物业服务费用测算

1、物业服务费用测算一、物业服务费构成的确定根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的物业服务收费管理办法(发 改价格20031864号)规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几 个部分:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。(2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行.维护费用。(3) 物业管理区域清洁卫生费用。(4) 物业管理区域绿化养护费用。物业管理区域秩序维护费用o(6)办公费用。(7)物业管理企业固定资产折旧。(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 经业主同意的其他费用。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。根据物业服务收费管理办法，如果实行物业

2、服务费用包干制，物业服务费 用的构成，不仅包括物业服务，还包括法定物业管理企业的:如 果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还 包括物业管理企业的酬金。二、居住性物业服务费的测算居住性物业服务费标准的测算，可以用下面一个简单的公式表示:V= EVi (i =1, 2, 3, 12)代表求得的物业服务费标准(元/月平方米或元/年平方米);Vi代表各分项收费标准(元/月平方米或元年平方米);E表示对所有费用项目算术相加之和。具体常週豎 按类别分别测算,最后求和服乡空标准。1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费ViVi = EFi/S(i = l, 2,

3、 3, 4)(70/ 月平方米)该项费用是用于物业管理企业的人员费用包括：基本工资社会保险(失业、医疗.养老险，一般占基本工资的30%左右)按规定提取的福利费（住房公积金.教育培训、工会费等，一般占基 本工资的14%左右）加班费和服装费不包括管理、服务人员的奖金（奖金从盈利中提取）Fi基本工资（元/月）。Fz按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。F3加班费（元/月）。F4服装费（元/月）。S表示可空替用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。2. 物业共用部位.共用设施设备的日常运行、维护费用V2V2=EFi/S (i=l, 2, 3, 4, 5

4、)(元 / 月平方米)其中：Fx公共照明系统的电费和维修费：电费：（WiXTi+W2XT2-+W11XTn） X30XPe Wi表示每日开启时间为Ti（小时）的照明电器总功率（千瓦小时）； Ti表示每日开启时间（小时）;30代表每月测算的天数;PE表示电费单价（元/ kW）； 维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配 件、进货的价格来测算。F2给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：给水泵的电机功 率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费=WX24XIX30X PE （元/月）。I 代表使用系数二平均每天开启小时数/24；消防泵的电机费（包括喷淋泵.消 防栓泵）

5、，电费二WX24XIX30X Pe,（元/月）；排污泵的电机功率（包括集 水井排水泵、污水处理排水泵），电费二WX24XIX30X Pe （元/月）:维修费（元 /月）。Fa配供电系统设备维修费.检测费（元/月）。f4建筑.道路维修费（元/月）。F5电梯费用的核算：电费=n XWX24XIX30X Pe （元/月），其中n 为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用 时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大 致在0. 4；维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）；年检费（元/月）。巴勢更竺,不同物

6、业项目不不能机械套用。3. 物业管理区域清洁卫生费用V3V3=EFi/S （i=l, 2, 3, 4, 5, 6）（元 / 月平方米）其中：Fi人工费（元/月）。Fz清洁机械、工具、材料.服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。Fa消杀费（元/月）。F4化粪池清理费（元/月）。F5垃圾清运费（元/月）。F6水池（箱）清洁费（元/月）。4. 物业管理区域绿化养护费用V4V4=EFi /S (i=l, 2, 3, 4, 5)(元 / 月平方米)其中:Fi人工费（元/月）。Fz绿化工具费（元/月）。F3化肥除草剂等材料费（元/月）。F4绿化用水费（元/月）。林景观再造费（元/月）。5. 物

7、业管理公共区域秩序维护费用V5V5= EFi/S （i=l, 2, 3, 4, 5）（元 / 月平方米）其中：Fi人工费（元/月）。Fz服装费（元/月）。眄一一维修费（元/月）。f4日常保卫器材费（元/月），包括对讲机、多功能警棍、no报警联网等。 及保安人员住房租金（元/月）。6办公费用V6V6=EFi/S (i=l, 2, 3, 4, 5, 6, 7)(元/月平方米)常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月，也可根据 上年的年终决算数据，预算出今年的办公费。其中：F】交通、通讯费用（元/月）。Fz文具、办公用品等低值易耗品费（元/月）。F3车辆使用费（元/月）。F4节日装

8、饰费（元/月）。公共关系费及宣传广告费（元/月）oF6办公水电费（元/月）。F7书报费（元/月）。7物业管理企业用于管理项目的定资产折旧费V7该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧物业共用部位.共用设施设备及公众责任保险费用V8（投保总金额x保险费率）/保险受惠物业的总面积为了从经济上保障住宅物业区内水、电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时 修复和对伤员进行经济补偿，物业管理企业必须对这些设备设施投财产保险、相 关责任保险（如电梯责任保险八公众责任险。保费按保险受惠物业总建筑面积分 摊。经业主同意的其它费用V9 该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。1

9、0不可预见费用V10不可预见费用（一般按上述费用总和的1%5%计），考虑不可预见费的原因 是物价上涨、银行利率调整及其他不可预见的临时性支出。不可预见费应单独设 账，厘彎蛙摯11.利润或管理酬金V11按定额利润彌金或行业利润率/酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商 在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。 不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1-10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润個II金，即:理利润金二服务费x行业利润率/SH金率物业管理行业利润率倒金率一般在8%15%,具体的比率可由双方根据物业 服务的标准等因素等协商确定。值得注意的是这里所说的利润并不是物业管理企业的利润，也不是真正意义 上的利润，只是一个项目的报酬。12.法定税费V12按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括:须按营业额缴纳营业税，税率为5%。（2）城市建设维护税，按营业税的7%计征。（3）教育费附加，按营业税税额的3%计征。合计总营业额的5. 5%。广州一般取5.63% （含防洪费）方法1 V二P1 （成本）+P2（利润）（税收）=Pi + Pi - K1 （成本利润率）+ V 5.63%V = Pi （ 1 + KD / （1- 5.63%）方