、套数48总面积5358.4公寓总套数288总面积10534.4办公用房总套数90总面积10406.82合计551合计117853.882、 各种户型种类及相应比例：面积规格数量比例开工周期第一期第二期第三期套数比例套数比例套数比例400平米43.20%411.11%00.00%00.00%500平米2923.20%1233.33%1027.78%713.21%600平米3628.80%822.22%1233.33%1630.19%700平米54.00%00.00%00.00%59.43%800平米2116.80%00.00%822.22%1324.53%900平米1612.80%00.00%6

6、16.67%1018.87%1000平米75.60%616.67%00.00%11.89%1100平米64.80%616.67%00.00%00.00%大面积10.80%00.00%00.00%11.89%合计125100.00%36100.00%36100.00%53100.00%3、 初步价格政策：首付款比例20%尾付款比例30%按揭系数120.46面积规格单价套总价首付款尾付款按揭款合月供合年供合天租金450320014400002880004320007200008673 104077 0.63 5503200176000035200052800088000010600 127206

7、0.63 65032002080000416000624000104000012528 150334 0.63 70032002240000448000672000112000013492 161898 0.63 80032002560000512000768000128000015419 185027 0.63 90032002880000576000864000144000017346 208155 0.63 100032003200000640000960000160000019274 231283 0.63 110032003520000704000105600017600002120

8、1 254412 0.63 四、 总部基地项目二期营销计划：1、 营销节奏及阶段划分：ü 根据总部基地二期进度计划，将二期营销节奏分为以下6个阶段：客户蓄水概念形象亮相项目深度推广公开定购价格政策制定内部定购ü 各阶段时间节点计划：营销节奏4月5月6月7月8月9月概念形象亮相项目深度推广客户蓄水价格政策制定初步制定价格摸底第一次价格调整价格确定意向金收取内部定购公开定购2、 各阶段工作要点、主要策略及主要推介形式：概念形象亮相阶段：ü 推广形式：以户外媒体阵地及分众传媒为主要推广手段，辅助以短信；ü 推广主题：以项目核心卖点为主要推广内容，所有媒体围绕同

9、一主题展开主推项目形象概念；ü 推广区域：以天桥、槐荫两个区域为主要推广区域；ü 推广对象：以面向社会大众面为基本推广对象，辅助以天桥槐荫两区企业主；项目深度推广阶段：ü 推广形式：以分众传媒的内容变更为主传媒体，辅助以短信、信函邮寄、网络网站、事件营销等形式；ü 推广主题：将总部基地二期的分项卖点进行逐一推广，并将各阶段事件营销的主题进行阶段性活动内容推广，同时将总部基地网站进行推广；ü 推广区域：天桥、槐荫两区；ü 推广对象：天桥、槐荫两区的企业主为主要推广对象，通过温州商会、浙江商会、市工商联商会面向哼歌济南进行辅助推广；客户蓄

10、水阶段：本阶段工作重点分为以下三个阶段：ü 阶段1：以介绍项目产品特征及项目核心卖点为销售现场主要工作目的；ü 阶段2：与各阶段事件营销的推广同步围绕事件营销的主题进行销售现场本项目的政策扶持面及综合服务面的推介；ü 阶段3：在初步出台价格政策后，进行现场客户摸底调查；ü 阶段4：在下一阶段价格政策制定完毕后，进行意向客户的意向金的收取；价格政策制定阶段：价格政策阶段的工作分为以下三个阶段：ü 根据项目各项成本核算进行初步价格政策制定；ü 将初步制定的价格政策，通过销售现场进行价格摸底；ü 通过价格摸底信息反馈进行价格政策的

11、第一次调整；ü 通过意向金缴纳情况进行最终价格政策的调整；ü 在内部认购时进行价格政策第一次公开亮相；项目内部定购阶段：ü 进行价格政策的初步试水；ü 根据内部认购的结果及情况进行价格最终调整；项目公开定购阶段：ü 控制所推出的房源，根据前期蓄水阶段及意向金收取的信息反馈制定房源销售控制计划；ü 尽量确保所推出的房源脱销的局面，以最大限度地维持客户的购买心理；五、 推介计划：1、 项目核心推广主题：主标题： 花园式独栋办公别墅，引领泉城高铁时代副标题1： 400亩超大规模，泉城唯一别墅式产业园区；副标题2： 50年产权，彻底告别租房时

12、代；副标题3： 4001000，灵性空间自由组合副标题4： 高铁、高架、北园路，城区别墅产业园；2、 各阶段推广形式、工作重点、大致约算：概念形象亮相阶段：推广形式工作重点4、5月总体预算4月预算5月预算蓝翔路路旗打造项目形象展示通道，画面以项目推广语为主391681958419584蓝翔路高炮672067200铁路涵洞226822680北园路大型户外将项目与城区、北园路有效连接1000005000050000园区内路灯灯箱在园区内完善标示系统23800238000园区VI系统300000200000100000售楼部包装展现二期项目卖点15000100005000分众传媒展现项目核心卖点11

13、18604474467116专题片制作项目整体定位与二期卖点500001500035000短信项目主要卖点550002500030000DM单吸引客户关注360001800018000合计739816415116324700项目深度推广阶段：推广形式工作重点总体预算4月预算5月预算网站、网络更新内容，传播二期信息500001000040000信函建立沟通平台，获取客户信息1000050005000事件营销120万元020万元事件营销220万元00事件营销320万元00二期楼书全面诠释二期定位与卖点50000050000电台项目二期问世信息告知35000035000夹报项目二期问世信息告知250

14、001000015000电视二期专访30000030000合计80000025000375000六、 二期营销面所需公司的支持：1、 二期景观设计方案：因二期主推卖点为独栋花园式产业别墅，目前图片资料严重缺乏。2、 预售证完成时间；3、 截止到2009年7月底总部基地项目、兖州项目及平阴项目所需资金量；4、 请公司初步确定能有效用于二期营销面的大致资金预算；5、 策划部结构调整及政策制度明确：ü 下阶段策划部工作内容：见附件【策划部近期工作内容】；ü 因策划部门大量工作量，因此须增加人员并确定框架结构及人员政策；附件【策划部近期工作内容】策划部近期工作内容一、 报告方案类1

15、、 基地初次调研结果汇总梳理2、 基地近期推广预算3、 基地二期项目定位4、 基地二期营销思路梳理5、 基地营销时间节点梳理6、 基地二期启动方案7、 世纪银座时间节点梳理8、 世纪银座项目定位9、 世纪银座营销思路梳理10、 世纪银座启动方案二、 媒体类沟通 短信公司、济南各报社、网络网站、户外媒体、电视电台、夹报、宣传片制作、框架传媒公司、信函直投、车体移动媒体；三、 文案类1、 现场包装a) 室外：单立柱、铁路涵洞、道旗、围墙、公告栏、灯箱等b) 室内：营销中心内部吊旗、墙面宣传区等2、 销售招商物料a) 项目折页或楼书b) 户型单页c) 招商手册3、 媒体推广a) 网站内容全面更新b) DM单页设计制作c) 专题旁白设计及脚本沟通d) 短信内容e) 搜索引擎关键词制定f) 框架广告设计制作g) 内刊等平面广告设计制作四、 活动执行1、 前期